זכויות בעלים במקרקעין שנמכרו בהוצאה לפועל ללא ידיעתו

מה גורל המכירה שהתקיימה בהוצאה לפועל? מי זכאי להיות בעל המקרקעין? בשאלות אלה ואחרות יכריע פסק דין זה. רקע כללי בקצירת האומר עניינה של התובענה, בתמצית שבתמצית, ב"תחרות" משפטית בין התובע (הבעלים הרשום של המקרקעין) לבין הנתבעים 1–4 (רוכשי המקרקעין בהליך הוצאה לפועל) – ובהכרעה בשאלה זכותו של מי גוברת ומי יהא זה שבסופו של יום יוכר כבעל הזכויות במקרקעין.

בהמשך פסק דינו קבע כב' השופט עמית בין היתר כי: אציין כי למרות הילכות אלה, שכאמור נתגבשו לאחר חקיקת החוק, נקבע בפסיקה כי לצורך השלמת המכירה, אפילו מתן הצוו הפורמאלי אינו נקודת ה"אל-חזור": "שתי הערכאות שקדמו לנו יצאו מתוך הנחה שמתן אישור סופי לרשם המקרקעין על-פי הוראת תקנה 69 לתקנות ההוצאה לפועל, תש"ם-1979 מהוה נקודת אל-חזור שלאחריה ראש ההוצאה לפועל אינו מוסמך לבטל את חוזה המכר. תיזה זו אינה מקובלת עלינו. קנוניה בין הקונה לבין הכונס, או ידיעה של הקונה על הפגמים המהותיים שנפלו בעיסקת המכר עובר לקבלת האישור לרשם המקרקעין, כל אחת מהן בנפרד וודאי ששתיהן יחדיו, מהוות עילה לראש ההוצאה לפועל לבטל את אישור המכירה שנתן...

...

בסופו של יום, לאור כל המפורט בהרחבה בפסק הדין, שמיעת כל העדויות ובחינת הראיות ומשקלן "כפרי של ניתוח ההיגיון בשילוב עם התרשמות של חושים" (ר' בג"צ 2684/12 התנועה לחיזוק הסובלנות נ' היועמ"ש (פורסם בנבו, 9.12.15), פסקה נא) והסתכלות אף על התמונה העובדתית והמשפטית בכללותה, במבט רחב ותוך איזון כלל האינטרסים הנוגעים בדבר לרבות של רוכשים פוטנציאליים בהליכי מכר בהוצל"פ, באתי לכלל מסקנה כי דין התובענה להתקבל.

התביעה כנגד נתבעים 7 ו־8 נדחית בלא צו להוצאות, בהיעדר המצאה.

הנני מחייב כל אחד מזוגות הנתבעים בנפרד (נתבעים 1–2 ונתבעים 3–4) לשלם לתובע בגין שכר טרחת בא כוחו, ביחד ולחוד במסגרת 'הזוג', באורח מתון על רקע נסיבות התובענה, סך כולל של 25,000 ₪.

על פני הדברים, לרבות מטעמים שיופרטו, לא היה בידי המבקשים להרים נטל זה, ואף לא להתקרב לרף הנידרש:- "סעיף 34א לחוק המכר עוסק במכירה על ידי רשות – מכירת מקרקעין כמכירת מטלטלין. לאמור, הסדר זה נועד להוסיף הגנה נוספת ומצטברת להגנה שלה זכאים רוכשי מטלטלין ומקרקעין.. לענייננו רלוואנטית החלופה של מכירה על ידי לישכת ההוצאה לפועל... הסעיף קובע 'גבולות גזרה' מוסכמים, שלגביהם אין חולק: מכירה על ידי הרשות על פי דין מעבירה לקונה בעלות נקיה מסוגים מסוימים של זכויות... הסיבה המרכזית לכך היא הרצון לתת לרוכשים תמריץ להישתתף במכירות המתבצעות על ידי רשות, ולעודדם להציע מחיר הקרוב למחיר השוק של הנכסים. הרי אם לא תהיינה זכויות הרוכש בהוצאה לפועל מוגנות, יתבטא סיכון זה ברתיעה מפני רכישה במסגרת זו ובירידת ערך הנכסים הנמכרים על ידי הרשות. בל נשכח כי בשונה ממכר בשוק החופשי, בין קונה מרצון למוכר מרצון – פעמים רבות נמכר במסגרת הוצאה לפועל נכס של חייב שאינו שש לשתף פעולה עם הליכי המכר. במקרים כאלה בירור זכותו של החייב בנכס עלול להיות כרוך בקשיים ניכרים, וחיוב הרוכשים לערוך את הבירור בעצמם עלול להרתיעם במידה משמעותית ביצוע העסקה. פגיעה כזו באפקטיביות של הליכי ההוצאה לפועל יכולה להוביל לפגיעה בשוק כולו... כאשר מדובר במכירת מקרקעין על ידי רשות ניתן לקבוע הסדר של תקנת שוק בדרך של היקש מסעיף 10 לחוק המקרקעין... הנתון השלישי עניינו לשון סעיף 34א. דומני כי נוסח הסעיף מאפשר, ואולי אף תומך, בקריאת תקנת שוק לתוכו. ניתן להסכים על כך שנוסח הסעיף אינו מיטבי, ויוצר קושי ביחס לכל עמדה שהיא. מכאן שניתן לתת דגש רב יותר לפרשנותו התכליתית, כפי שנאמר לעיל... רוכש מקרקעין בתום לב ובתמורה במסגרת הליכי הוצאה לפועל נהנה מתקנת שוק ביחס לבעלות במקרקעין. הוא זוכה בבעלות גם אם יתברר בדיעבד כי המקרקעין נמכרו בעקבות מעשה מירמה וללא ידיעת הבעלים" [ע"א 6894/15 משה זלצר נ' יעקב אבירם; וראה גם ת"א 2639/05 יואל יהודה צבירי נ' בוריס דוידוב].

...

כללי פסק-דין בהמרצת פתיחה שנועדה, כלשון כותרת ההליך בו נקטו המבקשים – "ליתן סעד הצהרתי המורה כי המבקשים הינם בעלי מלוא הזכויות ב – 2 הגגות שנרכשו על ידם מהחייבים..." המסגרת העובדתית דומה, תיאור הכרונולוגיה הרלוונטית כסדרה, יבהיר את תמונת המצב ואף יהווה בסיס למסקנה המתבקשת.

כמפורט להלן, ייתכן שיש מעט ממש בטענה זו. כזכור, נכון היה בית המשפט העליון לקבל בקשת רשות ערעור על החלטה קודמת שניתנה על ידי, לעכב את פינוי דירות הגג בכפוף להפקדת דמי השכירות בקופת בית המשפט וכאמור בסעיף 20 לפסק דינה של כבוד השופטת וילנר: "הערעור מתקבל וניתן בזאת צו מניעה זמני, שלפיו יעוכבו הליכי המימוש בכל הנוגע לחלל הגג, לרבות פינוי השוכרים מיחידות הדיור, וזאת בכפוף להפקדת דמי השכירות המשולמים למבקשים על-ידי השוכרים מדי חודש בקופת בית המשפט המחוזי, החל מיום 1.3.2019 ועד להכרעה בתביעה". ביום 19.8.21 אף ניתנה החלטתי בה הוריתי על הגשת מועדים מוקדמים יותר לשמיעת ההוכחות, בתקווה [שלצערי לא עלתה בידי] להקדים את הדיון, והיו אלה המבקשים שסירבו לכל הקדמה של הדיון.

הליך זה היה קבוע להוכחות בתחילה ליום 10.2.22, אלא שיומיים לפני כן נתברר שהמבקש 1, שהוא גם המצהיר מטעם המבקשים, ושאמור היה לדעת ממועד הדיון שנקבע למעלה מחצי שנה קודם לכן, הורה היתר לעצמו שלא לשהות כלל בארץ במועד זה. בעקבות זאת אף ניתנה החלטתי שמשקפת גם את הצורך לשאת בהוצאות בעלי הדין האחרים.

סוף דבר, הבקשה נדחית.

משכך, נקודת המוצא לדיוננו היא כי "רוכש מקרקעין בתום לב ובתמורה במסגרת הליכי הוצאה לפועל נהנה מתקנת שוק ביחס לבעלות במקרקעין. הוא זוכה בבעלות גם אם יתברר בדיעבד כי המקרקעין נמכרו בעקבות מעשה מירמה וללא ידיעת הבעלים" (עניין זלצר, פסקה 9ג סיפא, ההדגשה הוספה).

ודוק: ההכרה בכך שהשלמת העסקה ברשום אינה תנאי לצורך תחולתה של תקנת השוק לפי סעיף 34א לחוק המכר, אין פירושה כי אדם הרוכש נכס מקרקעין במסגרת הליכי הוצאה לפועל שלא השלים את העסקה ברשום, הופך לבעל זכות קניין "מושלמת" בנכס.

...

ברם, דרכי למסקנה זו שונה מדרכו של חברי.

סוף דבר, מסכים אני כי יש לדחות את הערעור, לרבות הקביעה בפסק הדין כי תקנת השוק לפי סעיף 34א לחוק המכר אינה חלה על המקרה, אף כי נימוקיי לכך שונים מאלה של חברי השופט עמית.

כחברי המשנה לנשיאה (בדימוס) אף אני סבורה כי מסקנה זו מתיישבת עם תכליותיה של תקנת השוק, ואינה פוגעת למעלה מן הצורך בהגנה הניתנת לרוכשים בהליכי הוצאה לפועל.

כך העיד הנתבע 7 כי כאשר רכש את הדירה לא בדק מי הבעלים של הקרקע, לא ידע על ההסכמים בן התובע לנתבע 1, כי הנתבע 1 הציג עצמו כבעלים (עמוד 69 שורות 12-17 לפרוטוקול); וכי הבין לראשונה כי התובע בעל זכויות כאשר נתן יפויי כוח לחלק מהדיירים (עמוד 72 שורות 33-35, עמוד 73 שורות 1-2 לפרוטוקול); הנתבעת 3 העידה כי סמכה על הנתבע 1 שיעביר את הזכויות על שמה, שכן ממנו רכשה את הדירה ומשזה ביצע עבודות בבניין, וכי לא ידעה על קשר של התובע לפרוייקט ולבניין (עמודים 75-76 לפרוטוקול); והנתבע 5 העיד אף הוא כי לא ידע שהנתבע 1 אינו הבעלים של הקרקע (עמד 78 שורות 31-32 לפרוטוקול).

התובע יטען כי עומדת לתובע הזכות לפצוי בגין אובדן רווחים ו/או מניעת רווחים והתעשרות של הנתבע 1 והנתבעים האחרים הדיירים לקבל 12 דירות עם זכויות בקרקע של התובע כאשר המחיר וההנחות אשר נערכו בינם לבין הנתבע 1, ללא ידיעת התובע וללא הסכמתו ו/או בהתעלמות ממנו מקימה לו הזכות לידרוש ולקבל הפרש בגין הפסד רווחים ו/או תמורה והשבחות נכסים העולים כיום מעל 50% מהמחיר אשר נמכר, והתובע מעמיד את נזק זה ע"ס $25000 עבור כל דירה ובסך הכל 300,000 $ השווים ל 1,150,000 ₪.

אולם התובע לא עתר בתביעתו לפצוי מכוח הסכם הפשרה בהדגישו כי "התביעה אינה מתייחסת לסכומים שנימסר לו בגינן המחאות המוחזקות כיום בידי התובע" (סעיף 23 לכתב התביעה המתוקן) וכי הוא תובע "נזקים אחרים מעבר להמחאות שהוגשו לבצוע בהוצאה לפועל" (סעיף 2 לסיכומי התשובה).

בהסכם המתוקן נקבעה אם כן נוסחה כדלקמן: הנתבע 1 רוכש מהתובע מחצית מהזכויות במקרקעין; נקבע כי שווי המקרקעין הוא סך של 280,000 דולר ארה"ב; הנתבע 1 יישא בהוצאות הבנייה "ויכסה חלקו ממחצית מההוצאות האלה תמורת חלקו בקרקע ויתרת ההוצאות תקוזזנה מהרווחים"; נקבעו גודל הדירות וסכום הוצאות הבניה (בכפוף לאמור בסעיף 7); ונקבע כי בסופו של יום כל צד יהיה זכאי לקבל מחצית הרווחים לאחר קזוז ההוצאות.

...

משכך סבורה אני כי מקרה זה נמנה עם המקרים בהם ראוי לעשות שימוש בסמכות לפסוק פיצוי בגין נזק שאינו נזק מממון, ולאחר איזון בין כל השיקולים הצריכים לעניין זה, אני מורה על פיצוי בסך של 150,000 ש"ח (לפסיקת פיצוי בגין נזק לא ממוני ראו שלו ואדר, 299-312).

סיכומם של דברים מכל הטעמים המפורטים לעיל התביעה כנגד הנתבע 1 מתקבלת כדלקמן: הנתבע 1 מחוייב בתשלום סך של 973,068 ש"ח בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כדין ממאי 2004 ועד למועד פסק הדין.

מהטעמים שפורטו לעיל התביעה כנגד הנתבעים 2-12 נדחית.

אבולניק נתן את הסכמתו "...המפורשת למכירת חלק בלתי מסוים מתוך זכויות הבעלות במקרקעין הרשומים על שמי" לאבידור ואישר "...כי המכירה על פי החוזה לעיל היא על דעתי ובהסכמתי" (ר' סעיף 2) וכי תצהירו–הסכמתו נעשה בתמיכה לבקשה מראש ההוצל"פ "לאשר את המכירה כאמור לעיל" (ר' סעיף 3) (ר' גם נספח 2 לתצהיר רום).

אבולניק בסיכומיו מנסה כאמור למקד את המחלוקת ולאפיינה בשאלה "האם היה או לא היה לתובע חוב כלפי הנתבע 2 שהיה בו כדי להצדיק את מכירת [...] במסגרת הליכי ההוצאה לפועל של שלושת המגשרים הנותרים בבעלות התובע" (שם, סעיף 1).

הוצג לו כי ביום 3.11.04 אבולניק חתם על ההסכם שבו הוגדר שנכון לאותו מועד הוא חייב לגפני סכומי כסף העולים על ערך המקרקעין שטרם נמכר והסכם זה נערך בשלב א, ובו כאמור – לאחר היתחשבנות שנערכה – הודה התובע בחובו, תשובתו "אני לא יודע". הוא נישאל אם כאשר הוא כותב בחוות הדעת שיתרת החובה של גפני לתובע היא 5,148 ₪, והיה מוצג בפניו הסכם זה, האם היה "מן הסתם חושב פעם נוספת לפני שאתה כותב את חוות הדעת?" והשיב "הייתי מרים גבה ושואל אם זה אכן היה כמו שאתה מציג" (עמוד 49, שורות 2–11).

...

נוכח כל המובא לעיל באתי לכלל מסקנה כי אבולניק מחייבות אותו, פועלות לחובתו ומונעות ממנו, מלהתכחש לאמור במסגרתן (ר' קדמי לעיל, עמודים 1396-1381) (ר' גם ת"א (ת"א) 13518-03-15 אפל נ' צ'רני ואח' (פורסם בנבו, 15.12.19), פסקה 140).

סוף דבר בהינתן כל האמור בפסק הדין, מצאתי להורות על דחיית התובענה.

התובע ישלם לנתבע 2 (גפני) בגין שכר טרחת עורך דין סך כולל של 80,000 ₪, ולנתבע 3 (רום) בגין שכר טרחת עורך דין סך כולל של 125,000 ₪.