זכות מעבר צנרת ביוב במקרקעין שכנים

עוד קבע המומחה ביחס לשאר המוקדים בדירה כי בחדר הרחצה ישנם סימני רטיבות בתיקרה המלווים בהתקלפות והתנפחות שכבת הטיח והצבע ועלה חשד כי הדבר נבע מנזילה פעילה בצנרת ביוב של דירת השכן מעל.

משנמצא בהמשך כי הליקוי מצוי דוקא במרפסת דירת השכן המתגורר מעל שכן זה, בקומה התשיעית של הבניין, משהריצוף והאיטום במרפסת זו נמצא פגום , ומשזה סרב לבצע תיקון בדירתו, נאלצו התובעים להגיש כנגד שכן זה תביעה בפני המפקחת על המקרקעין לתיקון הליקויים אלא שאז במסגרת אותה תביעה התגלה כי מקור הליקוי במרזב הבניין העובר דרך הדירה אשר נמצא סתום ומחורר מברגים שנקדחו בו. עוד מצא המומחה סימני רטיבות בתיקרת הדירה שבה עוברת צנרת הבניין, בעקבות ליקוי ברצפת המרפסת , דבר שחייב איטום ריצפת בטון המרפסת באמצעות חומר מתאים ואיטום בין חיבור הריצפה לקיר הניצב לה. נטען עוד כי לאחר קבלת חוות הדעת, שבו התובעים ופנו לבתה של הנתבעת הגב' שרון ובהמשך לאחות נוספת , פרטו בפניהן את ממצאיהם כאשר הם מצוידים בחוות דעת מומחה מטעמם, אולם הללו התבצרו בעמדתן והכחישו את ידיעתה המוקדמת של אמן על ליקויים אלה.

" סעיף 16 לחוק המכר שכותרתו "העלמת אי-התאמה" מאפשר לקונה להסתמך על ידיעתו של המוכר בשלב גמירת החוזה כהוכחה לאי ההתאמה, היינו הוא משריין מפני התנאה את זכותו של קונה להסתמך על אי-התאמה: "היתה אי-ההתאמה נובעת מעובדות שהמוכר ידע או היה עליו לדעת עליהן בעת גמירת החוזה ולא גילה אותן לקונה, זכאי הקונה להסתמך עליה על אף האמור בסעיפים 14 ו-15 או בכל הסכם, ובילבד שנתן למוכר הודעה עליה מיד לאחר שגילה אותה." עוד קודם לכן קובע סעיף 15 לחוק המכר שהוראתו באי-התאמה נסתרת, כדלקמן: "לא היתה אי-ההתאמה ניתנת לגילוי בבדיקה סבירה, זכאי הקונה להסתמך עליה..." היקפה של חובת הגילוי המוטלת על הצדדים ובפרט על המוכר בעסקת מכר במקרקעין נדונה רבות בפסיקה.

...

עם זאת לדידי יש מקום במקרה זה לעשות שימוש בסעיף 15(א) לחוק החוזים תרופות שכותרתו "פיצויים מוסכמים" אשר מאפשר לבית המשפט להפחית את סך הפיצוי המוסכם בחוזה, וזאת אם ימצא בית המשפט כי פיצויי זה אינו סביר ביחס לנזק שנגרם לתובע.

סוף דבר על יסוד כך, אני מורה כדלקמן: הנתבעת תשלם לתובעים סך של 120,000 ₪ בתוספת הפרשי ריבית והצמדה כחוק מיום החתימה על הסכם המכר , 2.10.2017 , ועד מועד מתן פסק הדין.

כמו כן אני קובע כי הנתבעת תישא בהוצאות התובעים בסך 15,000 ₪ ובשכר טרחת ב"כ התובעים על סך 25,000 ₪ וזאת בהתאם לתקנה 152 לתקנות סדר הדין האזרחי, תשע"ט-2018 אשר קובעת כי " בתום הדיון יפסוק בית המשפט הוצאות סבירות והוגנות, זולת אם מצא שקיימים טעמים מיוחדים שלא לחייב בהוצאות כאמור", וכן מתוקף תקנה 153 (ג) לתקנות אלו אשר קובעת כי " בקביעת שיעור ההוצאות יתחשב בית המשפט, בין השאר, בשווי הסעד שנפסק וביחס שבינו לבין הסכום שנתבע, בדרך שבה ניהלו בעלי הדין את הדיון, במורכבות ההליך, בהשקעת המשאבים בהכנתו ובניהולו ובסכום ההוצאות שהתבקש." ( לעניין זה ראו גם פס"ד שניתן ברע"א 7650/20 Magic Software Enterprises Ltd נ' פאיירפלאי בע"מ (28.12.20)), שבו נקבע כי הוצאות משפט מיועדות לאזן בין זכות הגישה לערכאות, לבין שיקולים מוסדיים, ובהם מניעת תביעות סרק, שאיפה למניעת ניהול מכביד של ההליך או שימוש בהליך שלא בתום לב).

בחודש יוני 2013 החלו הנתבעים לבנות בצמוד לביתו של מר אליעזר בזק ז"ל, אביהם של התובעים, שהיה שכנם של הנתבעים 1 ו-2 (אליעזר בזק ז"ל להלן: "המנוח").

היה זה באחריות המנוח לדאוג להסרת המפגע באשר הן חלק הגג והן ארגז הרוח, היו בתוך חלק המקרקעין השייך לנתבעים, כך שאף אם נגרם נזק, עליהם לשאת בעלויות העתקת ארגז הרוח וניסורו של חלק הגג הפולש.

שפוץ ביתם כללו החלפת צנרת הביוב הישנה העוברת בשטחם וחיבורה של הצנרת החדשה בקוטר 6 צול למערכת הביוב העירונית.

העבודות שביצעו הנתבעים שדרגו את ביתם של התובעים, בזכות הפרדת הבתים והקמת צנרת ביוב חדשה שחוברה על ידי הנתבעים לרשת העירונית.

...

אני מקבל את טענת התובעים כי מגיע להם פיצוי בגין נזילות מים ונזק לריהוט שנוצרו עקב עבודות הנתבעים.

אני מקבל את טענת התובעים ביחס לנזק של אובדן שכ"ד ונשיאה בתשלומי ארנונה.

ביתר טענות התובעים ביחס לנזקים, לא מצאתי בסיס מספיק לפסוק לזכותם פיצוי והן נדחות.

סה"כ 94,196 ₪ תוצאה אני מחייב את הנתבעים לשלם לתובעים 94,196 ₪.

כמו כן הנתבעים ישלמו לתובעים שיפוי בגין אגרת בית המשפט בה נשאו (משוערך להיום), שיפוי בגין חלקם בעלות חוו"ד המומחה מטעם בית המשפט (לא כולל עלות בגין שאלות הבהרה), וכן שכ"ט עו"ד בסך 22,400 ₪ בלבד.

המסקנה הנה, כי לחלקת הנתבעים קיימת זיקת הנאה למעבר בשביל הגישה, כך שניתן לרשום בלישכת רישום המקרקעין זיקת הנאה למעבר, וזאת באופן שלזכות חלקה 473/4 תהיה זיקת הנאה למעבר בשביל הגישה בחלקה 473/1 .

פיצוי בגין נזקים שנגרמו לכאורה על ידי הנתבעים לרכוש במהלך הבניה השכנים זכאים לפצוי בגין נזקים ממשיים, ככל שנגרמו כאלו, לרכושם על ידי עבודות הבניה שבוצעו ע"י הנתבעים.

מהמקובץ עולה כי אין יסוד לטענת התובע בעיניין זה. התובע לא נסחט ולא שילם את הסכום עקב אילוץ אלא במסגרת הסכמה שנוסחה על ידי עורך דין, ולפיכך אני דוחה את התביעה בראש נזק זה. התביעה בגין היהתחברות של בית הנתבעים לבריכת הביוב התובעים עותרים לפסוק להם סך של 30,000 ₪ בגין היתחברות הנתבעים לבריכת הביוב שהותקנה על ידם בשביל הגישה והתחברות של צנרת הנתבעים לבריכת הביוב.

מאחר וכאמור, חלקם היחסי של התובעים בשביל הגישה ולפיכך גם בקוו הביוב הנו כ-15% הרי שהתובעים אינם זכאים להישתתפות במלוא הסכום שקבע המומחה כדמי הישתתפות, אלא רק בחלקם היחסי, ואין זה משנה האם בעבר, כאשר קו הביוב הוקם, התובעים הם אלו שמימנו את הקמתו בשלמות, שכן התובעים מכרו חלק מהמקרקעין הכולל גם את החלק בזכות בקוו הביוב לבעלי היחידות האחרות.

...

החלק היחסי של התובעים בסכום ההשתתפות בקו הביוב הינו 3,780 ₪ בלבד ובסכום זה אני מחייב את הנתבעים לשלם לתובעים.

סוף דבר: העולה מהמקובץ הוא כי, החלק הארי של התביעה (כ-98%) נדחה ואני מחייב את הנתבעים לשלם לתובעים סך של 3,780 ₪ בלבד.

לפיכך, אני מחייב, אפוא, את התובעים לשלם לנתבעים הוצאות משפט בסך של 40,000 ₪, כאשר מסכום הוצאות המשפט יקוזז הסכום שנפסק לטובת התובעים בסך של 3,780 ₪ כך שהתוצאה הינה, כי התובעים ישלמו לנתבעים הוצאות משפט בסך של 36,220 ₪.

היינו, המדידות מלמדות על כמות המים שבאמת עברה בצנרת של הנכס.

נזכיר בהקשר זה, כי לטענת הנתבעים פעל ליד הנכס שלהם מוסך לא חוקי, שהופעל על ידי מישפחה שכנה.

בפסק דין אחר קבע בית משפט השלום, כי "הכוונה היא לכל מי שבידיו הזכות לצרוך מים ושרותי ביוב, אם בשל שקבל מבעל המקרקעין, כהגדרתו בחוק, את הזכות הזו, והוא אינו מנצל הזכות שהוענקה לו בפועל, ואם בשל שנירשם בספרי תאגיד המים כבעל הזכות, אף אם לא עשה בה שימוש בפועל" (ראו, ת"א (שלום פ"ת) 8170-02-09 גוון רמו אחזקות בע"מ נ' מיתב מים תעול וביוב בע"מ (22.6.2011)).

...

אין בידי לקבל טענה זו. בדיון מיום 22.4.2015 הוסכם כי בא כוחה של גמאלה ימסור לבא כוח התובעת את "רשימת המתגוררים במקום". לא נרשמה הסכמה כי בכך יהפכו אותם מתגוררים ל"צרכנים רשומים" כמו גמאלה.

סוף דבר לאור כל האמור, התביעה נדחית.

התובעת תשלם לנתבעים שכר טרחת עורך דין בסך 8,000 ש"ח. סכום זה כולל בתוכו את ההוצאות שנפסקו בהחלטות ביניים והותנו בתוצאות ההליך.

האם על הנתבעת לפנות צנרת ביוב העוברת מקרקע בבעלותה מתחת לאדמתה של התובעת? זו השאלה בה על בית המשפט להכריע בתיק זה. הצדדים הסכימו לוותר על שמיעת עדים בתיק זה ולהסתפק בהעלאת טיעונים בכתב בצרוף מסמכים בלבד.

מעיון בסעיפים 18-19 לחוזה זה עולה, כי קרן קיימת לישראל אסרה על החוכרת לחפור בורות שופכין בלא הסכמה שלה בכתב, ושימרה לעצמה ולא לחוכרת את הזכות להעביר בקרקע צנרת ביוב.

השאלה, האם ניתן להקנות זיקת הנאה לטובת שוכר וכנגד שוכר, טרם הוכרעה בפסיקה לא בכלל ולא בהקשר לזיקת שנים ושנויה במחלוקת בספרות המשפטית (ראה: יהושע ויסמן דיני קנין החזקה ושימוש 512, 524 (התשס"ו); מיגל דויטש קנין 437-440, 475-478 (כרך ב', התשנ"ט); משה לנדוי "חוק המקרקעין (כללי) וזיקת הנאה לפי חוק המקרקעין" עיוני משפט ג 86, 91 (1973); אוריאל רייכמן "השפעת זיקת ההנאה על הילכות שכנים" עיוני משפט ג 783, 785-786 (1974)).

...

עם זאת אני סבור כי יש מקום לקבוע תקופת מעבר של שנה לאפשר לנתבעת להערך להקמת צנרת ביוב חילופית מחוץ למקרקעי התובעת, על מנת שלא ייגרם נזק כלכלי לנתבעת.

אני סבור כי הבקשה להיתר פיצול סעדים באשר לנזקים אלה סבירה.

עוד אני מחייב את הנתבעת לשלם לתובעת הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסכום כולל של 10,000 ₪.