זכויות בנייה למגורים ותעסוקה לא חקלאית במושבים

3.2 החלטות מועצת מקרקעי ישראל מס' 979,1155,1355,1399 החלטה 979 - ביום 27.3.07 התקבלה החלטת מועצת מקרקעי ישראל מס' 979 בדבר קביעת הזכויות למגורים בחלקת המגורים ביישובים חקלאים , בין היתר במושב עובדים.

כמו כן התקבלה החלטה 1101 בדבר שימוש לתעסוקה לא חקלאית בחלקת המגורים של הנחלה.

עוד מאפשרת ההחלטה לחוכר הסדר מורחב, שעיקרו רכישת מלוא הזכויות למגורים בחלקת המגורים תמורת תשלום דמי רכישה בשיעור של 33% משווי הקרקע של חלקת המגורים בהיתחשב בזכויות הבניה והפוטנציאל התיכנוני (להלן "דמי רכישה").

ארבע מטרות הינחו את ועדת הבר בעבודתה: (1) חזוק וביסוס זכויות החוכר החקלאי בחלקת המגורים; (2) פישוט הליכים וצמצום המגע הנידרש בין החוכר לבין המנהל; (3) שימוש יעיל יותר בקרקע ובתשתיות הקיימות ביישובים החקלאיים, בכפוף להוראות התכנוניות העדכניות; (4) הסדרת הפעילות שאינה חקלאית בחלקת המגורים.

...

גם אם אגיע למסקנה כי האמור בסעיף דרישת התקציב, יש בו כדי לדחות את מועד התחולה של ההחלטה, עדין יש לבחון אם התנהלות רמ"י סבירה שכן במהלך 9 שנים מיום אישור החלטה 979 במועצת מקרקעי המנהל לא הוגשה כל הצעת תקציב על ידי ועדת התקציב , ועדין נבחנת על ידי רמ"י השאלה מה המשמעות התקציבית של ההחלטה.

מסקנה זו מתחזקת על רקע השיקול המשמעותי המונע בדרך כלל החלה רטרוספקטיבית והוא פגיעה ב"אינטרס ההסתמכות", עקרון הזוכה להגנה רחבה במשפט.

לסיכום 9.1 החלטה 979, ועדכונה בהחלטה 1155, נכנסה לתוקף במועד בו חתם עליה שר האוצר, שהוא 4.9.08.

בעקבות קיום הפגישה דלעיל סוכם כי המושב יפנה לרשות בבקשה לצרפו לרשימת היישובים החריגים לגביהם הוקמה ועדת חריגים הדנה בנושא איוש נחלות במושבים, כולל מתן היתר בנייה, כאשר החלטת הועדה הנ"ל תיושם בהתאם לסיכום בין נציגי המושב למשרד החקלאות גם לגבי זכאי מושב נס הרים.

החלטה זו עומדת בנגוד להחלטה 1155 של מועצת מקרקעי ישראל מיום 6.7.08 הקובעת בסעיף 7.4 כי: "נחלות במושבים אשר יוקצו ע"י המינהל החל מיום אישורה כדין של החלטה זו וישווקו עם הזכויות הקיימות והעתידיות למגורים והזכויות, באם קיימות, לתעסוקה לא חקלאית וכן השימושים החקלאיים בנחלה והכל בהתאם לכללים שיקבעו ע"י המועצה לאחר שיונחו בפניה המלצות ועדת המשנה". לפיכך, החלטה 863 למעשה עומדת בנגוד להחלטות הגוף אשר נמצא מעל המנהל, מועצת מקרקעי ישראל.

...

מאחר ונקבע, כי לתובעים, כיום, אין כלל זכויות במקרקעין בנחלות, הרי שאין מנוס מקביעה כי יש לפנות את המקרקעין מכל הנמצא עליהם – להרוס את הבניינים, ולהשיב את המצב לקדמותו.

סופו של דבר התביעה נדחית.

תביעת התובעים 1-5 נדחית.

טעם נוסף המסביר את השוני בהקף זכויות הבנייה בין הקבוץ למושב מצוי בכך ששטח חלקת המגורים במושב כולל בתוכו את השטח המיועד לתעסוקה לא חקלאית, בעוד שבקיבוץ מרוכזים רוב שטחי התעסוקה מחוץ לחלקת המגורים.

...

לאור זאת, סבורה אני כי בסוגיה זו יש להפוך את הצו על תנאי למוחלט, ולהיעתר לסעד החלופי המבוקש על-ידי העותרים, בדבר קביעת "היום הקובע" במועד אישורה של החלטה 979 החדשה, שחל ביום 27.3.2007.

אשר על-כן, יש, לדעתי, להיעתר לעתירה, אך במובן זה שיוענק להם הסעד החלופי שלו עתרו, בדבר קביעת היום הקובע במועד אישורה של החלטה 979 החדשה.

(ו) סוף דבר לפני כ- 100 שנה הגיע דור של חלוצים לאדמות הארץ על מנת לשוב ולהכות שורש ולהקים בית לאומי בארץ ישראל.

לטענת המבקשים, בהנתן העובדה שההרחבה השנייה אינה מתבצעת בשטחי המגורים שבנחלות החקלאיות או על חשבונם, אלא בחלקות חקלאיות שאינן משמשות לייעודן החקלאי ועל ידי מושב המחזיק באדמות עודפות- לא ברור באילו תשלומים מיוחדים נשאו בעלי הנחלות בקשר עם חלקות אלו.

כך בשל רצונם של בני מושבים שלא הוגדרו כ"בנים ממשיכים" לבנות את ביתם במושב שבו גדלו, החלה רמ"י בהתוויית מדיניות לפיה תתאפשר הרחבת מושבים חקלאיים באופן בו יותר למושב לתכנן מיגרשי מגורים חדשים בתוך משבצת הקרקע שהוקצתה לו. באוקטובר 1993 נקבעה מדיניות זו בהחלטת מועצה מספר 612, בה נקבע בין היתר כי "קליטה להרחבה למגורים פתוחה לבני המקום ולאחרים" וכי "האגודה רשאית לבקש כי תנתן עדיפות להקצאת מיגרשי המגורים בהרחבה לבני המקום" (סעיפים 8 ו-10 להחלטה 612).

סעיף 4(א) להחלטה 737 קבע כי "מיגרשי המגורים יוחכרו על ידי המינהל למועמדים שיומלצו על ידי האגודה, ובילבד שהמגרש מיועד למגורים והמועמד אינו בעל זכות של נחלה, מיגרש מגורים או משק עזר בישוב, או בישוב אחר, וכן אינו חבר קבוץ או חבר מושב שיתופי". החלטה 737 נתנה ליישובים החקלאים הטבה כלכלית, בדמות הפחתת דמי החכירה, ואיפשרה לבני המקום, או למומלצים אחרים שנבחרו ע"י האגודה, לחכור את המגרשים בהרחבה, ללא מיכרז ובהנחה משמעותית ממחיר השוק.

"נחלה" – קרקע חקלאית בגודל שקבע שר החקלאות ופיתוח הכפר בהתייעצות עם הרשות לתיכנון ופיתוח במשרד החקלאות ופיתוח הכפר, המיועדת למתיישב לצורך מגוריו ופרנסתו מהמשק החקלאי שפותח או יפותח בה. "קרקע חקלאית" – קרקע שנמסרה למטרת פעילות חקלאית, לרבות מגורים ותעסוקה של אגודה, חבריה ו/או בעלי זכויות בנחלות, בהתאם להחלטות מועצת מקרקעי ישראל ונוהלי הרשות.

...

אני מקבל את טענת המבקשים, שאין לקבל פתרון זה, הכרוך בפגיעה ו"חיתוך" מגרשי המגורים של המבקשים, בעוד שלבעלי הנחלות לא נגרמה פגיעה כלשהי בחלקות המגורים שלהם, חלקות א', בכל ההליכים שננקטו עד כה (הליך הכפלת מספר הנחלות ושני הליכי הרחבה), כפי שעולה מחקירת המצהירים מטעם המושב.

סוף דבר לאור כל האמור, אני מוחק את התובענה כנגד רמ"י ומקבל את התובענה נגד המשיבים האחרים וקובע כי ככל שהמושב ירשם כ"אגודה שיתופית להתיישבות קהילתית" ויוכיח זאת לרמ"י, כך שהקצאת מגרשי המגורים בהרחבה ב' במושב תהיה בפטור ממכרז, מתבטלת החלטת המושב על זכות ההמלצה למגרשי מגורים בהרחבה ב', ועל המושב להחליט החלטה אחרת, שתיתן זכות המלצה גם לתשעת בעלי הזכויות במשקי העזר ובבתים המקצועיים, כך שכל אחד מהמבקשים 1-2, 3-4, 5-6, 7-8, 9-10, 11-12, 13-14, 15 ו-16 יוכל להציע מועמד מטעמו, עליו ימליץ המושב בפני רמ"י להקצאת מגרש בהרחבה ב' במושב, ובידי המושב להתנות זכות זו בהשבת חלק יחסי מסכומים ששילמו בעלי הנחלות לקבלת זכויותיהם בשטחים הכלולים בהרחבה ב', ככל ששילמו.

המבקשים ישלמו לרמ"י הוצאות משפט בסך 20,000 ₪.

עוד לטענתו, חרף פניותיו כאמור – הוא זה שזומן לחקירה פלילית עקב עבירת בניה ושימוש במבנים שבמושב, אל אף שהבניה והשמוש לא בוצעו על ידו, הוא היתנגד להם בתוקף ואף נגרם לו בעטיים נזק רב. לטענתו, ביום 00.00.17 היתקבל אישור הסוכנות היהודית להשלמת העברת הזכויות בנחלה לבן הממשיך אגב פטירת ההורים, אך רמ"י מיתנגדת להשלמת הרישום בשל הבניה הבלתי חוקית בנחלה – המבנה שהקימו הנתבעים במקרקעין.

ניתן להסדיר את יחידות הדיור השלישית והרביעית במסגרת עגון זכויות למגורים בחלקת המגורים בנחלה (סימן ז' בס' 8.3 לקובץ ההחלטות) (להלן: "ההסדר") או הסבה של יחידות הדיור לתעסוקה לא חקלאית בחלקת המגורים (ס' 8.9 לקובץ ההחלטות) והכל בהתאם לתב"ע החלה בשטח וכן בהתאם לכללי ונהלי רמ"י. מעיון בתיק לא עולה שנעשה שניסיון להסדיר את הבנייה הבלתי מוסדרת בנחלה.

...

נוכח כל האמור לעיל, יש לראות ברשות אשר הוענקה לנתבעים, רשות חינם הדירה.

הנתבעים טענו להתיישנות/שיהוי בהגשת תביעתו של התובע– גם טענה זו דינה להידחות.

סוף דבר: מכל האמור לעיל הריני מורה כדלקמן: הריני מקבלת את תביעת התובע באופן חלקי, ומורה לנתבעים לסלק ידם וכן כל חפץ ו/או אדם אחר מטעמם מנחלה 4 וזאת תוך 6 חודשים ממועד מתן פסה"ד. היה והנתבעים מעוניינים לפרק את המבנה ולעשות בו שימוש, הם רשאים לעשות כן בפרק הזמן שנקבע לסילוק ידם כמפורט בס"ק א' לעיל.