זכות לגור בדירה בשכירות מוגנת מכוח ירושה

השופטת י. שבח: ערעור על פסק דינו של בית משפט השלום (כבוד השופט עמית יריב) מיום 26.08.2018 בת"א 5-05-14 לפיו נתקבלה תביעת הפינוי נגד המשיב 1, אך נדחתה נגד בתו המשיבה 2, עת נקבע שהיא דיירת מוגנת במושכר מכוח הוראות סעיף 20(ב) לחוק הגנת הדייר [נוסח משולב], תשל"ב-1972.

ביחס לשני נקבע כי זו "מתגוררת בדירה מאז לידתה בשנת 1987" וכי "התגוררה עם ג'ניה בדירה נושא ההליך בששת החודשים שקדמו לפטירת ג'ניה". על יסוד ממצאיו לעיל ונוכח הרחבת הקף תחולת הדיירות הנגזרת גם על קרוב אחר, ולא רק על בן הדייר המקורי, קבע בית משפט קמא, אף שסבור היה שהגיעה העת לצמצם את הפרשנות המרחיבה שניתנה בשנים עברו באשר להגנת בני מישפחת הדייר המקורי, כי "אין מנוס מלקבוע כי הנתבעת 2 היא דיירת מוגנת". בה בעת קבע כי ברוך, אף שהוא דייר מקורי, "אינו עוד דייר מוגן בדירה וזכויותיו בה בטלות". בית המשפט קמא הביע את עמדתו כי על אף התוצאה אליה הגיע "מתן אפשרות לנתבעת 2 להנות מדיור מוזל, על גבול החינמי, בלב העיר תל-אביב יפו... מעורר אי-נוחות, ותחושה של אי-צדק". טענות המערער בראש ובראשונה מצטרף המערער להלך הרוח של בית משפט קמא, כפי שהובא בצורה נרחבת בפסק דינו, בדבר הצורך לצמצם את תחולת החוק תוך העדפת זכותם הקניינית של בעלי הבתים, משההגנה שניתנה לשוכרים בשנות השישים אינה נידרשת עוד בעידן הנוכחי.

בהסכם לפיו מכרו יורשי סלבין את הדירה לאטינגר בשנת 2013, הדירה מתוארת כ"מושכרת בשכירות מוגנת", ללא הסתייגות כלשהיא.

...

ביחס לשני נקבע כי זו "מתגוררת בדירה מאז לידתה בשנת 1987" וכי "התגוררה עם ג'ניה בדירה נושא ההליך בששת החודשים שקדמו לפטירת ג'ניה". על יסוד ממצאיו לעיל ונוכח הרחבת היקף תחולת הדיירות הנגזרת גם על קרוב אחר, ולא רק על בן הדייר המקורי, קבע בית משפט קמא, אף שסבור היה שהגיעה העת לצמצם את הפרשנות המרחיבה שניתנה בשנים עברו באשר להגנת בני משפחת הדייר המקורי, כי "אין מנוס מלקבוע כי הנתבעת 2 היא דיירת מוגנת". בה בעת קבע כי ברוך, אף שהוא דייר מקורי, "אינו עוד דייר מוגן בדירה וזכויותיו בה בטלות". בית המשפט קמא הביע את עמדתו כי על אף התוצאה אליה הגיע "מתן אפשרות לנתבעת 2 ליהנות מדיור מוזל, על גבול החינמי, בלב העיר תל-אביב יפו... מעורר אי-נוחות, ותחושה של אי-צדק". טענות המערער בראש ובראשונה מצטרף המערער להלך הרוח של בית משפט קמא, כפי שהובא בצורה נרחבת בפסק דינו, בדבר הצורך לצמצם את תחולת החוק תוך העדפת זכותם הקניינית של בעלי הבתים, משההגנה שניתנה לשוכרים בשנות השישים אינה נדרשת עוד בעידן הנוכחי.

שנית, אין מדובר בדיירות נדחית שהינה גלגול שלישי של הזכות המקורית, כי אם בדיירות נגזרת, גלגול שני של הזכות המקורית.

שלומית יעקובוביץ, שופטת התוצאה הערעור נדחה.

המערער ישלם למשיבים שכ"ט עו"ד והוצאות בסך כולל של 30,000 ₪.

לפני המרצת פתיחה לסעד הצהרתי לפיו, נכרת בין הצדדים הסכם מחייב לפינוי המשיבים, מדירה בת שלושה חדרים בבניין בבעלות המבקשים, ברחוב בן יהודה 127-129 בת"א (להלן: "הדירה" ו"הבנין", בהתאמה), וכי כנגד תשלום דמי מפתח בסך 2,100,000 ₪, פקעה זכות הדיירות המוגנת של המשיבים בדירה.

רקע עובדתי: המשיבים, אם ובנה, הנם דיירים בדיירות מוגנת בדירה, מכוח הסכם שכירות מוגנת שנחתם בשנת 1988 בינם לבין הבעלים הקודמים של הבניין (נספח 1 לכתב התשובה).

כך, כל עוד הפרישה מן המשא ומתן הונחתה ע"י שיקולים עינייניים, אין לומר כי נעשתה שלא בתום לב: "נקודת המוצא היא כי לכל צד במשא ומתן הזכות שלא להיתקשר בסופו של דבר בחוזה (חופש החוזים במובנו השלילי). כל צד למשא ומתן רשאי לפרוש ממנו בכל שלב, כל עוד לא הביע גמירות דעתו המלאה להתחייב בחוזה. המיגבלה העיקרית אולי היחידה לזכות הפרישה נובעת מעקרון תום הלב" (עא 921/91 אמנון אזערי נ' עיזבון רחל לווינברג – יורשיה (1993) פורסם בנבו (4.8.93)).

מתשובת המבקש בחקירתו הנגדית עלה, כי בכל אותן שנים בהן מתגוררת המשיבה בדירה שכורה, מתעכבת השלמת הבנייה, מטעמים הנעוצים במבקשים: "זה בידיים של הארכיטקט ומנהל הפרויקט שנקבל מחיר סביר. מנהל הפרויקט בחר את הקבלן אבל היה מחיר גבוה מידי ועכשיו יש לנו מנהל פרויקט חדש עם הצעות מחיר חדשות. זה לא בידיים שלי אני הייתי מעדיף שהבניין יסתיים להיבנות לפני כמה שנים" (עמ' 10 ש' 32-33; עמ' 11 ש' 1-2).

...

"העובדה שעורך דין ניהל מו"מ עם חברו, והשניים הגיעו לטיוטה המקובלת על שניהם, אינה מלמדת על כך שהלקוח יסכים לחתום על הטיוטה ולהפוך אותה לחוזה מחייב. כדי להגיע למסקנה, שהטיוטה, שבא כוח הנתבעת העביר לידי ב"כ התובעים, מחייבת את הנתבעת, היה על התובעים להוכיח, כי הנתבעת הסכימה לקבל על עצמה את הטיוטה ולראות בה חוזה מחייב, אפילו לא נחתמה על ידה" (תא (חי') 300/07 עופר צוריאל נ' רות מנדלבליט (2008), פסקה 21).

משהגעתי לכלל מסקנה לפיה לא השתכלל לכדי חוזה מחייב, נעדר הצורך בבחינת הטענות בקשר עם ייצוג המשיב על ידי המשיבה ואו ע"י עו"ד חריזי.

סוף דבר: התביעה נדחית.

"הנחילה", כתבתי, שכן לרעיון של ירושה וגם בו נאחזה התובעת בטיעוניה ממילא אין תוחלת כשמדברים אנו בזכותו של דייר מוגן.

זו, אם היא עוברת לאחֵר, אין זה מכוח הורשה אלא אך מכוחם של הסדרים פרטניים בחוק הגנת-הדייר, שלדיני-הירושה אין עימם דבר וחצי דבר.

לא זו בלבד, שאין כל ראיה לסתור את עדותו של נתבע 1 כי הייתה זו הרשאה מוגבלת – לגב' ישראל בלבד ולמשך-חייה בלבד; ולא זו בלבד שאין כל ראיה לסתור את טענתו כי איש מן הנתבעים לא התיר מעולם לתובעת עצמה להתגורר במקרקעין, אלא שהנתבעים – במעמדם כשוכרים מוגנים, הא ותו לא – לא היו מצוידים כלל בזכות המשפטית ליתן רשות-עַד, בלתי הדירה בלשון משפטית, להחְזקה במקרקעין תוך העברתה מאֵם לבתה.

...

המסקנה המתחייבת מכל האמור היא כי אם החזיקה התובעת במקרקעין הנדונים, או שעודה מחזיקה באיזה חלק שלהם, היא עשתה והיא עושה זאת שלא כדין.

התביעה נדחית.

אני מחייב את התובעת לשלם לכל אחת מקבוצות-הנתבעים – נתבעים 1 ו-2 מזה ונתבעות 3 ו-4 מזה – שכר-טרחה של עורכי-דין בסך, כולל מע"מ, של 53 אלף ש"ח. בקביעתו של סכום זה נלקחו בחשבון פרק-הזמן הממושך, שבו נדרשו הנתבעים לפרשה זו; העבודה המשפטית המקיפה, שהיה עליהם להעמיד; קיומם של לא פחות מששה דיונים, מהם שניים לשמיעתן של ראיות ומאמץ ממשי, בהיקף לא רגיל ובייחוד מצדן של נתבעות 3 ו-4, להעמיד לעיונה של התובעת מסמכים ובני-מסמכים.

על פי הפסיקה, כאשר שניים שוכרים נכס משותף מכוח חוק הגנת הדייר, האחרון שממשיך להתגורר בדירה, הוא זה שנהנה באופן בלעדי מהגנת חוק הגנת הדייר.

בשנים האחרונות, הנתבע התגורר בדירה ברחוב אצ"ל 35 בתל אביב, שהינה חלק מקומפלקס נדל"ני שירש מהוריו המנוחים.

מקום בו הנתבע לא התגורר בדירה עם המנוחה שישה חודשים לפחות בטרם פטירתה, לא התגבשה מחדש זכותו לדיירות מוגנת מכוח סעיף 20(א) לחוק הגנת הדייר.

...

מנגד, טוען הנתבע כי יש לדחות את התביעה לאחר שבנסיבות, לא התגבשה כל עילת פינוי מכוח נטישה.

מכלל האמור ולאחר שבחנתי את הראיות שהובאו בפניי, אני מוצאת לקבל את גרסתה של התובעת, לפיה מתקיים היסוד הפיזי של עילת הנטישה, שכן התובע עזב את הדירה ולא התגורר בה יותר לאחר פרידתו או גירושיו מהמנוחה.

סוף דבר דין התביעה להתקבל.

הנתבע ישלם לתובעת הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסך כולל של 25,000 ₪.

ולהלן נימוקי בהרחבה: בין הדיירת החוזית, אמו של הנתבע, לבין חברת "עמידר", נחתם ביום 11/5/99 "חוזה שכירות בבית דיור גיל הזהב", ביחס לדירה מושא התובענה ובסעיף 3.12 להסכם השכירות נקבע כלהלן: "...למניעת ספק מוסכם בזאת כי במקרה של פטירת השוכר לא יקנה חוזה זה כל זכויות ליורשיו לרבות זכויות בכל הנוגע למגורים...". קרי, על פי הסכם השכירות מכוחו קיבלה אמו של הנתבע את הזכות להתגורר בדירה, בשכירות, נקבע מפורשות, כי במקרה של פטירת הדיירת החוזית, ההסכם לא יקנה כל זכויות לצד ג' .קרי, כעולה מהחוזה השכירות בין הדיירת החוזית לעמידר, לבנה של הדיירת החוזית, הוא הנתבע, אין כל זכות לגור בנכס ופטירתה של אימו, לא יכולה להקנות לו כל זכות להתגורר בדירה.

למעלה מן הצורך, אוסיף כי האחות מתגוררת בהוסטל וטענת הנתבע כי אחותו זכאית לשתי דירות מטעם המדינה, הן בהוסטל והן בדיור מוגן, נידחית על ידי מכל וכל.

...

השאלה במחלוקת האמנם זכאי הנתבע להמשיך ולגור בדירה התובענה? האם הנתבע עונה להגדרה של בן זוג של אמו ומכוח היותו בן זוגה, רשאי הוא להמשיך להתגורר בדירה? או שמא זכאי הנתבע להמשיך להתגורר בדירה בשל היותו אפוטרופוס של אחותו החסויה? דיון והכרעה לאחר שעיינתי בטענות הצדדים הגעתי להכרעה כי הצדק עם התביעה, וכי הנתבע הינו פולש בדירה מושא התובענה, והוא אינו זכאי להמשיך להתגורר בדירה, לא מכוח היותו בן זוג של אימו היא הדיירת החוזית ולא מכוח היותו אפוטרופוס של אחותו החסויה, ולא מכל סיבה אחרת, והנני נותנת צו לפינוי וסילוק יד הנתבע מהנכס נשוא התובענה.

לבסוף, טענתו של הנתבע בסיכומיו כי הדירה הוקצתה לאמו המנוחה בגין מצבה של הבת היא אחותו, והוא נכנס לנעליה של האם, נדחית על ידי מכל וכל ואיננה מתקבלת על הדעת.

סוף דבר נוכח כל האמור לעיל אני מורה על קבלת התביעה ואני מורה לנתבע לפנות את הדירה מושא התובענה ברחוב מפל 10-2 בעיר ערד, בדיור מוגן ולהשיבה לתובעת כשהיא נקיה מכל אדם וחפץ.

בשים לב כי הנתבע מתגורר בדירה כבר משנת 2012, כי עסקנין בתביעת פינוי שניה, כי הנתבע מודע לדרישת התובעת לפינויו מהדירה, הן במסגרת ההליך הקודם והן במסגרת ההליך הנוכחי, ובשים לב למצבו ולאחר ששקלתי את התנהלותו הן בהליך שלפניי, הנני מורה על פינוי הנתבע מהדירה מושא התביעה עד ליום 1/8/24.