זכות אישית לפטור ממס שבח בדירת מגורים

אכן, נקודת המוצא לדיון היא שהזכות של מוכר דירת מגורים לקבל פטור מתשלום מס שבח היא זכות אישית ואין היא זכות ה"צמודה" לדירה.

...

ההליך דנן מהווה פרק נוסף בפרשה מצערת שהובילה בסופו של דבר למימוש דירת המגורים של המבקשת (ראו בהרחבה: ת"א 1763-06-12 (מחוזי חיפה) מרין נ' עזבון המנוחה פוליקסניה שוורצברגר (20.2.2013); ע"א 3511/13 שוורצברגר נ' מרין (24.7.2014) (להלן: ע"א 3511/13)).

סוף דבר: הבקשה נדחית.

ממילא נדחית גם הבקשה לעיכוב ביצוע.

במקרה כזה, נשאלת השאלה האם בעל התפקיד מוסמך להפעיל את הפטור ממס במכירה של דירת המגורים? התשובה לכך, כפי שנפסקה על ידי בית משפט זה, היא כי הזכות של מוכר דירת מגורים לקבל פטור מתשלום מס שבח, לפי סעיף 49א לחוק מס שבח מקרקעין, היא זכות אישית שלו ואין היא זכות ה"צמודה" לדירה [הילכת לויאן; רע"א 2663/01 עו"ד שלמה ובר נ' מלאך ([פורסם בנבו], 23.10.2001) (להלן: פרשת ובר)].

...

עם זאת, סבורים אנו, כי העקרונות אשר הותוו בפסיקה באשר למקרים בהם יש לאפשר לכונס הנכסים לנצל את הפטור המוקנה לחייב, חלים גם בנסיבות המקרה דנן, הגם שדירת המערערת לא מומשה במסגרת מימוש משכנתא.

סבורים אנו, כי סירובה של המערערת לאפשר את מימוש הפטור, אינה מתיישבת עם עקרונות תום הלב בניהול הליך, ונוגדת את חובת הקטנת הנזק החלה על חייב כשם שחלה על הנושה, ומצדיקה את הסמכת כונס הנכסים לחתום בשם המערערת על בקשה לקבלת פטור ממס שבח.

סוף דבר על רקע הנסיבות המיוחדות המפורטות לעיל, סבורים אנו, כי צדק בית משפט קמא עת אישר את בקשת כונס הנכסים לאפשר לו לחתום בשמה של המערערת על בקשה לקבלת פטור ממס שבח בגין מכירת הדירה ואנו מורים על דחיית ערעורה של המערערת.

במקרה כזה, נשאלת השאלה האם בעל התפקיד מוסמך להפעיל את הפטור ממס במכירה של דירת המגורים? התשובה לכך, כפי שנפסקה על ידי בית משפט זה, היא כי הזכות של מוכר דירת מגורים לקבל פטור מתשלום מס שבח, לפי סעיף 49א לחוק מס שבח מקרקעין, היא זכות אישית שלו ואין היא זכות ה"צמודה" לדירה [הילכת לויאן; רע"א 2663/01 עו"ד שלמה ובר נ' מלאך (לא פורסם, 23.10.2001) (להלן: פרשת ובר)].

...

אני סבור, כי כאשר לשון החוזה ברורה יש לתת לחוזה את המשמעות הפשוטה והברורה העולה מלשונו [ראו: גבריאלה שלו "מיהם שליטי החוזה (דיון נוסף בהלכת אפרופים)" ספר מישאל חשין 645, 665 (עורכים אהרון ברק, יצחק זמיר, יגאל מרזל, 2009)].

כשלעצמי אני סבור כי לשונו של שטר המשכנתא ברורה ואינה משתמעת לשתי פנים, קרי, נשללה מהחייב יכולת הבחירה האם ברצונו להפעיל את הפטור ממס שבח אם לאו, והוא התחייב לאפשר לבנק או לבא כוחו לעשות שימוש בפטור האמור, כמובן ככל שיהיה זכאי לפטור.

בכך משתלב גם סעיף 54 לחוק ההוצאה לפועל הקובע כי כשמוכר כונס הנכסים את הנכס "ידו של כונס הנכסים בכל אלה כיד החייב". כעת נשאלת השאלה מה היחס בין סעיף 5(א) לחוק מיסוי מקרקעין לבין הוראת סעיף 5(ג)(1) לאותו חוק? דומני כי ניתן ללמוד ולהקיש מהדברים שנאמרו בפרשת אברמן ולקבוע כי סעיף 5(א) וסעיף 5(ג)(1) חלים זה לצד זה. בנסיבות כגון הנסיבות בענייננו יש לומר כי בעת מכירת דירת המגורים על ידי כונס הנכסים יש לראות את "בעל הזכות במקרקעין" כעושה הפעולה, בהתאם לסעיף 5(א), אולם כאשר נשאלת השאלה מיהו "בעל הזכות במקרקעין" התשובה תהא כי אלה הם היורשים, שזכות הבעלות בדירת המגורים עברה אליהם עם מותו של החייב (מסקנה זו משתלבת גם עם האמור בפרשת תוסייה-כהן, שם נקבע כי עם מותם של בעלי המקרקעין עברו זכויות הבעלות בנכס ליורשיהם, ובמצב דברים זה ברור שמוכרי הנכס הם היורשים).

באותה מידה, הזכות להנות מפטור ממס שבח לדירת מגורים, בהתאם להוראות חוק מסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963 (להלן: חוק מסוי מקרקעין) היא זכות העומדת באופן אישי לנישום; אך אין מניעה מצד נאמן, הבא בנעליו, לממש את הפטור בעת מכירה של נכס מקרקעין השייך לנישום (סעיף 3 לחוק מסוי מקרקעין; רע"א 9025/03 בנק המזרחי המאוחד בע"מ נ' עו"ד אלברט בן פורת, פ"ד נט(3) 919 (2004)).

...

סיכומם של דברים: לשון הפקודה, תכליתהּ, וכן גם התפיסה המקובלת לגבי הורשת הפסדים – על-ידי נישומים ושלטונות המס כאחד – כל אלו תומכים במסקנה כי זכות הקיזוז בדין הקיים היא בעלת אופי אישי, כזו שמטבעהּ אינה ניתנת להעברה, ובהתאם גם אינה ניתנת להורשה.

על כן, כאמור, כדעת חברי השופט קרא, גם אני סבור כי דין הערעור להידחות.

סוף דבר, אני מצטרף לתוצאה לפיה דין הערעור להידחות ולהוצאות שהוטלו על המערערים, כפי שנקבע בחוות דעתו של חברי, השופט קרא.

בפני תובענה על דרך המרצת פתיחה, בה מתבקש בית המשפט להצהיר כי הזכות לפטור מדירת מגורים מזכה הניתנת לפי סעיף 49 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח, מכירה ורכישה) תשכ"ה-1963 הינה זכות אישית השייכת למבקשים בלבד ואיננה כלולה בשטר המשכנתה נשוא בקשת המימוש.

כאשר פרקליט המטפל בעסקת מקרקעין, איננו מסב את תשומת לב לקוחו לזכותו לבקש פטור ממס שבח לדירת מגורים, וכתוצאה מכך מחוייבת העסקה במס-ייחשב כפרקליט רשלן ויחוייב בפיצויים.

...

לאחר עיון בתובענה, בתשובה, בפרוטוקול הדיון ובסיכומי הצדדים, נחה דעתי כי דין התובענה להידחות, וזאת מחמת הנימוקים הבאים: אין חולק כי בית המשפט מוסמך ליתן פסק דין הצהרתי, אלא שהוא יסרב לעשות כן שעה שיוברר כי הסעד המתבקש הנו תאורטי או אקדמי, ללא כל תועלת מעשית בצדו.