זכויות תמ"א 38 ומיסים היטל השבחה

בעיניין אליק רון נדונה תמ"א 38 שעניינה חזוק מבנים מפני רעידות אדמה, ובעניין מגן, תמ"א 36א בעיניין הקמת מיתקני שידור סלולאריים.

בזמנו היו חלוקים השמאים מטעם הצדדים גם בשאלה זו. על כן יש להחזיר את העניין לקביעה שמאית כדי למלא אחר הנחיותיו של כב' השופט י' עמית בעיניין אליק רון: "כל עוד הזכויות המותנות לא היתממשו בפועל, מחיר השוק של המקרקעין נמוך מהמחיר בו היו נמכרים אילו נעשתה המכירה לאחר המימוש בפועל. ההפרש בין השניים - שהוא עניין לשמאי לענות בו בהתאם למידת "וודאות" הזכויות המותנות - הוא החלק השני של המימוש, החלק שטרם נוצל, כאמור, בשלב המכירה" היינו לבחון האם הייתה השבחה במועד אישור התכנית, ומהו היטל ההשבחה הראוי.

...

פתרון זה נותן מענה הולם לקושי מעשי שעלול להתעורר כאשר הזכויות המותנות לא מאושרות בסופו של דבר, שאז לכאורה עשויה הייתה לעלות טענה להחזר היטל השבחה מטעם המוכר.

על כן, כך טוענת המשיבה, כיון שההליך התכנוני מכוחו הוגדלו זכויות הבנייה הוא אישור תשריט האיחוד, וכיון שתשריט האיחוד אינו מהווה אירוע מס בגינו ניתן לחייב בהיטל השבחה, יש לדחות את הערעור.

סוף דבר יש למנות שמאי מכריע, כאמור בסעיף 14 (ב)(1) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה.

4.3 לא מדובר במצב של גריעת זכויות שכן זכויות הבנייה הבלתי ממומשות יראו אותן כמבוצעות מכוח התמ"א לצורכי פטור ממס שבח והיטל השבחה.

בשולי פסק הדין אני רואה לנכון להעיר: במהלך הדיון שהתקיים בתאריך 10.3.15, לאחר הפסקה שבמהלכה הצדדים נדברו ביניהם, הגיעו הצדדים להסכמה שנוסחה על ידי ב"כ העותר כך: "הגענו להסכמה עם משיבה 2 לפיה ניתן יהיה להגיע להסדר פשרה שלפיו תימחק העתירה כפוף לכך שהמשיבים יסכימו שככל שיאושר היתר בניה מכוח תמ"א 38 עבור 2.5 קומות, לא יחולו על כך היטלי השבחה". על רקע הסכמה עקרונית זו ניתנה למשיבה שהות של מספר ימים כדי ליתן תשובה סופית מטעם גורם מוסמך.

...

סיכומו של דבר, לאור האמור לעיל, לא מצאתי כי נפלו פגם או טעות בהחלטת משיבה 1 באופן המצדיק התערבות בית המשפט לעניינים מנהליים.

סיכומו של דבר, אני דוחה את העתירה.

העותר ישלם למשיבות, תוך 30 יום מהיום, הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסכום כולל של 30,000 ₪ וזאת לפי החלוקה כדלקמן: למשיבה 1 סך של 12,000 ₪ ולמשיבה 2 סך של 18,000 ₪ כל סכום שלא ישולם במועדו יישא הפרשי הצמדה וריבית כחוק מהמועד שנקבע לתשלום ועד למועד התשלום בפועל.

שווי זכויות אלה (זכויותיו של תומר בלבד) הוערך על ידו בשתי חלופות: חלופה א: ללא זכויות מכוח תמ"א 38, בסביבות סך של 2,040,000 ₪; חלופה ב: כולל זכויות מכוח תמ"א 38, בסביבות סך של 2,770,000 ₪.

מאידך וכבר בתצהיר העדות הראשית מטעמו (נ/3) הדגיש הנתבע 1: "6. הנני מיתנגד בתוקף לדרישה של עו"ד א. ורדי לאלץ אותי ואת אישתי למכור את הדירה שלנו בגלל חובותיו של תובע מס' 2 (שהנו בננו). בהערת אגב אציין כי עד כה נגרמה לנו כבר עוגמת נפש מרובה ממעשים ו/או מחדלים של תובע מס' 2 ונאלצנו להוציא כספים רבים בגלל מצב זה וכעת רוצים לאלץ אותנו למכור את הדירה, דבר שיגרום לנו נזקים כספיים עצומים, שכן נאלץ לשלם לרשויות השונות תשלומי מס שבח, היטל השבחה ויתכן תשלומים נוספים לרשות מקרקעי ישראל...

...

אין בחלוקה בעין בדרך של רישום בית משותף כדי לגרום למי מן השותפים בהם הפסד ניכר, ואין בשיקולים הנוספים המתחייבים בנסיבות משום מניעה לחלוקת המקרקעין בדרך זו. אני מורה על פירוק השיתוף במקרקעין הידועים כחלקה 258 בגוש 6160 ומצויים ברחוב ניצנה 11 בעיר גבעתיים, בדרך של רישום בית משותף, ובו שתי יחידות רישום נפרדות.

אני מורה כי לאחר שיושלם הליך רישום הבית המשותף, יפורק השיתוף במחצית הדרומית של המקרקעין – המחצית ובה יחידת הדיור השנייה, אשר הוגדרה גם כ- "חלקה" ואשר זכויות החכירה בה שייכות לנתבעת 3 ולתומר – בדרך של מכירה לכל המרבה במחיר.

לשם ביצוע כלל האמור אני ממנה את התובע, עו"ד אביחי ורדי, שהינו המנהל המיוחד לנכסי החייב תומר קאירי נושא ת.ז. מס' 029054517 ביחד עם ב"כ הנתבעים, עו"ד אשר שלקוביץ, ככונסי נכסים.

תמ"א 38 בשולי הדברים, אתייחס לטענת היועמ"ש והועדה המקומית כי גישת בית המשפט המחוזי לפיה יש לגבות את היטל ההשבחה במועד מכירת המקרקעין תוך היתחשבות בסיכון ובסכוי לאישורן של הזכויות, תביא לאיון הפטור שקבע המחוקק מהיטל השבחה בגין אישור לפי תמ"א 38.

כדרך מסים והיטלים למיניהם, לפנינו מאבק בין הרשויות הרוצות לגבות ויפרשו את הדין ככל שלאל ידן לכיוון זה, ובין בעלי נכסים ויזמים המבקשים שלא לשלם ויעשו אף הם כך לכוונם שלהם.

...

סיכום וסוף דבר עמדנו על שלושה מודלים לפתרון סוגיית הזכויות המותנות.

סיכומו של דבר, שבמישור ההלכתי-העקרוני הערעור מתקבל חלקית, במובן זה שנדחה המודל שנקבע בפסק דינו של בית המשפט המחוזי.

ואולם בסופו של יום שוכנעתי, כי בגדרי הדין הקיים ראוי להצטרף לעמדת חברי.

בהחלטת ועדת הערר נקבע, בין היתר: הפטור מתשלום היטל השבחה מכוח סעיף 19(ב)(10)(ב) לתוספת השלישית לחוק התיכנון והבניה, תשכ"ה – 1965 (להלן – חוק התיכנון והבניה), איננו חל ביחס למימוש זכויות במכר, כבעניינינו; בשונה מהזכויות מכוחה של תמ"א 38 שהנן זכויות מותנות, הזכויות מכוחה של תכנית רובע 3 הנן זכויות מוקנות וקונקרטיות ובשל כך ההשבחה בגינה מתגבשת עם אישורה; אין להיתחשב בתמ"א 38 ובמסמך המדיניות, כחלק מהמצב הקודם בתחשיב ההשבחה.

שמתי לנגד עיני גם את דבריו של השופט א' רובינשטיין בעיניין אליק רון, לפיהם "כדרך מסים והיטלים למיניהם, לפנינו מאבק בין הרשויות הרוצות לגבות ויפרשו את הדין ככל שלאל ידן לכיוון זה, ובין בעלי נכסים ויזמים המבקשים שלא לשלם ויעשו אף הם כך לכוונם שלהם. האתגר הוא לחלץ מן המצב הנתון מס אמת, כלומר – בהקשר של היטל השבחה – מה הוא לאמיתו שיעור ההשבחה, ולעגן אותו בפרשנות הדין, באורח הוגן כלפי כולי עלמא." (ההדגשה אינה במקור).

...

מקובלת עליי גם קביעתה כי אין צורך לקבוע מראש כיצד תיקבע הדחיה (סעיף 343), שכן מדובר בעניין שמאי מובהק.

אין בידי לקבל את טענות המערער.

יא': סוף דבר בהינתן האמור לעיל הערעור מתקבל בחלקו, כדלהלן: נדחית טענת המערער כי קיים פטור מהיטל השבחה במכר הדירות וכי תכנית רובע 3 אינה מחייבת בגביית היטל השבחה; מתקבלת טענתו העקרונית של המערער לפיה יש לבחון עליית שווי בשל השפעת תמ"א 38, בעת קביעת "מצב קודם" של הדירות, כפוף להנחיות לשמאי המייעץ כאמור לעיל; נדחית טענת המערער ביחס לתקינות שומות המשיבה; השמאי המייעץ יפעל כאמור בפסק דין זה ובנספח א' להחלטת ועדת הערר (ככל שהאמור בו לא סותר פסק דין זה); נוכח התוצאה, לפיה נדחו חלק מטענות המערער וחלקן התקבל – אין צו להוצאות.