זכויות קונה שכן רשם הערת אזהרה מול קונה מאוחר

בהמשך אתייחס גם לאותם מקרים שנקבעו בהילכות הפסוקות שבהם ניתנה עדיפות לקונה המאוחר הגם שלא רשם את זכויותיו, וזאת על יסוד עקרון תום הלב ובהנתן שהקונה הראשון חדל באי רישום הערת אזהרה לטובתו.

אליבא דהלכת אהרונוב קיימות "זכויות שביושר תוצרת הארץ" שלפיהן אף אם לא השתכללה זכות קניין בדרך המקובלת, אזי בנסיבות מסוימות יועדף האנטרס של הזכאי על פני אינטרס של נושה מאוחר יותר, גם אם הזכאי לא רשם הערת אזהרה לטובתו, שכן ניתן לייחס לו זכות "מעין קניינית". בהמשך, באה לעולם הילכת גנז שנזכרה לעיל.

בהילכת גדי נקבע שגם במקרה שבו הרוכש הראשון התרשל לכאורה ברשום הערת אזהרה לזכותו, אך בתחרות מולו ניצב נושה שנעדר לכאורה קשר מהותי לנכס, אזי יש להעדיף את הרוכש הראשון חרף רשלנותו הלכאורית ובשונה מהילכת גנז.

...

גם אין בידי לקבל את עמדת המשיבים שלפיה נושי החייב אדישים לתוצאה.

לעניין זה סבורני שבראש ובראשונה על הצדדים לפנות לרשות מיסוי מקרקעין ולדרוש השבת תשלומי המסים ששולמו בגין העסקה בהינתן שנקבע שהעסקה בטלה מעיקרה.

סוף דבר לאור כל הטעמים דלעיל, הגעתי לידי מסקנה שדין הבקשה להתקבל.

בטענת הרוכשים כי קיימו את יסוד ההסתמכות, שכן פעלו על פי עצות שקבלו מן הגורמים המקצועיים, עורכי הדין שטיפלו בעיסקה, אין די; הקונה, המבקש להנות מתקנת השוק, להראות כי בא כוחו – "שלוחו של אדם כמותו" (משנה, ברכות ה', ה') – קיים בפועל את דרישת ההסתמכות על המירשם בתום לב: "בנשאם נטל אחריות זאת צריכים עורכי הדין ולקוחותיהם לשנן היטב כי רשלנות של עורך דין לא תפטור את לקוחותיהם מתוצאותיה הקנייניים ומאבדן הזכויות במקרקעין" (חיים זנדברג "הסתמכות על מירשם זכויות – חזון למול מציאות" עלי משפט ב 273, 289 (2002) (להלן זנדברג (הסתמכות))).

בת"א (נצרת) 174/02 עו"ד גדעון פרום – כונס נכסים נ. בן שלוש כרמלה הובאה על ידי מותב זה ההלכה הפסוקה בע"א 7785/99 שלמה ארוך נ. ג'רארד פאריינטי, פ"ד נה(3) 5, תוך היתייחסות לע"א 318/83 אגוזי שפע בע"מ (בפרוק מרצון) נ' שיבר פ"ד לט(4), 322 שם קבע ביהמ"ש העליון: "המסקנה העולה מן האמור היא כי לו היו נוהגים הקונים המאוחרים ב"עצימת עיניים" לגבי זכותו של הקונה הקודם, הרי אז לא היו מקיימים את מידת תום הלב הנדרשת על פי הוראת סעיף 9 לחוק המקרקעין.

מ' מאוטנר "עיסקאות נוגדות" ורשלנות הקונה שאינו רשם הערת אזהרה בעמוד 523: על הרוכש לפעול בתום לב, דהיינו בהעדר ידיעה בפועל על זכותו של הצד הראשון בזמן ובהעדר "עצימת עיניים" ביחס לקיומה של זכות זו (קרי: עליו להמנע מלרכוש את הנכס בנסיבות שבן היה מתעורר חשדו של אדם סביר כי לצד מוקדם קיימת זכות ביחס לנכס".

...

עד לרישומו של הסכם השיתוף, הנני מורה ללשכת רישום המקרקעין בנצרת לרשום הערת אזהרה על כל הבעלים בגין הסכם שיתוף זה. בהתאם לאמור לעיל, ומכוח רישום הסכם השיתוף, הנני מורה לנתבע 5 להסיר כל מניעה ו/או מכשול ו/או חומה המונעת את הזכות ו/או זיקת ההנאה והשימוש של התובע על פי הקבוע בסעיף 1.

ג' להסכם השיתוף, כמו כן הנני נותן צו לרישום זיקת ההנאה על חלקו של הנתבע 5 על פי סעיף זה. הנני מורה לרשם המקרקעין לרשום את "הדרך המשותפת" (המעבר המשותף) בחלקה כהגדרתה בסעיף 1.

הנני מחייב את הנתבע לשלם לתובע הוצאות ושכ"ט עו"ד בסכום של 30,000 ₪ נכון להיום.

עוד טען כי לא רק שהתובעים לא רשמו את הזכויות על שמם, אלא שהם גם נהגו בחוסר תום לב, שכן, דאגו להעלים מעיני בית המשפט את העובדה שהחלק שצובחי קיבל במתנה מג'ורג', נמכר להם בעיסקה שביצעו מול ג'ורג' בחודש 3/1997, היינו לפי נספח א' ל- ת/3, עסקה שקדמה ב- 3 חודשים לעסקה הנוגדת דנן שהם ביצעו.

בסופו של דבר קבע בית המשפט העליון כי באותו מקרה גוברת זכותו של הקונה המאוחר (אפק) , בשל הפרת חובת תום הלב ע"י הרוכש המוקדם (גנז), בנמקו:.

"גנז הוא בעל העיסקה הראשונה. במשך שבע-עשרה שנים הוא נימנע מלרשום הערת אזהרה. הוא היה יכול לעשות כן לאור עמדתה של בריטיש. אפק הוא בעל העיסקה השנייה. הוא בדק את פנקס המקרקעין בטרם היתקשר עם נוטריקון. הוא תפס חזקה במקרקעין. הוא רשם הערת אזהרה. מנסיבות אלה עולה כי המנעותו של גנז מלרשום הערת אזהרה היא שהכשילה את אפק, בלא שזה תרם לכך. במצב דברים זה לא יוכל גנז להפעיל את זכות האכיפה כלפי אפק. עמידתו של גנז על האכיפה כלפי אפק היא שימוש שלא בתום-לב בזכות האכיפה ביחסים בין גנז לאפק. תרופתו של גנז היא בתביעת פיצויים כנגד נוטריקון". בע"א 7113/11 בעיניין עיזבון המנוח עפיף מוחמד ז"ל ואח' נ. עיזבון המנוח חוסני לאחם ז"ל ואח' (להלן:- "עניין עפיף") מזכיר כב' הש' עמית את הלכת גנז הנ"ל, תוך שהוא קובע שלתום הלב של הרוכש השני שני פנים: "לתום הלב הנידרש מהרוכש השני בזמן פן סובייקטיבי ואובייקטיבי. סובייקטיבי – במובן של אי ידיעה על העסקה הראשונה בעת עריכת עסקת המקרקעין. אין נידרשת ידיעה ממשית ודי ב"עצימת עיניים" בנסיבות בהן היה מתעורר חשדו של אדם סביר (עניין אבו זיאד, פסקה 8).אובייקטיבי – בדיקה של הקונה השני בזמן בלישכת רישום המקרקעין או בדיקת החזקה במקרקעין טרם עריכת העסקה (עניין חברת אלקודס, בפיסקה 32.

...

בנסיבות אלה, לא שוכנעתי כי "התקלה המשפטית " הנ"ל נגרמה רק בשל אי רישום הערת האזהרה ע"י נואטחה, אלא בעיקר בשל התנהלות התובעים.

על כן, התביעה נדחית.

התובעים ישלמו לנתבעים 2-3 תוך 30 יום הוצאות משפט, כדלקמן: לנתבע 2 - סך כולל של 10,000 ₪.

בדחותו את תביעתו של גנז ביסס עצמו בית המשפט על הקביעות הבאות: ראשית, הוראת סעיף 9 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 (להלן - חוק המקרקעין) - העוסקת בעיסקאות נוגדות - אינה חלה, שכן נוטריקון לא היה בעל המקרקעין; שנית, גם אם הוראה זו חלה, לא יוכל גנז לזכות על פיה, שכן לא קיים רצף של פעולות בין ההיתחייבות של נוטריקון לבין השלמת הרכישה ברשום; שלישית, אפילו מתקיימות הוראות סעיף 9 לחוק המקרקעין בעיניינו של גנז, אין הוא זכאי על פי הוראה זו, שכן הוא התרשל באי רישום הערת אזהרה; ובשב ואל תעשה במשך שבע-עשרה שנים.

מאידך, המחוקק "איפשר את חיסונה 'הקנייני' של זכות חוזית לרכישת זכות במקרקעין בתוך שיטת הרישום: על ידי רישומה של הערת אזהרה הופכת זכות חוזית כזו עדיפה כלפי עיסקאות נוגדות מאוחרות וכלפי נושים של המוכר" כדבריה של פרופ' נ' כהן, "חוזה של קטינה לרכישת דירה, מול נושה של המוכר" הפרקליט מא' (1993) 161, 191.

ניתוח זה מניח כי החלת כללי היתמודדות בין שתי עיסקאות נוגדות תיעשה בשלבים הבאים: אם בעל העסקה הראשונה רשם הערה בדבר זכותו הוא יעודף על פני הקונה המאוחר מכוח הוראת העדיפות שבסעיף 9, ונוכח ההנחה כי לרוב בנסיבות אלה הקונה השני ממילא לא יקיים את דרישת תום-הלב נוכח קיום רישום זכותו של הראשון.

גם אני סבור כי בנסיבות החריגות של המקרה - ובהן מעבר הזמן עד לעריכת העסקה השניה, בלא רישום הערת אזהרה מצידו של הקונה הראשון, וכן העובדה שהקונה המאוחר החזיק במקרקעין לאורך זמן ושינה מצבו לרעה - עשוי בעל העסקה הראשונה שלא להנות מזכות העדיפות הנתונה לו בסעיף 9 לחוק.

...

מסקנה זו מתבקשת מעצם עדיפותו הלכאורית של הקונה הראשון, הקבועה בסעיף 9.

סבורני כי אין זה מן הראוי לקבוע כלל העלול להטיל דופי של "חוסר תום לב" ברוכשים סבירים רבים.

גם אני סבור כי בנסיבות החריגות של המקרה - ובהן מעבר הזמן עד לעריכת העסקה השניה, בלא רישום הערת אזהרה מצדו של הקונה הראשון, וכן העובדה שהקונה המאוחר החזיק במקרקעין לאורך זמן ושינה מצבו לרעה - עשוי בעל העסקה הראשונה שלא ליהנות מזכות העדיפות הנתונה לו בסעיף 9 לחוק.

כמו כן הפנה כאמור ב"כ הנתבעת 20 לפסיקה הקובעת כי חלה חובה על מי שהתקשר עם מוכר זכויות ליידע את יורשי אותו מוכר במקרה שהמוכר נפטר, על קיומן של זכויותיו והרוכש אינו רשאי להניח כי יורשי המוכר יודעים על העסקה שערך עם אותו מוכר, וכי חלה עליו גם החובה לרשום הערה מתאימה בגין התקשרותו וכי הפרת חובה זו עשויה להחשב כחוסר תום לב שיש בו כדי לשלול את זכותו של אותו מתקשר אל מול מי שביצע עסקה נוגדת עם יורשי המוכר.

כפי שנקבע בע"א 189/95 בנק אוצר החייל בע"מ נ' מזל אהרונוב פ"ד נג(4) 199,254 (להלן –"ענין אהרונוב"):"מסקנתי היא כי עסקה למכר (מקרקעין או מיטלטלין) מעניקה לקונה זכות שביושר בנכס, זכות זו היא מעין זכות קנין. היא פועלת כלפי כל אדם, למעט קונה בשוק הפתוח או קונה (שני) מהמוכר שרכש בעלות בהיותו בתום לב". עוד נקבע כי "הלכה היא איפוא כי אי רישומה של הערת אזהרה – כשהיא לעצמה – לא תסיג זוכה ראשון לאחור, וידו של זוכה ראשון תהא על העליונה – כלפי זוכה שני – גם אם לא רשם לזכותו הערת אזהרה והכל כהוראת סעיף 9 לחוק המקרקעין" (שם, עמ' 279 בפסק דינו של השופט חשין).

כמצוין בענין סולימאן לעיל, הבסיס לגישה זו הנו האמור בע"א 2643/97 גנז נק בריטיש וקולוניאל חברה בע"מ, פ"ד נז(2) 385, 402 (2002) (להלן – "עניין גנז"), שם נקבע חריג לדרישות הקבועות בסעיף 9 ובפסיקה מאוחרת הובהר כי "על פי סעיף זה, בתחרות בין התחייבויות סותרות, עדיפה זכותו של הקונה הראשון בזמן, אך אם פעל הקונה השני בתום לב, נתן תמורה והשלים את העסקה ברשום במירשם המקרקעין, זכותו תגבר. בפסק הדין בעיניין גנז נקבע חריג לכלל זה, ולפיו אם הפר הקונה הראשון את חובתו להפעיל את זכותו בתום לב, והוא נימנע מלרשום הערת אזהרה למרות שלא היתה לו כל מניעה לעשות כן, עשויה לגבור זכותו של הקונה השני בזמן על אף שלא השלים את העסקה ברשום. הגיונה של ההלכה טמון בכך שהמנעות מרישום הערת אזהרה מהוה הפרה של חובת תום הלב של הקונה הראשון, שכן בשל מחדלו זה נוצרה התשתית ל'תאונה המשפטית' ולעסקאות הנוגדות... " (ע"א 8609/15 עמאר מוסטפא נ' המועצה המקומית דלית אל כרמל, פסקה 8, 3.5.17).

...

כמו כן אני קובע כי זכאותה של המנוחה נסרה לרישום האמור גוברת גם על זכותה הרשומה של הנתבעת 20, ובהתאם אני מורה על ביטול רישום הזכויות שבוצע ביום 24.4.13 (שטר מס' 12807/2013/1) של 5/36 חלקים בחלקה על שם הנתבעת 20.

לאחר ביטול הרישום על שם הנתבעת 20, אני מורה להעביר מחלקו הרשום של כל אחד מהנתבעים 12-17 את החלק היחסי הנדרש בכדי לרשום על שם המנוחה נסרה 2500/16772 חלקים מזכות הבעלות (כ- 416.6 חלקים מכל אחד מהנתבעים 12-17) ולרושמו על שם המנוחה נסרה.

לאור קבלת תביעת התובעים יש לכאורה מקום לפסיקת הוצאות משמעותיות לטובתם, אך במקרה שלפנינו לאור השיהוי המהותי הקיים בכל מקרה בהגשת התביעה אשר גרם להתארכות ולהגברת הקושי שבניהול ההליכים, ובשים לב להערכתי הנמוכה ביחס למהימנות עדות התובע 3, מצאתי לנכון לפסוק לחובת הנתבעים הוצאות על הצד הנמוך ובהתאם אני מחייב את הנתבעים 12-17 ו - 20 ביחד ו/או לחוד לשלם לתובעים הוצאות משפט לרבות שכ"ט עו"ד בסכום כולל של 8,000 ₪.