זכות המינהל לבטל הסכם חכירה מתי רשאי המינהל לבטל הסכם חכירה

נוכח שינוי ייעודם של המקרקעין, ומאחר שוינקלר לא היו רשאים להשתמש במקרקעין בייעודם החדש, הסכם החכירה – היתבטל, ווינקלר נדרשו להשיב את המקרקעין למינהל.

המינהל מדגיש כי נוכח שינוי הייעוד של המקרקעין ותנאיו של חוזה החכירה – המשיבות אינן זכאיות לעשות שימוש במקרקעין בייעודם החדש, והפיצוי הקרקעי נועד, לגישתו, לפצות את המשיבות על ביטול הסכם החכירה שהיה להם, ועל כן אין בכך כדי להקים חובה בתשלום היטל השבחה, מקום בו לא הייתה מלכתחילה חובה כאמור.

...

בהקשר זה ראוי לציין כי חרף כך שהמשיבות לא פנו לוועדת הערר כדי לתקוף את החיוב בהיטל בגדר המועדים הקבועים לכך בדין – המשיבות פנו למינהל, שכאמור הבהיר להן עוד בשנת 2007 (ובשנת 2008 גם למערערות עצמן) כי בכפוף לקיום הסכם הפיצוי – חל על המקרקעין ההסכם בדבר התשלומים, הקובע תשלום של "חלף היטל השבחה". זאת ועוד: טענת השיהוי נדונה בהרחבה והוכרעה בבית המשפט לעניינים מינהליים הנכבד, וסבורני כי אין מקום להתערב בקביעות ובממצאים שהוסקו בהקשר זה, בגדרם נפסק בצורה מבוססת ומנומקת כי המערערות לא הצליחו להוכיח את יסודות השיהוי, כפי שהותוו בפסיקתנו.

ביחס לטענות המערערת הנוגעות להיעדר יריבות, היעדר ניקיון כפיים והסתרת מסמכים מצד המשיבות – סבורני כי טענות אלה לא היה בהן כשלעצמן כדי להוביל למסקנה כי יש לקבל את הערעור, וזאת משום שאף בהן, אפילו היה בהן ממש (ואין אנו קובעים כאמור) – אין, בנסיבות העניין, כדי לשנות את תוצאות פסק הדין, מושא הערעור.

סוף דבר – נוכח כל האמור לעיל אציע לחבריי לדחות את הערעור.

בסיכומו של דבר, נדחתה תביעת שגב לסעד הצהרתי, לפיו יש לראות בתכניות שהגיש כחתומות על ידי רמ"י. לצד זאת נקבע, כי "יטיב המינהל לעשות, לו ישקול כיום בצורה ראויה את פנייתו של שגב לשינוי השמוש. שכן, חלפו כ- 16 שנים מיום ההחלטה על ההקצאה ובמשך פרק זמן החמיר מצבו הבריאותי של שגב, אשר שוב אינו אדם צעיר". עוד נקבע, כי הסכם החכירה תקף וכי לא היה מקום שרמ"י תבטלו, לאחר שההפרות תוקנו על ידי שגב, עם סגירת המרכול בסוף שנת 2009, זמן סביר של 4 חודשים מיום שקבל שגב התראה בעיניין.

בית המשפט קבע, כי "... אני מחליט להעתק לבקשה, ומתיר לתובע לפצל את סעדיו באופן שיהא רשאי להגיש תביעה לסעדים כספיים נגד הנתבעים 4-6. ברי כי ככל שתיפולנה הכרעות בפלוגתות שבין הצדדים, יהיה בהכרעות אלה משום מעשה בית דין מסוג השתק פלוגתא ביחסים שבין הצדדים גם בעתיד". הנתבעות כאן הגישו לבית המשפט העליון ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי כנגד הקביעה כי החוזה שבין שגב לבין צח"ר בוטל (ע"א 5859/13).

זאת, לאור עמדת המינהל שלא לאפשר שינוי יעוד והעברת זכויות חכירה בנכס, ולא ניתן לשייך את "הפרת החוזה" לצד מסוים, שעה שמדובר בסיכול.

...

לא הוכח, כי הנתבע 3 עשה שימוש שלא כדין באישיות הנפרדת של הנתבעות 1-2, כי עשה שימוש הפוגע בתכלית ההתאגדות, לא הוכח עירוב נכסים או "מימון דק". על כן, טענותיו של התובע כנגד הנתבע מספר 3, דינן להידחות.

סוף דבר לאור כל האמור לעיל, הגעתי למסקנה, כי דין התביעה להתקבל חלקית.

אני מחייב את הנתבעת מספר 1 לשלם לתובע סכום של 377,448 ₪ בצירוף הצמדה כדין מיום הגשת התביעה ועד למועד התשלום בפועל.

עם זאת, ההחלטה להאריך את הסכם ההרשאה לתיכנון ופיתוח לא אושרה על ידי כל הגורמים במינהל וביום 26.1.1993, הורה המינהל על ביטולו [נספח 11 ל-נ/17] בסמוך לזמנים אלה, על רקע גלי העלייה הגדולים שפקדו את המדינה בתחילת שנות ה-90, נוצר חשש שללא מנגנון מהיר להפשרת קרקע חקלאית בהסכמת החוכרים יגרם מחסור חמור בתחום הדיור.

במסגרת חוות דעתו, הסביר עו"ד שפיר כי לעריית ראש העין והחכ"ל אין עילה מוצדקת כלפי המינהל להחלתה של החלטה 611 וזאת על אף קיומם של הסכמים בין הצדדים; אין לעריית ראש העין והחכ"ל זכויות קניייניות או מעין קנייניות במקרקעין; לא ניתן לקדם את הפרויקט בהתאם לתנאי החלטה 611; כניסה להליכים משפטיים מול המינהל והקיבוצים להחלטת תנאי החלטה 611 תגרור ניהול הליך משפטי ארוך שיסב לעריית ראש העין ולחכ"ל אבדן הכנסות שוטפות בסך מיליוני ₪ [נספח 3 ל-נ/13].

לפיכך, גם מטעם זה אני דוחה את טענת התובעים לפיה המינהל גרם להפרת הסכם שכר הטירחה בין עורכי הדין לבין החכ"ל. לנוכח התוצאה אליה הגעתי באשר לעילת עשיית עושר ולא במשפט ולאחר שקבעתי כי המינהל היה רשאי לקצוב את אורך חייה של החלטת ועדת 640 כמו גם את החלטה 738 וכי אין לחייבו בתשלום שכר טירחת עורכי הדין מכוח עוולת גרם הפרת חוזה, הרי שדין התביעה כנגד המינהל – להדחות.

...

באשר לשכר טרחת באי כוח התובעים, בשים לב למורכבות ההליך, היקפו הרחב והסוגיות המשפטיות הנכבדות שהוא העלה, אך תוך שאני מביא בחשבון כי התביעה כנגד עיריית ראש העין נדחתה, אני רואה לנכון להעמיד את שכר טרחת באי כוח התובעים על סך 375,000 ₪ ועל החכ"ל לשאת גם בחיוב זה. התביעה כנגד רשות מקרקעי ישראל - נדחית.

בהתחשב בנסיבות העניין, בהיקף ההליך ובטעמי דחייתה של התביעה אני קובע כי התובעים ישפו את רשות מקרקעי ישראל בהוצאות ההקלטה והתמלול בהן נשאה.

לנוכח דחיית התביעה כנגד רשות מקרקעי ישראל, ממילא נדחית ההודעה לצד שלישי.

בחוזה השכירות שבין המושב והמינהל נקבע, כי במקרה של שינוי ייעוד המשבצת או חלק ממנה, על ידי תכנית או על פי כל דין, יהיה המינהל רשאי להביא את תקופת השכירות לידי סיום מוקדם, ולהחזיר לעצמו את החזקה, וכי המושב יהיה זכאי לפצוי, ששיעורו ייקבע ע"י ועדת הפיצויים המתמנית על פי החלטות מועצת מקרקעי ישראל.

בחר החוכר לקבל חכירה של חלק מהקרקע כאמור, יבוטל חוזה החכירה החקלאי, הקרקע תוחזר בשלמותה למינהל, ולאחר שינוי הייעוד, ייחתם עם החוכר או מי מטעמו הסכם פיתוח לחוזה חכירה מהוון ב- 91% בלא תמורה, לגבי החלק מהקרקע המפורט לעיל".

שהרי ברור שכל עוד שולח המינהל אל המושב התראות בדבר ביטול הזכות לקבלת פיצוי בהתאם להסכם הפצוי (מכתב 27/6/07), או הודעות לפיהן המושב איננו זכאי לפצוי בקרקע (מכתב 17/10/07), ברור שאין כל טעם, מבחינת המושב, להגיש ערעור על השומה.

...

באשר להמלצת השמאי מטעם בית המשפט כי המושב ישלם בפועל את עלויות הפיתוח בהתאם לשיטת חוקי העזר עם התאמה לסכום הכולל של לנדקו, או, במלים אחרות, כי המושב ישלם בפועל את הוצאות הפיתוח העודפות, אינני מקבל המלצתו זו, שכן, הסכם הפיצוי בקרקע קובע בצורה ברורה מהם החיובים הכספיים המוטלים על המושב, ולא ניתן להטיל עליו חיובים שאינם מעוגנים בהסכם.

אני מקבל את טענת המושב כי הוראות ההסכם ברורות, וכי אין כל דרך להטיל על המושב לשלם את "הוצאות הפיתוח העודפות", מעבר להוצאות הפיתוח, שנקבע שעליו לשלם לפי חוקי העזר, ומעבר לחלקו בעלות המחלף, בהתאם להוראות ההסכם.

] לסיכום, אני מקבל את התביעה, ומצהיר כי המושב (המבקש) זכאי לקבל מהמינהל (המשיב) פיצוי נוסף של 219 יחידות דיור בבניה רוויה באזור מגורים ג' שבתכנית לד/מק/1/8100 שבתחום העיר לוד, וזאת בנוסף לתשלום האיזון (ככל שלא שולם עד כה) בסך 1,460,410₪, כמפורט בהסכם הפיצוי.

סעיף 14(א) לחוזה החכירה קובע כי "החוכר אינו רשאי להעביר זכויות שבחוזה זה אלא בהסכמתה מראש של המחכירה מראש ובכתב". חרף הוראה זו, חתמו ביום 26.6.2005 אדריאל ותמדים על הסכם בו מכרו לדקורל ולנתבעים 4-5 (נגד האחרונים ניתן פס"ד בהיעדר הגנה) חלק מהמבנה וזאת לשם הפעלת אולם האירועים "קטורה". הסכם זה נערך לגבי "יחידה" (להלן: "היחידה"), ולא לגבי המבנה כולו.

כיוון שכך, עמדה למינהל זכות לבטל את החוזה, מכוחו של סעיף 7(א)לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה),התש"ל-1970 וכאמור, עניין זה גם עוגן ברורות בסעיף 19 לתנאי החכירה.

...

כאמור, טענת הנתבעות כי בשתיקת המינהל ביחס לשינוי הייעוד בועדת התכנון יש משום הסכמה, נדחית.

סוף דבר הנתבעות זכו בקרקע בלא מכרז על מנת להקים מבני תעשייה.

דרישה זו יש לאכוף על הנתבעות 1-2, אחר שמצאתי לדחות טענותיהן בדבר שיקולי צדק ותום לב. אני מקבלת את התביעה ומורה כדלקמן: הנתבעות יפנו את המקרקעין הידועים כגוש 13185 חלקה 1, מגרשים 37א' ו-38ב', זאת בתוך 90 ימים מהיום.