זכויות קנייניות בתוכניות איחוד וחלוקה

המקרה שנידון בת"א (מחוזי מרכז) 25438-07-15 נכסי רמלה 3 בע"מ נ' רשות הפיתוח (14.9.17) אף הוא עוסק במקרה דומה של זכויות שנוצרו מכח תוכנית ולא ניתן היה לרשום אותן מזה 19 שנים, אלא שלא היתה מחלוקת כי בעלי הדין היו בעלי זכויות רשומות במקרקעין טרם אישור התוכנית, כפי שציין בית המשפט: "טרם שאושרה התכנית הכללית עמדו לתובעת זכויות קנייניות בחלקה 3. זכויות קנייניות אלו תורגמו בתכנית האיחוד והחלוקה לזכויות במגרשים שנוצרו על ידי התכנית. כפי שניתן היה לפרק את השתוף בזכויות הבעלות בחלקה 3 המקורית, טרם לאישורה של התכנית הכללית, כך גם יש לאפשר לשותפים מכוח הוראות התכנית הכללית לפרק את השתוף ביניהם". ניתן לראות, אם כן, שפסקי הדין אליהם הפנו התובעים אינם מייצגים גישה שונה מזו שעליה עמדתי בהרחבה לעיל, אלא גישה ספציפית למקרים של זכויות שנוצרו מכח תוכניות איחוד וחלוקה, כשרישום המגרשים על פי התוכנית, בלישכת רישום המקרקעין, מתעכב.

...

לא מצאתי מקום להיעתר לבקשה משום שאף אחת מהדרכים המוצעות לא תרפא את הפגם ולא תאפשר דיון בתביעה: תביעה לפירוק שיתוף במיטלטלין אינה אפשרית במקרה זה, משום שלנתבעות 2-3 זכויות במקרקעין.

בהתחשב בכך שהתביעה הוגשה כתביעה לפירוק שיתוף במקרקעין, ולא כתביעה בגין הסכסוך כולו, אני סבורה שהסעד של סילוק על הסף מדויק יותר בנסיבות העניין.

לאור כל האמור לעיל, אני מורה על מחיקת התביעה על הסף.

בפסק דין זה נראה כי השופט גורן הגמיש במעט את קביעתו כי לא ניתן לפרק את השתוף במקרים בהם טרם נרשמה תכנית איחוד וחלוקה שלא בהסכמה: "בה"פ (ת"א) 971/91 פגסוס נ' ישכונטל (לא פורסם), הבעתי את דעתי כי התוכנית החדשה מכוח סעיף 125 לחוק התיכנון והבניה, התשכ"ה - 1965, אינה יוצרת זכויות במקרקעין במובנן הקנייני, ולכן ברור כי פירוק בעין וחלוקת המקרקעין אינם ניתנים להעשות על פי זכויות שאינן קנייניות.

...

מכר כפוי אם נפלה שגגה במסקנתי הנ"ל או אם יתברר כי מוסדות התכנון אינם מאשרים תכנית חדשה בתנאים הנ"ל, אזי אין מנוס מפירוק השיתוף בדרך אחרת אשר תהיה יעילה וצודקת בנסיבות העניין.

אין בידי לקבל טענה זו; ברע"א 1497/09 הנ"ל נפסק כי "החירות להשתחרר מן השיתוף אינה מקנה בהכרח לשותף-המפרק את היכולת להכריע כיצד יפורק השיתוף. מתכונת הפירוק – אם פירוק בעין או מכירת הנכס, אם מכירה פומבית או התמחרות בין השותפים – נתונה לשיקול דעתו של בית המשפט, או למצער נתונה להסכמת כל השותפים... המחוקק לא התכוון לאפשר לשותף לבקש את הפירוק, ובה בעת לדרוש גם באופן גורף את מתכונת הפירוק הנראית לו. זאת בעיקר כאשר מתכונת הפירוק המבוקשת כופה על שותף אחר לוותר על זכות קניין שלו, בעוד השותף המבקש לא משלם כל מחיר. ועוד. מתן זכות רחבה מדי לכל שותף לדרוש הן את עצם פירוק השיתוף הן את מתכונתו, מעורר את החשש להתנהגות נצלנית ואסטרטגית... במילים אחרות, לכל שותף יהיה תמריץ חזק מדי לדרוש את פירוק השיתוף, מבלי שהפירוק יגבה ממנו 'מחיר'. במקרה כזה צפויים להיות פירוקים רבים מכפי הנדרש באופן אופטימלי, בדרך שלא רק תביא לניצול בלתי יעיל של הנכסים במשק, אלא אף עשויה לפגוע שלא לצורך בזכויות הקנייניות של השותפים האחרים" (פסקאות 14-13 לפסק דינו של המשנה-לנשיאה ריבלין).

סוף דבר עתירת התובעת מתקבלת: אני מורה על פירוק השיתוף במגרשים 104/3-104/2 על פי הצעת התובעת כך שמגרש 104/3 ייוחד לתובעת ומגרש 104/2 יחולק בין רשות הפיתוח לחליפי המנוחה, כך שלחליפי המנוחה יעמוד מגרש בשטח ברוטו של 3 דונם.

מבקשת 2 מבהירה כי: "תכנית ביניין עיר אינה יכולה להקנות זכויות קנייניות" אלא כשמדובר בתכנית איחוד וחלוקה, כשבעניינו לא מדובר בתוכניות מסוגה זה. בה בעת טוענת מבקשת 2, כי הוראות התכניות עצמן עליהן נסמכות המשיבות קובעות כי "בחלקתן של התובעות לא תהיינה חניות" כשהרואות אלו ניכנסו לתוקף עוד בטרם רכשו המשיבות את זכויותיהן.

...

מכאן אני סבור שגם מנימוק זה יש לסלק את התובענה.

סוף דבר ; לאור מכלול קביעותיי שלעיל, הריני מורה בזאת על מחיקת התביעה דנן, כשבמידה והתובעות תחפצנה בכך, יהיה באפשרותן להגיש תביעתן מחדש ובאופן הנדרש בדין, בפניי בית המשפט לעניינים מינהליים לו הסמכות העניינית.

הנני מחייב את את התובעת לשלם לכל אחת מהנתבעות סך 10,000 ₪ הוצאות משפט, שישולמו תוך 30 ימים מהיום.

מיגרש 16: לטענת הנתבע, הוראות תכנית האיחוד והחלוקה, לא מעניקות לתובעים זכות קניינית וכי הגורם שיקבע למי הזכויות הקנייניות הוא פקיד ההסדר.

...

סוף דבר: לאור כל האמור לעיל, דין התביעה להתקבל והתובעים, הם הזכאים להחזיק במגרש 16.

לפיכך, אני מורה לנתבע לפנותו מכל אדם , חפץ או מבנה תוך 90 יום מהיום.

נדחית הבקשה לפיצול סעדים אותה זנחו התובעים במסגרת הסיכומים.

"לכאורה משמעות הדברים היא, כי כל עוד לא נרשמה תכנית האיחוד והחלוקה במירשם המקרקעין לא תוכל התובעת לתבוע את פירוק השתוף במיגרש. נראה בעליל, כי תוצאה זו איננה רצויה, וזאת לאור מגמת המחוקק לעודד פירוק שתוף במקרקעין, על מנת לעודד ניצולם ופיתוחם היעיל של מקרקעין, כאמור לעיל. הותרת שותפויות על כנן מתוך נימוקים פורמליים נוגדת כוונה זו של המחוקק, וגורמת לסיכול האפשרות לפתח מקרקעין באופן יעיל במשך שנים. דוגמא לכך ניתן לראות במקרה דנן, כאשר התכנית קיבלה תוקף בשנת 1995, ולמרות זאת טרם נרשמה בחלוקה מחדש במירשם המקרקעין. נראה, כי התוצאה הרצויה במקרה זה היא להתיר את פירוק השתוף ולא למנוע אותו מחמת שיקולים פורמליים גרידא. זאת כמובן לכשיוכח, כי היתקיימו כל התנאים הנזכרים בחוק." " אמנם בסעיף 7(ב) לחוק נקבע, כי עיסקה שלא נגמרה ברשום אינה מעניקה זכות קניינית, אלא זכות אובליגאטורית בלבד. נראה כי אין להסיק מכך דבר לגבי הנדון דידן. במקרה של חלקה תכנונית שנוצרה בתכנית איחוד וחלוקה, הרי שגם בטרם נרשמה אותה תכנית במירשם המקרקעין, לבעלי הזכויות בחלקה התכנונית החדשה יש זכויות קנייניות רשומות במקרקעין, הנובעות מזכויותיהם בחלקות המקוריות, הרשומות במירשם המקרקעין. זכויות קנייניות אלו מתורגמות בתכנית האיחוד והחלוקה לזכויות בחלקה התכנונית שיצרה אותה תכנית. כשם ששיתוף בזכויות בחלקות המקוריות ניתן היה לפירוק, כך גם יש להתיר את פירוק השתוף החדש, שנוצר בתכנית האיחוד והחלוקה. העתקת הזכויות עפ"י תכנית האיחוד והחלוקה אין בה כדי לשנות מזכויות הבעלים." הנתבעים טוענים כי בית המשפט זה נעדר סמכות עניינית לידון בתובענה, הואיל ומדובר, לטענתם, בפרוק שתוף בזכויות לפי חוק המיטלטלין, התשל"א- 1971.

...

סבורני, כי נוכח הוראות פסה"ד אהרונוב , וחוק יסוד כבוד האדם וחירותו, יש להגביל את תחולתו של פס"ד קדמאני לאותן נסיבות בהן הזכויות העומדות לפרוק וחלוקה נובעות מחוק המקרקעין ועל פיו בלבד.

לאחר עיון בטיעוני הצדדים מקובלת עלי עמדתו של התובע.

אני מקבל את טיעונו כי כאשר המדובר בזכויות תכנוניות, קרי זכויות שמקורן בהוראות החוק המדובר בזכויות במקרקעין.