חובת גילוי קבלן במכירת דירה "על הנייר

בספרו "חוק המכר (דירות) תשל"ג-1973 כותב פרופ' א' זמיר כי המבחן לקיומה של כוונה למכור את הדירה הנו סובייקטיבי אולם הוכחתו יכולה להעשות באמצעות ראיות על נסיבות אובייקטיביות (עמ' 182, ס' 64). לדעת פרופ' זמיר, בהעדר נסיבות מיוחדות , העובדה שהבונה מכר את הדירה עשויה להעיד על כך שבנה לצורך מכירה וכי, כאשר המוכר הוא פירמה שעיסוקה בבניה ומכירת דירות, ראוי להניח שהדירה אכן ניבנתה על מנת למכרה וזאת על מנת להגן על האינטרסים של רוכשי הדירות. בהתאם לס' 9 לחוק, על המוכר חל נטל השיכנוע שלא בנה את הדירה על מנת למכרה.

עם זאת, קבלן ביניין מוכר דירה "על הנייר" בטרם החל בנייתה ומתחייב להשלים הבניה, לא כך אירע במקרה הנידון ואין להעניק לנתבע מעמד של קבלן ביניין.

אחריות הנתבע מכוח עילות אחרות בכתב התביעה הועלו טענות כלליות לאחריות של הנתבע מכוח הפרת חוזה בכך שבנה את הבית עד למועד ההסכם באופן רשלני והועלו טענות נוספות כנגד איכות הבניה, שמשתמעת מהן טענה לחיוב מכוח רשלנות או הפרת חובה חקוקה.

ניתן היה לכל היותר לטעון לאחריות הנתבע ביחס לעובדות שידע והסתיר, אולם לא נטענה טענה מעין זו. (לעניין זה השווה ע"א (מח' ב"ש) 5637-06-20 אנקרי נ' יריב, 23.8.20, שם נקבע כי אין אחריות למוכר לפי סעיף 16 לחוק המכר בגין בעיות איטום שהתגלו לאחר מכירת בית חדש שבנה לשימושו האישי, שכן לא הוכח שהתרשל בבניה ולא היה עליו לדעת על בעיות האיטום).

...

על כן התביעה כנגד הנתבע נדחית.

יחד עם זאת, נמצא כי קבלן האיטום התרשל בעבודתו ועל כן אני מחייב את הצד השלישי לשלם לתובעים סך של 73,702.5 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום 5.7.18.

ביחס להוצאות התובעים בגין קבלת התביעה כנגד הצד השלישי, לאור התנהלותם הדיונית של התובעים שלא תבעו באופן ישיר את הצד השלישי, וקבלת התביעה בחלקה, אני מחייב את הצד השלישי לשלם לתובעים הוצאות משפט ושכר טרחת עו"ד, בסכום כולל של 20,000 ₪.

לטענתם, ליקויי הבנייה לפי חוק המכר (דירות) נובעים מהתחייבויות קבלן כלפי קונה לדירה שנבנתה "על הנייר" ולא רלבאנטיים למכירת דירה על ידי אדם פרטי, ולאחר שניתנה לקונים היזדמנות לבדוק את הדירה ומתקניה פעמים רבות, גם באמצעות מומחים, כפי שנעשה בפועל.

וכך קובע סעיף 16 לחוק המכר: "היתה אי-ההתאמה נובעת מעובדות שהמוכר ידע או היה עליו לדעת עליהן בעת גמירת החוזה ולא גילה אותן לקונה, זכאי הקונה להסתמך עליה על אף האמור בסעיפים 14 ו-15 או בכל הסכם, ובילבד שנתן למוכר הודעה עליה מיד לאחר שגילה אותה". היקפה של חובת הגילוי בעת מכירת דירה נפרש גם על עובדות אשר היה על המוכר לדעת עליהן.

...

אלא שכאמור, נזקים אלו אינם מצויים באחריותו של הנתבע, אשר מסר לתובעים נכס תקין ואילו הנזק הנטען, נגרם שלא באשמו ולפיכך אין מקום לחייבו בעלויות תיקון הנזק, שהרי בכך נמצאנו מעשירים את קופת התובעים על חשבונו של הנתבע.

סוף דבר, התביעה כנגד הנתבע 2 נדחית וכך אף התביעה כנגד הנתבע 1.

התובעים ישלמו לנתבעים, בין היתר בשים לב להתנהלות התובעים בכל הנוגע להגשת סיכומי תשובה, הוצאות משפט בסך 7,500 ₪ וכן, שכ"ט עו"ד בסך 12,500 ₪.

חובת הגילוי הרחבה נועדה למתן את פערי המידע בין הקונה למוכר ולהגן על רוכש הדירה, אשר ידו בעיסקה על התחתונה.

הגנה זו נידרשת ביתר שאת כאשר מדובר בדירה הנרכשת מחברת בניה, במיוחד כאשר הדירה נרכשת "על הנייר" בטרם ניבנתה (ראו גם: איל זמיר, חוק המכר תשכ"ח – 1968 , הוצאת "נבו", עמ' 216).

בנוסף לכך, אין גם לראות בנתון אחר שהנו חצוני לחוזה המכר ולתשריט המצורף אליו, דוגמאת עלון השיווק של החברה הקבלנית, כעניין מחייב לעניין שטח הדירה כל עוד שנתוני שטח הדירה מוגדרים באופן ממצה במסגרת הסכם המכר והתשריט (ראה : ע"א 8949/07 י.ר. אחים עזרא חברה לבניין בע"מ נ' משה זאב מיום 18.11.2009 ; ע"א 9085/00‏ ‏ שטרית אברהם ואח' נ' אחים שרבט חברה לבניין בע"מ 21.7.2003).

מחד, בשיקלול הקף הנזקים, טיב הליקויים, הקושי והמצוקה המתוארת על ידי התובעים כמי שהם וילדיהם התמודדו עם הליקויים הרבים אשר התגלעו בדירה לאחר מסירתה ועד לשלב תקונם בידי הנתבעת ומאידך בהיתחשב בכך שהנתבעת לא היתנערה מחובתה לתקן את חלק הארי של הליקויים אשר התובעים התריעו עליהם בפניה, כפי שמתרחש לא אחת במחוזותינו, ובכך שלא חרגה מהתחייבותה בהסכם המכר ובתשריט בנוגע לגג הדירה כפי שנקבע מעלה הרי שהנני מוצא לנכון לחייב את הנתבעת בגין רכיב תביעה זה בסך של 10,000 ₪.

...

משכך התובענה בגין ראש תביעה זה נדחית.

סוף דבר : התובענה מתקבלת באופן חלקי.

הנני מחייב את הנתבעת לשלם לתובעים את הסך של 41,660 ₪.

הוראותיהם של סעיף 16 לחוק המכר הכללי וסעיף 4 לחוק מכר דירות מקימות יחדיו חובת גילוי אשר חלה, בין היתר, על קבלן שמוכר דירה "על הנייר", אולם חובת גילוי זו נוגעת באופן ספציפי ל"אי התאמה" שהקבלן ידע או שהיה עליו לדעת עליה "בעת גמירת החוזה" (לעניין תחולתו של חוק המכר הכללי במצבים המוסדרים בחוק מכר דירות ראו: ע"א 8343/01 עובדיה נ' סיבל נהריה בע"מ (בכינוס נכסים), פ"ד נח(6) 400, 415 (2004)).

...

ברם, כאשר מדובר בחוסר-זהירות בדרגה נמוכה, אם בכלל, סבורני כי השיקולים בדבר פערי הכוחות בין הצדדים, היות המוכר בעל המידע ומונע הנזק הזול ביותר – תומכים בגישה שלפיה יש להימנע מהשתת אשם תורם על הקונה.

סוף דבר: מן הטעמים שפורטו, אני מצטרפת לתוצאה המתוארת בסעיף 172 לחוות דעתו של השופט שטיין; וזאת בשינוי אחד, ולפיו לא ייוחס למערערת אשם תורם.

הווה אומר: סכום הפיצויים שהמשיבות תשלמנה למערערת כאמור בפסקה 172 לפסק דינו של השופט א' שטיין לא יוכפל במקדם 0.75.

לדבריו, מיד עם קבלת החזקה בדירה החלו להתגלות בה ליקויים יסודיים רבים, אי התאמות לחוזה המכר, לתקנות התיכנון והבניה ולהוראות המפרט הטכני.

באשר לאחריות הנתבעות 2 ו-3- נראה כי בסופו של יום הן אינן חולקות על אחריותן ביחס לחלק מהליקויים בהתאם להוראות חוק המכר (דירות), הנתבעת 2 כיזם הפרויקט והנתבעת 3 כקבלן מבצע בפרויקט.

האם נימצאו ליקויים בדירת התובע? לאור האמור לעיל, יש לבחון את הליקויים עליהם הצביע התובע ולקבוע האם אכן הוכח קיומם ובאחריות מי החובה לתקנם ככל ויוכחו; לצורך כך מונה על ידי בית המשפט מומחה מטעמו.

באופן דומה פסק בית המשפט בעיניין דהן לעיל, כי יש מקום להבחין בין פגמים שעמדו לפני רוכש הדירה הזכאי להגנת חוק המכר (דירות) לבין מי שרכש דירה "על הנייר" וזכאי להגנת חוק המכר (דירות).

...

אני מקבלת את ההודעה לצד ג' ומטעמי יעילות אני מתירה לנתבעות 2 ו-3 לשלם סכומים אלה ישירות לתובע חלף חיובו של הנתבע 1 לשאת בתשלום ולאחר מכן לקבל שיפוי מהנתבעות ביחס לסכומים אלה.

סיכומם של דברים- הנתבעים ישלמו לתובע סך של 174,447 ₪ בגין הליקויים (כאשר הסכום צמוד למדד תשומות הבניה בחודש ינואר 2022).

בנוסף ישלמו הנתבעות 2 ו-3 לתובע סך של 10,500 ₪ בגין המומחה מטעמו, עוגמת נפש בסך 20,000 ₪, אגרה כפי ששולמה ושכ"ט עו"ד בסך 20,500 ₪.