חוב היטל השבחה עקב שימוש חורג לא מונע העברת זכויות

אשר למועד תשלום ההיטל ההשבחה, והגם שהחיוב נוצר עם אישורה של התכנית המשביחה את המקרקעין (ארוע המס), מועד התשלום מושפע ממועד מימוש הזכות, שהוא - מועד קבלת היתר בניה או היתר לשימוש במקרקעין על פי התכנית שאושרה; מועד התחלת השמוש במקרקעין בעקבות אישור התוכנית; או מועד העברת הזכויות במקרקעין (ראו: סעיף 1(א) לתוספת השלישית לחוק התיכנון והבניה; ע"א 4260/15 אלעזר נ' עריית הוד השרון (11.4.2018) (להלן: "עניין אלעזר").

זו גם הייתה ההנחה בעיניין אלעזר, שם הודגש כי הרוכש הוא "מונע הנזק היעיל והזול". כך נאמר בעיניין זה בפיסקה 38 לפסק דינו של השופט י' עמית: "הרוכש יכול לברר אם על הנכס אותו הוא מבקש לרכוש רובץ חוב היטל השבחה בגין תכנית משביחה, ועומדים לרשותו כלים חוזיים להבטיח את תשלומו...מאחר שלפי סעיף 10(א) לתוספת הרוכש לא יוכל להעביר את הזכויות בנכס על שמו, כל עוד לא יתקבל אישור הועדה המקומית כי היטל ההשבחה שולם, יש לרוכש אינטרס להבטיח את תשלום ההיטל. מכאן, שהרוכש מצוי בעמדה טובה מזו של הרשות הן במישור הידיעה על החוב והן במישור הבטחתו של החוב". הינה כי כן, מהמסמכים שהוצגו במסגרת העתירה עולה כי מצידם של העותרים הייתה מודעות ברורה לקיומו של חוב היטלי השבחה, עוד טרם שנת 2008, וחרף זאת לא פעלו בשום דרך על מנת לפרוע חוב זה. אשר למצב הדברים לאחר שנת 2008, הרי שמהחומר שלפניי אף עולה כי הוועדה המקומית זמורה החלה לפעול לגביית היטל ההשבחה מהחברה המוכרת ובכלל זאת ניהלה כנגדה הליכים משפטיים.

לפיכך אין אלה הנסיבות המצדיקות לחרוג מההלכה שנפסקה בעיניין אלעזר, ולהורות למשיבה להמציא לידיהם של העותרים אישור לשם רישום זכויותיהם בפנקסי המקרקעין, חרף אי תשלום היטל ההשבחה.

...

בסיכום הדברים נכתב כך: "כמו כן אנו מאשרים כי ידוע לנו כי הועדה המקומית לתכנון ולבניה זמורה לא תאפשר העברת הזכויות במקרקעין משמה של חברת פסו-יוסקוביץ על שמנו, עד אשר תוסדר סוגיית תשלום היטל ההשבחה" (המסמך צורף נספח 4 לכתב התשובה).

סבורני כי התחייבות זו שוללת מהם במידה רבה את האפשרות להסתמך על טענת שיהוי מצד המשיבה, או לטעון כי התרשלותה של המשיבה בגביית החוב מהחברה המוכרת, מצדיקה לקבל את עתירתם לקבלת אישור להעברת הזכויות בלשכת רישום המקרקעין חרף אי תשלום היטל ההשבחה (ראו גם עת"מ 29723-12-19 אפיקי אס.איי.ג'י. (ישראל) נכסים בע"מ נ' עיריית נהרה (31.8.2020)).

סוף דבר – העתירה נדחית.

להוכחת טענה זו צרפה הנתבעת שני מסמכים מהותיים: הראשון, מוצג ה' לראיות הנתבעת "אישור למינהל על העידר חובות הרובצים על הנכס בעת מתן האישור" שחלקו התחתון הוא פניה לרשם המקרקעין: "הנידון: אישור לרישום פעולה במקרקעין" ובו מאשרת המועצה כי אין חיוב היטל השבחה, מיסי הארנונה סולקו והמועצה אינה מיתנגדת להעברת הזכויות בו. אך לא בכך מסתכם המסמך, ובחלק המודפס במסמך הנושא את התאריך 2.5.2019 (על אף שהחותמת בחלקו העליון של המסמך נושאת את התאריך 1.05.2019) נרשם "בנכס האמור אין חריגות בנייה" ומתחת לזה, נרשם בכתב יד ללא חתימה או חותמת ליד כי "הבית בנוי לא בהתאם להיתר": מיסמך נוסף שצרפה הנתבעת הוא מכתב מרשות מקרקעי ישראל, המינהל האזרחי אזור יהודה ושומרון, הממונה על הרכוש הנטוש הממשלתי, מיום 13.5.2019 הממוען אל הנתבעת ובסימוכין לאישור המועצה הנ"ל: שלום רב, הנידון: בקשה להעברת זכויות בגבעת זאב סימוכין: אישור המועצה על העדר חובות מיום 2.5.2019 במשרדינו התקבלה בקשה להעברת זכויות ביום 29.10.2018 בין זנגביל מרינה ליעל שמואל עפ"י הסכם מכר מיום 18.10.2018 הנכס בגבעת זאב ברח' עמק איילון 16, מיגרש מס' 42.

בסעיף 3 להסכם, "הצהרות המוכר" הצהירה התובעת: (ס"ק ב) "כי לא ביצע כל בנייה בנכס בנגוד להיתר וכי למיטב ידיעתו אין חריגות מכל סוג שהוא ולא מתנהלים כל הליכים משפטיים ו/או מינהליים כנגדו בגין הדירה ו/או כנגד הדירה"; בס"ק ו, הצהירה כי "המוכר מצהיר כי זכויותיו בדירה נקיות מכל... צו הריסה.. וכי אין כל מניעה עפ"י דין ו/או הסכם להעברת מלוא הזכויות בדירה משמו ע"ש הקונה בחברה ובמינהל האזרחי ולמסירת החזקה בדירה לקונה, בכפוף למילוי הקונה אחר כל תנאי הסכם זה"; בס"ק ז התחייבה "המוכר מתחייב להסיר לאלתר וללא כל דיחוי וכתנאי להתקדמות בהסכם זה כל חוב... צו הריסה, חזקה וכל הגבלות אחרות אם יוטלו על הדירה וזאת בתוך 30 יום מהיום שייוודע למוכר על הטלתם" מאידך גיסא, טוענת התובעת כי לאור הצהרות הנתבעת בסעיף 4 להסכם שכותרתו "הצהרות הקונה", פטורה היא מאחריות לכך שכן הנתבעת הצהירה כי: "ראה ובדק היטב, וכן מצא לשביעות רצונו המלאה, את הדירה על כל חלקיה ועל כל הצמדותיה,... את מצבה המשפטי, הקנייני, הרישומי, הפיזי והתכנוני , את רישום זכויות המוכר בה, את המבנה בו היא מצויה, מצבו של המבנה וסביבתו וכל את כל תוכניות בנין העיר והיתרי הבניה המתייחסים אליה, לרבות כל נתון או פרט העשוי להשפיע על השמוש בדירה ועל מחירה, וכי ניתנה לו האפשרות המלאה לבדוק את כל אלה באמצעות בעל מיקצוע מתאים מעמו (ואם לא ביצע את הבדיקות הנ"ל באמצעות בעל מיקצוע כאמור, עשה זאת מתוך בחירה שלו ועפ"י שיקול דעתו), וכי מצא כל את אלה במצבם כאמור בחוזה זה מתאימים לצרכיו ומטרותיו. כמו כן כי הוא רוכש את הדירה במצבה התיכנוני, הסטאטוטורי והפיסי כמות שהוא (As-Is) והכל ובכפוף להתחייבות והצהרות המוכר בסעיף 3 להסכם זה". בס"ק ג הצהירה הנתבעת כי "הקונה מוותר בזאת על כל טענה בנוגע לדירה ו/או בנוגע למצבה המשפטי, הקנייני, הרישומי, הפיזי והתכנוני, לרבות כל טענת אי התאמה, פגם או מום מסוג כלשהוא למעט פגם ניסתר שהמוכר ידע אודותיו ובכפוף לאמתות הצהרותיו של המכור בהסכם זה" ושוב, בס"ק ה: "כי הוא מיוצג על ידי עורך דין מטעמו, בכל הנוגע לחתימת חוזה זה וכל היבט משפטי בקשר אליו, וכי ניתנה לו האפשרות לבדוק את מצבה המשפטי של הזכויות בדירה אצל כל הגורמים והרשויות בכפוף להצהרות המוכר" .

...

לאחר שבחנתי את טענות הצדדים, אני מוצאת כי מקום שהתובעת חתמה על אישור המסירה של צו הפסקת העבודה מיום 07.05.1986, הרי שידיעה מסוימת היתה לה. מקום שמדובר בכתב אישום פלילי יש להניח כי התובעת כן ידעה וכן עקבה אחר הדברים וגם אם חלפו שנים רבות היה עליה ליידע בכך את הנתבעת.

בנוסף, עתרה הנתבעת בסיכומיה לסעדים שלא בא זכרם בכתב תביעתה, וכל טענותיה שמעבר לדרישת הפיצוי המוסכם – נדחות מחמת הרחבת חזית פסולה ומחמת סעד שלא שולמה בעדו אגרה.

בנוסף, תשלם הנתבעת לתובעת שכ"ט עו"ד בסך 35,000 ₪ והוצאות משפט בסך 12,000 ₪.

כל זאת, הגם כי במועד בו רכשה הראל את זכויותיה במקרקעין, המבנה המסחרי כבר עמד על תילו, ושטחי שופרסל כבר נמכרו לה. בהסכם הרכישה צוין כי על פי תנאי התב"ע החלים על המקרקעין, ניתן אישור לשימוש חורג לתקופה של 5 שנים מיום 23.7.2000, עם אופציה ל- 5 שנים נוספות, למטרת מסחר, כי היטל ההשבחה בקשר עם האישור לשימוש חורג שולם על ידי המוכרת, וכי היא ממחה ומעבירה להראל, בכפוף לקיום התחייבויותיה על פי ההסכם, את כל זכויותיה על פי ההיתר לשימוש חורג אשר ניתן לגבי הממכר (ס' 4.5 להסכם).

בנוסף הצהירה התובעת: "כי ידוע לה כי הוועדה המקומית לתיכנון ובניה זמורה פנתה למוכרת בטענה כי תשלום היטל ההשבחה בגין ההיתר לשימוש חורג לא שולם במלואו, וכי קיימת יתרת חוב לתשלום. הקונה מצהירה ומתחייבת בזאת כלפי המוכרת כי ערכה את כל הבדיקות והבירורים הנדרשים בועדה המקומית זמורה בקשר עם מצבו התיכנוני של הממכר ובהסתמך על בדיקותיה כאמור, היא לוקחת בזאת על עצמה את האחריות הבלעדית לתשלום כל סכום שיפסק כנגד המוכרת ו/או כנגד הקונה בגין ההיתר לשימוש חורג, והיא מוותרת בזאת באופן בלתי חוזר על כל טענה ו/או תביעה ו/או דרישה כלפי המוכרת בגין התשלום כאמור בס"ק זה. כמו כן היא מתחייבת לשפות באופן מיידי את המוכרת בגין כל סכום ו/או קנס ו/או תשלום כלשהוא שנדרשה המוכרת לשלם בקשר עם ההיתר לשימוש חורג" (ס' 5.5.

כתב האישום בהנתן מסקנותיי דלעיל, התייתר למעשה הצורך בבחינת יתר טענות הנתבעות באשר לקיומם של השתקים בשלם מנועה התובעת מלהעלות טענותיה לרבות ובמיוחד סוגיית היתנהלות התובעת שעה שהוגש כנגדה כתב אישום בגין שימוש חורג במקרקעין.

לכאורה אף הובהר לתובעת באותם מועדים, כי השלמת העברת הזכויות על שמה ובצוע עסקת שינוי יעוד וניצול, יבוצעו רק לאחר הסדרת החוב אשר מקורו באותו שימוש חורג (ר' לדוג' נספחים 11-13 לכתב ההגנה של רמ"י).

...

מכל האמור לעיל עולה כי עמדתה של רמ"י, הייתה ידועה לתובעת עוד בשנת 2017, ובמהלך השנים חזרה רמ"י והביעה עמדתה זו. עובדתית, אין חולק כי במהלך כל השנים, חייבה רמ"י את התובעת בדמי שימוש חורג, לפי 0% מסחר (ר' גם ס' 41 לכתב התביעה).

עם זאת, יש בנקוב כדי לעורר סימני שאלה לעניין תום לבה של התובעת כמו גם כדי ליתן משנה תוקף למסקנה על פיה יש בהתנהלות התובעת בפועל, לאורך השנים, כדי ללמד, לכל הפחות על קיומה של ידיעה ברורה, עד כדי זניחת חלק מהטענות, באשר להיקף ומהות אפשרויות השימוש של כל אחת מבעלות הזכויות במקרקעין.

סוף דבר: התביעה נדחית (בסייגים המפורטים בסעיפים 96 ו-101 לפסק הדין).

עד למועד זה הוטל על המנוח לשלם לסולומון את מלוא התמורה שנקבעה, ומנגד על סולומון הוטל למסור למנוח את מלוא המסמכים הדרושים לרישום הנכס על שמו בלישכת רשם המקרקעין (סעיף 8), ובכלל זה: אישור המועצה המקומית גדרה; אישור הועדה האזורית לתיכנון ובניה 'זמורה' לרבות אישור בדבר העידר חוב בהיטל השבחה; אישורי מס שבח ומס רכוש; ייפוי כוח בלתי חוזר; שטרות מכר חתומים ומאומתים כדין; וכן טופס 4 (מסמכים אלו ייקראו להלן לשם הנוחות "מיסמכי הרישום" והם מפורטים בסעיף 8ד' להסכם).

עוד נקבע בהסכם (סעיף 10) כך: "המוכר מתחייב לאפשר להעביר ולרשום את כל זכויותיו בנכס על שם הקונה בלישכה לרישום מקרקעין, כשהוא נקי מכול חוב ו/או התחייבות ו/או שיעבוד, וזאת בתוך 120 יום מיום מסירת החזקה בפועל בנכס, ובילבד שהקונה קיים את כל התחייבויותיו לפי חוזה זה, וכי אין מניעה אחרת אשר אינה תלויה במוכר לבצוע העברת הזכויות, ובהיתחשב בעובדה שהעברת הזכויות תבוצע בפועל על ידי ב"כ הקונה". מועד רישום הנכס על שם הקונה נקבע איפוא ליום 1.2.09 ("מועד הרישום").

החל ממועד זה יכול היה להגיש את תביעתו כנגד סולומון בגין הפרת הסכם המכר, בשל כך שלא נתן בידו את מלוא מיסמכי הרישום ולא נשא במלוא התשלומים וההוצאות הדרושים לשם כך. לא היתה איפוא כל מניעה החל ממועד זה לעתור למלוא הסעדים להם עותרים כעת התובעים – תשלום מלוא הסכומים הדרושים לשם הסדרת חריגות הבניה והשלמת הרישום, פיצוי מוסכם בשל הפרה יסודית של ההסכם, עוגמת נפש, אי יכולת לנצל את הנכס ולעשות בו שימוש מלא וכל כיו"ב. יש לזכור כי בכל אותה העת ולמעשה עד היום, נותר סולומון המוכר רשום כבעל הנכס, ואילו לטובתו של המנוח רשומה הערת אזהרה בלבד (כיום הועברה על שם יורשיו התובעים).

...

סוף דבר העובדות המתוארות בכתב התביעה, אף ככל שנקבלן כנכונות ללא עוררין, מלמדות על הפרת חוזה המכר לכל המאוחר בחודש פברואר 2009.

מסקנת הדברים היא כי התביעה כנגד עו"ד קוקס נדחית במלואה מחמת התיישנות.

התביעה כנגד סולומון נדחית באשר לסעדים הכספיים הנדרשים בגדרה, אך אינה נדחית באשר לסעד מסירת מסמכי הרישום.

סעיף 1 בתוספת מגדיר את מימוש הזכויות כך: " מימוש זכויות", במקרקעין – אחת מאלה: (1) קבלת היתר לפי חוק זה לבניה או לשימוש בהם שלא ניתן היה לתתו אילמלא אישור תכנית, מתן הקלה או התרת שימוש חורג שבעקבותיהם חל היטל השבחה; (2) .

עוד הן מפנות לאישור שניתן להעברת הזכויות שם נכתב כי מתן האישור אינו מונע מהן לגבות את חוב היטל ההשבחה שלא נגבה בטעות בטרם ניתן אישור זה. אני דוחה טענה זו; המשיבה 1 הציגה מצג שאין חוב היטל השבחה על הנכס והיא אינה יכולה להיתנער ממצג זה בדיעבד ולבטלו כלא היה.

לפיכך אני סבורה שבעניינם של העותרים 6-5 ו-9-8 מתקיימות אותן נסיבות חריגות בהן ניתן להצביע על פגם קצוני בהתנהלות הרשות ובנסיבות אלו, יש מקום לחרוג מההלכה שנקבעה בעיניין אלעזר ולסייג את זכותן של המשיבות להמנע ממתן אישור ללישכת רישום המקרקעין כל עוד לא שולם היטל ההשבחה בגין התכניות המשביחות.

...

לפיכך אני סבורה שבעניינם של העותרים 6-5 ו-9-8 מתקיימות אותן נסיבות חריגות בהן ניתן להצביע על פגם קיצוני בהתנהלות הרשות ובנסיבות אלו, יש מקום לחרוג מההלכה שנקבעה בעניין אלעזר ולסייג את זכותן של המשיבות להימנע ממתן אישור ללשכת רישום המקרקעין כל עוד לא שולם היטל ההשבחה בגין התכניות המשביחות.

לאור האמור אני מקבלת את עתירת העותרים 6-5 ו-9-8 ועל המשיבות ליתן להם, בתוך 21 יום, אישור ללשכת המקרקעין, לפי סעיף 324 בפקודת העיריות.

עתירת העותרים 4-1 ו-7 נדחית והם ישאו בהוצאות המשיבה בסכום של 15,000 ₪.