זכויות רוכש דירה בפרשת חפציבה המורכבת

]השופטת מ' נאור: מונחים בפנינו שני ערעורים, אותם שמענו במאוחד, בהם מבקש עו"ד מולכו, המנהל המיוחד בפרשת חפציבה, כי נתערב בפרשנות שניתנה על ידי בית המשפט המחוזי (סגן הנשיא י' צבן) להסדרי פשרה שנעשו בפרשת היתמוטטות חברת הבניה חפציבה והחברות הקשורות בה, ונפרש אותם באופן אחר מזה שפירש אותם בית המשפט המחוזי.

בפתח הדברים אנו מבקשים להביע את הערכתנו הרבה לפעולתו של בית המשפט המחוזי (סגן הנשיא י' צבן) בגיבוש ההסדרים בפרשה זו ובניהול תיק הפרוק המורכב.

כן נרשם לטובת בנק מרכנתיל שיעבוד שוטף על זכותה של חפציבה לקבל כספים מרוכשי הדירות.

...

על כן, לא אתייחס לטענות נוספות שהועלו לאור המסקנה בעניין סעיף הויתור.

סוף דבר – גם ערעור זה דינו להידחות.

לא מצאנו לנכון להתערב בפרשנות שניתנה על ידי בית המשפט המחוזי להסדר.

היטיב לבאר את המציאות המשפטית הלוטה בערפל כונס הנכסים, בהאי לישנא: "קריסת החברה הותירה מסד נתונים חלקי ביותר, אשר הצריך את כונס הנכסים לפעול לאיסוף נתונים בעבודת נמלים ממש, על מנת לאתר את זהות רוכשי הזכויות במחסנים ובחניות הפרויקט ולשייך את המחסנים והחניות לדירות הרוכשים. מפוי זה נידרש הן לצורך קביעת זכויות הרוכשים במחסניות ובחניות, והן לצורך קביעת המלאי אותו כונס הנכסים יכול להעמיד למכירה. מורכבות עבודה זו נבעה מכך שהנתונים הללו מעולם לא הועברו לכונס הנכסים על ידי החברה. משכך, נידרש כונס הנכסים לפעול לאיתור הנתונים מאת הרוכשים עצמם ולהצליבם עם המידע שנתפס במשרדי החברה ועם המידע שהיה מצוי בידי הבנק המלווה" (סעיף 12 לתגובתו לבקשה לביטול הסכם התוספות).

השתק מכח הסכם הפשרה הסכם פשרה נחתם בין "בעלי הדירות ו/או הזכויות ו/או הנכסים בפרויקט חפציבה שבשכונת מחסיה א' ומחסיה ב' בבית שמש" ובין יהושע פרידמן וחברת פ.ק. תכלס 2010 בע"מ. ההסכם נחתם ע"י נציגי הדיירים ובעלי הזכויות, אברהם פיין ומרדכי דלניגר, ביום 3.5.11 בנספח נילווה להסכם שהועבר באמצעות דואר אלקטרוני וצורף להסכם (נספח ג' לסיכומי רוכשי החללים).

בלשונו של בית המשפט העליון בפרשת גולובנציץ: "רק בהירות הסכמית בלא ספקות וסימני שאלה יכולה להוות בסיס לפגיעה בקניינו של הזולת, במקרה זה פגיעה ברכוש משותף על ידי הצמדות" (רע"א 5530/90 גולובנציץ נ' וידער (לא פורסם, ניתן ביום 23.9.09)).

...

מה דינם של החללים אשר מיקומם, כמו גם עצם קיומם, לא נודע בעת חתימת הסכם המכר ומאליו שלא סומנו בתשריטים ולא הוחרגו מפורשות מהרכוש המשותף? שוכנעתי כי דינם כדין מחסנים.

אין בידי לקבל טענה זו. סעיף 61 להסכם דנא קובע כדלקמן: "החברה תהיה זכאית להוציא חלקים מהרכוש המשותף ולהצמידם לכל יחידה/ות רישום אחרת/ות שבבית. כמו כן, תהיה החברה זכאית להוסיף בניה לבית המתואר בהסכם זה ובנספחיו. כן תהא זכאית החברה להעניק לבעלים של שטח צמוד כל זכות שהיא לרבות הזכות לתוספת בניה, ניצול אחוזי הבניה וכל זכות אחרת, ללא צורך בקבלת הסכמה מצד כל רוכש או צד ג' אחר". אין בהוראות סעיף זה משום הגבלה על יכולתו של כונס הנכסים למכור זכויות בחללים לבעלי דירות שאינן צמודות לחללים.

בהסדר הכולל ויתרו רוכשי הדירות על כל ההבטחות בעל פה מכל מין וסוג שניתנו להם מטעם חברת חפציבה, למעט הבטחות שהוכרו במפורש במסגרת ההסדר, ובלשונו של סעיף 50 להסדר: "בכפוף ובהתאם להוראות הסכם זה, הסכם זה מסיים את כל חילוקי הדעות, הדרישות והתביעות שבין הצדדים להסדר זה, לרבות רוכשי הדירות שיבחרו להצטרף אליו ולרבות החברות, בקשר לפרויקטים ו/או למגרשים נשוא הסדר זה וכל הכרוך בהם ו/או הנובע מהם ובמסגרתו מוותרים הצדדים הנ"ל האחד כלפי משנהו על כל טענה בקשר עם הפרויקטים ו/או הקשור אליהם, למעט טענות העומדות לבנק כלפי נוטלי ההלוואות". סוף דבר הבקשה לביטול האישור לחתימת הסכמי התוספות נדחית.

ההסדר אינו חל על הדירות הבאות: 14 דירות שנרכשו על ידי חברת נספיר בע"מ; 3 דירות שנרכשו על ידי חברת ני.בו. השקעות נדל"ן בע"מ; דירה שנרכשה על ידי חברת ב.ו.י. אחזקות בע"מ. עמדת כונסי הנכסים המובעת בהסדר הינה כי מדובר ברכישות עסקיות שאין מקום לכללן בהסדר וכי זכויות בעלי השעבוד (הבנק) קודמות, לפיכך כונסי הנכסים יהיו רשאים למכור דירות אלה וכל טענות החברות שרכשו הדירות תופננה כנגד קופת כינוס הנכסים.

ג.אין הצדקה ואף לא ניתן להתלות ביצוע הסדר מורכב שנועד לספק קורת גג ל-200 מישפחות בהשלמת ברור העניין של ני.בו., אשר זכויותיה הכספיות שמורות.

ני.בו. אינה חולקת כי הנה רוכש עסקי או מסחרי, ואף אינה חולקת על קשרים עסקים עם חפציבה, אלא שלטעמה היא נושה שווה לכל נושה אחר השייך למקטע השלישי – קרי, רוכש דירה שלא דאג להפקיד כספו בח-ן הלווי (בסוגריים יוער, כי מהנתונים שהובאו לפני עולה כי כונס הנכסים הוא המחזיק בכל שלושת הדירות ולא ני.בו.).

בהחלטות קודמות בפרשת חפציבה, נעשתה הבחנה בין רוכש בודד ורגיל לבין רוכש עסקי-מסחרי והיא מבוססת על שניים: ראשית, מתן "עדיפות צרכנית" לרוכש הבודד.

...

לאור האמור, התנגדות נספיר בע"מ נדחית.

לאור האמור, התנגדות ני.בו. נדחית.

לפיכך אני מאשר ההסדר במלואו.

בקשת הצטרפות במעמד של "ידיד בית המשפט" לפש"ר 4202/07 שהגישה עמותת "ידיד". העמותה מבקשת להגיש את עמדתה בהליך זה בשל החשש לפגיעה בזכותם החוקתית לדיור וקורת גג של אלפי רוכשי הדירות מקבוצת חפציבה ובשל העובדה שלהליכים בעניין זה עשויה להיות השפעה על היקפה של זכות זו לכלל צרכני הדיור במדינה.

גם בפרשת כוזלי הנ"ל, בה היה ייצוג לאנטרס הצבורי (היועץ המשפטי לממשלה), מצא בית המשפט לנכון לצרף להליך גם "ידיד בית המשפט". במקרה כה מורכב ורחב הקף בו קרס אשכול חברות הבונה אלפי דירות מגורים יש מקום ליתן ביטוי לנושאים אותם מעוניינת המבקשת להעלות וביניהם: צדק חלוקתי, הזכות החוקתית לדיור וסוגיית ניגוד האינטרסים, אם קיים, של כונסי נכסים.

...

גם בפרשת כוזלי הנ"ל, בה היה ייצוג לאינטרס הציבורי (היועץ המשפטי לממשלה), מצא בית המשפט לנכון לצרף להליך גם "ידיד בית המשפט". במקרה כה מורכב ורחב היקף בו קרס אשכול חברות הבונה אלפי דירות מגורים יש מקום ליתן ביטוי לנושאים אותם מעוניינת המבקשת להעלות וביניהם: צדק חלוקתי, הזכות החוקתית לדיור וסוגיית ניגוד האינטרסים, אם קיים, של כונסי נכסים.

בשולי הדברים אציין כי מקובלת עלי טענת חלק מהמשיבים כי היה על המבקשת להימנע מצירוף התזכיר שצורף בטרם נתקבלה החלטת בית המשפט בעניין הצטרפותה להליך והגשתו.

לסיכום, דין הבקשה להיתקבל, המבקשת רשאית לצרף את התזכיר מטעמה.

בהחלטתי מיום 10.4.08 (בבש"א (י-ם) 6971/07 עו"ד רונן מטרי, כונס נכסים על נכסים של חברות מקבוצת חפציבה נ' כונס הנכסים הרשמי, (ניתן ביום 10.4.08, פורסם באתר נבו) (להלן: "רונן מטרי"), ערכתי הבחנה בין רוכש פרטי לרוכש עסקי, וקבעתי כי הרציונלים שבבסיס הגנת חוק המכר אינם חלים על רוכש עסקי, וכפועל יוצא מכך, הרוכשים העסקיים אינם נכללים בהסדרים שנחתמו בין הבנקים לרוכשי הדירות.

לטענת המנהל המיוחד וכונס הנכסים מטעם הבנק, העסקה במסגרתה רכשה החברה את הזכויות בדירות היתה עסקה מסחרית.

אף שההבחנה בין רכישה צרכנית לבין רכישה מסחרית אינה מעוגנת באופן מילולי בחוקי מכר הדירות, היא נובעת ממיקומם של החוקים הללו כחלק ממערכת דינים צרכניים במשפט הישראלי (פרשת רונן מטרי, פיסקה 23).

כאן המקום לציין, כי בחינת העסקה נערכה גם על רקע הנסיבות המיוחדות של המקרה שלפנינו, שהן חדלות פרעון מחד, והסדר מורכב של פרויקט בעייתי על-ידי בעל השעבוד אשר לו זכות עדיפה, מאידך.

...

ויודגש, מבחן ייעוד הרכישה אינו מכוון לייעוד המוצר כשלעצמו, שהרי ברור שדירת מגורים תשמש למגורים, ובכך נמצאנו מרוקנים את ההבחנות האמורות.

מסקנה זו עולה מצרוף הנסיבות שלהלן: העובדה שהדירות נרכשו על ידי החברה; הרכישה בוצעה כשבועיים לפני קריסת חפציבה והקפאת ההליכים; סכום שתי הדירות מכסה כימעט את מלוא החוב הנטען על ידי החברה (1,696,258 ₪).

לאור כל האמור, דין בקשת המבקשים להצטרף להסדר עם בנק לאומי בנוגע לפרוייקט הר חומה, להדחות.