חובת הזהירות של חברה משכנת בגין משכנתאות

(ב) על אף הוראות סעיף קטן (א), ניתן להגיש תובענה נגד ערב מוגן למילוי ערבותו אם היתקיים אחד משני הסייגים הבאים: (1) החייב נפטר, הוכרז פסול דין, ניתן נגדו צו כנוס נכסים או יצא מן הארץ לצמיתות; היה החיוב מובטח במשכנתה או במישכון, לא יחול סייג זה אלא אם כן קבע בית המשפט או ראש ההוצאה לפועל, לפי הענין, שנעשו מאמצים סבירים לאיתור החייב או למימוש המשכנתה או המישכון; (2) היה החייב תאגיד - ניתן נגדו צו כנוס נכסים או צו פירוק.

בע"א (חי') 39998-10-11‏ ‏ עלי חזבון נ' בנק מרכנתיל דיסקונט בע"מ קבע בית המשפט המחוזי (להלן: פרשת עלי חזבון") : "הוראת סעיף 6 לחוק הערבות מהוה נקודת בסיס לרמת הזהירות הנדרשת מהנושה כלפי הערבים, ומכוחה נלמדים כללים לגיבושה של חובת הזהירות של הנושה. הנושה חייב לשמור על האנטרס והציפייה שיש לערב ביחס לאפשרות הפרעון מן הבטוחה, ומבחינה זו נתפס הנושה כנאמן של הערב בכל הנוגע לשמירת הבטוחה. ראה: ת"א (תל-אביב) 77173/92, בנק איגוד לישראל בע"מ נ' שבח צבי (פירסום נבו), 28/02/99. התוצאה היא, שהנושה חייב לפעול בזהירות סבירה לשמירת ערך הבטוחה, בין שהערובה נימסרה לו על ידי ערב ובין שהערובה נימסרה לו על ידי החייב. הנושה הוא נאמן של הערב לצורך זה והנושה אינו צריך לבכר את אינטרס החייב, אלא עליו לפעול בערובה באופן שתישמר ציפיית הערב, ככל האפשר, ובנסיבות בהן מפר החייב את התחייבויותיו על פי הסכם ההלוואה ונתגבשו התנאים למימוש הערובה, על הנושה לפעול למימושה ולא להיטיב עם החייב ו/או עם עצמו על חשבון הערב, תוך הנחה כי הערב יישא במחיר הסיכון." בעיניין עלי חזבון המשיך וקבע בית המשפט המחוזי: " חובה זו של הנושה "הרגיל" מיתעצמת כאשר מדובר בבנק.

הכיצד התובע לא דאג לקבל אישור זכויות מהחברה המשכנת! רביעית, התובע לא דאג לממש את הנכס בין השנים 2004 ועד 2007 בצורה מיטבית ולו היה עושה כן היה יכול לאתר את התקלה ברשום במועד מוקדם כפי שבנק לאומי גילה ותיקן באופן מידי.

...

אני סבור כי בנסיבות שנוצרו ובהעדר כל יכולת להציג את מסמך המקור ועל אף חוות הדעת שהוגשו, לרבות מומחה בית המשפט, אין בידי להכריע אם הבנק עמד בנטל ההוכחה הדרוש להוכיח כי זו חתימתו.

המסקנה הנ"ל מותנית בכך שהיה קיים מקור למסמך (א) , מה ששולל אפשרות של הרכבה צילומית של חתימתו של שאול רובין במסמך.

נוכח מסקנה זו, העדר קיומו של המקור גם בפני מומחה התובע עצמו בטרם הלך לאיבוד עקב השריפה , העדר עד ישיר לחתימה מצד הבנק ומול אלה הכחשתו של הנתבע, לא הצליח הבנק להוכיח דבר חתימתו של נתבע זה. התוצאה; תביעת הבנק , נדחית.

בכתב התביעה נטען ע"י התובעים, שככל הידוע להם, הזכויות של מרבית רוכשי הדירות בקרית ספר רשומות במנהל האזרחי ביו"ש תוך שניהולם בפועל נעשה ע"י נתבעת 1, המבצעת את רשומי הזכויות, מנפיקה אישורי זכויות ורושמת את המשכנתאות על הנכסים (להלן: שירותי הרישום).

בעקבות התביעה הייצוגית, הובהר לתובעים ע"י נציגי החברה המשכנת, שלשיטתה, לא חלה עליה כל חובה שבדין או חובה אחרת לבצע שירותי רישום והיא עושה זאת רק כמחווה של רצון טוב.

לטענת התובעים, התביעה הייצוגית מיתמקדת רק בנושא הכספי, דהיינו, גובה השכר שדורשת נתבעת 1 מרוכשי הדירות עבור שירותי הרישום, אך אינה עוסקת בשאלת עצם חבותה של החברה המשכנת להעניק שירותים אלה.

הוא מנהל את התביעה הייצוגית ברשלנות, שלא לומר בנגוד עניינים של ממש בינו לבין חברי הקבוצה האחרים, ושם לנגד עיניו רק את טובתו האישית, ובכך, באמצעות נתבעים 3-4, באי כוחו, הוא מפר את חובת הזהירות שלו כלפי התובעים.

...

במכלול הנסיבות, אני מורה לתובעים לשלם סך 5,000 ₪, לכל אחד מנתבעים 2-4, הוצאותיהם בקשר להגשת תביעה זו (נתבעת 1 הודיעה כי היא מוותרת על פסיקת הוצאותיה).

כמו כן, אני מורה שאם יחליטו התובעים להגיש בעתיד תובענה כנגד הנתבעים, בעילה הזהה לתובענה דנן, יהיה הדבר מותנה בתשלום של 5,000 ₪ נוספים לכל אחד מנתבעים 2-4.

בהתאם לאמור בתקנה 6(ב)(1) לתקנות בתי המשפט (אגרות) תשס"ז-2007, אני מורה על החזר האגרה.

חובת הזהירות המושגית שחב עורך דין המייצג קונה בעיסקה לרכישת דירה מטילה עליו את החובה הבסיסית של רישום הדירה על שמו של הקונה, אחרת צפוי האחרון לפגיעה בזכויותיו ובמעמדו המשפטי כקונה נכס דלא ניידי, וגרימת נזק עקב כך. פרקליט סביר היה צופה גרימתו של נזק עקב אי רישום נכס מקרקעין, שנרכש על ידי הקונה אותו הוא מייצג, במיוחד באותם מקרים בהם מילאו הצדדים לאותה עסקה (המוכר והקונה) את מלוא התחייבויותיהם החוזיות על פיה.

במקרה שלפנינו לא עלה בידי הנתבע להוכיח ברמה הדרושה, כי הוא אכן יידע את התובעים בדבר שיעור דמי הטיפול שעליהם לשלם לחברה המשכנת בגין רישום הזכויות בדירה על שמם.

חשוב מכך, הוא לא ידע לאשר האם מדובר בתשלום אגרת הרישום בחברה המשכנת, או שמא עסקינן באגרות אחרות (כגון אגרה לרישום הערת אזהרה, אגרה בגין התחייבות לרישום משכנתא וכדומה).

גם לאחר שביום 17.5.16 שיגר ב"כ החברה המשכנת לנתבע תדריך אישור זכויות ופרטי חשבון בנק לתשלום דמי הטיפול, כל שעשה הנתבע היה לשגר את תדריך הזכויות של החברה המשכנת לתובעים, מבלי שדאג לצרף אליו הסבר ברור ומפורט בדבר חובת תשלום דמי הטיפול ושיעורם (נספח ו' לתצהיר הנתבע).

...

ראש הנזק של פיצוי מוסכם למוכר בהסכם רכישת המגרש ע"ס 10 אלף ₪ אשר לראש נזק זה, לא שוכנעתי כי התובעים השכילו להוכיח כי הם לא עמדו בלוח התשלומים שלו התחייבו בהסכם רכישת המגרש, עקב רשלנות הנתבע באי רישום הדירה על שמם.

בחלק מאותה פסיקה נדונה שאלת הפיצוי הבלתי ממוני אגב הדיון בפיצוי המוסכם (לסיכום הפסיקה ראו והשוו: ת"א (שלום-י-ם) 3218/09 קדמי איתן ז"ל נ' בית און ישי-כונס הנכסים, פיסקה 32 (ניתן ביום 6.4.2020), שם נפסק סכום של 30 אלף ₪ עבור עיכוב ברישום שנמשך 11 שנים).

סוף דבר אני מחייבת את הנתבע לשלם לתובעים פיצוי בסך של 32,000 ₪ בגין נזק לא ממוני, וכן סכום נוסף של 5,265 ₪, בגין שכ"ט עו"ד י' אביטן ששולם לו עבור השלמת רישום הזכויות בדירה על שם התובעים, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית חוק מיום ההוצאה ועד למועד התשלום המלא בפועל.

משלא נקבעה בפסיקה קיומה של חובת זהירות של רוכש נכס מקרקעין כלפי נושי המוכר, יש לבחון האם יש להחיל חובה כזו בעניינינו.

הסעיף מכפיף את חובת ביצוע התשלום השני למספר תנאים, ביניהם ס"ק 9.2.3 הקובע כך – "9.2.3 אישור זכויות מהחברה המשכנת ונסח טאבו נקיי מכל שיעבוד ו/או חוב ו/או משכנתא הקשורים במוכר." אין חולק כי התשלום השני בוצע בפועל ביום 16.8.10.

...

אי רישום הערת אזהרה בסמוך למועד חתימת ההסכם, אי ביצוע כל בדיקה במשרדי רשם המקרקעין עובר להעברת התשלום הראשון והתשלומים שלאחריו והעובדה שמדובר בנתבעת שהינה גורם מקצועי אשר חובת הזהירות בעניינו מוגברת, כל אלו מובילים למסקנה כי קיימת התרשלות מצד הנתבעת אשר הובילה לשינוי מצבו של התובע לרעה ובגין כך יש להשית את לפתחה חובה לשלם בגין כך. טענות הנתבעת התובע טוען ל "קדימות" שלו ביחס לנכס אולם הוא אינו תובע זכות כלשהי בנכס, אלא תובע סעד כספי בלבד.

מסקנה זו מקבלת משנה תוקף לאחר שהוכח כי התשלום הראשון בוצע לבנק לאומי למשכנתאות, אולם נוכח מסקנתי דלעיל ונוכח טענות התובע בדבר היעדר קשר בין הגופים הללו בזמנים הרלבנטיים, אין מקום להיזקק לדיון בסוגיה זו. טענות נוספות חיוב מכח "דיני תום הלב" – התובע מסתמך באחרית סיכום טענותיו על ההלכות שנקבעו לעניין תחרות בין זכויות, בניסיון להטיל אחריות על הנתבעת מכח חובת תום הלב.

סוף דבר - התביעה נדחית.

התובע ישלם לנתבעת סך כולל של 15,000 ₪ בגין הוצאות המשפט ושכ"ט עו"ד וזאת תוך 30 יום מהיום.

כמו כן התחייב תורג'מן במסגרת אותה התחייבות (בסעיף 6 שלה), כי "בכל מקרה לא יאוחר מתאריך 11/98 (להלן: "מועד הרישום") נעביר את כל הזכויות בדירה ע"ש הלווים בלישכת רישום המקרקעין או אצל החברה המשכנת ו/או המינהל לפי העניין, כשהדירה והזכויות בה חופשיות מכל שעבוד, עיקול או זכות של צד שלישי, למעט המשכנתא לטובתם".

בית המשפט קבע: "בעניינינו, יכול וצריך היה ששון לצפות, כי תורג'מן עלול להיתקשר לגבי הדירה בעיסקה נוגדת, וכי צד ג' תם לב, אשר יסתמך על רשומי החברה המשכנת, עלול להנזק. בהימנעו לרשום לזכותו בספרי החברה המשכנת מעין "הערת אזהרה" במהלך כשנה ומחצה שחלפו למן כריתת הסכם הרכישה ועד לעריכתה של העסקה הנוגדת, הפר, איפוא, ששון חובת זהירות כלפי הבנק.

...

לטענת הנתבע, ההפטר חל גם על החוב נשוא תביעה זו. ואילו התובעת גורסת, כי ההפטר אינו חל על חוב זה. אני דוחה את טענת התובעת כי החוב אינו חוב בר תביעה.

אני דוחה את הטענה, בהיותה נעדרת בסיס עובדתי.

סוף דבר לפיכך ישלם הנתבע לתובעת סך של 401,222 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום הגשת התביעה ועד התשלום המלא בפועל.

כמו כן ישלם הנתבע לתובעת שכ"ט עו"ד בסך 30,000 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מהיום ועד התשלום המלא בפועל.