זכות התנגדות על דחיה התנגדות לפי סעיף 27 לתמ"א 38

הבקשה להיתר כללה הקלות לפי סעיף 149 לחוק התיכנון והבניה, התשכ"ה -1965 (להלן: "חוק התיכנון והבניה"), וכן פורסמו הודעות לפי סעיף 27 לתמ"א 38.

נוסף על כך, דחתה ועדת הערר את טענת העותרת ולפיה מימוש זכויות לפי תמ"א 38 בהליך רשוי בבניין, יהיו בו תועלות ציבוריות רבות עבור השכונה.

עוד טוענת הועדה המקומית שאין לקבל טענותיה של העותרת כפי שפורטו במכתב ההחרגה המבוססות על היתנגדות הדיירים, על כך שהכללתו של הבניין במיתחם מאולצת ועל כך שהיתר נקודתי לא יסכל התיכנון המתחמי.

יחד עם זאת הוטעם על ידי בית המשפט העליון בעיניין רוסו (עע"מ 1752/18 ראובן רוסו נ' ועדת הערר המחוזית לתיכנון ובניה מחוז דרום (10/4/19)), כי גם כיום בבוא הועדה המקומית לבחון חלופות אחרות לתמריצים בהתאם לתמ"א 38, על הועדה לבחון האם עלה בידי המתנגדים להראות כי קיימת חלופה אשר מיטיבה את האיזון שבין האינטרסים השונים הצריכים לעניין, אך עודנה מאפשרת להוציא את הפרויקט אל הפועל.

...

זאת בהינתן שמקובלת עלי קביעת ועדת הערר ולפיה משהעותרת מבקשת להוציא עצמה מגדרו של התכנון הכולל, הרי שאין היא זכאית לקבל כל תמורה הנובעת ממנו וקל וחומר שאינה מוותרת או תורמת דבר, כאשר היא מבקשת זכויות בהיקף קטן יותר מזה הניתן במסגרת התכנון הכולל.

יחד עם זאת, הדגיש בית המשפט העליון (בסעיף 59 לפסק הדין) ודבריו להלן רלוונטיים ונכונים גם לענייננו: "ברם, לצד ההכרה בחשיבותם של התכנון הכולל ושל עקרון הצדק החלוקתי, הכרחי לתחוֹם גבולות ראויים לכל אחד מהם, שאם לא כן הם עלולים גם לגרום עוול. אבהיר. אשר לתכנון כולל, מדובר בהעדפה מוצדקת, אך רק בהעדפה; לא בחזוּת הכּל. בשלב מסויים בהמשכו של ציר הזמן, דחיית תכניות נקודתיות במושב מזה, לצד אי- השלמת תכנון כולל מזה, תהא להתנהלות מנהלית החורגת ממתחם הסבירות, ותקום עילה משפטית להתערבות בה (לזיקה שבין הימשכות הליכי התכנון או מידת התקדמותם לבין סבירות החלטה שלא לאשר תכנית נקודתית, ראו בג"ץ 6572/13 ברקאי נ' שר הפנים (1.10.2014)[פורסם בנבו] , פסקה 7; עת"ם (מרכז) 26202-04-12 הוועדה המקומית לתכנון ובניה בטייבה נ' ועדת המשנה לעררים של המועצה הארצית לתכנון ובניה (8.8.2013)[פורסם בנבו] , פסקה 7)). בצדק קבע כך בית המשפט המחוזי בפסק הדין (פסקה 44). אף יו"ר ועדת המשנה להתנגדויות, אשר בסופו של דבר דחתה את התוכנית, התבטא ברוח זו (ישיבה מיום 13.11.2011, עמוד 72 לפרוטוקול, נספח מש/5): "איך אתם מקדמים את זה? או שעושים תכנון כולל למושבים, אי אפשר לבוא ולהגיד עכשיו שכל אחד יבוא ויחכה שיבוא המשיח ולא יכולים לפצל שום דבר". זאת לזכור ולהזכיר, ההתנגדות לקידום תכניות בהעדר תכנון כולל משליכה הן על המערערים, הן על עניינם של בעלי מגרשים אחרים במושב.

סוף דבר; לאור האמור והמפורט – העתירה נדחית.

לטענת העותרים קו המיגרש הדרומי של מקרקעי העותרים הנו קו התפר שבין הגבולות המוניציפאליים של שתי הרשויות המקומיות בני-ברק ורמת-גן. חברת משה"ב, המשיבה 3, מקדמת פרוייקט תמ"א 38 ברחוב הבנים 19 – 21 וברחוב הבנים 17 בעיר רמת-גן. העותרים טוענים כי במסגרת עבודות הבניה בפרוייקט ברמת גן פלשה חברת משה"ב לבניין העותרים בבני-ברק בחפירה אופקית בעומק של 18 מ' מתחת לבתי העותרים, תוך שהיא בונה עוגני בטון גדולי מימדים לכלונסאות דיפון, ומשיגה את גבולם של העותרים, וזאת ללא זכות וללא היתר בניה מטעם עירית רמת גן או עירית בני ברק שלתחומה פלשו.

ביום 4.12.14, הגישו העותרים ערר על דחיית היתנגדותם.

...

זאת ועוד, אכן נראה לי כי טוב היה לו וועדת הערר הייתה מנמקת את קביעתה באשר לעוגנים הזמניים, משעל פני הדברים החלטת ועדת הערר מיום 24.2.16 איננה מנומקת דיה.

על כל אלה, אני דוחה את העתירה.

רק מן הטעם שאכן מצאתי כי קביעת וועדת הערר, אשר לא נראה לי נכון להתערב בה, הצדיקה על פניה הרחבת-מה ונימוקים, אין צו להוצאות וכל צד יישא בהוצאותיו.

הבקשה להיתר פורסמה ליידוע הציבור בהתאם להוראות סעיף 27 לתמ"א 38, וכן פורסמה רשימה של הקלות שנתבקשו בהתאם לסעיף 149 לחוק התיכנון והבניה.

תחת הכותרת "מהות הבקשה" נכתב בהחלטה לאישור ההיתר: "הריסת מבנה צמוד קרקע ל-2 יח"ד והקמת מבנה מגורים חדש מכח תמ"א 38 הכולל: 6 קומות וקומת גג הכוללת דירת פנהאוז (כך במקור) מעל קומת כניסה הכוללת יח"ד אחת קומת מידרון הכוללת יח"ד אחת ומחסנים, ומרתף חניה הכולל מתקן רובוטי סה"כ 15 יח"ד." (ההדגשה שלי מ' א'-ג') במסגרת סעיף ב' להחלטה לאישור ההיתר, התקבלה היתנגדות המשיבים 6-3, ונכתב: "לקבל את ההיתנגדות בחלקה לנושא הצפיפות גובה המבנה ומספר הקומות. הקטנת תקן החניה ומעלית החניה אשר מסכלת פיתרון חניה קונבנציונלי.

עוד טענה ב"כ העותרים, כי ערר העותרים הוגש אך בעיניין החניון הרובוטי, וכי יתר ההתנגדויות נדחו על ידי הוועדה המקומית באופן מלא או חלקי.

כמו כן, מציינים העותרים שיקולים נוספים שלהם משקל רב בנסיבות המקרה: החלת תנאי סעיף 78 על בקשה חדשה – תנאים שאינם חלים על בקשה זו והקפאת הדיון בבקשה חדשה זו; החלת המדיניות החדשה על המקרה, למרות שאינה חלה לאור הוראות המעבר; אבדן תמריצי תמ"א 38 עבורם שילמו העותרים כסף רב ועליהם הסתמכו בעת רכישת הזכויות במיגרש.

...

לאור כל האמור אני קובעת כי לא חלו שינויים תכנוניים המצדיקים דחיית הבקשה להיתר.

אני סבורה כי כפי שטענו העותרים, החלטת הועדה המקומית לא פקעה.

סוף דבר לאור כל האמור אני קובעת כי יוארך בשנה מהיום תוקף החלטת הועדה המקומית מיום 31.5.2015 לאישור היתר הבנייה לעותרים, לאור הסכמת הצדדים כפי שהוצגה לוועדת הערר ובמרכזה התכנית המוסכמת.

העתירה לפני נסבה על החלטת ועדת הערר המחוזית לתיכנון ובניה מחוז תל אביב (להלן: "ועדת הערר") מיום 28/11/19 בתיק ערר 1073/0519, במסגרתה נדחה על הסף ערר אשר הגיש העותר כנגד החלטת הועדה המקומית לתיכנון ולבנייה תל אביב (להלן: "הועדה המקומית") מיום 27/3/19, לאשר בתנאים בקשה למתן היתר בניה לתוספות ולשינויים מכוח תמ"א 38 ולתכנית מתאר רובע 3.

במסגרת הדיון הצביע בית המשפט העליון תחילה על חוסר קוהרנטיות הקיים לכאורה בחוק התיכנון והבנייה, התשכ"ה – 1965 (להלן: "חוק התיכנון והבנייה") והמוצא ביטויו בכך, שבהתאם להוראות סעיף 152 לחוק התיכנון והבנייה מוסמכת לכאורה וועדת הערר לידון רק בעררים על :"החלטה של ועדה מקומית או של רשות רשוי מקומית לסרב לתת היתר לפי פרק זה או לדחות היתנגדות לפי סעיף 149(3)" (וכן בערר המוגש על ידי שני חברי הועדה המקומית).

כן צורפו לעתירה כמשיבות - בלאושטיין רחל, כץ אורה ועיטם עידית - אשר נמחקו בפסק דין חלקו מיום 13/2/20 וכן, מר זאב פז ("המשיב 6"), שהוא בעל זכויות ברחוב ירמיהו 43 בתל אביב, הגובל מדרום עם הבניין ואשר מסר הודעה (באמצעות ב"כ העותר כעולה מפרוטוקול הדיון מיום 21/2/21) ולפיה הוא אינו מיתנגד או חולק על העתירה.

...

כך, גם אם אלך עם העותר כברת דרך ניכרת ואקבע כי אמנם קיימת סתירה בין האופן בו הוגדרה הקומה בהיתרים השונים – ההיתר משנת 1935 וההיתר משנת 1945 - ועל מנת לקבל טענה זו אף אדלג על המשוכות הנכבדות ובכלל כך – על הקביעה ולפיה ההיתר משנת 1935 לא בוצע ויתרה מכך, על העובדה שגם בהיתר משנת 1935 קיימת סתירה הואיל ובדפוס נכתב "קומה א'" ואולם, קיימת תוספת בכתב יד ולפיה מדובר ב"קומת מרתף" – הרי שלמרות זאת לטעמי דין טענותיו של העותר להידחות.

ריכוז האמור מלמד כי דין טענותיו של העותר ולפיהן הבקשה להיתר עומדת בסתירה לתכנית מתאר להידחות ופועל יוצא מכך הוא שדין העתירה להידחות, הואיל ולא נפל כל פגם בהחלטת ועדת הערר אשר דחתה את עררו של העותר על הסף, משלא קמה לעותר זכות בדין ובפסיקה להגשתו.

סוף דבר; לאור האמור והמפורט – העתירה נדחית.

הבקשה להיתר (שכללה גם הקלות) פורסמה להתנגדויות לפי סעיף 27 לתמ"א 38 ובהתאם לסעיף 149 לחוק.

כמו כן יש לדחות את טענת המשיב לפיה סעיף 27 לתמ"א 38 מחייב את הועדה המקומית למסור הודעה אישית לכל "בעל עניין" ללא קשר לשאלה אם אדם זה עלול להפגע.

סעיף 27 לתמ"א 38 קובע: "לא יותרו תוספות בנייה על פי האמור בסעיפים 11,12,12,14,ו-16 אלא אם פורסמה הודעה על כך וניתנה לכל בעל עניין היזדמנות להעיר את הערותיו בפני הועדה המקומית בתוך המועד שייקבע וטרם מתן החלטה בעיניין. דרכי הפירסום שמיעת ההרות וההחלטה בבקשה ייעשו בדומה לקבוע בסעיף 149 לחוק." אליבא האמור לעיל, אין לבלבל בין זכותו העקרונית של "בעל עניין" להשמיע את דבריו בפני הועדה המקומית בנסיבות המנויות בסעיף 27, לבין דרכי הפירסום והיידוע שיש לנקוט בהן.

...

שנית, איני מקבלת את דברי משיבה 2 לפיהם העותר התחמק מתשובה בעניין זה ושתק שתיקה רועמת.

סיכומו של דבר, לאור כל האמור לעיל, התוצאה היא שדין העתירה להידחות- וכך אני מורה.

העותר ישלם אפוא למשיבה 2 הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסך של 5,000 ₪ תוך 30 יום מהיום.