חוזה לקניית דירה: איחור בתשלום האחרון והשלכותיו

ואולם, משהצדדים התייחסו לנושא בהרחבה בדיון ויש לו השלכה על מצב הדירה במועד המסירה החוזי, אתייחס לכך בקצרה.

ב"כ הנתבעת טען בסיכומיו כי התובעים אחרו בבצוע תשלומים בגין רכישת הדירה, החל מתחילת ההסכם ופירט בסיכומיו אודות הקף האיחורים.

הדבר אף מקבל חזוק בעדותה של גב' טרבלסי (בעמ' 27, ש' 25-28) אשר התייחסה לחיובי הריבית בגין האיחורים: "חייבתי אותו על הריבית על האיחורים. על התשלום האחרון לא חייבתי איתו. אני לא מסרתי לו את הדירה הוא לא שילם לי אז למה שאני אחייב אותו. האחור נבע משנינו אני לא מסרתי לו את הדירה והוא לא שילם לי. לא רציתי להפיל עליו, אבל הבוס שלי כעס שלא חייבתי אותו בריבית". עמדת התובעים מקובלת עליי.

...

נוכח כל האמור לעיל, לא מצאתי שאיחורים בתשלומים פטרו את הנתבעת מאחריותה למסירת הדירה במועד המוסכם.

סוף דבר אשר על כן, אני מחייב את הנתבעת לשלם לתובעים סך של 79,827 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית מיום 15.10.18 ועד מועד התשלום בפועל.

בנוסף, אני מחייב את הנתבעת לשלם לתובעים את הוצאותיהם בגין האגרות, עלות הכנת חוות הדעת, ושכר העדים.

בפניי תביעה לתשלום פיצויים בגין ליקויי בניה ואיחור במסירת דירה שרכשה התובעת מהנתבעת 1 וכן תביעה שכנגד שהגישה הנתבעת 1 נגד התובעת בשל הפרה נטענת של תנאי יסודי בהסכם שנחתם בין הצדדים ביום 22.5.2013.

בנוסף, הגישו הנתבעים תביעה שכנגד במסגרתה עתרו לחיוב התובעת בתשלום 220,000 ₪, פיצוי מוסכם בשל איחור בבצוע התשלום האחרון (ששולם ביום מסירת הדירה ולא עד 7 ימים קודם לכן כפי שנקבע בהסכם).

דיון והכרעה אינני מקבלת את טענת התובעת בנקודה זו. לא מצאתי עילה להטיל על הנתבעת את האחריות להשלכות קריסת חברת טופז.

...

הנתבעת תשלם לתובעת את הסכומים הבאים: עלות תיקון הליקויים ופיצוי בגין ירידת ערך בסך של 118,730 ₪; פיצוי בגין נזק לא ממוני בסך 6,000 ₪; פיצוי בגין איחור במסירה בסך 14,610 ₪; החזר הוצאות משפט: משהתקבלה תביעת התובעת, גם אם באופן חלקי ביותר, היא זכאית להחזר ההוצאות שנדרשה להוציא לשם הוכחת תביעתה.

התביעה נגד הנתבעים 2 ו-3 נדחית.

התביעה שכנגד נדחית.

עם החתימה על התוספת הראשונה נימסרו לתובעים 3 שיקים ע"ס 5,000 ₪ כ"א. הנתבעת מציינת כי התוספת קבעה פיצוי מיידי ללא תקופת גרייס שכן זו נילקחה בחשבון ביחס לפצוי שנקבע ממועד המסירה הישן (1.4.2017) ועד למועד המסירה החדש, ואף בהיתחשב בקבוע בסעיף 10.3 להסכם המכר (הקובע כי לא יראו בפגור של 60 יום משום הפרה של ההסכם וכי באיחור במסירה העולה על 60 יום אלה יבואו במניין לצורך תשלום הפצוי).

הנתבעת מאשרת החתימה על התוספת השניה להסכם אשר גם בה נקבע כי מועד המסירה הוא ביום 30.4.2018 וכי התובעים יהיו זכאים לתשלום חודשי בסך 5,000 ₪ וכן לתשלום של 50,000 ₪ אשר יקוזז כנגד תשלום התמורה האחרון שעל התובעים לשלם.

לשיטת הנתבעת, היתרחשו אירועים הנכללים בגדר הסעיפים הללו, אשר להם השלכה ישירה על מועד המסירה, זאת כיוון שדיירי הבניין לא מסרו לנתבעת יפוי כח תיכנוני לצורך פניה מטעם בעלי הנכס לרשויות, ובכלל זאת לעיריה לצורך הגשת תכנית שינויים או תכנית as made לצורך קבלת טופס 4 ואף לא אפשרו לנתבעת לבצע בדיקות בדירותיהם אשר נדרשו לצורך חיבור לחשמל, אף לאחר שהיתקבל טופס 4 לבניין.

סעיף 5א לחוק המכר (דירות), תשל"ג-1973 (להלן: החוק), קובע: "(א) לא העמיד המוכר את הדירה לרשות הקונה לאחר שחלפו שישים ימים מתום המועד הקבוע לכך בחוזה המכר (בסעיף זה – המועד החוזי), זכאי הקונה לפיצויים, בלא הוכחת נזק, בסכום כמפורט להלן, בעבור כל חודש או חלק ממנו מהמועד החוזי ועד להעמדת הדירה לרשותו, או לפיצויים בסכום שהוסכם עליו בחוזה המכר בשל איחור במסירת הדירה, לפי הגבוה:

הצדדים הסכימו בתוספת כי בגין כל חודש איחור הנתבעת תשלם לתובעים פיצוי של 5,000 ₪: "ככל שמועד המסירה יהיה לאחר ה-30.4.18, היזם ישלם לרוכשים דמי שכירות כקבוע בחוק המכר החל מה 1.5.18 ועד יום המסירה בפועל כאשר התשלום יעשה מדי חודש בחודשו ללא תקופת גרייס" (סעיף 3.2 לתוספת הראשונה.

...

על כן, דין טענה זו להידחות מחמת שמדובר בהרחבת חזית אסורה.

הצדדים הסכימו בתוספת כי בגין כל חודש איחור הנתבעת תשלם לתובעים פיצוי של 5,000 ₪: "ככל שמועד המסירה יהיה לאחר ה-30.4.18, היזם ישלם לרוכשים דמי שכירות כקבוע בחוק המכר החל מה 1.5.18 ועד יום המסירה בפועל כאשר התשלום יעשה מדי חודש בחודשו ללא תקופת גרייס" (סעיף 3.2 לתוספת הראשונה.

סוף דבר, אני מחייבת את הנתבעת לשלם לתובעים 76,167 ₪ כשסכום זה נושא הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום הגשת כתב התביעה המתוקן.

מונחת לפניי תביעה קטנה לתשלום פיצויים בסך של 26,974 ₪, בגין איחור במסירת דירה, אותה רכשו התובעים מהנתבעת, משך זמן של שלושה וחצי חודשים מהמועד החוזי הקבוע למסירת הדירה, אשר נגרם, לטענת התובעים, עקב היות הדירה לא ראויה למגורים.

הנתבעת מטעימה כי בהתאם להוראות הסכם המכר היה על התובעים לשלם את התשלום האחרון בגין הדירה לא יאוחר מיום 28.10.19, אך בפועל, שילמו התובעים תשלום זה רק ביום 25.12.19.

למרות שהמהנדס מר אלון שוקר, לא כלל בדו"חות מטעמו קביעה מפורשת כי הדירה אינה ראויה למגורים, בעדותו לפני העיד זה האחרון כדלקמן (עמוד 10 לפרוטוקול, שורות 3-8): "לשאלת בית המשפט האם הדירה הייתה ראויה למגורים בעת המסירה, אני עונה שאני הייתי חושש לגור בדירה כזאת. אני סותר את עצמי כי יש פה מורכבות כי אדם רוצה לגור בדירה אבל חושש שהרטיבות תיגרום לו לאי נוחות. אני מתקן את דבריי: מים שחודרים לצנרת חשמל עלולים לגרום לקצר, שעלול לגרום לשריפה, שעלול לגרום לפגיעה בחיי אדם. זה משנה את התמונה אל מול רטיבות שעלולה לגרום לאי נוחות כמו קוצר נשימה, אסטמה קלה". עולה, אם כן, כי חרף העדרה של חוות דעת נהירה וברורה של המהנדס מר אלון שוקר או מאן דהוא אחר, בדבר הסכנה הממשית ברטיבות סביב בית המנורה בחדר ההורים בדירת התובעים, וההשלכות של רטיבות זו על תקינות החשמל בכל שטח הדירה ובטיחות הדיירים, הנסמכת על ביצוע בדיקה פיזית בדירה, יש להערכתי בסיס אובייקטיבי לחששות התובעים ממה שרואים בסירטון ובתמונות מהדירה מיום 27.12.19.

...

אני קובעת אפוא כי מבחינה רעיונית ומסתברת הליקויים שהתגלו בדירת התובעים ביום 27.12.19 שללו מהם את האפשרות להשתמש בדירה עד לתיקונם לפרק זמן שלא עולה על 10 יום.

הא ותו לא. בהינתן מידת האיחור הקצרה, ותוך שימוש בעקרון תום הלב החוזי, החל על שני הצדדים לחוזה, נראה לי לנכון ולצודק, בנסיבות העניין, שלא לפסוק לתובעים פיצוי בגין תקופת הגרייס ולחייב את הנתבעת לשלם להם פיצוי בגין 10 ימי איחור במסירת הדירה בלבד.

משהנתבעת לא סתרה את טענת התובעים כי שכ"ד חודשי של דירה זהה הינו 4,500 ₪, ומשאני סבורה כי האומדן שצורף מאתר יד 2 הינו נתון מספק, הנני מקבלת את עמדת התובעים כי זהו שכר הדירה המקובל.

ברם, מעבר לכך שהטענה נטענה על דרך הסתם, הרי שדינה להדחות לגופה, שכן הסכם השלמת הבניה נכרת חודשים רבים לאחר פרוץ מגפת הקורונה, כאשר היה ברור לכל בר דעת כי עסקינן במשבר גלובאלי ממושך, על כל ההשלכות הנובעות מכך (למקרה שונה ראו החלטתי בחדל"ת (מחוזי ת"א) 26076-02-20 עו"ד ישראל בכר- נאמן של עמודי שלמה אחים ידגרוב סחר בע"מ נ' מערכות נוחות (2007) בע"מ, בפיסקה 25 (נבו 8.7.2020)).

ודוק, ס' 7.14 להסכם השלמת הבניה מצוה על הצדדים: "בכל מקרה של איחור בהשלמת העבודות נשוא הסכם זה, בשל הפרת הסכם זה על ידי הקבלן, ישלם הקבלן לכל רוכש שדירתו נימסרה באיחור על פי הוראות הסכם זה, מדי חודש, את דמי השכירות הקבועים במסגרת הסכם הרכישה של הרוכש, כפצוי לרוכש ו/או פיצוי אחר בהתאם לחוק המכר (דירות) לפי הגבוה, עד למועד המסירה בפועל..." (ההדגשה אינה במקור) מדובר בחוזה לטובת צד שלישי, הלא הם רוכשי הדירות, המקנה לרוכשים זכות לידרוש מהקבלן הראשי את הפצוי העתי המוסכם אותו נידרש האחרון לשלם בגין הפרת התחייבותו.

...

בלאו הכי, מסגרתה של הבקשה נתחמה בסופו של דבר אך ורק למתן סעד הצהרתי נגד הקבלנים.

ממילא, הסעד שהתבקש נגד הכונס לעיכוב הכספים כבר איננו רלוונטי, וכבר מטעם זה דין הבקשה נגד כונס הנכסים- להידחות.

סיכומו של דבר – הבקשה מתקבלת נגד הקבלן הראשי בלבד.