חובות בנק בעסקת מכר דירות

אם הקונה אינו פורע חובו לבנק והמקרקעין טרם הועברו לבעלותו, יכול הבנק לממש את המישכון שקיבל על זכותו החוזית של הקונה לקבלת המקרקעין, על ידי פניה להוצאה לפועל לשם מכירת זכותו החוזית של הקונה.

מן הכלל אל הפרט כתב ההיתחייבות במסגרת עסקת מכירת הדירה מהמשיבים לקונה, הקונה נטל הלוואה מהבנק, כאשר המשיבים מצדם חתמו על כתב התחייבות כלפי הבנק (נספח ד' לתצהיר הבנק).

...

טענת השיהוי- נדחית.

סוף דבר לאחר שבחנתי את עמדות הצדדים, תוך התייחסות לראיות שבפניי, הריני קובעת כי דין התובענה להתקבל, בכפוף לאמור להלן.

הריני נעתרת לבקשת הבנק לרישום משכנתה על זכויות המשיבים בדירה, להבטחת החזר חוב ההלוואה כדלקמן: סך 35,850 ₪ (קרן) מיום 9.10.2007 (בגין פדיון משכנתה לבנק דיסקונט).

הכונס הרישמי בעמדתו מיום 8.3.2019 תמך בבקשת הנאמן וסבר כי יש להעתר לבקשה וזאת מהטעמים הבאים: במועד העברת הדירה החייבת ידעה כי היא חדלת פרעון וזאת נלמד בין היתר מתדפיסי רשות המסים (בהקשר זה נראה כי הכונס חזר בו מטענה זו בסיכומיו והבהיר כי ניתן לראות בחייבת כחדלת פרעון לכל המוקדם בשנת 2000 ואילך עת ביקשה לפרוס מחדש את חובה לבנק טפחות), מועד ביצוע עסקת רכישת הדירה על-ידי החברה הזרה אירע כחצי שנה לאחר צו הפרוק לחברת ציביאק, צו אשר הקים את הערבויות האישיות עליהם חתמו החייבת והמנוח להבטחת החזר הלוואות שניתנו לחברה זו; החייבת המשיכה להתגורר בדירה עשרות שנים אף לאחר מכירתה לחברה זרה, וכן בשל כך שהמשיב לא הציג אסמכתות המעידות על תשלום התמורה על-ידי החברה הזרה.

משמע, לטענת המשיב, מכירת הדירה לחברה הזרה נעשתה כחלק ממהלך שתוכנן מראש שנועד הן להותיר כספים על בסיסם יוכלו לבוא בדברים עם הבנק לפתוח במטרה להסדיר את החוב מולו (ואולי מול נושים נוספים ככל שיהיו), והן לצורך הותרת קורת גג לבני הזוג ציביאק לעת זקנה.

...

הסכם ההלוואה נערך בין החממה לבין חברתBHCO והחייב אינו צד להסכם, ועל כן לא ניתן להתעלם מהשלב ההכרחי של הרמת מסך ההתאגדות ו"לדלג" ישירות למסקנה כי מדובר בהענקה בטלה.

זאת ועוד, כפי שיובהר להלן, לגופו של עניין סבורני כי הקביעה הנוגעת לידיעתם של המערערים על מצבו של החייב, אשר דומה כי היא היוותה שיקול מרכזי בקשר לאותה זהות שייחס בית המשפט ל-BHCO ולחייב, אינה מעוגנת בתשתית הראייתית שהונחה בפני בית המשפט.

סוף דבר מכלל האמור לעיל, דין הבקשה להידחות.

המשיבה אישרה כי עסקת מכירת הדירה לעורכי הדין פלג ובר-גיל בתוקף ולדבריה "אנחנו ממתינים להשלים אותה, מחכים שייגמר ההליך כאן כדי להשלים את העסקה". היא נישאלה מי פרע את המשכנתה והשיבה "אותו כסף שהם שילמו כמקדמה, חלקו היה לפרעון המשכנתה. הם שילמו את הסכום שאיתו פרענו את המשכנתה" (עמוד 4 שורות 10–23).

ביחס לדירה, הרי שזו נמכרה לעורכי הדין פלג ובר-גיל בסכום של 4 מיליון ₪, כאשר סכום של למעלה מ־800,000 ₪ פרע את חוב המשכנתה של המשיבה לבנק.

...

מבלי שהנני מתעלם מן האמור בסעיף 16 לעיל הרי שבבוחני את סיכויי התובענה, סבורני וזאת מבלי לקבוע מסמרות לעתיד ובזהירות הראויה, על בסיס החומר המצוי בפניי לעת הזו, כי התובענה אינה חפה מקשיים אשר יכול וישליכו על סיכויי קבלתה, בשים לב לעובדה ממנה לא ניתן להתעלם בשלב זה, כי המשיבה כופרת בתוקפם של מספר מסמכים עליהם היא חתומה.

בנסיבות העניין ובהינתן האמור, בשים לב לשיקול הדעת הנתון לבית המשפט בהחלטה בבקשה כגון דא, לאחר שנתתי דעתי לטיעוני הצדדים, באיזון האינטרסים המתחייב, בשים לב לסיכוייה הלכאוריים של התביעה, מידת מורכבותה והיקף ההתדיינות הצפוי, הנני מורה בזאת כי המשיבה–התובעת תפקיד כערובה להוצאות המבקש–הנתבע סך של 40,000 ₪.

המשיבה יכולה, חלף ההפקדה הכספית, להמציא ערבות בנקאית אוטונומית צמודת מדד בסכום זה. לפנים משורת הדין הנני מורה כי את סכום הערובה בסך 40,000 ₪ תפקיד המשיבה ב־4 תשלומים חודשיים, שווים ורצופים, בסך 10,000 ₪ כל אחד, בתאריכים 1.3.18, 1.4.18, 1.5.18 ו- 3.6.18 .

במהלך ניהול התיק נמכרה אחת הדירות על ידי כונס הנכסים לידי מר אריה מרל, העיסקה לא הושלמה , שולם פחות מ-10% מסכום העיסקה.

כאשר נרכשה משכנתא על ידי המשיב, לא זו בלבד שלא הומצאה ראיה כלשהיא שאופן חישוב החוב בתיק שונה (וכידוע הנטל להוכחת כל טענות פירעון מוטל על החייב) אלא שברור שסכום החוב אף הוקטן מהחוב שהיה בתיק ההוצאה לפועל בפועל, וזאת משום שהבנק הסכים למכור למשיב את סכום החוב בסכום הנמוך מסכום החוב בפועל.

...

לאחר עיון במכלול הטענות, באתי למסקנה כי אין מקום להתערב בהחלטת כב' הרשמת לענין גובה החוב.

התוצאה היא, שלמעשה גובה החוב בתיק קטן מיום שהחוב עבר לזכותו של המשיב.

התוצאה היא אפוא שלא מצאתי מקום להתערב בהחלטת כב' הרשמת בכל הנוגע לגובה החוב בתיק ולפיכך הערעור נדחה ואני מחייב את המערערת בהוצאות המשיב ושכ"ט עו"ד בסך 5,000 ₪ שיגבו מתוך סכום הערובה שהפקידה המערערת ויועברו למשיב 1.

בבדיקת ההיתקשרות נשוא הליך מינהלי זה נמצא כי מדובר במכר דירה במסגרת של עסקה יזמית – מכירה מגורם אחראי להקמת הדירה לרוכש הדירה אשר משלם את תמורתה מחיר מסוים, מבלי שיש לו חלק בהקמה ומבלי שהוא נושא בסיכונים והסכויים הכרוכים בהוצאה לפועל של פרויקט נדל"ן. הממצאים המתוארים לעיל נוגעים ישירות במוטות השליטה בפרויקט ובתבחינים הקשורים לבחינת הגורם הנושא בסיכונים ובסכויים.

בכל הנוגע לניסיון הממונה הנכבד להיתלות בעצם רישום המשכנתא לטובת בנק הפועלים, מופנית הועדה הנכבדת להוראות סעיף 3.5.1(ב) להסכם המכר: "מובהר ומוסכם בזאת, כי ככל שימומשו השעבודים לטובת הגורם המלווה, כי אז המוכרת מסכימה ומאשרת בזאת באופן בלתי חוזר כי כל אחד מהקונים יהא זכאי לקבל את חלקו היחסי מתמורות המימוש, בנכוי הוצאות המימוש, כאשר זכותם של הקונים תהא בכל מקרה קודמת לזכותה של המוכרת (ככל שתהא לה זכות כאמור)". רוצה לומר, העוררת המחתה בהמחאה בלתי הדירה את זכויותיה ביתרת התמורות, אשר עולות לאין שעור, על הקף החוב לבנק העומד על סך של 17,044,246 ₪ בלבד לפי דו"ח סילוק).

...

הערות האזהרה – שנרשמו מאוחר יותר – היו כפופות לשעבוד ראשון זה ונדחות בפניו.

סוף דבר אנו דוחים את הערר.

אנו מחייבים את העוררת לשאת בהוצאות המשיבה לרבות שכ"ט עו"ד בסך כולל של 10,000 ₪.