חוב דמי שכירות לאולם אירועים

רקע עובדתי בתמצית המבקשת, חברת אליהו-יוחנן נדל"ן בע"מ (להלן: המשכירה), היא הבעלים של אולם אירועים ברחוב יוחנן הסנדלר 19 בכפר סבא (להלן: המושכר), שאותו השכירה למשיבים 3-1 (להלן: השוכרים).

הדיון בשני התיקים אוחד, וביום 19.9.2021 ניתן פסק הדין של בית משפט השלום, בגדריו נקבע, בין היתר, כי חוב דמי השכירות שעל השוכרים לשלם למשכירה, עומד על סך של 656,783 ₪; וכי המשכירה אינה חייבת בתשלום הוצאות תיקון התיקרה שקרסה, שכן לא הוכח קשר סיבתי בין הפגמים שהיו במושכר טרם כניסת החוזה לתוקף, לבין קריסת התיקרה; ולפי הסכם השכירות, האחריות על תיקון נזקים במושכר, במהלך תקופת השכירות, חלה על השוכרים.

...

בנוסף, באשר לטענת המשכירה ביחס למהימנות החשבוניות, טוענים השוכרים, כי "בשום מקום בכתבי הבית דין של [המשכירה], לרבות בתצהירים, לא נטען אפילו פעם אחת שהעבודה לא בוצעה או שיש איזה ערעור או ספק לגבי החשבוניות", וכי "בית המשפט המחוזי [...] בתחילת הדיון עבר ובדק את החשבוניות [...] ומצא אות[ן] מהימנ[ות]". דיון והכרעה בהתאם לסמכותי שלפי תקנה 149(2)(ב) לתקנות סדר הדין האזרחי, התשע"ט-2018 (להלן: התקנות), החלטתי לדון בבקשת הרשות לערער כאילו ניתנה רשות, והוגש ערעור על-פי הרשות שניתנה.

לאחר שעיינתי בבקשת הרשות לערער, בתגובה שניתנה לה, בפסק הדין של בית משפט השלום, ובהחלטת בית המשפט המחוזי, באתי לכלל מסקנה כי דין הערעור – להתקבל בחלקו.

עוד באותו עניין, אציין כי אין בידי לקבל את טענת השוכרים, שלפיה "בשום מקום בכתבי הבית דין של [המשכירה], לרבות בתצהירים, לא נטען אפילו פעם אחת שהעבודה לא בוצעה או שיש איזה ערעור או ספק לגבי החשבוניות". בכתב ההגנה שהגישה המשכירה בת"א 42951-05-19, נטען כי "נספחי התביעה אינם מוכיחים את הנזק הנטען על ידי התובעת". כמו כן נטען, כי "מרבית[ן] המוחלטת של העבודות המפורטות לא קשורות כלל ועיקר לנזקי רטיבות כאלה או אחרים". לא בכדי אפוא, בפסקה 33 לפסק הדין של בית משפט השלום, ציין בית המשפט, כי המשכירה "הטילה ספק במהימנות הראיות החלקיות שהוצגו הן משום שלא נרשמו כלל במאזן הבוחן של [המשיבה] 4 והן משום שכלל לא נמסרה הודעת קיזוז בגינם בזמן אמת". טענה זו נטענה אפוא לפני בית משפט השלום, ואין מדובר בהרחבת חזית.

מסקנת בית המשפט המחוזי בסוגיה זו, נסמכה בעיקר על קביעתו כי פרשנות ההסכם הספציפי, בנסיבות המקרה הקונקרטיות, מוליכה למסקנה כי לא נובעת ממנו התחייבות של השוכרים, לשאת בהוצאות התיקון של ליקוי מבני, שהיה קיים במושכר טרם תקופת השכירות.

משכך, ומשמצא בית המשפט המחוזי, כי קריסת התקרה היא תוצאה של "פגמים מהותיים בתשתיות", נקבע כי יש לחייב את המשכירה בהוצאות תיקון התקרה; זאת, ללא תלות בפרשנות סעיף 7 לחוק השכירות.

חוב דמי השכירות- המערערת טוענת לחוב של כ-1.7 מיליון ₪, אך מניעת האפשרות להשתמש בנכס כאולם אירועים מאפשרת למשיבה לידרוש את התאמת דמי השכירות למציאות זו. אין לי ספק שגם למערערת נגרמו נזקים כספיים משמעותיים בתקופה זו (פרוטוקול הדיון מיום 11.07.2021) ואולם בשונה מהמשיבה היא לא טענה בעיניין הנזקים שנגרמו לה במסגרת כתב התביעה או בתצהיר שהגישה, ולא הצביעה על אינטרס ראוי המצדיק את ביטול ההסכם בכלל הנסיבות שנימנו לעיל.

...

מכלל האמור, מסקנתי היא שעמידת המערערת על ביטול הסכם השכירות והשבת הנכס לידיה מהווה סטייה מחובתו של צד להסכם לקיימו בתום לב, שאין להשלים עמה.

סוף דבר המניעה שהוטלה על המשיבה להפעיל את אולם האירועים היא מניעה מכוח דין.

על כן, ולו דעתי הייתה מתקבלת, דין הערעור להידחות.

כבר בינואר 2014 התגבש החוב בגין חלק מחלקה 28, ובהעדר כל פעולה מצד המועצה לאורך השנים לתשלום דמי שכירות בגין חלקה זו, חלה גם על רכיב זה היתיישנות.

כעולה מהראיות שבפניי, העסק ניסגר משום שלא היה לו רשיון עסק, ומשום שכפי שהעיד איפנברג, פשטו על העסק מרשות האכיפה, משרד הפנים, יחידת הפיצו"ח של משרד הפנים, היועץ המשפטי של מחוז חיפה, ביטוח לאומי, מע"מ, מס הכנסה, משרד הבריאות, משרד התמ"ת, בנייה לא חוקית, מישטרה, והכל בינואר 2014, בשעה שהתקיימה בר-מצוה באולם האירועים (עמ' 29-28 לתמליל).

...

לטענת הנתבעים, התביעה מבוססת על מרכיבי ארנונה מ-1992 ועד להגשת התביעה, אך מלבד דמי השכירות המוגנים כל שאר מרכיבי התביעה התיישנו זה כבר ודינם להידחות על הסף.

אני דוחה את טענת הנתבעים בדבר אי התאמה בין דרישות התשלום של המועצה לחשבונו של רו"ח נחמני.

על כן, אני מחייב את איפנברג בתשלום חובות החברה בגין ארנונה.

משקבעתי כך, אין צורך לדון כלל בחוות דעתו של רואה החשבון קלר, שאין להסתמך עליה כלל, הן משום שבניגוד לטענה שהחשבון הסתיים בסוף 98', ערך את החשבון מ-92', ורו"ח קלר הוציא שתי חוות דעת, נ/1 ות/5, וכאשר נשאל איזו מהן נכונה ענה "אני מעיד פה בשבועה, שתיהן לא 100% נכונות". סיכום: על פי כל האמור לעיל, אני מקבל את התביעה בחלקה ודוחה את התביעה שכנגד, ומחייב כדלקמן: ק.ט. חברה לניהול עסקים מסעדת הבאר בע"מ תשלם למועצה המקומית זכרון יעקב 1,618,556 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית לפי חוק פסיקת ריבית והצמדה תשכ"א - 1961 מיום 12.9.21 עד לתשלום המלא בפועל.

בנוסף נטען לחוב דמי שכירות בגין החודשים נובמבר 2021 ואילך.

ראו סעיף 9 להסכם השתוף, בהמשך למה שצוטט לעיל: "מוסכם ע"י הצדדים שהם מעוניינים להשכיר אולם אירועים ברמת מעטפת. ושהשוכר אולם אירועים ישקיע השקעות משמעותיות מעל מילון ₪ לפחות כדי שלא ישבור את החוזה ויעזוב את האולם אירועים. במידה והחברה תרצה להשקיע ביוני ובעיצוב האולם אירועים ו/או להפעילו על מנת למקסם רווח משכירות מעבר לרמת מעטפת באופל אירועים טרם ההשקעות הנוספות תוכל לעשות ולגזור את הפירות על כך לבדה ללא דורון ולא להשיט עלויות הבנוי הנוספות אלו מעבר לרמת מעטפת על דורון...." מהאמור לעיל עולה כי המצב בו השוכר יתקשה כלכלית על רקע ההשקעה בהכשרת האולם ולא יוכל להמשיך בחוזה נילקחה בחשבון ואיפשרה לחברת בונים להשקיע באולם בעצמה ולגזור את הפירות לכך.

...

הנתבעת טענה כי דין התביעה נגדה להידחות בין היתר מאחר והתובע לא רשאי להגיש את התביעה לבדו.

לסיכום נקודה זו, התובע לא הוכיח כי קיימת לו הזכות להגיש את תביעת הפינוי ללא חברת בונים .

מכאן יש לדחות את תביעתו.

התביעה נדחית.

אלו עקרי הסכם השכירות המקורי: · מטרת השכירות היא אולם/גן אירועים (סעיף 3.1); · ברכת העמק תפעל להשגת הרישיונות וההיתרים הדרושים לניהול גן אירועים במקום, ותישא בעלויות (סעיף 3.2); · תקופת השכירות הוגדרה ל-30 חודשים החל מיום סיום העבודות במושכר לצורך הכשרתו לאולם אירועים, כאשר לנווה ניתנו מאקסימום 7 חודשים למלא התחייבויותיו, ולברכת העמק מאקסימום 5 חודשים מסיום העבודות של נווה או ממועד הארוע הראשון (סעיף 4.1); · לברכת העמק ניתנו שתי תקופות אופציה להארכת ההסכם, כל אחת ל-36 חודשים (סעיפים 4.1.1, 4.1.2); · דמי השכירות הועמדו על סך של 40,000 ₪ בתוספת הצמדה למדד יוקר המחיה ובתוספת מע"מ, כאשר חישוב המדד יעשה כל שלושה חודשים וישולם עם התשלום של החודש בו מבוצע החישוב (סעיף 5).

האם זכאי נווה לתוספת פיצוי מכוח סעיף 23.1 להסכם השכירות המקורי כאמור, בכתב התביעה עתר נווה לחוב כספי בגין תקופת השכירות הרביעית, בסכום של 5,650,737 ₪, זאת בהתאם לחישוב של שילוש דמי השכירות החודשיים הנטענים (הטענה היא כי מנובמבר 2019 דמי השכירות החודשיים עמדו על סך של 132,919 ₪, וכי הסכום פי שלוש הנה 398,757 ₪ לחודש לסיכומי התשובה מטעם נווה), ובהתאם לסעיף 23.1 להסכם השכירות המקורי.

...

לפיכך ולאור כל האמור לעיל, קיים לברכת העמק, לכל היותר, חוב דמי שכירות לתקופת השכירות הרביעית בשיעור של כ- 1.5 מיליון ₪ .

לאחר ששבתי והפכתי בטענות הצדדים ובראיות שהובאו בפניי, הגעתי לכלל מסקנה כי לא הוכח קשר סיבתי ישיר בין כלל הנזקים הנטענים בחוות הדעת לבין התנהלותו של נווה והעדר רישיון עסק, לצורך קבלת טענת הקיזוז במלואה.

שיעור הסכום לקיזוז לאור כל האמור לעיל, משהגעתי לכלל מסקנה בדבר קיומו של חוב דמי שכירות לתקופת השכירות הרביעית המוערך בסך של 1.5 מיליון ₪ .