זכויות בנייה בתמ"א 38: חישוב זכויות בפרויקט התחדשות עירונית

ועדת הערר משיבה וטוענת כי לא ניתן לקבל את פרשנותה המרחיבה של הוועדה המקומית, שכן תכנית 1010 (עליה נרחיב להלן) אינה יכולה להוסיף זכויות מעבר לאלו אשר מקנה תמ"א 38, ולא ניתן לבצע את חישוב הזכויות בפרויקט לפי "קומה תיאורטית" כפי שאישרה הוועדה המקומית, אלא יש לבצע חישוב מחדש לפי שיטת "הקומה הקיימת" וזאת בהתאם לעמדת היועץ המשפטי לממשלה ולפסיקת בית המשפט העליון; מכאן שלא ניתן לאשר את ההיתר כפי שניתן, ואין מנוס מבצוע חישוב זכויות מחדש.

ויודגש, את ההקלות חישב השמאי על פי זכויות הבניה בתכניות החלות על המקרקעין ולא על בסיס המבנים הקיימים בפועל: "התיכנון המוצע המבוסס על זכויות בניה לפי תכניות בנין עיר קיימות לרבות תמ"א 38 על תיקוניה והקלות שונות המשולבות בסל הזכויות". בתאריך 6.7.2015 העבירה הועדה המקומית את חוות דעתו של השמאי ביתן לועדה המחוזית, וכן העבירה עותק ממנה לרסקו [ראו המפורט בהחלטת הוועדה המחוזית מתאריך 25.1.2016; נספח 6 בעת"מ 52508-11-18].

בית המשפט העליון הטעים עוד, כי כיום תכלית תמ"א 38 היא כפולה, וכוללת נוסף לתכליתה המקורית בדבר חזוק המבנים, אף תכלית חשובה נוספת בדבר התחדשות עירונית, ולכן הענקת זכויות הבניה מכוח תמ"א 38 מבוססת על שיקולים תיכנוניים רלבאנטיים ומוצדקים, ונועדה לתמרץ את יישומה [עניין בג"צ השילטון המקומי, פסקה 42].

...

בשים לב לאמור, קיבלה ועדת הערר את טענות העוררים כי תכנית 1010 אינה כוללת תוספת זכויות מעבר לתמ"א 38, וכך קבעה: "51. אין בתכנית 1010 הוראה מפורשת המתייחסת לאפשרות לחיזוק בניין בדרך של הריסה ובניה. לפיכך, לדעתנו, היא לא נועדה לשנות בעניין זה מהקבוע בהוראת סעיף 14א לתמ"א. סעיף 23 לתמ"א מאפשר למוסד תכנון לאשר תכנית שתקבע הוראות שונות מהקבוע בתמ"א בעניינים שפורטו שם, וככל שהתכנית שאושרה בהתאם לסעיף 23 לא שינתה הסדר מהסדרי התמ"א באותם עניינים ההנחה היא שהיא ביקשה להותיר הסדר זה בלא שינוי. מסקנה זו גם מתיישבת עם תכלית התמ"א לעודד חיזוק דווקא בדרך של הריסה ובניה ...

אלא שגם בעניין זה, סבורני כי יש לקבל את טענת הועדה המקומית (סעיף 151 לעתירתה) ולפיה תכנית 1010 שואבת את ההקלות מכוח תכנית רע/2000 אשר הופקדה לפני המועד הקובע.

גם בעניין זה, סבורני כי שגתה ועדת הערר בפרשנותה, וגם כאן, סבורני כי יש ליתן את הבכורה לפרשנות שנתנה הועדה המקומית במשך שנים רבות.

לנוכח כל האמור לעיל, לא ראיתי לקבל את טענות ועדת הערר אף בעניין זה, וסבורני כי אף השכל הישר מחייב להתיר לפרויקט המבורך לצאת לדרך.

במוקד ההליך הנוכחי ניצב פרויקט התחדשות עירונית בעיר רעננה.

הועדה חישבה את זכויות הבנייה על בסיס "תכנית מתאר ארצית לחזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה – תמ"א 38" (להלן: תמ"א 38), ותוכנית מתאר מקומית רע/מק/1010 (להלן: תוכנית 1010) – המהוה "התאמה מקומית" של תמ"א 38, לפי סעיף 23 לה – והבהירה כי החישוב כולל גם זכויות בנייה שלא נוצלו בפועל, לצד "תוספת של עד 16 אחוזי בנייה בהקלה". אולם, ועדת הערר קיבלה בחלקו ערר על החלטת הועדה המקומית, וקבעה כי האחרונה נדרשה לבסס את חישוב הזכויות על הבנייה הקיימת בפועל – ולא על "הקומה הרעיונית" שעשויה הייתה לקום במקום.

ועדת הערר הוסיפה כי הועדה המקומית לא הייתה רשאית לאשר זכויות בנייה נוספות כהקלה כמותית, וסיכמה כי על האחרונה לערוך חישוב מתוקן של הזכויות בפרויקט.

אכן, ביצוע העבודות בשטח עלול ליצור מציאות בלתי הפיכה, ולפגוע באנטרס הצבורי באכיפת שילטון החוק בתחום התיכנון והבניה – ומנגד, אין בו כדי לגרום נזק ממשי לרסקו, לדיירים או לאנטרס הצבורי בקידום פרויקט ההתחדשות.

...

מבלי להביע עמדה לגופם של דברים – או לגבי השלכות הרוחב הפוטנציאליות של ההכרעה – סבורני כי מחלוקות אלה ראויות לבירור, וכי לא ניתן לשלול בשלב זה את סיכויי הערעור.

יש לתת, אפוא, את משפט הבכורה למאזן הנוחות, המוביל למסקנה כי יש לעכב את ביצוע פסק הדין עד להכרעה בערעור במתכונת עליה הורה בית המשפט המחוזי בהחלטתו מיום 22.9.2019.

אשר על כן, הבקשה מתקבלת בחלקה, כמפורט בפסקה 3.

בין התובע ובין הנתבע (וגם בין צד ג'), נקשר הסכם לייזום תמ"א 38 שכותרתו: "הסכם לבצוע פרויקט בנייה להתחדשות עירונית (בהריסה ובניה מחדש) ברחוב השלום 76 באר שבע" (להלן: "ההסכם").

בעיניין זה אפנה למכתב האדריכל אשר צורף כנספח ה' לכתב ההגנה שם נרשם בסעיף 4 כדלקמן: "בעקבות שינוי מדיניות וועדת הערר המחוזית לגבי זכויות הבניה מכוח תמ"א 38 ותמיכת היועמ"ש בעמדתן, הוחלט בעריית ב"ש שלא לקדם פרויקטים תמ"א 38 עד שיתבהר אופן חישוב הזכויות ויקבל תוקף מוסדות התיכנון". סעיף 5 - "למרות סרוב הערייה לידון בבקשות תמ"א, במחשבה משותפת של הח"מ, היזם , ומנהל הפרויקט דאז אדר' צבי טל – יוסף הוחלט להגיש את הגרמושקה על מנת למנוע כל עיכוב אפשרי לכשיתאפשר לידון בבקשה". כלומר האדריכל מציין כי למרות השינוי במדיניות הוחלט להמשיך ולקדם הגשת בקשה להיתר.

...

אשר על כן הבקשה נדחית.

לאור הבקשה לקדם את ההליך ומאחר ואכן דומה כי הבקשה מוצדקת אני קובעת את התיק להוכחות ליום 30.12.19 שעה 09:00.

כמו כן אני קובעת כי הוצאות אלו ישולמו בסוף ההליך.

צפיפות יחידות הדיור הועדה קבעה כי זכויות הבנייה לצורך פרויקט תמ"א 38 נגזרות מהבניין הקיים וכפופות לשיקול דעת הועדה המקומית ולמדיניות הנקבעת על ידה.

תמ"א 38 קובעת את המפתחות לחישוב יחידות הדיור שניתן להוסיף במסגרת פרויקט חזוק או במסגרת פרויקט הריסה ובנייה.

ראו דברים שנאמרו, בעיניין זה, על ידי בית המשפט העליון בעע"מ 7381/15 ש' דופברגר בע"מ נ' אברהם עודד (30.10.2016), כדלקמן: "התמריצים הכלכליים אשר מוענקים במסגרת תמ"א 38, הנם שונים ומגוונים, וכוללים, בין היתר: תוספות בניה; הריסת הבניין והקמתו מחדש; הוספת זכויות בניה למגרשים פנויים שבבעלות היזם, או לבניינים אחרים הדורשים חזוק, ואשר מצויים במיגרש; ניצול זכויות בנייה בבנייני מגורים, לשם הוספת דירות חדשות; אפשרות לחרוג ממספר יחידות הדיור, מספר הקומות, ומקווי הבניין הקבועים בתכניות החלות על המיגרש, ועוד (גדרון ונמדר, עמ' 39). מלבד חזוק הבתים מפני רעידות אדמה, ישנם יתרונות נוספים לבניה הנעשית במסגרת תמ"א 38, כמו: שיפור המראה החצוני של מבנים קיימים, תוספת ממ"דים, מרפסות, ומעליות. כמו כן, תמ"א 38 מהוה כלי תיכנוני להוספת יחידות דיור במרכזי הערים, שם קיימים, בדרך כלל, מבנים שאותם נידרש לחזק. בשל כך, מהוה תמ"א 38 גורם מרכזי בהתחדשות העירונית, ופתרון אפשרי למחסור הקיים בדירות למגורים, וזאת ללא צורך בהשקעת משאבים מהקופה הציבורית (גדרון ונמדר, עמ' 38; רע"א 1002/14 שומרוני נ' קופמן [פורסם בנבו] (9.7.2014) (להלן: עניין שומרוני)).

...

לאור כל האמור לעיל, לא קמה עילה להתערבות בית המשפט המנהלי בהחלטה המקורית, בעניין הסדרי החניה.

התוצאה התוצאה היא, שאני דוחה את העתירה, בכפוף לכן שאני מורה ליזם להוסיף מראה, ברמפה המובילה לחניון התת-קרקעי, במקום המיטבי על פי חוו"ד יועץ תחבורה.

בשים לב לנושא הנדון ולשאלות שעלו בעתירה, החלטתי שלא לחייב את העותרים בהוצאות העתירה.

ועדת הערר הדגישה את החשיבות המרובה שרואה הוועדה המקומית בנושא התחדשות עירונית במבנים המתאימים לתמ"א 38, לתכנית הר/1/38, ולמסמך המדיניות שאושר ביום 30.5.21 (נספח 1 לעתירה).

ועדת הערר קבעה כי חישוב השטח של קומה טיפוסית נידרש לצורך קביעת סל הזכויות המוקנות מכח תמ"א 38 בבצוע פרויקט של הריסה ובניה, ואילו תכסית נקבעת בהתאם לקווי הבנין המותרים על פי התמ"א ובעניינינו הר/1/38.

...

לאור האמור הטענה נדחית.

דין טענת העותרים להידחות.

הועדה המקומית הבהירה בתגובתה כי הועדה המקומית קבעה את מכפיל יחידות הדיור לאחר שנבחנו התשתיות הקיימות בעיר ואת נושאי הסביבה, השתלבות המבנים ברחוב נושאי התחבורה וכיו"ב. לאור האמור אין מקום להתערבות ביהמ"ש. סוף דבר העתירה נדחית.