זכויות עובד בתביעה בין יזם בניה לשווק דירות

הוכח בפנינו כי בתקופה שקדמה לתחילת הקשר בין התובע ובין הנתבעת, וגם בתקופה שלאחר מכן, שיווקה הנתבעת את הדירות שבנתה באמצעות צד שלישי – חברת מגדלים ש.ז. שיווק והשקעות בע"מ (להלן – חברת מגדלים).

לכך יש להוסיף כי ההחלטה להגדיר את יחסי הצדדים כיחסים בין קבלן למזמין היתה החלטה הדדית, והיא לא היתה יוזמה חד צדדית של התובע (ע"ע (ארצי) 110/10 רופא – מירקם סוכנות לביטוח בע"מ, פס' 63 לפסק דינה של השופטת דוידוב-מוטולה (22.12.2011); ע"ע 56745-02-13 חברת החדשות הישראלית בע"מ – צרפתי, פס' 27 לפסק דינו של הנשיא פליטמן (14.2.2016)).

תמורה זו כללה תשלום חודשי קבוע של 8,000 ש"ח בתוספת מע"מ וזאת עד חודש 7/16 (כולל) והחל מחודש 8/16 שולמה לתובע תמורה חודשית בגובה 9,000 ש"ח בתוספת מע"מ. לכך יש להוסיף את העמלה ששולמה לתובע בגין מכירת דירות, בהתאם למפורט בנספח ז' לכתב התביעה.

בנוסף, הגדרת היחסים בזמן אמת כיחסי קבלן-מזמין לא גרעה מהתובע זכויות לפי הסכם קבוצי מיוחד או צו הרחבה ענפי שחל על המפעל, עת שקבענו כי על התובע לא חלו הוראות צו הבניה.

...

לאור זאת אנו קובעים כי אף שמדובר בחוזה שנוסחו היה זמין במרשתת, זכריה הוא זה שביצע בו שינויים טרם שהצדדים חתמו עליו.

אלא שבנסיבות המקרה כאן, לא מצאנו לייחס משקל ניכר לתנית גדרון כזו.

שנית, לא שוכנענו שהגדרת היחסים בין הצדדים בזמן אמת כיחסי קבלן-מזמין פגעה בתובע: קבענו כבר כי התמורה ששולמה לו בזמן אמת היא השכר שהיה משתכר כשכיר, כך שאין בפנינו מקרה בו התמורה הקבלנית נפלה מעלות המעסיק בהעסקת עובד שכיר.

לא שוכנענו גם כי הנתבעת ניצלה את חולשת התובע כדי לשלול ממנו זכויות.

סיכום לאור האמור לעיל, אנו מחייבים את הנתבעת לשלם לתובע, תוך 60 ימים מעת שיומצא פסק הדין לנתבעת, את הסכומים הבאים: פיצויי פיטורים בסך 43,165.63 ש"ח בתוספת הפרשי ריבית והצמדה מיום 1.9.19.

יש לבחון איפוא האם שלושת התנאים המצטברים הנ"ל היתקיימו בקשר עם תביעתה של התובעת לקבלת דמי תיווך במקרה דנא, לרבות טענתה כי מדובר בעיסקה שבה ניתנה לה בלעדיות לשיווק הדירות בפרויקט, לתקופה של ארבעה חודשים.

במסגרת קבוצת רכישה מסוג זה, ישנם שני מרכיבים מרכזיים המשקפים את עלות הדירה הסופית: המרכיב של עלות הקרקע, המשולם בדרך כלל לבעלי המקרקעין, והמרכיב של העלויות הנוספות, כגון עלות הבנייה, השיווק והניהול, אשר משולמות, ככלל, ליזם הפרויקט, ובהעדר יזם, במישרין על ידי חברי קבוצת הרכישה לקבלן ולגורמים הנוספים המסייעים בהקמתו של הפרויקט.

ואולם, במקרה דנן התובעת כלל לא הראתה כי ביצעה את פעולות השיווק המנויות בסעיף 9(ד) לחוק, פרט לטענה כי הייתה מעורבת בפירסום מודעה בעיניין דירת הפנטהאוז באתר "יד2". בנסיבות אלה, משלא מתקיימת החזקה כי התובעת שימשה גורם יעיל בקשר עם העסקה מושא דירת הפנטהאוז, הרי שגם אם הייתי קובע כי יש ליתן תוקף לתניית הבלעדיות – חרף קיומו של "מיסמך נפרד" כפי דרישת הדין – הרי שלא היה מקום לקבוע כי התובעת זכאית לקבלת דמי תיווך, ביחס לדירה זו, מתוקף ההסכם.

נוכח דחיית התביעה ביחס לדירת הפנטהאוז; בהיתחשב בפער בין סכום התביעה לבין הסכום שנפסק בפועל; ובשים לב לכך שרק בשלב הסיכומים זנחה התובעת את תביעתה כנגד הנתבע 2 – יישא כל צד בהוצאותיו.

...

סוף דבר ניתן לסכם ולומר, כי אף שהוכח כי בין הצדדים נחתם הסכם תיווך, הרי שלא הוכח כי התוספות שנוספו לו בכתב ידה של התובעת אכן מהוות חלק מן ההסכם המחייב.

על כן, ובשים לב לכך שאף אין מקום ליתן תוקף לתניית הבלעדיות, אני סבור כי יש לקבל את התביעה באופן חלקי בלבד, במובן זה שיש לחייב את הנתבעת לשלם לתובעת דמי תיווך בסך של 21,620 ש"ח בגין חלקה בגיבוש עסקת המכר של דירת הגן.

התביעה לקבלת דמי תיווך בקשר עם דירת הפנטהאוז נדחית, לעומת זאת.

הנתבעות, חברות בע"מ, אשר בזמנים הרלוואנטיים לתביעה, היו קבלן ו/או יזם הבנייה, ובין היתר בנו את הדירה נשוא התביעה.

סה"כ ניזקי התובע: הוצאות משפט בסך של 7,134 ₪ ( חוו"ד מומחה התובע- 1,900 ₪, אגרות בימ"ש - 1,734 ₪, שכ"ט מומחה ביהמ"ש- 3,500 ₪) , בנוסף סך 87,745 ₪ ( ליקויים - 22,745 ₪, עוגמת נפש – 50,000 ₪, דיור חלופי, אפסון וניקיונות – 15,000 ₪ ב"כ הנתבעות בסיכומיו, טוען כי בגין ליקויי הבנייה, וככל שיהיה חיוב בעיניין, הנתבעות עומדות על זכותן לתקן את הדרוש תיקון, על פי חוות דעת מומחה ביהמ"ש, או לחלופין להפחית באופן משמעותי מעלות חוות הדעת , נוכח היתנהגות התובע וחוסר שתוף הפעולה מצדו, וכאשר ההסדר שקבע המחוקק בחוק המכר (דירות) , הנו של זכות וחובה לתקן, ולא של פיצוי כספי.

בקשר למשלוח הודעות ספם, נטען כי לא רק שהתובע נתן הסכמה מפורשת לשליחת הודעות שיווקיות , בין היתר במסגרת הסכם המכר, אלא שהתובע אף נרשם מיוזמתו , מס' פעמים, לקבלת פרטים ומידע שיווקי על פרויקטים של הנתבעת 1.

הפצוי שנפסק בעניינינו הנו בגין ליקויי בניה בדירה שהיא מושכרת, ושבפועל התובע אינו מתגורר בדירה כלל, ואולם עדיין לבית המשפט שיקול דעת לפסוק פיצוי מסוים בשל עגמת נפש, ובהקשר תביעת הליקויים, וההתנהלות הכוללת בעיניין, שמתקבלת בחלקה בנסיבות כאן, ולאחר עיון בכלל החומר, אני קובע בהקשר זה, פיצוי לתובע בגין עוגמת נפש ובסך של 5,000 ₪ .

...

לטענת הנתבעות, דין התביעה להידחות.

סוף דבר התביעה מתקבלת בחלקה.

אני מחייב את הנתבעות , ביחד ולחוד , לשלם לתובע בגין הליקויים סך 22,745 ₪ , צמוד ונושא ריבית כחוק , החל מ 19.1.20 (מועד עריכת חוו"ד המומחה ) ועד לתשלום בפועל.

אני מחייב את הנתבעות, ביחד ולחוד, לשלם לתובע בגין הוצאות דיון ושכ"ט עו"ד סך של 9,000 ₪, צמוד ונושא ריבית כחוק החל מהיום ועד לתשלום בפועל.

חברת מנרב מצדה התחייבה לפעול בשם ועל חשבון החברה החדשה לקידום אישור התכנית, ניהול הפרויקט, לרבות בחירת אנשי מיקצוע, מפקח, קבלן ביצוע ויועצים; לגבש את ההסכמים הקשורים בפרויקט או שיווקו; לתכנן את הפרויקט ולהוביל אותו בכל הנושאים ההנדסיים והתכנוניים; לאתר קבלן ביצוע שיבנה את הפרויקט שייבחר על ידי הדירקטורים של חברת מנרב; לשווק את הדירות ולמכור אותן; למסור לחברה המשותפת דיווחים ולטפל בתביעות הדיירים הסרבנים (סעיף 4 להסכם מנרב הראשון).

התובע מפנה לסעיף 2.1 להסכם המייסדים שלפיו החברה שתוקם "תעסוק בקידום היתקשרות עם בעלי זכויות במקרקעין בעיסקה לפי חוק פינוי בינוי". לטענתו, כיוון שההגדרה של "עסקה" לפי חוק פינוי בינוי (עדוד מיזמי פינוי בינוי) – תשס"ו – 2006 היא " חוזה בין יזם לבין בעל דירה בבית משותף, אשר על פיו מתחייב בעל הדירה בבית המשותף למכור את זכויותיו בו, כולן או מקצתן, לצורך הריסת הבית המשותף והקמת בית משותף חדש במקומו בהתאם לתכנית לפינוי ובינוי" – מכאן, כך לטענת התובע, שהתחייבות של הנתבע היתה להקים את הפרויקט משמע לבנות אותו.

...

ובלשונו "היום אני נמצאים לקראת חתימת הסכם נוסף עם מנרב וחשוב שנסדיר את אי ההבנות. ידוע שעיקר העבודה מול בעלי הדירות תעשה על ידי... נראה לי חיוני ביותר היום, לפני חתימת ההסכם עם מנרב, לסדר ולתקן את מה שנחוץ עבורי כדי להמשיך להצליח בעשייה ... סמכתי וידעתי שהחברה שהקמנו תשלם לי דמי ניהול...". בסיום המכתב מציע התובע לגשת למגשר "כשעיקר או כל העבודה תעשה על ידי ואני חייב לקבל לפחות דמי ניהול" ובהמשך כותב "בסה"כ עדיין מדובר בסכומים קטנים לעומת האמור להתקבל.. זקוק לכסף מידי כדי שאצליח לשלם את השכירות ויתר ההתחייבויות". מקריאת נספח 5 המפורט, לא יכול להיות ספק בכך שעובר לחתימה על הסכם מנרב השני, התובע היה מודע היטב לכך שכל העבודה שעוד נותר לבצע מול הדיירים תעשה על ידו, וכי התמורה מחברת מנרב שייכת גם לנתבע.

סוף דבר – התביעה נדחית.

התובעים ישלמו לנתבעים יחד ולחוד הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסכום כולל של 20,000 ₪.

טענות הצדדים כעולה מכתב התביעה, התובע פנה אל הנתבעים בעקבות פירסומם בקשר לפרויקט תמ"א 38 ברחוב המעפילים 8 בעיר אשדוד אשר בו הוצגה הנתבעת כמשווקת בלעדית.

הנתבעים סיימו את תפקידם לאחר חתימה על הסכם היתקשרות בין התובע לבין החברה היזמית אך המשיכו לסייע לתובע, לפי בקשתו, בעניינים שונים.

עוד העיד התובע שבהמשך התברר לו כי החברה היזמית כלל לא יכלה למכור את הדירות, שכן היא אינה הבעלים של היחידה הרישומית ושנמכרה לו דירה שלא אושרה במסגרת היתר הבנייה.

הסכם התיווך החתום לא הוגש אך הוגשה הודעת התובע שבה טען ש"ככל הנראה" נחתם בין הצדדים "הסכם שיווק" מטעם היזם אלכס" וש"ככל הנראה כל המסמכים נמצאים בידי עוה"ד שייצג את היזם".

משכך, ומשעה שלא מצאתי כי מדובר באחד מאותם המקרים החריגים ביותר שהוכרו בפסיקה כמצדיקים סטייה מהוראות החוק, סבורתני כי בהעדר הסכם הזמנת שירותי תיווך בכתב העומד בדרישות החוק, הנתבעים אינם זכאים לתשלום בגין השרות שספקו ולכן התובע זכאי להשבת התשלום שנידרש לשלם, תוך הפרת הוראות חוק המתווכים.

...

לאחר שעיינתי בכל אשר הובא לפניי, נחה דעתי כי התובע זכאי להשבת העמלה ששולמה לנתבעים, בהתאם לדרישתם ובניגוד להוראותיו הברורות והחד משמעיות של חוק מתווכים במקרקעין, תשנ"ו-1996 (להלן: "חוק המתווכים").

כאמור, הנתבע לא הכחיש שהתקבל אצלו סך של 20,000 ₪ אלא טען שהעמלה שולמה בגין "שיווק" ולא "תיווך". בכל הכבוד הראוי, דין טענה זו להידחות מכל וכל.

לאור האמור, הנני מחייבת את הנתבעים לשלם לתובע סך של 20,000 ₪.