זכויות דייר מוגן בשימוש חורג בחנות

הוא ביקש מהם להציג הסכמי שכירות אולם הם סירבו, והם משלמים דמי שכירות "זעומים". כן נטען כי נתבעים 5-3 זייפו את חתימת המנוחה, כשחתמו בשמה על בקשה לשימוש חורג בחנות, בשנת 2003, בשעה שהיא נפטרה שנתיים קודם לכן (נתבעים 4 ו-5 נמחקו מהתביעה (ראו פסק-הדין מיום 15.3.2017)).

אפילו בשלב הסיכומים טען ב"כ הנתבעים ביחס לחנות 5, ללא כל עגון ראייתי או עובדתי, כי "כאן לא הייתה כל זכות לא לויקטור ולא להורים. אם כי ההורה דוד ג'רבי שראה שהחנות הזאת התפנתה על ידי אדם בשם כליף התחיל להשתמש בה ושילם שכירות רגילה לבעלת הבית, אימו המנוחה של התובע, ולא היה איכפת לה מי השוכר ומעולם לא נחתם חוזה של דיירות מוגנת ביחס לחנות 5 מול אף אחד מהנתבעים ולא אבא של הנתבעים" (עמ' 79, ש' 28-25).

את חנות 3 – לדוד ג'רבי ז"ל ויוסף חכמון ז"ל; את חנות 5 – לדוד ג'רבי ז"ל והנתבע 2; את חנות 4 – לראובן כהן ז"ל. ביחס לכל אחת מהחנויות יש לבחון הם המחזיק בחנות מחזיק בה כדין והאם קמה עילת פינוי כנגדו: חנות 3 – יש לבחון האם נתבע 1 הוא דייר נגזר אחרי אביו המנוח דוד ג'רבי ז"ל (וכן אם הוא דייר מוגן מקורי, ביחס למחצית הזכויות בחנות – כאמור להלן), והאם קמה עילת פינוי כנגדו; חנות 4 – יש לבחון האם נתבע 3 הוא דייר מוגן והאם קמה עילת פינוי כנגדו; חנות 5 – הנתבע 2 הוא דייר מוגן מקורי (חוזי).

...

יצוין כי העדה אישרה כי חתמה על התצהיר לאחר שהוא הוקרא לה (עמ' 43, ש' 15-14), אלא שלא שוכנעתי כי כל אשר היה לעדה לומר בנושא הובא בתצהירה.

סיכום התביעה נדחית.

התובע ישלם הוצאות ושכ"ט עו"ד, כדלקמן: לנתבע 2 – 15,000 ₪; לנתבע 1 – 5,000 ₪ (ניסיונו לייחס לעצמו מעמד של דייר מוגן מקורי נזקף לחובתו); לנתבע 3 – 7,500 ₪ (החתימה על הבקשה לרשויות במקום המנוחה נזקפת לחובתו).

הנתבע הוא אדם אשר החזיק במקרקעין הנ"ל והטוען לזכויות דיירות מוגנת בהם.

מתעודת עובד הציבור גם עולה, כי בשנת 2011 יזמה המועצה המקומית קריית טבעון תכנית להיתר שימוש חורג במבנה (ובמבנים נוספים הבנויים במקרקעין), וזאת לשלוש שנים, וכי ביום 18.4.13 פורסמה הודעה לפי סע' 19 לפקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור), 1943 על הפקעת המקרקעין לצרכי שצ"פ ודרך.

ממסמכים שהגישה התובעת (ת/1) עולה כי ביום 22.11.89 פנה הנתבע למועצה לאחר שחויב לשלם לה כספים בפסק דין (שלא צורף), ובין הצדדים הוסכם כי החנות תושכר בשכירות משנה לא מוגנת, וכי דמי השכירות שתיגבה המועצה ישמשו לתשלום חובו של הנתבע עפ"י פסק הדין.

בהמשך נחתמו בין המועצה לצדדי ג' שונים חוזי שכירות, תוך שנירשם בהם כי הנתבע הוא דייר מוגן בחנות.

...

7.3 מנגד, אינני מקבלת את טענות הנתבע כי "לא ידע" שלמועצה המקומית קריית טבעון אין זכויות במקרקעין.

אשר על כן, ועל יסוד כל המפורט לעיל, אני מורה כי צווי המניעה שניתנו ביום 21.3.13 וביום 10.4.13 יהיו קבועים, ואני מורה על סילוק ידו של הנתבע מהמקרקעין.

יתר דרישותיה של התובעת בכתב התביעה, עליהן לא עמדה בסיכומיה – נדחות.

טענה נוספת הייתה באשר לשימוש החורג ממטרת השכירות, בהשתלטות על החצר ובהחסנת מיטלטלין תוך הפרת סעיף 7 להסכם השכירות, וכן בשימוש בחנות לניהול סופרמרקט בעוד שהמטרה המקורית של השכירות הייתה לניהול חנות ירקות.

ככל שהגישה לגג היא דרך גרם המדריגות מרחוב קורא הדורות המשמש את הדירה, בלבד, קיימת לכל דייר בבניין זכות הגישה לגג באמצעות גרם המדריגות האמור, והרישיון שניתן לנתבע לשימוש בגרם המדריגות כפוף לזכות שימוש זו. סיכום לאור האמור לעיל אני מורה כדלקמן: · הנתבע יפנה את החנות שבה הוא מחזיק בדיירות מוגנת מכל אדם וחפץ, וימסור את החזקה בה לתובעת בתוך 90 ימים מיום מתן פסק הדין.

...

לאור כל האמור, מצאתי שהתובעת רשאית לבטל את הרישיון שניתן לנתבע להשתמש בגג ובחצר שימוש בלבדי.

ככל שהגישה לגג היא דרך גרם המדרגות מרחוב קורא הדורות המשמש את הדירה, בלבד, קיימת לכל דייר בבניין זכות הגישה לגג באמצעות גרם המדרגות האמור, והרישיון שניתן לנתבע לשימוש בגרם המדרגות כפוף לזכות שימוש זו. סיכום לאור האמור לעיל אני מורה כדלקמן: · הנתבע יפנה את החנות שבה הוא מחזיק בדיירות מוגנת מכל אדם וחפץ, וימסור את החזקה בה לתובעת בתוך 90 ימים מיום מתן פסק הדין.

הנתבע ישלם לתובעת הוצאות משפט, וכן שכר טרחת עו"ד בסכום כולל של 20,000 ₪, בתוך 30 ימים מיום קבלת פסק הדין.

כך קבע המומחה: "בקביעת המקדם לדירה בקומה העליונה נילקח בחשבון מקדם שבהתאם לחוזה שכירות מוגן מטרת השכירות היא: "בית עסק לייצוג נברשות" וכי הערייה דחתה שימוש חורג שהגישה הגב' תקווה יעקב באופן שמתאריך 1/1/17 לא ניתן יהיה להפעיל עסק לפי מטרת השכירות (ייצור נברשות) וכתבה במפורש 'בסוף תקופה זו לא ניתן יהיה לחדש היתר לשימוש חורד ממגורים לעסק המבוקש'"). מסקנה זו, כאמור להלן, נדחית – בהיותה בלתי סבירה, היא אינה צודקת ולמעשה מקפחת. למעשה, היא אינה מתיישבת עם דיני הגנת הדייר. לחוות דעת ההגנה (מטעם הנתבעת) אין להדרש כלל. היא אינה מקצועית. נמצא כי היא נסמכה על תשתית עובדתית דלה (מספר עיסקאות השווה מצומצם), ולא נכונה (ראו קביעת מומחית בית המשפט, עמ' 43-42; מוצגים במ/1; במ/ 2). בנוסף, היא מנומקת באופן חסר, לא בהיר ולא משכנע. היא ערוכה יותר ככתב סיכומים מאשר כחוות דעת. קיים קושי לחלץ ממנה מענה לשאלה מהו השעור המדויק של דמי המפתח ביחס לשעור הבעלות. הדגש בחוות הדעת ניתן לקביעת שיעור דמי הפינוי – נתון שהוא משפטי ולא שמאי.

כך קבעה המומחית בחוות דעת: "[...] ככלל שווי זכויות הדייר המוגן בנכס מקרקעין, מחושב בהתאם לשימוש אשר הוגדר בחוזה השכירות המקורי, דהיינו שווי בשימוש ובהתעלם מיתר אפשרויות השמוש המסחריות ככל וקיימות מכוח תכניות ביניין עיר המקנות זכויות בניה נוספות / שימושים אחרים כגון: מגורים/משרדים/מלונאות וכד'.

כך קבעתי בסוגיה זו בת"א (שלום ב"י) 32240-05-15 ר.ב. אור דור השקעות בע"מ נ' איכבום (4.8.2020) (להלן – עניין איכבום): "שוק הדיירות המוגנת מוגבל כיום. ההיצע נמוך. אם אין אפשרות להעמיד לדייר סידור חלוף בעין בבניין החדש שייבנה (אגב מתן מענה לתקופת הביניים, ממועד הריסת הבניין הקיים ועד לאיכלוס הבניין החדש), האפשרות של בעל הבית לאתר עבור הדייר מושכר חלופי, באותו איזור שבו מצוי המושכר הקיים או בקירבתו, באותו שטח או דומה לו, וכשהוא בעל מאפיינים דומים מבחינת מכלול נוסף של שיקולים (אופי המקום, כווני האויר, נגישות לציר תחבורה, חשיפה ללקוחות פוטנציאליים (כאשר מדובר במושכר שהוא חנות או עסק אחר) מוגבלת עוד יותר (בעיניינו, הוסכם כי ישולמו לנתבע דמי פינוי. האפשרות של קבלת סידור חלוף בעין אינה עומדת לנתבע). בנסיבות כאמור ובהנתן המגמה הרווחת בפסיקה להביא לצימצום מוסד הדיירות המוגנת (ראו רע"א 4664/06 צארום נ' פרלמוטר (17.9.2006)), נהוג ומקובל להעמיד לדייר סידור חלוף בדמות של תשלום דמי פינוי, חלף העמדת סידור חלוף בעין. אפשרות זו מקנה יתרון לדייר, במובן זה שיחסי השכירות המוגנת באים על סיומם, הדייר אינו חשוף לטענות על אודות הפרת הסכם השכירות, שמעמידות בסיכון את זכותו להוסיף ולהימצא במושכר, ובדמי הפינוי שהוא מקבל – שאמורים להיות שווי ערך לסידור חלוף בעין (בהתאם לשווי הזכויות של דייר מוגן) – הוא יכול לנהוג כרצונו". בעיניין מורנו (ע"א (מחוזי ת"א) 2400-02-21 הרצל לוינסקי בע"מ נ' מורנו (11.3.2022)), שעוסק במושכר בעל מאפיינים דומים (מדובר בבית עסק לממכר מנורות, ברחוב וולפסון בתל-אביב), הפנה בית המשפט המחוזי לדברים שהובאו בעיניין איכבום, והוסיף: "אכן הסידור החלוף אמור להנתן בסידור בעין., בנכס ממש, במובחן מפיצוי כספי. אלא שהלכה היא ואין מורין כן" (סע' 11 לפסק-הדין).

...

השימוש הרלוונטי לצורך קביעת שווי הבעלות של היחידה השנייה במושכר הוא השימוש הנקוב בהסכם השכירות, אותו שימוש על-פיו נהגה הנתבעת (קודם לכן בעלה המנוח) במושכר; הוא גם השימוש שהנתבעת נכונה לקיים במושכר, כל עוד הדבר תלוי בה. אני מקבל אפוא את עמדת מומחית בית המשפט והנמקתה, כאמור בסעיף 10 לחוות הדעת.

משלא נסתרה הטענה כי הוא נציגם – ועל אף קשיים עם עדותו של עד התביעה מר קרינסקי (בתצהירו הוא לא מציין את הקשר המדויק שלו לתובעים; לא הובהרו פרטי בית העסק במסגרתו הוא פועל עם שותפו, והזיקה הישירה שלהם לעו"ד מררי) – ומשנציג של בעלי זכויות עשוי להיות הגורם שעל-שמו יופק ההיתר (ראו ע"א 444/61 גוש 6374 חלקה 127 בע"מ נ' עיזבון אליאס, פ"ד טז 284 (1962), כאמור בפרק ב' לתקציר סיכומי התביעה), יוצא, אפוא, כי הנתבעת לא הוכיחה את טענת ההגנה, על-כל הכרוך והמשתמע מכך.

] לסיכום: דמי הפינוי ייקבעו מתוך נקודת מוצא נדיבה.

נטען עוד, כי הנתבעים לא הוכיחו כי הם באים בנעלי השוכר המקורי מכוח הוראות חוק הגנת הדייר; וכי אף אם יוכח כי באו בנעליו כדין, הם איבדו את זכותם בשל שימוש הנוגד את מטרת השכירות; נטישה; גרימת הנזק לנכס; ואי תשלום דמי השכירות.

ביחס לתנאים המאפשרים הכרה בדייר כ"דייר נדחה" מכוח ס' 27 לחוק הגנת הדייר, ראו הנפסק בעיניין שטוב הנ"ל, בעמ' 14, כדלקמן: "סעיף זה קובע כלל ברור, כי הזכות לדיירות מוגנת בבית עסק עוברת בירושה פעם אחת ליורש קרוב - הוא "הדייר הנגזר". אולם, מי שנתקיים בו החריג הקבוע בסעיף 27(2) יהיה ל"דייר נדחה" - היינו, מי שזכותו להיות לדייר מוגן באה מכוח קרוב מישפחה אחר בעל זכות קודמת.

עילות הפינוי התובעים מוסיפים וטוענים לעילות פינוי מכוח החוק והפסיקה, בשל הפרות נטענות של ההסכם מצד הנתבעים כאי תשלום דמי שכירות, שימוש במושכר החורג ממטרת השכירות, הזנחה ונטישה.

אף בכך יש כדי לאשש את טענת הנתבעים כי המושכר שימש כמחסן בו אוחסנה הסחורה, על אף קיומה של חנות נוספת במעיין, והנתבע 2 אף העיד כי קיבל לבסוף פיצוי בגין המלאי בסך של 170,000 ₪ (עמ' 26, שורות 10-13).

...

ראו ע"א 10308/06 רבקה שטוב נ' כונס הנכסים הרשמי (28/10/09), (להלן: "עניין שטוב"), בעמ' 5: "...להבהרת  גדר  המחלוקת ראוי לציין כבר עתה: חוק הגנת הדייר מבחין בין שני סוגים של דיירים מוגנים בדירה: האחד – דיירים מוגנים בעלי זכות מקורית, הם המכונים "דיירים מקוריים", והאחר - דיירים מוגנים בעלי זכות הנגזרת מן הזכות המקורית, הם המכונים "דיירים נגזרים". "הדיירים המקוריים" הם ככלל השוכרים החוזיים בתקופה שלאחר תום תקופת השכירות החוזית, וכן הדיירים הנכנסים לנכס במסגרת הסדר דמי מפתח; "הדיירים הנגזרים" הם אלה ההופכים לדיירים מוגנים מכוח סעיפים 26-20 לחוק, ולענייננו - סעיף 23 - הבאים מכוח דייר שנפטר; קטגוריה נוספת שאליה נדרש היא זו של "דיירות נדחית" העולה מסעיף 27 לחוק, ולענייננו לפי סעיף 27(2) "מקבילי" דייר נגזר, כפי שיבואר.

ראו והשוו עניין גדעון סבאח, ס' 57: "כך גם סבורים אנו כי צדק בית משפט קמא עת לא מצא לקבל את טענת המערער שכנגד לחיוב המערער בדמי שימוש ראויים בסך של 43,500 ₪ בגין חניה. מעבר לעובדה שבית משפט קמא סבר כי המערער השכיר את החניה בה עשה המערער שימוש למר הלון ובשל כך לא זכאי לקבל דמי שימוש בגין החניה גם מהמערער, המערער שכנגד לא הציג בפני בית משפט קמא ראיות לביסוס גובה דמי השימוש. מטעמים לא ברורים המערער שכנגד נמנע מלהגיש חוות דעת שמאית בדבר שווי דמי החניה. אין צורך להרבות מילים, שאין יסוד לטענת המערער שכגד בערעורו, לפיה היה על בית משפט קמא, להחיל את ידיעתו השיפוטית ולקבוע את דמי השימוש בגין מחדלו של המערער שכנגד מלהוכיח כדבעי את דמי השכירות." (ההדגשה אינה במקור) די להפנות בנקודה זו לעדות התובע בעמ' 15 לפרוטוקול, שורות 12-25: "ש: מה שכתוב בתצהיר שלך שבשנת 2011 חנא הגיע אליך ומסר לך כסף אתה לא זוכר את זה?

על אף כל האמור לעיל, משהנתבעים עצמם אישרו דבר זכאותם של התובעים לדמי שכירות בסך של 8,000 ₪ בגין השנים 2012-2019 (ס' 21-24 לתצהיר הנתבע 2, ס' 40 לסיכומי הנתבעים) - הרי שיש לחייבם בסכום זה. משהנתבע 2 מחזיק כיום במושכר באופן בלעדי, אני קובעת כי יש לחייבו בתשלום דמי השכירות המוגנים כאמור.

סוף דבר אשר על כן, דין התביעה להתקבל באופן חלקי בלבד.