זכות התנגדות לפיצול דירה בבניין משותף

ובנמצא; לבית המשפט סמכות עניינית לידון בטענות המבקשים, בין היתר מכוח סמכותו שבגררא; קריעתו של החלון המזרחי נעשתה בנגוד לתקנות התיכנון והבניה; תתי יחידות 7-9 בבניין הסמוך, היוו בעבר דירה אחת או היו מתוכננות להוות דירה אחת ולכן, חלוקתן לשלוש דירות מהוה חלוקה פנימית שגויה או פיצול דירה ללא היתר ועל כן, תלותם של המבקשים בחלון המזרחי היא תוצר ישיר של התנהלותם או היתנהלות קודמיהם; אין למבקשים זיקת הנאה בחלון המזרחי; יש לדחות את הטענה בדבר חסימת אור ואויר לדירה.

רקע בפניי שתי תביעות שאוחדו ביום 8/4/2019, כדלקמן (כל המונחים כהגדרתם להלן): ת"א 9711-09-18 – שבמרכזה בקשה לסילוק סורגי החלון המזרחי שבדירת המבקשים, החודרים לשטח גג ביניין התובע; ה"פ 25547-03-19 – שעניינה בבקשה למתן סעד הצהרתי שלפיו המבקשים זכאים לעשות שימוש בחלון המזרחי ובחלון הפינתי, כמו גם למתן צו מניעה שיאסור על התובעים לחסום חלונות אלו ולהפריע לכניסת שמש ואויר לדירת המבקשים.

המבקשת ואחיה הם הבעלים בחלקים שוים של תתי יחידות 7 ו-9 הנמצאות אף הן בבניין הסמוך, ובסמוך לדירה (נסח רישום של הבניין הסמוך מיום 6/1/2020 של תתי חלקות 7-9 צורף כנספח 10 ללוח תצלומים ונספחים שהוגש במסגרת הסיכומים בעל פה מטעם התובעים וסומן ת/7; תשריט הבית המשותף של הבניין הסמוך סומן ת/6; ראו גם עמ' 75 לפרוטוקול הדיון מיום 2/6/2020) (להלן: "תשריט הבית המשותף").

אם לסכם הרי שמכלל האמור עולה כי בשנת 1977 החלון המזרחי לא היה קיים אך נפרץ לאחר מכן; וכי בתחילת שנות השמונים התובע סתם את החלון המזרחי אך בסמוך לכך, בתחילת או אמצע שנות השמונים, הוא נקרע שוב, ומאז עומד במקומו ביחד עם הסורגים שהותקנו בו. לפי סעיף 94 לחוק המקרקעין הודעה בכתב על היתנגדות לשימוש בזכות מפסיקה את תקופת שלושים השנים.

...

משכך, התביעה מתקבלת ואילו המרצת הפתיחה, נדחית.

לנוכח ככל האמור, אני מקבלת את התביעה (ת"א 9711-09-18) ודוחה את המרצת הפתיחה (ה"פ 25547-03-19), על כלל הסעדים המתבקשים במסגרתה.

לנוכח דחייתה של המרצת הפתיחה אני דוחה את בקשת המבקשים לפיצול סעדים.

המבקשים ישלמו לתובעים הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסך כולל של 45,000 ₪.

בית המשפט קבע: "אמנם נכון שהמערערים היו זקוקים להסכמת המשיבות, כי המדובר בפגיעה ברכוש המשותף שכל בעל דירה זכאי להיתנגד לה (ראה ע"א 504/68, בע' 691, 692). ... אולם הדיעה שההסכמה שהייתה דרושה כנ"ל, הייתה טעונה מיסמך בכתב, בטעות יסודה.

בדחותו את העירעור קבע בית המשפט המחוזי כי הבנייה ברכוש המשותף והרחבת דירת המשיבים (לשם פיצולה לשתי דירות) בוצעו, ככל הנראה, לפני כשלושים שנה וכי במשך השנים דרשה נציגות הבית המשותף מבעלי הדירות בקומת הקרקע לשלם מסי ועד עבור שתי הדירות.

בנסיבות העניין, הסכמות בעלי הדירות המקוריים בבניין מחייבות את התובעים, גם אם לא היו להם צד. לעניין זה ראו פסק הדין בע"א 402/80 "אתגר" הקלוב הישראלי החדש למסחר ביהלומים בע"מ ואח' נ' מ.ב.א. החזקות ונכסים בע"מ, פ''ד לה(3) 309: "רוכש דירה בבית משותף בא לכל דבר בנעליו של הבעלים הקודם, שממנו רכש את הדירה, וטענת מניעות, שיכולה הייתה להשמע כנגד המעביר, טובה גם נגד הנעבר; והפוכו של דבר: זכות שהייתה בידי המעביר עוברת לרוכש הדירה עם העברת הקניין על שמו, והוא אם לא הוסכם אחרת." בעניינינו, משידעו התובעים ידעו עת רכשו את הדירה כי קיימת חלוקת שימוש ברכוש המשותף – הרי הם מנועים מלטעון כנגדה.

...

עוד אני קובעת כי התובעים ידעו אודות הסכמה זו בטרם רכשו את הדירה.

אשר על כן, התביעה נדחית.

התובעים ישלמו לנתבעים שכר טרחת עו"ד בסכום כולל של 20,000 ₪, אשר ישולמו תוך שלושים יום מהיום.

בעניינינו, בתביעה אשר הוגשה על ידי התובעים, התבקש בית המשפט להורות כדלקמן: "7.1 ליתן צו הצהרתי אשר יקבע כי התובעים זכאים לכך שצו בתים משותפים המתייחס לבית המשותף שברחוב צלליכין 2-4 בראשון לציון, גוש 3926 חלקה 476 יתוקן באופן שדירת הגג שבבעלותם, הידועה כתת חלקה 11 שפוצלה לשתי יחידות דיור נפרדות, תרשם בלישכת רישום המקרקעין כשתי דירות נפרדות.

דירת התובעים, דירה מס' 11, משתרעת על הקומה השלישית והרביעית במבנה הצפוני ולדירתם מוצמד גג. הנתבעים 1-2 הנם בעליה של דירה מס' 6 במבנה הדרומי של הבית המשותף ולדירתם מוצמד גג. הנתבעים 3-4 הנם בעליה של דירה מס' 10 במבנה הצפוני, כאשר דירתם משתרעת על הקומה השלישית והרביעית וגם לדירתם מוצמד גג. לטענת התובעים, ביום 7.9.201 נחתם בינם לבין הנתבעת מס' 5 – נציגות הבית המשותף הסכם, במסגרתו הסכימה הנציגות לפיצול דירת התובעים לשתי דירות נפרדות, בתמורה לתשלומם את הסך של 176,964 ₪ אשר נועד לשפוץ הבית המשותף (להלן: "ההסכם").

בשל היתנגדות שהגישו חלק מבעלי הדירות לבקשתם, ניהלו בעלי הדירות בבית המשותף משא ומתן, בסופו נחתם ההסכם.

...

" לא נעלמה מעיני טענת התובעים, כי הפסיקה אשר אוזכרה בבקשה עוסקת בעיקרה במקרים בהם מבוקשת הכרה בזכות קניינית מתוקף מצב קיים ולא מתוקף הסכם שנכרת בין הצדדים, שאז, כמו במקרה דנן, עומדת על הפרק "שאלה בזכות חוזית או הכרעה בדבר אכיפת חוזה". סבורתני כי גם בטענה זו אין כדי להקנות סמכות לבית משפט זה, שכן אין בה כדי לשנות את העובדה, כי הסעד העיקרי המבוקש בתביעה דנן הינו סעד לתיקון צו רישום המקרקעין, אשר בהתאם לדין החל, אינו מצוי בסמכותו של בית משפט זה. אמנם סעד זה נוצר בעקבות מחלוקת חוזית בין הצדדים, ומסיבה זו טענו התובעים כי הסעד העיקרי הינו סעד לאכיפת הסכם, אולם כמפורט לעיל עיון בכתב התביעה מוביל למסקנה שונה, ולפיה סעד לאכיפת הסכם כלל אינו מבוקש, אלא סעד לתיקון צו רישום המקרקעין.

לא מצאתי לנכון לקבוע במקרה דנן האם הסמכות נתונה לבית המשפט המחוזי או למפקח על רישום המקרקעין, שכן סוגיה זו אשאיר לשיקול דעת התובעים ואסתפק בקביעה בדבר העדר סמכותו של בית משפט זה. סוף דבר לאור האמור לעיל, אני קובעת כי בית משפט זה נעדר סמכות עניינית לדון בתביעה.

על כן אני מורה על סילוקה של התביעה על הסף וחיוב התובעים בהוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסך של 1,500 ₪.

עוד נטען בהקשר זה, כי גם ככל שיועברו זכויות למגרש, הן תהיינה שייכות לכל בעלי הזכויות במקרקעין ומשכך, לא ניתן יהיה לממש בנייה בקומת הסולריום בלא הסכמתם; נוסף על כך נטען כי בהוראות התכנית אין הוראה בדבר רישום הערה לפי תקנה 27 האוסרת פיצול דירות; עוד טענו העותרים כי התכנית אינה ראויה מבחינה תכנונית, איננה מידתית ואינה סבירה - הואיל והיא פוגעת באייקון אדריכלי מוכר.

נטען כי בנסיבות אלו התכנית פוגעת בזכויות הקנייניות של בעלי הדירות, הואיל והיא מפקיעה זיקת הנאה; זאת ועוד, נטען כי השימושים בקומת הסולריום לפי ההיתר הם לטובת ציבור דיירי הבניין ושימושים אלו מופקעים מהציבור בתכנית; ולסיום נטען כי ההחלטה על הפקדת התכנית מיום 14/3/18, התקבלה לאחר דיון קצר ולאקוני שנעדר היתייחסות להשפעה הקשה של הבינוי על בעלי הזכויות והדיירים בבניין.

בכלל כך הוסבר כי קיים תנאי בדבר יפוי כוח כל בעלי הזכויות במיגרש ויש גם עקרונות יישומיים לגביהם הוסבר: "יש הצפה של מגרשים מקבלים, אפילו מגדלים מגיעים, רואים מה הצרכים שעומדים לפנינו ולפי זה מדרגים. לכן המבנה של דיזינגוף 50 קיבל הזכאות, בגלל הצורך במעט זכויות, במיקום מאד מסוים, הבקשה הוגשה אלינו ב- 2016, שם בדקנו אם יש פגיעה בדיירים באופן מאד מאד כללי, לפני שאנו ירדנו לתוך רזולוציית התכנית, בדקנו כבר אז את נושא הזכויות והבעלויות, בקשנו הבהרות לגבי תוספות שטח למגורים בקומת הסולריום שאינה פוגעת בזכויות הדיירים ועולה בקנה אחד עם תקנות הבית המשותף. הכול היה כבר אז, לא היינו מתקדמים בלי הנושא הזה. אחרי שמיפינו את אי הפגיעה בכל הדיירים הרשינו לעצמנו להתקדם על בסיס ועדת הסיוע שהיתכנסה וההסכמות. " (שם. בעמודים 6-7) אציין כי בדיון זה הועלתה על ידי העותרים לראשונה הטענה, אשר עליה הורחב הדיון במסגרת העתירה ולפיה קיים פגם בהחלטה בדבר הפקדת התכנית, שכן התכנית הוגשה ללא מסמכים מהותיים ובכלל כך, בלא חוות דעת קונסטרוקטיבית (ראו עמוד 13 לפרוטוקול) וכן, כי הואיל והפיתרון הנוגע לתקרה מונמכת לבעיית מיזוג האויר לא היה חלק ממסמכי התכנית המופקדת, הרי שלא ניתנה כל היזדמנות להיתנגד לו (שם. בעמוד 12) בסיום דיון זה, הורתה ועדת הערר לועדה המקומית להגיש השלמת טיעון מטעמה - ראשית באשר לבחירתה להכנס בנעלי היזם, בשים לב לכך שמדובר בתכנית נקודתית המוסיפה 6 יחידות דיור והכל שעה שבמהלך הדיון הובהר כי הביקוש לזכויות בבנק הזכויות לשימור גדול מההיצע.

...

לאור כל אלו הנני דוחה את טענת העותרים ולפיה נפל פגם בהצטרפות הוועדה המקומית לתכנית.

אשר לכך, אפתח ואציין כי על פניו גם דין טענה זו להידחות על הסף, הואיל ולא נטענה במתכונתה במסגרת כתב ההתנגדות.

סוף דבר; לאור כל האמור והמפורט – העתירה נדחית.

בהמשך ובמענה בכתב של עו"ד יגאל מירון, יועמ"ש עמידר, מיום 7.7.2019 (נספח 15 לתצהיר לויט), חזר עו"ד מירון על מענה עמידר ולפיו, "..רוכשי יחידה מס' 5 (מחסן במבנה ראשי בחלקה+מחסן+גג) רכשו גם את הזכות להגיש כל תכנית עתידית לבניה נוספת בחלקה, ליצירת זכויות בניה יש מאין, לבנייה על כל שטח גג הבניין ולשימוש בחלקי המקרקעין שאינם דירות ואינם הצמדה מיוחדת לדירה, לשם מתן מענה לדרישות רשויות התיכנון והבניה הקשורות לבצוע הבניה (לרבות דרכי גישה, חויה, מעלית, הצבת מתקנים מיוחדים וכיוצא באלו)". לצד זאת, חזר והבהיר, בסעיף 6, כי "...בעלי הזכויות בדירות בבניין שמתחת הגג (דירות 1-4) אינם בעלי זיקה כשלהי לזכויות הבניה הקיימות ו/או אלה שאי פעם יהיו קיימות בחלקה, והם מחויבים חוזית, לאפשר את הבנייה על כל שטחי הגג, לרבות בדרך של יצירת זכויות בניה ושימוש בחלקי המקרקעין שאינם דירתם הנרכשת, והם מחויבים שלא להיתנגד להליכי התיכנון והבניה". למען השלמת התמונה, ולעניין תקנון הבית המשותף, אוסיף כי עמידר הקנתה לעצמה את הזכות בגדרי הסכמי המכר, ובעיקר בסעיף 13 לתנאי הסכם המכר (נספח ג' לכתב התביעה), וכל עוד לא נרשמו הדירות על שמות הרוכשים, לשמש כנציגות הבית המשותף, ולשנות ולתקן את תקנות הבית המשותף כראות עיניה.

נוכח התוצאה אליה הגעתי, וכפועל יוצא, הנני דוחה את בקשת התובעים לפיצול סעדים.

...

סוף דבר, מכל הטעמים והנימוקים שהובאו לעיל, הנני דוחה את התביעה העיקרית בכפוף למתן צו לרישום בית משותף על יסוד הכרעתי בפסק-הדין בזכויות הבניה של הצדדים ולפי נהלי עמידר והוראות כל דין.

כמו כן, הנני מקבל באופן חלקי את התביעה שכנגד ובמובן שלויט רשאי להגיש תכניות לבניה על הגג בלבד לרשויות המוסמכות ולפעול לפי הוראות כל דין.

לאור כל האמור לעיל, בשים לב למהותו של ההליך ומורכבותו, ודחיית התובענה העיקרית על יסוד לשונם הברורה של הסכמי המכר, בהתחשב בהסדר הדיוני אשר מנע שמיעת ראיות שלא לצורך ובזבוז משאבי הצדדים וזמן שיפוטי, כמו גם דחיית התובענה שכנגד ברובה, הנני מחייב את התובעים לשאת בהוצאות המשפט בסכום מתון של 20,000 ש"ח, אשר ישולמו תוך 60 יום אחרת יישאו הפרשי ריבית והצמדה כדין.