חובות מובטחים מול הערות אזהרה סדר הקדימויות בין נושים

]השופט ד' מינץ: ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו (כב' השופט ח' ברנר, סגן נשיא) בפש"ר 26420-08-16 מיום 13.4.2019, בו נקבע כי למשיב 1 (להלן: המשיב) מעמד של נושה מובטח בהליכי פשיטת רגל בשל קיומה של הערת אזהרה שלילית שנרשמה לטובתו על נכס מקרקעין של מר יצחק יפה (להלן: החייב); ועל החלטת בית המשפט מיום 26.5.2019 בה נקבע כי גם ריבית הפיגורים שנצטברה על סכום החוב של החייב כלפי המשיב היא חלק מהחוב המובטח.

עדיפות זו הנתנת לנושה בעל השיעבוד היא עדיפות עתיקת יומין, והיא באה לידי ביטוי למשל, במשפט העברי, בעיקר בכל הנוגע למירוץ הזכויות הקיים בין המלווה לחברו לבין מי שקנה מהלווה נכס לאחר מתן ההלוואה, ולא בין נושיו השונים של החייב לגביהם קיים הכלל: "מי שיש עליו חובות הרבה, כל שקדם חובו, גובה תחילה, בין מן הלווה עצמו, בין מן הלקוחות. ואם קדם האחרון וגבה, מוציאים מידו, שכל שקדם חובו זכה" (רמב"ם מלווה ולווה, פרק כ, הלכה א).

לפיכך, כלל הנושים מעוניינים באסדרת שוק האשראי באופן שייקבע סדר קדימות בנשייה.

במסגרת התכלית הכללית קיימת תכלית ספציפית על פיה הערת האזהרה מעניקה לקונה עדיפות על שאר נושי החייב במקרה של חידלות פרעון ומשמשת בטוחה בעיסקאות במקרקעין, המונעת רישום נוגד ומבטיחה את הזכאי על פי ההערה מפני נחיתות מול עסקה נוגדת (ראו: ע"א 467/14 שטינברג נ' חברת לילינבלום 13 בע"מ, פסקה 40 (9.9.2015); ע"א 4595/06 הועדה המחוזית לתיכנון ובניה נצרת עילית נ' סבן, פסקה 110 (17.7.2011); אוריאל פרוקצ'יה "לשאלת תוקפה הקנייני של הערת האזהרה" עיוני משפט ז 446, 455 (התשל"ט)).

...

וכך אמר: "אני מקבל את המלצת בית המשפט לפיה אעמוד אך ורק על הטענה הקניינית קרי, שבמקרה דנן לא מדובר בנושה מובטח משום שלא נרשמה משכנתא. לעניין זה אין די בהערת אזהרה נגטיבית למרות שנלווה אליה משכון". בכל מקרה, לא נראה כי יש מקום לתפסו בדיבורו, אף אם מעד בלשונו.

סוף דבר: אם תישמע דעתי, הערעור יתקבל בחלקו, כך שסוגיית הריבית תוחזר לבית המשפט המחוזי על מנת שתינתן החלטה משלימה בעניין.

מסקנה זו עולה בקנה אחד עם הרציונל שמאחורי רישומה של הערת אזהרה – שהיא בבחינת נורה אדומה מהבהבת המתריעה בפני כל, על אודות קיומו של "מטען" שהמקרקעין נושאים לזכות בעל ההערה.

רוכשי הדירות טוענים כאן, כי בשים לב לכך שכספי התמורה ששולמו על ידם הובטחו בהערת אזהרה שנרשמה לטובתם, אזי בהחרגת המשכנתא שנרשמה לטובת הקרנות חברת זוהר אנגלנדר חברה לנאמנויות בע"מ וחברת קרנות תמ"א 38 בע"מ (שייקראו להלן יחד: "הקרנות"), יש לראות את רוכשי הדירות כנושים מובטחים של החברה עד לגובה הסכומים ששולמו על ידם, בערכים ריאלים דהיינו בתוספת ריבית ולא רק בתוספת הצמדה.

שכן, בעניינינו, ישנם הסכמים בכתב – מכתבי החרגה – המסדירים את סוגית השבת הכספים מול מחיקת הערות האזהרה לטובת הרוכשים.

מכתב ההחרגה נותן קדימות על פני המשכנתא אך ורק לכסף אותו הפקידו הרוכשים בחשבון הפרויקט בפועל.

לטעמו, לעניין זה ראוי להקיש גם מהוראות סעיף 231 לחוק חידלות פרעון, הקובע את סדרי הנשייה, כך שתחילה ייפרעו החובות המובטחים ולאחר מכן סדרה של תשלומים אחרים.

הליך חידלות פרעון הוא הליך קולקטיבי שנועד לחלק את הכספים שבקופה בין הנושים השונים.

...

מקובלת עלי עמדת המנהל המיוחד כי רוכשי הדירות בענייננו זכו להטבה משמעותית בדמות השבת כספם בתוספת הצמדה.

לא בכדי סעיף 231 לחוק חדלות פירעון קובע את סדר ההשבה בנסיבות חדלות פירעון כאשר עניין הריבית הנוספת מופיע בעדיפות מספר 6 ברשימה שם. מכל האמור לעיל, אני מוצאת כי אין ממש בבקשה והנני לדחותה בזה.

סיכום: מן המקובץ לעיל, אני דוחה את הבקשה לצרף להשבה לרוכשי הדירות גם חיוב ריבית.

דרך גיבוש ההסדרים מול הנושים המובטחים (שאינם דיירים) 20.

הנאמן גיבש הסדר לפיו הנושה המובטח יופטר ממלוא חובו תמורת הסך של 900,000 $ סכום נוסף של כ –350,000 $ יהפוך לנשיה בלתי מובטחת, בכפוף לבדיקת תביעת החוב, כמו כל תביעת חוב על פי הסדר זה. הדיירים שהיו בעלי הערת אזהרה קודמת למשכנתא יהיו זכאים להשבה כאילו היו בעלי הערת אזהרה ראשונה ע"פ הצעת ההסדר הכללית – קרי 60% ובכך תמנע התדיינות משפטית בין החברות, הנושה המובטח, הדיירים ואולי גורמים נוספים.

תרומתם של בעלי המניות צפויה להיות מכריעה גם בהוספת מקורות נוספים ופרויקטים נוספים אם וככל שידרשו לצורך עמידה ביעדי הדיבידנד הקבועים בהסדר זה. זאת ועוד, כפי המתואר בהסדר זה לעניין "הפרויקט" ברח' הרב ברלין, עת מוותרים בעלי המניות וקרוביהם על נכסים בשווי גבוה ביותר (מדובר ב-4 דירות), ובכך מקטינים את סך הנשייה בסדרי גודל של כ – 10,000,000 ₪, יש בכך תרומה גדולה של בעלי המניות לקיום הצעת ההסדר.

העקרון המרכזי הנו להבחין בין הקדימות הפרקטית, שהיא לב ליבה של הנשייה המובטחת, לבין שלילת "השרירות הקניינית" למעין פגיעה זו בנושים המובטחים קיימת הצדקה מלאה נוכח האינטרסים המעורבים בהליך השקום, ואין אלא לחזור, בעניין זה, על דבריו של בית המשפט המחוזי בעיניין קסירר (פש"ר (ת"א) 302/97, בש"א 7831/01 חגבי חגי, עו"ד ורוני יונה, עו"ד, בתפקידם כנאמנים על נכסי החייב אינגץ קסירר, תק-מח 2001 (3) 7524): "הצדקה נוספת לחובה זו נובעת מתפיסת הצדק הבסיסית: היות ונשיה מובטחת אינה "תופעת טבע" אלא מוסד משפטי אשר מעניק קדימות לסוג מסויים של נשיה על פני סוגים אחרים, הרי אך צודק כי מי שנהנה מאותו מוסד משפטי יחוב בחובות מסוימות של הגינות וזהירות למזעור תקלות ותוצאות בלתי רצויות אשר עשויות לנבוע מאותה "הנאה" אשר קיבל מהשיטה המשפטית".

...

דו"ח הנאמן אכן מפורט ומציג מתווה לא פשוט, הטומן בחובו סיכונים וסכויים כאחיד, סבור אני כי יש לאפשר לו לצאת לדרך הגם שמשוכות רבות לפניה, דרך שעדיפה על דרך הפירוק.

סבורני כי על הנאמן מוטלת משימה כבדת משקל, ויהא עליו להעזר בכוחות מקצועיים ומיומנים במספר תחומים, כאמור לעיל, ואין לפסול את שיתופם של עורכי הדין המייצגים את הנושים המובטחים בהליך יצירתי זה. הוראות בעניין מינוי בעלי תפקידים אתן לכשתוגש על ידי הנאמן בקשה בהתאם.

בתום תקופה זו אני מורה לנאמן לפרסם את דבר ההצעה, ולקיים אסיפות נושים לפי סוגיהן.

גם אם תוכר זכותם של המבקשים לרישום הערת אזהרה או שיעבוד, הרי מקום בו נימנעו מלעשות כן, יש לראות במחדלם ככזה המאיין את זכותם לקדימות, מחמת שהוי.

האחר- כאשר בעל הזכות הראשונה הוא בעל זכות חוזית להפרע בגין חוב-הלוואה מתוך כספי מכירת הדירה, וזאת בדומה למשכנתא שלא נרשמה, לבין נושה מאוחר.

במסגרת ע"א 790/97 בנק המזרחי המאוחד נ' אברהם פ"ד נט(3) 697 נקבע בין היתר: " עיקרון תום-הלב חולש גם על התחרות בין בעל עיסקה (ראשונה) לבין נושה של המוכר, המבקש לעקל את הממכר. עדיפותו של הקונה אינה אבסולוטית, והיא עלולה לסגת מפני עיקרון תום-הלב. גם הזכות שביושר כפופה לחובה לנהוג בתום-לב. אי-עמידה בדרישות תום-הלב עלולה להביא לשלילת עדיפותו של הקונה שאילמלא כן הייתה מוקנית לו. השאלה שיש לבחון היא מה הקף השפעתו של עיקרון תום-הלב על הפעלת זכותו של הקונה בתחרות מול הנושה-המעקל. וביתר דיוק, יש לבחון את השאלה אם חובת תום-הלב של קונה בעל קניין שביושר כלפי מעקל מופרת אם נימנע הקונה מלרשום הערת אזהרה על הנכס במירשם המקרקעין מקום שרישום כזה הוא אפשרי ומתבקש". זהות הגורם כלפיו הוצגו מצגי השוא אני מודעת לכך שהתנהלות המבקשים והמשיבים 5-6, השליכה ,בתחילה, על המשיבה 1 בלבד.

מקום בו בחרו המבקשים והמשיבים 5 ו – 6 לפעול בדרך אשר מטרתה קבלת הלוואה מובטחת במשכנתא, לצורך סיועד למשיבים, ותוך הסתרת נתונים עובדתיים אשר היה בהם כדי להביא לשלילת האפשרות לקבלת כספים, הרי שמדובר בדרך היתנהלות העומדת בנגוד ברור לתקנת הציבור.

עם זאת המבקשים עצמם לא עשו את האבחנה בין המשיב 8 לבין המשיבים 2-4 (לצורך סוגית סדר קדימות הנשייה) ועל כן לא נידרשתי לסוגיה לגופה.

...

לאחר שעיינתי בכתבי הטענות ונתתי דעתי לטענות הצדדים, לעדותו של המבקש ולסיכומי הצדדים, באתי לכלל מסקנה כי דין המרצת הפתיחה להתקבל באופן חלקי.

אני סבורה כי הצורך ליתן את הדעת לקיומה של זכות חוזית קודמת ועל כן- עדיפה, הידיעה כי אלמלא דרך התנהלותם הקלוקלת של המבקשים, יכול והסכם המכר כלל לא היה יוצא אל הפועל, ומאידך, חוסר תום הלב הנוגע לעצם יצירתה של אותה זכות חוזית, מכוון למסקנה כי יש לאזן בין כלל הזכויות והמטרות ואיזון זה מצדיק, במקרה שבפני, תוצאה שהינה תוצאת ביניים.

עם זאת, איני סבורה כי מקום בו התוצאה היא עגומה אך נכונה משפטית, יש לשנותה בשל הנתונים האישיים של המבקשים שבפני.

אותו סיוע נעשה על דרך של העברת הזכויות בדירה למשיבים 5-6, לצורך קבלת הלוואה מובטחת במשכנתא על ידי מוסד בנקאי, שלא היה נעתר לאותה בקשה, אלמלא ההפרדה שנעשתה בין הסכם המכר להסכם הנוסף.

טענות הצדדים המבקשת טוענת כי ההליך הנפרד עניינו בפעולה טכנית והיא רישום זכות במקרקעין, והוא נועד להשלים את רישום השיעבוד או הערת האזהרה לטובתה הן ברשם החברות והן ברשם המשכונות, ואין מקומה של התביעה להתברר במסגרת תביעת חוב בפני בעלי התפקיד בהליך חידלות הפרעון.

לטענת הנאמנים, טענת המבקשת לפיה היא נושה מובטחת יכולה להתברר רק בפני בית המשפט בפניו מיתנהל הליך חידלות הפרעון של החברה, והוא הטריבונל השפוטי היחיד שבקיא בכל האינטרסים השונים של הנושים, בפניו עומדת התמונה העובדתית והמשפטית המלאה בנוגע למצבת החובות והזכויות של החברה ונושיה, ויכול להכריע בסוגיה.

כמו כן, הנאמנים טוענים כי אין מקום לטענת המבקשת לפיה אין לעכב את ההיתדיינות בנוגעת לנושים מובטחים, מאחר שלא מדובר בסדרי קדימויות בין נושים מובטחים, שכאמור, המבקשת אינה נושה מובטח אלא נושה רגיל המנסה לשנות את מעמד נשייתו.

לגבי טענת המבקשת לפגיעה בזכותה הקניינית אם תדחה בקשתה, בעוד חברת אורי מקס תוכל להתקדם במימוש הנכס, יובהר כי טרם נתנה לחברת אורי מקס החלטה המתירה לה לפעול למימוש הנכס, ובכל מקרה ניתן רק להניח כי משך הזמן הכרוך בבירור בקשה למתן הוראות אל מול תביעה אזרחית קצר בהרבה, וככל שהמבקשת תפעל להגיש בקשה למתן הוראות במסגרת הליך זה כן יקדם המועד לבירור טענותיה, לרבות הטענה כי יש לסווגה כנושה מובטחת.

...

דיון לאחר עיון בטענות הצדדים, הגעתי לכלל מסקנה כי דין הבקשה להתיר למבקשת להמשיך בניהול ההליך כנגד החברה מחוץ להליך חדלות הפירעון, להידחות.

סעיף 29(5) לחוק קובע כי הקפאת הליכים נגד תאגיד משמעה, כי "לא יהיה ניתן לפתוח או להמשיך בכל הליך משפטי נגד התאגיד, אלא באישור בית המשפט שנתן את הצו לפתיחת הליכים; אישור כאמור יינתן אם מצא בית המשפט כי מתקיימים טעמים מיוחדים שיירשמו, הנוגעים לטבעו או מורכבותו של ההליך המשפטי או לניהולו היעיל, שבשלהם ראוי לנהל את ההליך המשפטי בנפרד מהליכי חדלות הפירעון". הסעיף מבטא את הכלל המנחה לפיו, עם כניסת החברה להליכי חדלות פירעון, חל עיכוב הליכים משפטיים בעניינה, המונע מנושיה לנקוט בהליכים נגדה, אלא ברשות בית המשפט של חדלות הפירעון, וזאת מתוך מטרה לרכז כל התביעות בהליך אחד באופן שיקל על חלוקת הנכסים באופן שוויוני, מהיר ויעיל; מטעמים של יעילות; וחיסכון בזמן השיפוטי של ערכאות השיפוט השונות (ראו והשוו: ע"א 6553/20 עיריית תל אביב יפו נ' כונס הנכסים הרשמי, פסקה 12 (29/07/2021)).

סוף דבר לאור כל האמור לעיל, דין הבקשה להידחות.