זכויות שימוש בחלקת קרקע לצורך גריסת עפר

רקע וטענות הצדדים התובעים הם בעלי זכויות בחלקות מקרקעין שונות המצויות בסמוך לישוב "נס עמים", דרומית ומערבית לו, ונמצאות בתחומי שיפוט המועצה האזורית "מטה אשר". בין החלקות שבסביבת היישוב, קיימת מערכת דרכי עפר המובילה אל החלקות השונות.

בנוסף, גורסת נתבעת 4 כי בית משפט השלום משולל כל סמכות עניינית, מאחר שהתובעים טוענים לזיקת הנאה בדרכים שנחסמו, וזו דינה להתברר בבית המשפט המחוזי, שכן זכות קניינית זו אינה נכנסת בגדר "תביעה בדבר חזקה או שימוש במקרקעין" לפי סעיף 51(א)(3) רישא לחוק בתי המשפט [נוסח משולב], תשמ"ד- 1984 (להלן: חוק בתי המשפט), אלא דוקא ל"תביעה אחרת הנוגעת למקרקעין" לפי הסיפא של אותו סעיף.

...

אולם גם טענה זו דינה להידחות.

אף הטענה כי אין התביעה מצויה בסמכות בית משפט זה כיוון שהיא מבוססת (בין היתר) על זיקת הנאה מכוח שנים, דינה להידחות.

הוא שציינו – המבחן שעל פיו יש לקבוע את הסמכות העניינית היא מבחן הסעד, והסעדים שנתבקשו הם בסמכות בית משפט זה. סוף דבר, הבקשה נדחית.

רקע עובדתי הנתבעת היא חברה בע"מ המספקת שירותי גריסת עפר ופסולת ביניין, והפיכתם לחצץ דק. לנתבעת זכויות (ביחד עם אחרים) בחלקת קרקע שמצויה ברח' דרך חברון ליד מחסום 300 בירושלים (להלן: חלקת הקרקע או: הקרקע או: החלקה; לנסח פנקס השיטריות, ראו: נספח ה' לתע"ר הנתבעת).

ומן הכלל אל הפרט – אזכיר כי במסגרת ההליך הנוכחי, אין מחלוקת שהנתבעת החלה להחזיק בחלקת הקרקע הנדונה לצרכי ארנונה באמצע שנת 2007; אין מחלוקת בדבר השימושים שנעשו בקרקע לצרכי עסק גריסת העפר; ואף הוסכם כי המחלוקת בנוגע לגודל השטח שהוחזק, לא תתברר בגדרי הליך זה. המחלוקת היחידה המונחת לפתחי בגין תקופת החיוב הראשונה, מיתמקדת בחוקיות גביית הארנונה למפרע.

...

סוף דבר בעקבות הפלוגתאות עליהן הסכימו הצדדים אשר הגדירו את היקף ההליך לפניי, אני קובעת כדלקמן: (א) לגבי הפלוגתא הראשונה כהגדרתה בפס' 13(א) לדבריי לעיל – מטעמים עליהם עמדתי, אני קובעת כי יש לצמצם את חיוב הנתבעת למפרע, כך שהחיוב הרטרואקטיבי בארנונה יחול מיום 14.8.2011 עד יום 10.12.2013.

(ב) לגבי הפלוגתא השנייה כהגדרתה בפס' 13(ג) לדבריי לעיל – טענת "אינני מחזיק" מטעם הנתבעת לגבי פרק הזמן מיום 30.8.2016 עד יום 31.12.2016 (לגבי נכס 0013), או עד יום 31.12.2017 (לגבי נכס 0021), נדחית.

עם זאת, הצדדים באו להסכמה שקיבלה תוקף של החלטה ביום 10.1.2020, ולפיה הכרעת ועדת הערר לעניין גודל השטח שהוחזק על-ידי הנתבעת, תחייב את הצדדים "לכל תקופת התביעה ועד לתום תקופת ההחזקה (כפוף להכרעת ביהמ"ש בעניין 'אינני מחזיק')". מאחר שהחלטתה של ועדת הערר אינה חלוטה שכן תלוי ועומד לגביה ערעור לפני מותב אחר בבית משפט זה, לא ניתן להיעתר לבקשת ב"כ התובעת בסיכומיו: "ליתן פסק דין מלא על כל התקופה [מיום 11.12.2013 עד יום 30.8.2016-ד.כ.ל]" (עמ' 147 לפרוטוקול מיום 13.6.2021).

כפי שלא יכול בעל זכויות יחסיות ולא מסוימות בקרקע במושאע לעשות שימוש ייחודי ולא מוסכם בחלקה, המפקיע זכותם של שותפיו בחלק ספציפי שבה, ממילא ואף על דרך קל וחומר אין די במתן הסכמה שלו לאחר להשתמש בחלקה על דרך הפיכתה, ולו בחלקה, למאגר לאיחסון ערימות עפר.

היצטברות העדויות שהובאו בפניי- עדויותיהם העקביות של הייתם, תאופיק ויתר עדי הקבלן בדבר הנחיות מפורשות שניתנו להם מאמין, כמו גם הפרכות בגירסתו של אמין ושל ד"ר דיאב, וכן עדויות עדי העיריה הנוספים אשר גרסו כי הנושא מצוי בתחום סמכותו של אמין, מובילות למסקנה כי לקבלן אכן הוצג מצג לפיו חלקת התובעים הנה אתר מאושר ע"י העיריה לשפיכת עודפי העפר.

גם אין לגלות פגם היורד לשורשם של דברים בכך שהמומחה ניטרל הרכיב הספקולאטיבי הנובע מעליית ערך הקרקע בשל הפקדת התכנית החדשה שטרם אושרה ושמא ואולי תאושר– ושמא גם לא. דמי השמוש הראויים צריך שייגזרו מערך הקרקע על פי השמוש המותר בדין בתכנית החלה על הקרקע, בשנות השמוש הרלוואנטיות.

...

משווי קרקע זה נגזרים דמי השימוש (השמאי הלך לפי 5% ואישר כי גם 6% הינם בגדר הסביר, אולם אין בכך כדי לגרוע מן המסקנה ששווי בן 5% הינו שווי סביר) (עמ' 111 לפר').

עוד הביא השמאי בחשבון את חלקם היחסי של התובעים במקרקעין ולא מעבר, וזו כמובן מסקנה נכונה.

א. לאור כל האמור, ניתן צו עשה המורה לנתבעת 2 כמי שהנה מסיגת הגבול בפועל לסלק את ערימות העפר במלואן מחלקת התובעים, על חשבונה, בתוך 120 יום.

הנתבע הוסיף וגרס כי גם שני התנאים הנוספים לא מתקיימים והאחד : " האם ביטול זיקת ההנאה או השנוי בתנאיה לא יגרום להפסד תועלת גבוה מן הרווח הכרוך בפיצוח המקרקעין הכפופים"; והשני: " האם השיעבוד של המקרקעין עלול לסכל את פיתוח המקרקעין, לפגוע בכדאיותו או להקשות עליו.", זאת משום שלא הוכחו ואף הדברים לא נטענו על ידי התובעים.

הנתבע בסיכומיו, בסעיף 15, מודה כי השמוש בזכות המעבר הופסק , זאת לאחר שהועמד לשימושו מעבר בדרך העפר שסומנה על ידי בדו"ח הביקור במקום.

פניית התובעים לערכאות מהוה שימוש לרעה בזכות והתנהלות הנגועה בחוסר תום לב. לשיטת הנתבע אין להתיר לבעל מקרקעין כפופים המציע שימוש בקטע אחר של חלקתו, קטע השונה ממקום סימונה של זיקת ההנאה, להשמיע טענה כי בעל המקרקעין הזכאים לזיקת הנאה אינו עושה שימוש בזכות זו. עוד טען כי שקולי צדק מחייבים השארת זיקת ההנאה על כנה ולהשאירה נושמת וחיה.

...

בנסיבות העניין, נראה לי כי אין צורך במסקנות המבוססות על פני ההתרשמות הבלתי אמצעית מהעדים וקביעות מהימנותם.

אשר על כן, ועל יסוד המקובץ אני מקבל את התביעה ומבטל את זכות המעבר הרשומה על פני חלקה 75 בגוש 19644 מאדמות פסוטה והכפופה לחלקה 74 מאותו גוש.

אני מחייב את הנתבע לשלם לכל התובעים סך של 10,000 ₪ בתוספת מע"מ כחוק, כשכ"ט עו"ד והוצאות.

נראה לי כי על מנת לפשוט את המחלוקת יש להתמקד תחילה בהגדרת המונח "זכות במקרקעין" בחמ"מ. הגדרה זו בחלקה הרלבנטי לעניינינו קובעת: "זכות במקרקעין"-בעלות, או חכירה לתקופה העולה על עשרים וחמש שנים, בין שבדין ובין שביושר, לרבות הרשאה להשתמש במקרקעין, שניתן לראות בה מבחינת תכנה בעלות או חכירה לתקופה כאמור;" עולה מהגדרה זו שהיא אינה עושה את מלאכתה על דרך הגדרת המונח "זכות במקרקעין" בנשימה אחת, אלא היא מאירה זרקור על משמעות המונח "זכות" (בעלות חכירה והרשאה מסוימות) כאשר על פי שורת ההיגיון, אם אותה "זכות" מתייחסת ל"מקרקעין" הרי לפנינו "זכות במקרקעין". מכאן שעל מנת להבין מהי "זכות במקרקעין" אין די בהגדרת מונח זה בחמ"מ, אלא על המעיין לטרוח וללמוד גם את הגדרת המונח "מקרקעין" שם. זו נמצאת מיד לפני הגדרת "זכות במקרקעין". וקובעת כי: "מקרקעין"-קרקע בישראל לרבות בתים, בנינים ודברים אחרים המחוברים לקרקע חיבור של קבע;" דומה כי במקרנו יש לייחס חשיבות רבה יותר לחקירת ההגדרה של המונח "מקרקעין" מאשר לניתוח המונח "זכות במקרקעין". שהרי לו יצויר שבתום חקירה זו יגיע המעיין למסקנה כי אין לנו עניין ב"מקרקעין" תישמט הקרקע (תרתי משמע.

אין בדברי הכנסת הסבר לשינוי ואין שם או בדברי ההסבר להצעת החוק הנמקה לאופן הגדרת המונח "מקרקעין". נראית לי עמדתם של ב"כ העוררת על פיה קשה לראות בזכויות בנייה "מחוברים לקרקע". כדי להגיע למסקנה שזכויות בנייה מהוות "מחוברים לקרקע" עלינו להניח שהמונח "קרקע" שבהגדרה מצומצם למה שמכונה ע"י ב"כ המשיב "רגבי עפר" ואילו על זכויות הבנייה להיות מחוברות לאותם "רגבי עפר" ב "חיבור של קבע", עובדה אחרונה זו מודגשת בשוני שבין נוסח הצעת החוק והחוק עצמו כמפורט לעיל.

ובהמשך מצטט כב' השופט הומינר מתוך פסק דינו בעיניין דובדבני קטעים שעיקרם הובא על ידי לעיל ומסכם (בע' 252): "דברים אלה יאים גם לענייננו". בסיום דבריו בעיניין זה קובע כב' השופט הומינר (שם): "לסיכום: כפי שראינו לעיל, שינוי יעוד שהתבטא בהענקת זכויות בניה נוספות, יש לראותו בגדר הענקת זכות במקרקעין לצורך החוק (ראה פסק דין דובדבני הנ"ל), קל וחומר בעניינינו, שבו מדובר בפירוש בשינוי מטרת החכירה מבית ספר ומגרש ספורט למגורים.

בנוסף לכך גורסים חברי הוועדה שהעברת זכויות הבנייה תחייב בעתיד, כשאלה תמומשנה, העברה נוספת של חלקים ברכוש המשותף (הפעם כנראה מהעוררת לחברתה) ועל כן כרוכה בעיסקה העברה של חלקים במקרקעין.

...

נראה לי כי על מנת לפשוט את המחלוקת יש להיתמקד תחילה בהגדרת המונח "זכות במקרקעין" בחמ"מ. הגדרה זו בחלקה הרלבנטי לעניינינו קובעת: "זכות במקרקעין"-בעלות, או חכירה לתקופה העולה על עשרים וחמש שנים, בין שבדין ובין שביושר, לרבות הרשאה להשתמש במקרקעין, שניתן לראות בה מבחינת תכנה בעלות או חכירה לתקופה כאמור;" עולה מהגדרה זו שהיא אינה עושה את מלאכתה על דרך הגדרת המונח "זכות במקרקעין" בנשימה אחת, אלא היא מאירה זרקור על משמעות המונח "זכות" (בעלות חכירה והרשאה מסוימות) כאשר על פי שורת ההיגיון, אם אותה "זכות" מתייחסת ל"מקרקעין" הרי לפנינו "זכות במקרקעין". מכאן שעל מנת להבין מהי "זכות במקרקעין" אין די בהגדרת מונח זה בחמ"מ, אלא על המעיין לטרוח וללמוד גם את הגדרת המונח "מקרקעין" שם. זו נימצאת מיד לפני הגדרת "זכות במקרקעין". וקובעת כי: "מקרקעין"-קרקע בישראל לרבות בתים, בנינים ודברים אחרים המחוברים לקרקע חיבור של קבע;" דומה כי במקרנו יש לייחס חשיבות רבה יותר לחקירת ההגדרה של המונח "מקרקעין" מאשר לניתוח המונח "זכות במקרקעין". שהרי לו יצויר שבתום חקירה זו יגיע המעיין למסקנה כי אין לנו עניין ב"מקרקעין" תישמט הקרקע (תרתי משמע.

נראה כי לא ניתן לגזור מפסה"ד בעניין הדרי החוף מסקנה החלטית לגבי מקרנו.

הגעתי למסקנה (כאמור, לאחר היתלבטות לא קצרה) כי המיצוב הראוי של מקרנו הנו בצד הקרוב יותר למקרים שיש לראות בהם מכירת זכויות במקרקעין החייבת במס רכישה מכוח חמ"מ. חזקה עלי מצוות הפסיקה הקיימת כבר, על פיה הענקת זכויות בנייה הוגדרה כמכירת זכות במקרקעין ודומני כי האלמנט המאבחן פסיקה זו-קרי שלהענקת זכויות הבנייה נלוותה מסגרת משפטית נוספת המתייחסת למקרקעין בגינם הוענקו זכויות הבנייה-הוא אלמנט טכני במהותו שאינו מצדיק איבחנה מהותית.

לסיכום הייתי מציע לחברי לדחות את הערר.