חובת המוכר לגלות בדבר רטיבות נעלמה ונסתרת בדירה

מענה חיובי לשאלה זו יצריך דיון בשאלת הקף חובת הגילוי שחלה על הנתבע בנסיבות העניין והאם עמד בה. לבסוף, וככל שהדבר יידרש, תוכרע שאלת הסעדים להם זכאי התובע בקשר עם הרטיבות וכן לזכאות לסעדים הכספיים הנוספים נעדרי הזיקה לרטיבות.

לא נעלם מעיני כי בביקור הראשון של התובע, היתרשמותו הייתה כי הבית "נראה מצוין" ולמעט החוסר בטיח בתיקרת החדר, הוא לא הבחין בכלום (ר' ע' 6 שו' 25-26 לפרו'), אולם לא מן הנמנע כי הנתבע או מי מטעמו ביצעו לקראת אותו ביקור של התובע (שנערך על רקע הרצון כאמור לרכוש את הדירה) צביעה ותיקונים לשם הסוואת/טישטוש סימני הרטיבות, ועל כן לא נימצאו אינדיקאציות בדבר הרטיבות במהלך ביקור ראשון זה. גרסה זו של התובע אודות המצאותן של הרטיבויות בדירה נתמכה בנוסף גם בעדותו של אוסמן וגם בעדותו של יעקובוביץ שאף אותן מצאתי מהימנות בנקודה זו. כך, אוסמן שהיה כאמור הבעלים הקודמים של הדירה לפני רכישתה על ידי הנתבע, העיד בין היתר, כי סבל במשך כל תקופת בעלותו בדירה מנזילות שאת מקורן ייחס למשפחת דיין כשכל פניותיו בנידון אליו לא זכו לטענתו להתייחסות.

טענת הנתבע כי מלבד מוקד זה (שכאמור האחריות עליו עוגנה בסעיף 12 להסכם) לא היה בדירה בעיות רטיבות, הוכחה כלא נכונה ונסתרה חזיתית בעדויות הבעלים/דיירים הקודמים של הדירה וממצאי חוות הדעת.

הוראת חוק נוספת הרלוואנטית לענייננו הנה חוק המכר, תשכ"ח-1968, במסגרתו נקבע בסעיף 16 כי על המוכר חובת גילוי אקטיבית של מלוא המידע הנמצא ברשותו או שהיה עליו לדעת, וזאת לאור פערי המידע בין הצדדים, המחייבים מתן הגנה לצד הקונה.

לא מצאתי גם לקבל את ניסיון הנתבע לתלות את יהבו על סעיף 12 להסכם; עסקינן בעיגון אחריות הנתבע לתיקון נקודתי של מוקד יחיד בתיקרת אחד מחדרי הבית, ועל כן ברי שאין בכך משום נסיבות מקילות שיש בהן להעלות או להוריד מחובת הגילוי של הנתבע ביחס לתמונת המצב האמיתית של מצב הרטיבויות, בעת ניהול המשא והמתן למכירת הדירה.

...

הנני מחייבת את הנתבע (1) לשלם לידי התובע סך של 109,272 ₪.

התביעה כנגד הנתבע 2 נדחית, התובע יישא בהוצאות הנתבע 2 ושכ"ט עו"ד בסך כולל של 10,000 ₪.

ההודעה כנגד הצדדים השלישיים 1 ו-2 נדחית.

מן הכלל אל הפרט על רקע האמור בדבר הקף חובת הגילוי החלה על מוכרי הנכס כלפי הרוכשים, יש לבחון את המחלוקת נשוא התיק שבפני.

אשר לרטיבות בשיפולי הקירות, שוכנעתי כי איזורי הרטיבות נסתרו מעיני התובעים על ידי רהוט שהיה בדירה בעת שהתובעים ביקרו בדירה עובר לרכישתה.

על יסוד כל המקובץ לעיל ועל אף הצהרתם של המוכרים בהסכם המכר, לפיה לא ידוע להם על מום או פגם בבית או במתקניו או באביזריו, בין גלויים ובין נסתרים, (ראה סעיפים 2.6 להסכם המכר), בפועל נמצא כי הצהרה זו אינה משקפת את מצב הדירה בפועל, שכן בפועל התגלה כי בדירה קיימים ניזקי רטיבות בהקף נרחב ונזילה שהתובעים לא היו יכולים לדעת על קיומם וכי מדובר בליקויים מהותיים שהדעת נותנת כי מוכר סביר יגלה אותם לקונה.

לא נעלם מעיני, כי ברקע ההסכם היתקיים הליך היתמחרות על ידי עוה"ד סגל ועצמי, אשר פעלו ככונסי נכסים למכירת הדירה , אולם מצאתי כי אין בכך כדי להצדיק חריגה מהכלל וההשקפה שלפיה "יזהר המוכר" המטיל בעניינינו על הנתבעים, מוכרי הדירה, חובת גילוי מוגברת.

...

גם על פי חוות הדעת של מר רובין ובהתאם לעדותו, ניתן ללמוד כי חלק נכבד מנזקי הרטיבות כבר ישנים וכי ניתן היה לראותם: "נמצאו כתמי רטיבות קפילרית בקירות הסלון, המטבח והפרוזדור. כמו כן, קילופי צבע עקב רטיבות מתמשכת ולא חדשה באזורים אלו". וכן בעדותו: "ראיתי רטיבות קפילרית בקירות שהיא עולה מהקרקע והקירות סופגים את הרטיבות וזה גורם להתקלפות של צבע וטיח, הרטיבות היתה בעיקר באזור הסלון, מבטח וחדרי שינה...יש כתמי רטיבות בעיקר באזור חדר שינה של ההורים, אלה יחסית ישנים..." (פרוטוקול עמ' 8 ש' 22-23,עמ' 10 ש' 16 סיכום ביניים לאור כל האמור, הוכח על ידי התובעים, כי בדירה היו עובר למכירתה סימני רטיבות ועדות לנזילה וכי הנתבעים ידעו על קיומה של הרטיבות והנזילה בדירה או שהיה עליהם לדעת על קיומה של בעיית רטיבות בדירה והם נמנעו מטעמיהם לגלות לתובעים אודותיה.

כב' השופט דנציגר הוסיף בפרשת זאבי, על יסוד הפסיקה בע"א 707/78 ידיד יוסף נ' פרופ' שמואל קניאל, פ"ד לה (4) 796, 797, כי: "... יש 'להעביר' את ההפרה הקונקרטית, על תוצאותיה, בכור המבחן של הסעיף הנ"ל, דהיינו לקבוע, אם מלכתחילה, בעת כריתת החוזה, עשוי היה המפר לראות את הפיצויים המוסכמים כמשקפים לפי קנה מידה סביר כלשהו את הנזק, העשוי להיגרם מאותה הפרה". במקרה המונח לפני סבורני, כי אין להתערב בשיעור הפיצוי המוסכם לו זכאים התובעים בעקבות הפרת ההסכם על ידי הנתבעים, ואבהיר.

סוף דבר לאור כל האמור לעיל, אני מקבלת את התביעה ומחייבת את הנתבעים, ביחד ולחוד, לשלם לתובעים, סך של 117,000 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום הגשת התביעה ועד התשלום המלא בפועל.

בפרק "הצהרות הצדדים" הצהירו הצדדים שידוע להם שבדירה מתגורר שוכר, וככל הידוע לנתבעת, "אין בדירה כל מום, פגם או ליקוי נסתר שדבר קיומו לא נימסר על ידי המוכר לידיעת הקונה". בסעיף 7 לחוזה הצהירו התובעים כי הם ראו את הדירה ובדקו אותה, והם מוכנים לרכוש את הדירה במצבה כפי שהייתה בעת חתימת החוזה, והם מוותרים "על כל טענת ברירה ו/או אי התאמה מחמת מום, פגם או כל סיבה אחרת כלשהיא, וזאת בכפוף להצהרות המוכר בסעיף 4 ובסעיף 14(א)". בסעיף 14(א) הסכימו בעלי הדין שהנתבעת תימסור לתובעים את הדירה במצב כפי שהייתה בעת החתימה על החוזה למעט בלאי משימוש סביר.

הנתבעת הגישה חוות דעת של מומחה אשר קבע שאם חלה חובה על הנתבעת לפצות את התובעים, סכום הפצוי הוא כ- 5,000 ₪.

הנתבעת ובעלה נחקרו חקירה שכנגד, ותצהיריהם לא נסתרו.

אורך החור כ- 1 ס"מ ורוחבו מספר מילימטרים; 2) החור בצנור הפלסטיק אינו פצוץ, אלא דומה יותר לפגיעה על ידי גורם חצוני; 3) הוסבר לו על ידי הצדדים שהרטיבות נעלמה לפרק זמן לאחר ביצוע עסקת הרכישה, וחזרה לאחר מכן.

דברים אלו מובילים למסקנה שלנתבעת אין כל אחריות לרטיבות שהתגלתה בדירה כחצי שנה לאחר מסירת הדירה לתובעים.

...

המומחה לא נחקר על חוות דעתו, ועל כן סבור אני שיש לאמץ אותה ככתבה וכלשונה.

דברים אלו מובילים למסקנה שלנתבעת אין כל אחריות לרטיבות שהתגלתה בדירה כחצי שנה לאחר מסירת הדירה לתובעים.

סוף דבר: לאור כל האמור לעיל, אני דוחה את תביעת התובעים נגד הנתבעת.

הנתבעים טענו עוד כי ככל שיקבע כי מקור הרטיבות הוא בדירתם, הרי שיש להטיל את האחריות לניזקי התובע על צדדי ג' הואיל והפרו את חובת הגילוי כלפיהם.

ודוק: אינני קובע כעניין נורמאטיבי, כי על כל מוכר לגלות תמיד כי בעבר דירתו היתה מקור לרטיבויות אצל שכנו.

מר רוזנטל (צד ג' מס' 1) העיד בפניי כי לאחר שנת 2008 לא פנה אליו התובע בנוגע לבעיית רטיבות הנגרמת בשל ליקויים בדירתם (עמוד 26 לפרוטוקול, שורה 16), וגירסתו לא נסתרה.

לא נעלם מעיני כי בתחילה טענו צד ג' כי לא נעשתה אליהם פנייה משנת 2004.

העידר הוראה בעיניין זה תומך בטענת הנתבעים כי צדדי ג' לא גילו להם על כך. בחקירתו נישאל צד ג' על ידי בית המשפט מדוע דבר הגילוי לא קיבל ביטוי בהסכם והשיב: ""מבחינתי בנקודת הזמן ההיא, הבעיה היא לא בדירה. מבחינתי כל מה שהוא מחוץ לדירה הוא לא הנכס שלי, ולכן היות והבעיה לא בדירה שלי, לא נזלו מים לדירה שלו ולמיטב ידיעתי באותה נקודת זמן שעכשיו מוכחת על ידי המומחה, הבעיה לא בדירה אז מדוע אנסה לקשור משהו שלט קשור? זו התשובה שלי וזה גם ההנחה שהייתה אז באותה נקודת זמן" (עמוד 24 לפרוטוקול שורות 30 - 34).

...

התוצאה הינה אפוא כי דין ההודעה לצד שלישי להידחות, מטעמי אי מסירת ההודעה על האי ההתאמה במועד שנקבע לכך בחוק ובפסיקה .

סוף דבר נוכח כל האמור לעיל אני מחייב את הנתבעים, ביחד ולחוד, לשלם לתובע סך של 18,500 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מהיום ועד מועד התשלום בפועל .

ההודעה לצד שלישי נדחית.

מעבר לאמור, ליברמן אישר בחוות דעתו כי באחד המוקדים מצא רטיבות פעילה (גורם רטיבות 2) וכתב "גיליתי מקום אחד רטוב. מקום זה בתחתית של קורת העץ בקונסטרוקציית הגג, מתחת לפלשונג". בעדותו בביהמ"ש, לעומת זאת, הוא שלל קיומה של נזילה בגג הרעפים, לא הסביר את הגורם לרטיבות שמצא באותו מקום והסתפק בהכחשה כללית של חוות דעתו של שטיינר גם בעיניין זה. לגבי שני מוקדים אחרים, טען ליברמן כי הבחין בכתמי רטיבות יבשים וישנים אך לא הצביע על "גילם" של כתמים אלו והתבסס על דברים שמסר לו הנתבע במעמד הבדיקה, לפיהם מדובר במצב הקיים עוד בטרם רכישת הדירה, "עובדה" שאינה מתיישבת עם עדות הנתבעים המפורשת בעיניין זה לפיה בוצעו תיקונים על ידם והדירה נצבעה לאחר שנרכשה על ידם, כך שכתמים ישנים לא אמורים להופיע.

מכאן אני קובעת כי התובעים לא ידעו על אי ההתאמה בעת החתימה על חוזה המכר, השאלה שיש לתת עליה את הדעת כעת היא, האם מדובר באי התאמה הנובעת מעובדות שהנתבעים ידעו או היה עליהם לדעת עליהן, בעת גמירת החוזה, ולא גילו אותן לתובעים? ביהמ"ש העליון בפסה"ד שניתן בע"א 8068/11 אורי עיני ה' חן שיפריס (11.2.2014) (להלן: "פסק דין עיני") דו בהרחבה בחובת הגילוי החלה על מוכר נכס כלפי הקונה.

במאמר מוסגר יצוין כי הדירה, קוטג' מרווח הכולל מספר מפלסים, נרכשה על ידי הנתבעים במחיר של 670,000 ₪ ופחות משלש שנים לאחר מכן, נמכרה על ידם לתובעים כדירה תקינה במחיר 1,035,000 ₪ (וכמובן שלא נעלם מעיני כי המחיר שבו נרכשה הדירה ע"י הנתבעים מושפע גם מהליכי הכנוס).

כאן המקום להדגיש כי בנגוד לנטען בתצהירי הנתבעים ועדותם בביהמ"ש כי לא היה כל פגם או תקלה בנכס לאחר ביצוע השפוץ ובמהלך כל תקופת מגוריהם, בסעיף 13 לכתב ההגנה נטען מפורשות כי גם לאחר השפוץ, היו ניזקי רטיבות בחדר השינה שתוקנו ע"י הנתבעים, טרם מכירת הדירה לתובעים !! לאור סתירה זו בין הדברים, לאור חוסר העקביות בטענות ההגנה של הנתבעים, איני נותנת אימון בגירסתם כי הם לא סבלו מבעית רטיבות במהלך מגוריהם בדירה.

...

אני דוחה אפוא את טענת הנתבעים לאשם תורם מצדם של התובעים.

מכאן ולאחר ששוכנעתי כי הנתבעים הפרו את חובת הגילוי ואת הצהרתם בהסכם, אני קובעת כי הנתבעים הפרו את ההסכם הפרה יסודית.

סוף דבר לאור המקובץ, אני מורה על קבלת התביעה במלואה; אני מחייבת את הנתבעים, ביחד ולחוד, לשלם לתובעים סכום של 103,000 ₪, בתוספת הפרשי ריבית והצמדה מיום הגשת התביעה ועד היום, ובסה"כ 106,890 ₪.