זעקת ההגינות עסקאות סותרות מקרקעין דרישת כתב עקרון תום הלב

כך למשל, בע"א 8234/09 שם טוב נ' פרץ (פורסם בנבו, 21.3.2011), עמד בית המשפט העליון על הריכוך החל בדרישת הכתב, בקבעו כי: "הגישה הנוקשה המיישמת את דרישת הכתב כדרישה מהותית שאין אחריה ולא כלום... פינתה בהדרגה את מקומה לכלל גמיש שיש בו איזון בין פורמליזם לשיקול דעת שפוטי או 'בין הערך המייחס משקל לעניין הצורני לבין דרישת המהות שעיקרה - הבאה לתוצאה צודקת תוך מתן משקל לכוונת הצדדים'." בע"א 986/93 קלמר נ' גיא, פ"ד נ(1) 185 (1996), הוכר תוקפה של עסקה במקרקעין על אף העדרו של מיסמך כתוב, תוך שנקבע כי במקרים חריגים ויוצאי דופן, מהם עולה "זעקת ההגינות" ניתן לסטות מדרישת הכתב, וזאת מכוח חובת הצדדים לנהוג בתום לב. בדומה, בע"א 6766/11 חג'אזי נ' חגאזי (פורסם בנבו, 23.6.2013) נקבע, כי: "יש להזהיר ולהזהר מפני ה"מידרון החלקלק בעיניין דרישת הכתב" (עניין שם טוב, פסקה א' לפסק דינו של השופט א' רובינשטיין).

כלומר, בית המשפט ביקש להנחיל גישה, שלפיה במקרים קצוניים בהם הנסיבות מלמדות על חוסר תום לב שעולה הימנו אותה "זעקת הגינות", יש להעדיף את עיקרון תום הלב על פני דרישת הכתב".

לטענתה, אין לקבל את טענת המבקש, שלפיה במועד כריתת ההסכם לא הייתה חובת דיווח, שכן חוק מסוי מקרקעין טרם ניכנס לתוקפו, שעה שהמבקש עצמו טוען טענה סותרת, שלפיה העסקה מושא התובענה דוקא דווחה לרשויות המס, כפי שעולה מהאשור אליו מפנה המבקש משנת 1975.

...

לטענת המשיבה, אי הסדרת הרישום על ידי המבקש מעידה כי מעולם לא רכש את הדירה, בין בעצמו ובין באמצעות אחיו, שכן המבקש, לשיטתה, המתין עד לפטירת המנוח ישראל ואשתו כדי לרשום את הדירה על שמו, ומשכך לשיטתה דין התביעה להידחות, בין לגופה ובין מחמת התיישנות ושיהוי.

בנסיבות האמורות, אין בידי לקבוע כי מתקיימים התנאים הקבועים בפסיקה לשם דחיית תובענה לסעד הצהרתי על בעלות בזכויות בדירה מקרקעין בשל שיהוי בהגשתה, משכך, טענת המשיבה לפיה יש לדחות התובענה על הסף בשל שיהוי בהגשתה נדחית.

סוף דבר לנוכח כל האמור לעיל, נחה דעתי כי המבקש הרים את הנטל המוטל על כתפיו להוכחת ביצוע עסקת מכר הזכויות בדירה ודין התובענה להתקבל.

לפיכך אני מורה כדלקמן: ניתן בזאת סעד הצהרתי כנגד המשיבה לפיו המבקש הינו הבעלים המלא והבלעדי של הזכויות בדירה המצויה בקומה הרביעית (ע"פ נוסח הרישום בנסח לשכת רישום המקרקעין) בבית ברח' פיליכובסקי 7 בתל אביב, הידועה כגוש 6629, חלקה 129, תת חלקה 64, והינו זכאי להירשם כבעל הזכויות בדירה בלשכת רישום המקרקעין, וזאת בכפוף להמצאת המסמכים הנדרשים ולביצוע כל התשלומים הנדרשים, ככל שנדרשים, לפי נהלי הרשות ו/או לפי הסכם המכר בעת העברת הזכויות.

באשר לטענת ההתיישנות, התובעים טענו בכתב תשובתם, כי נודע להם על העידר הרישום של הנכס על שמם בספרי אזורים רק בחודש יוני 2014 עת ביקשו למכור את הנכס, וכי הנתבעת מנועה מלטעון להתיישנות כאשר היא לא דאגה לרישום המרכז המסחרי בדימונה בלישכת רישום המקרקעין ומכאן הטענה נטענת בחוסר תום לב. התובעים טענו עוד בכתב התשובה, כי לא יכול להיות שהנכס מושא התובענה נמכר לגב' קרויטמן, וזאת בתגובה לאמור בכתב ההגנה בו ציינה הנתבעת את המחיר הגבוה בו הנכס נמכר לה בשנת 73 (וכאמור בסופו של יום הוברר כי טענה זו אכן מקורה בטעות).

הנתבעת טוענת, כי כיון שמדובר בעיסקה במקרקעין בהתאם לסעיף 8 לחוק המקרקעין, עסקה כזו טעונה מיסמך בכתב, ובהיעדר מיסמך בכתב- ההסכם, התובעים לא הצליחו להוכיח את טענתם לזכויות בנכס, ואין בראיות האחרות שהוצגו כדי לבסס את תביעתם.

בע"א 986/93 (להלן: עניין קלמר), אף שלא היה מיסמך כלשהוא המעגן את ההיתחייבות לעשיית העסקה, נפסק כי במקרים "מיוחדים ויוצאי דופן" ניתן להתגבר על "דרישת הכתב" מכח עיקרון תום לב בשלב הטרום חוזי.

מקרים "מיוחדים ויוצאי דופן" נקבע שם, הם מצבים "שעולה מהם 'זעקת ההגינות' המצדיקה סטייה מעיקרון הכתב". בעיניין שם טוב הנ"ל ציין השופט עמית, כי במקרי ישנם מצבים בהם עולה השאלה ביחס לדרישת הכתב, והמדובר בשאלה במישור הראייתי, וכי ניתן להוכיח בראיות משניות את קיומו ותוכנו של מיסמך בכתב שאבד, או שאין בידי בעל הדין אפשרות להציגו, גם מקום בו דרישת הכתב היא מהותית.

מעבר לכך עדותו נתמכת במספר ראיות נוספות בכתב, אשר הנתבעת מעלה לגביהם תהיות שהנן בבחינת תהיות בעלמא, ואין בהן כדי לסתור את האמור באותן ראיות.

...

נוכח האמור מקובלת עלי טענת התובעים, כי לא היה ידוע להם שקיים קושי עם רישום הזכויות בנכס, או כי יש להם עילת תביעה כנגד הנתבעת משזו מסרבת להכיר בזכויותיהם בנכס; וכי האמור נודע להם רק בשנת 2014 עת רצו למכור את הנכס לאחר.

סיכום התובעים הרימו את הנטל כנדרש להוכיח כי להם זכויות בנכס, ועל כן דין התביעה להתקבל.

נוכח האמור אני קובעת, כי התובעים זכאים להרשם כחוכרים לדורות בנכס מושא התובענה החל מחודש אוגוסט 1978 בכפוף לנהלי כל רשות מוסמכת לרבות רמ"י, ובכפוף לכל דין.

השופט רובינשטיין הבהיר כי היתגברות על דרישת הכתב באמצעות עיקרון תום הלב, ראוי שתעשה באותם מקרים יחידים ומבוררים בהם "זעקת ההגינות" מצדיקה זאת, ותוך נקיטת זהירות יתרה מחשש "לריקון כוונתו של המחוקק לעניין הכתב מתוכנה". לפיכך, ביקש השופט רובינשטיין להוסיף קולו כנגד המדרון החלקלק בעיניין דרישת הכתב [עניין שם טוב, בפסקות א-ב' לפסק דינו של כב' השופט א' רובינשטיין; מפני המדרון החלקלק בעיניין דרישת הכתב, הזהיר גם כב' השופט צ' זילברטל בע"א 6766/11 חג'אזי נ' חגאזי, בפיסקה 15 לפסק הדין (פורסם בנבו, 23.6.2013); ויצוינו, בהקשר זה, גם דבריה של כב' השופטת ע' ברון בע"א 3137/15 עריית חיפה נ' קהילת ציון אמריקאית (בפרוק), בפיסקה 17 לפסק הדין (פורסם בנבו, 21.5.2018) כי "נקודת המוצא ליישומה של הילכת קלמר, היא שבין הצדדים התגבשה הסכמה לקיומה של עסקה במקרקעין, שהצדדים לא העלו אותה על הכתב... הילכת קלמר מאפשרת בנסיבות חריגות לוותר על דרישת הכתב אבל היא אינה מאפשרת לוותר על דרישת ההגעה להסכם"].

יודגש כי התובעים הכחישו לחלוטין את זכויות האחים עבדאלגפאר וכמאל במקרקעין, ולכן אין לשעות כיום לטענות מצידם בדבר קיומו של חוב המונע השלמת העסקה, טענות שהן בבחינת הרחבת חזית ועומדות בסתירה מוחלטת לנטען בתביעה ובכתב ההגנה בתביעה שכנגד, שם הכחישו לחלוטין את דבר קיומה של היתקשרות חוזית עם עבדאלגפאר וכמאל ביחס למקרקעין.

...

סוף דבר: לפיכך, אני מקבלת את התביעה העיקרית ומורה על העברה במושע של הזכויות הרשומות כיום בלשכת רישום המקרקעין במקרקעין הידועים כחלקה 18, גוש 10286 ע"ש הנתבע 1 המנוח והנתבעים 10-8, לשמות התובע, עבד אלרחמאן המנוח, וכן הנתבע 11, עבדאלראזק, בחלקים שווים, היינו: יירשמו ע"ש כל אחד מהם 880/11369 חלקים אשר ייגרעו מזכויותיהם של הנתבע 1 המנוח והנתבעים 10-8 בהתאם לפירוט כדלקמן: מזכויותיו הרשומות של הנתבע 1 המנוח ייגרעו 587/11369 חלקים; ומזכויותיהם של כל אחד מהנתבעים 10-8 ייגרעו 293/11369 חלקים.

כמו כן, אני מקבלת גם את התביעה שכנגד ומצהירה כי הנתבע 13, כמאל, זכאי להרשם כבעלים של מגרש 10286/18/5 בעוד נתבע 11 (עבדאלראזק), הנתבע 12 (עבדאלגפאר) ועבד אלרחמאן המנוח זכאים להרשם בחלקים שווים ביניהם כבעלים של מגרשים 10286/18/4 ו- 10286/18/3.

בהתאם לכך, אני מורה על העברה במושע מהזכויות שיירשמו ע"ש התובע עבד אלרחמאן המנוח והנתבע 11 בחלקה 18, גוש 10286, בהתאם לפסקה הקודמת לפסק הדין, לשמות הנתבעים 13-12, כך ש- 370/11369 חלקים יירשמו ע"ש הנתבע 12; ו- 650/11369 חלקים יירשמו ע"ש הנתבע 13.

אשר לדרישת הכתב, טוענת התובעת כי חרף דרישת סעיף 8 לחוק המקרקעין, קובעת ההלכה כי לעיתים יינתן תוקף להתחייבויות בעל פה בין צדדים שעה שהם נהגו לפי ההסכמות בפועל וזאת מכוח עקרון תום הלב החולש גם על דיני החוזים שלא יאפשר למעוול לצאת נשכר אך בשל תקלה של אי עריכת הסכם בכתב שלא באשמתה בייחוד שעה שמלוא התמורה שולמה ולאחריה נהגה התובעת במקרקעין מנהג בעלים.

הגרסאות והראיות הסותרות טעונות ליבון ופשיטא שלא ניתן לקבוע ממצאים עובדתיים בשלב מקדמי זה טרם חקירות העדים.

בענין זה, קובע חוק המקרקעין בסעיף 8 בזו הלשון: "התחייבות לעשות עסקה במקרקעין טעונה מיסמך בכתב". הפסיקה פירשה את דרישת הכתב שבסעיף 8 כדרישה שאינה ראייתית אלא דרישה מהותית לפיה תוקפה המשפטי של התחייבות מותנה בקיומו של מיסמך בכתב, היינו ללא מיסמך בכתב אין עסקה במקרקעין.

בע"א 986/93 קלמר נ' מאיר גיא פ"ד נ(1) 185, שם אף לא נימצאו מסמכים תומכים, נקבע מפי כב' הש' ברק אף אחרים כי במקרים מיוחדים ויוצאי דופן, שעולה מהם זעקת ההגינות, ניתן להתגבר על דרישת הכתב מכוח חובת תום הלב, אף בהעדר מיסמך תומך בהסכם מכר.

...

לטענת הנתבע נוכח היעדר מסמך בכתב המעיד על התחייבות לעשות עסקה ולאור דרישת הכתב בסעיף 8 לחוק המקרקעין התשכ"ט-1969 (להלן: "חוק המקרקעין") המהווה דרישה מהותית, דין התביעה להכרזה על זכות במקרקעין להידחות.

בע"א 8234/09 לילי שם טוב נ' כדורי פרץ, סד(3) 60 (2011) ולאחר שבית המשפט אימץ את המסקנות העובדתיות מושא הערעור לפיהן נעשתה התחייבות בעל פה למכירת מקרקעין, חרף היעדר מסמך בכתב וחרף היעדר דיווח לשלטונות המס, היה נכון בית המשפט העליון לאמץ את הקביעה העקרונית בקלמר בקבעו כי "בהינתן כל האמור לעיל נראה כי שלילת התוקף המשפטי מן העסקה בשל היעדר כתב אינה מתיישבת עם עקרון תום הלב ומכוחו יש להעמיד את העסקה בחזקתה." עם זאת בענין לילי שם טוב קבע בית המשפט העליון כי סעד זה אינו אפשרי בנסיבות המיוחדות של התיק נוכח מימוש הנכס על ידי הבנק שהיתה רשומה משכנתא לטובתו, ומכירתו על ידי הבנק לצד שלישי.

וביישום על ענייננו, אין בידי לקבוע כיום אם גרסתה של התובעת תתקבל ברם ככל שהיא תתקבל היינו כי התקשרה בהסכם בעל פה לרכישת מקרקעי הנתבע ושילמה מלוא התמורה וגם ככל שתוכח גרסתה לפיה היא מחזיקה במקרקעין ונוהגת בהם מנהג בעלים, היא לא תוכל לזכות בסעד המבוקש בתביעתה הואיל והמקרקעין כבר נמכרו לצדדים שלישיים ואף נרשמו על שם הרוכשים החדשים בלשכת רישום מקרקעין.

לפיכך, ובמצב דברים זה, אני מורה על מחיקת התביעה.

](1988) 584 ( מב( בשל חשיבות המירשם, הנטל הראייתי לסתירת הרישום ולהוכחת הטענה כי הרישום אינו משקף את המצב האמתי של הזכויות במקרקעין הוא נטל כבד ]ע"א 2576/03 וינברג נ' האפוטרופוס לנכסי נפקדים ( 21.2.07 ); ה"פ (מרכז) 30380-04-10 קרפ נ' קרפ ( 28.6.2011 )[.

1996 ) (להלן – "הילכת קלמר") נקבע כי ) 185 ( בע"א 986/93 קלמר נ' גיא, פ"ד נ( ייתכנו מקרים בהם דרישת הכתב תסוג מפני עיקרון תום הלב וכי בהתקיים נסיבות חיצוניות לכתב ניתן יהא להסיק על קיומה של עסקה במקרקעין והעברת זכויות במקרקעין חרף העידר מיסמך כתוב.

בית המשפט בעיניין קלמר ציין כי אין לקבוע מראש רשימה סגורה של מצבים בהם עיקרון תום הלב יתגבר על דרישת הכתב, אך ציין כי לאותם מצבים יוצאי דופן יהיה מאפיין משותף והוא שתעלה מהם "זעקת הגינות" שתצדיק סטייה מעיקרון הכתב (עניין קלמר, 197 ).

...

סוף דבר אשר על כן, אני מורה כדלקמן: התביעה למתן פסק דין הצהרתי בתמ"ש 57385-01-19 – מתקבלת, אני נעתרת לסעד ההצהרתי המבוקש ומצהירה כי התובעת, גב' מ.פ, זכאית להירשם כבעלת מחצית הזכויות בדירה תחת המנוח.

הנתבעת תשלם לידי התובעים מחצית מתקבולי שכ"ד שהתקבלו בידיה בתקופה ממועד פטירת 10.1.2016 (ר' – המנוח ועד להגשת התביעה, למעט בגין התקופה 15.12.2015 .

( סעיפים 130-129 התובעים ישלמו לידי הנתבעת הוצאות משפט בסך של 35,000 ₪.