זכויות בן בחנות בשכירות מוגנת לאחר פטירת אביו

במכתב מוזכר הסכם השכירות עם האב דוד ג'רבי ז"ל, ולא משתמע מהמכתב כי הנתבע 1 לא היה דייר מוגן בחנות (אף לא מכוח ישיבתו בחנות לאחר פטירת אביו).

חנות 4 – נחה דעתי כי הנתבע 3 הוא דייר מוגן מקורי: בהסכם השכירות (ת/4) השוכרים הם "כהן ראובן ובנו"), והוא בכל מקרה דייר מוגן מכוח זכותו של אביו המנוח ראובן כהן ז"ל; לא הונח בסיס לקיומה של עילת פינוי כנגדו: העד ראובן כהן, בנו של הנתבע 3, העיד: "אבא שלי תמיד בחנות. בשנה האחרונה הוא היה בחנות קבוע, על בסיס יומי. הוא לא עובד פיזית, הוא בן 63, אבל הוא עושה את כל העבודה, מה שצריך לעשות הוא עושה. בנקים, איסוף כסף, לקנות ולמכור סחורה" (עמ' 13, ש' 31-29); "אבא שלי היה לו קצת בעיות לב, אבל הוא תמיד מתפקד ותמיד תיפקד" (עמ' 14, ש' 6); העד נתנאל כהן, בנו של הנתבע 3, העיד: "אבא שלי לא יכול לעבוד לבד, הוא לא בשיא הכושר שלו. הוא סובל מדלקות בכתפיים מהקירור, סובל קצת מהלב, לוקח כדורים. להפעיל עסק כזה לבד זה לא. אני ואחי עובדים שם כל יום מתייצבים מהבוקר ועד הלילה" (עמ' 22, ש' 25-23).

...

יצוין כי העדה אישרה כי חתמה על התצהיר לאחר שהוא הוקרא לה (עמ' 43, ש' 15-14), אלא שלא שוכנעתי כי כל אשר היה לעדה לומר בנושא הובא בתצהירה.

סיכום התביעה נדחית.

התובע ישלם הוצאות ושכ"ט עו"ד, כדלקמן: לנתבע 2 – 15,000 ₪; לנתבע 1 – 5,000 ₪ (ניסיונו לייחס לעצמו מעמד של דייר מוגן מקורי נזקף לחובתו); לנתבע 3 – 7,500 ₪ (החתימה על הבקשה לרשויות במקום המנוחה נזקפת לחובתו).

הנתבע טוען כאמור, כי לאחר פטירת אביו, הועברה זכות השכירות המוגנת בחנות אליו.

העברת החנות והשכרתה לטענת התובעים, הנתבע מסר את החנות לבנו למכירת תקליטים וציוד ישן ואף השכיר חלק ממנה לחברה - כך שהוא איבד את זכות הדיירות המוגנת בשל פעולות אלו.

...

על כן, אין מנוס מהקביעה כי לא קמה עילת פינוי כתוצאה מאי-תשלום דמי השכירות.

בהקשר זה יש לציין, כי מאחר שחלקם של התובעים (וחלקו של אליעזר לפניהם) בחנות הוא כ-20%, ומאחר שממילא דמי השכירות המוגנים הם נמוכים, אין זה מן הנמנע שעלויות הגבייה עלו על התועלת שבגביית סכומים זניחים מסוג זה. משכך, אני קובע כי לא קמה עילת פינוי נגד הנתבע בשל השכרת משנה של החנות.

סוף דבר דין התביעה לפינוי הנתבע להידחות, וכך גם ביחס לתביעה הכספית.

זכויותיו של בן בחנות שהושכרה לאביו בשנת 1975 בשכירות מוגנת.

לא תגובש עילת פינוי מכוח נטישה מקום בו השמוש שנעשה במושכר שונה, אך איננו חורג ממטרת השכירות (דוגמאת חנות שהשימוש בה הוסב למחסן, כשמטרת השכירות מאפשרת גם זאת (בר-אופיר 145) מכלל האמור, אינני סבורה כי ניתן – כזכור במסגרת דיון בו ההנחה הנה כי הנתבע ניכנס בנעלי אביו המנוח – לדבר בנטישה, ואף לו זה היה מצב הדברים, היה מקום לקבוע כי התובעת מחלה על כך. אביו של הנתבע נפטר אמנם כבר בשנת 1982 והנתבע אכן נסע עם משפחתו לארצות הברית בשנת 1991 מתוך כוונה גמורה להשתקע בה, מה שיכול היה לבסס את טענת הנטישה ואת החזרה לחנות לאחר מכן כניסיון לרכוש את הזכויות המוגנות מחדש.

...

סוף דבר התביעה מתקבלת.

גם לו הייתי מגיעה למסקנה כי לנתבע זכויות דיירות מוגנת בחנות, הרי שלתובעת היו קמות עילות פינוי בשל אי תשלום דמי שכירות בהיקף שיצר ניתוק קבוע ברצף התשלומים; ובשל הפרה מהותית של חוזה השכירות שעניינה בשינוי מטרת השכירות.

הנתבע ישלם לתובעת הוצאות משפט בסך כולל של 10,000 ₪ וכן שכ"ט עו"ד בסך של 25,000 ₪, בתוספת מע"מ כחוק.

יש לקרוא את האמור בסעיף 23(ב) יחד עם סעיף 26 לחוק, שכותרתו "המשכת העסק", ואשר מוסיף וקובע: "לא יהיה לדייר לפי סעיפים 23 עד 25 אלא מי שמוסיף לנהל במושכר, בין בעצמו ובין על ידי אחרים, את העסק שהדייר שלפניו ניהל בו, ולא השכירו, כולו או מקצתו". כלומר, בהתאם לסעיף 23(ב) לחוק, בהיעדר בן זוג שמדובר בו בסעיף 23(א), עוברת זכותו של הנפטר לדיירות מוגנת לידי ילדיו ובילבד שהמשיכו לנהל אותו עסק בנכס כדרישת סעיף 26 (ד' בר אופיר, סוגיות בדיני הגנת הדייר, מהדורה שניה – עידכון מס' 7 (2016), בעמ' 290(3); ההדגשה אינה במקור – ס.ח').

עם פטירתו בשנת 2016 והואיל והנתבע לא הוכיח כי הוא "מוסיף לנהל במושכר" את העסק שאביו ניהל בו, ואף לא הוכיח כי האב ניהל בחנות עסק לשיפוצים או עסק כלשהוא לפני פטירתו – חל סעיף 26 רישא לחוק ולפיו "לא יהיה לדייר לפי סעיפים 23 עד 25...". ובמילים אחרות: הנתבע לא הוכיח את הטענה שהעלה בסעיף 49 לכתב הגנתו לעניין היותו דייר מוגן בחנות ולא הצביע על קיום התנאים הדרושים לגיבוש זכותו במושכר לפי סעיפים 23 ו-26 לחוק הגנת הדייר.

כפי שטוען הנתבע, התובעים עצמם, טוענים בכתב התביעה כי גם לאחר פטירת האב, הם נהגו לקבל דמי שכירות מוגנים מהנתבע: "... הנתבע סגר את חנות הבגדים והיום הנתבע מנהל במקום עסק למתן שרותי קבלנות ביניין, וממשיך לשלם דמי שכירות מוגנים כמו הדייר המקורי" (סעיף 5 לכתב התביעה).

...

טענות הנתבע בכתב ההגנה המתוקן (להלן: כתב ההגנה), טוען הנתבע כי התובעים לא גילו בכתב התביעה את דבר קיומם של הליכים משפטיים רבים קודמים בין הצדדים, אשר נוהלו על ידם בערכאות השונות באותו העניין, במשך למעלה מעשר שנים, בחוסר תום לב, ודין התביעה להידחות ולו מטעם זה בלבד.

שטח החנות שבו עשה הנתבע שימוש בפועל, לפי חוות דעתו של המומחה שלא נסתרה, הינו 158 מ"ר. יחד עם זאת, לאחר שבחנתי את טענות הצדדים בעניין ושקלתי את כל השיקולים הרלבנטיים, הגעתי למסקנה כי נכון וצודק יהיה להעמיד את דמי השכירות הראויים על סך של 5,000 ₪ לחודש, כלומר להפחית את דמי השכירות הראויים כפי שנקבעו על ידי המומחה מטעם בית המשפט, וזאת נוכח הנסיבות המיוחדות של המקרה דנן ובכללן העובדה שבמהלך כל השנים, גם לאחר פטירת האב, התובעים ראו בנתבע כדייר מוגן בחנות, הסכימו להחזקתו בחנות וגבו ממנו דמי שכירות מוגנים לפי הסכם השכירות המקורי שנחתם עם האב.

כפי שנקבע לעיל, אין בכל אלה, כדי להובילני למסקנה כי הנתבע הינו דייר מוגן בחנות, שכן, כאמור, השאלה האם רכש הנתבע מעמד של דייר מוגן בחנות הינה שאלה משפטית שיש לבחון לאור חוק הגנת הדייר, או לחילופין לפטור אותו מלשלם דמי שכירות ראויים כפי שהוא מבקש, אך יש בשיקולים אלה כדי להפחית את דמי השכירות הראויים כפי שנקבעו על ידי המומחה מטעם בית המשפט.

התובעים ישלמו עד ליום 08.06.22 את המחצית השנייה של האגרה, אחרת פסק דין זה מבוטל והתביעה תמחק עקב אי תשלום אגרה, וזאת ללא צורך בהחלטה נפרדת.

המנוח הוריש את הבניין הנ"ל לילדיו ויורשיהם ואשר במסגרת הסכם חלוקת עזבון ביניהם נקבע, בין ביתר, כי התובעים יקבלו את החנות בקומת הקרקע בשטח של 15 מטר (להלן: "החנות" או "המושכר") ואשר היתה מושכרת בשכירות מוגנת ליצחק זאב גולדמן (להלן: "הדייר").

לאחר פטירת אביהם בשנת 2015 הפכו הנתבעים 3- 5 לדיירים מוגנים עפ"י חוק הגנת הדייר, וזאת לאחר שהנתבעת 1 שהנה אלמנתו של הדייר והנתבעת 2 שהנה בתו של הדייר, לא היו מעוניינות להחזיק במושכר; לטענתם, הם הפקידו את דמי השכירות בקופת גמ"ח עבור התובעים והסכומים שהופקדו עומדים לרשותם לכשיציגו לגמ"ח אישור על כך שהם זכאים לקבל את דמי השכירות.

עולה עפ"י העדויות שנשמעו לפניי כי הנתבעים 3- 5 הם המחזיקים בפועל במחסן והטוענים לזכויות בו וזאת לאחר שהנתבעת 1 שהנה אלמנתו של הדייר, והנתבעת 2 שהנה בתו של הדייר ואחותם של הנתבעים, הצהירו כי אין להן זכויות במושכר ומעולם לא טענו לזכויות בו. בהקשר זה ראוי להזכיר את הוראות סעיף 23 לחוק הגנת הדייר, אשר קובע את סדר הדברים ביחס למקרה בו "דייר של בית עסק שנפטר" כדלקמן: (א) דייר של בית עסק שנפטר, יהיה בן-זוגו לדייר, ובילבד שהשנים היו בני-זוג לפחות ששה חדשים סמוך לפטירת הדייר והיו מתגוררים יחד תקופה זו. (ב) באין בן-זוג כאמור בסעיף קטן (א) – יהיו ילדי הדייר לדיירים, ובאין ילדים – אותם היורשים על פי דין שיעבדו עם הדייר בעיסקו לפחות ששה חדשים סמוך לפטירתו.

...

משהגעתי למסקנה כי התובעים זכאים לסעד של פינוי, יש לבחון האם הנתבעים זכאים ל"סעד מן הצדק" באופן שיאפשר להם לשוב ולהחזיק במושכר.

סוף דבר התביעה לפינוי המושכר מתקבלת.

התביעה לתשלום דְּמֵי שְׂכִירוּת ראויים נדחית בזאת.