זכויות אלמנה מכוח חוזה מכר שחתם בעלה עם המינהל בין המינהל לבעלה

כללי: בעלי הדין: התובעת הנה הבעלים הרשום של דירת מגורים ברח' יחזקאל וכיל 3, כניסה ב', ברמלה הידועה כגוש 5804 חלקה 18 תת חלקה 5 (להלן – "הדירה"), והיא אלמנתו של מר נורי אליהו ז"ל ויורשתו היחידה.

העובדות העולות מהמסמכים שצורפו לתיק בית המשפט: ביום 18.3.1962 חתמו שמואל אליהו (להלן-"שמואל") ובנו נורי אליהו (להלן-"נורי") על חוזה חכירה עם רשות הפיתוח לפיה חכרו מאת רשות הפיתוח דירה בת 2 חדרים בשיכון חיסכון לבנין בית/חלקה 26 כניסה ב' קומה א' דירה 2.

לצערם אין ברשותם חוזה או מסמכים אחרים שיכולים להעיד על רכישת הדירה על ידי דודים מאחר והמסמכים אבדו או נשרפו בשריפות שונות שאירעו במקומות שונים: בדירת הדוד, בארכיון התיקים של עורך הדין שטיפל בעסקת המכר כפיר גזי ז"ל, במשרדי רשות המיסים ברחובות לא נמצא דו"ח מש"ח, ונימסר על ידי הפקיד כי רוב המסמכים מתקופה זו לא נמצאים עקב שריפה במשרדי רשות המסים ברחובות שפרצה לפני מספר שנים.

בחורף 1998 היא עברה יחד עם בעלה להתגורר בדירה.

מעבר לנדרש אציין מספר סיבות נוספות המחזקות את הרישום בפנקסי המקרקעין ואת העידר זכותם של הנתבעים בדירה: 1) מחדלם של מר נעים והנתבעים, לרשום את הנכס על שמם, חרף המכתבים שהגיעו לנכס מהמנהל עבור המנוחים אליהו, ואי הוצאת צו קיום צוואה על אף שנטען של למר נעים הייתה צוואה; 2) הנתבעים ראו מכתבים של המינהל הממוענים לשמואל ז"ל ולנורי ז"ל. הנתבעים לא הביאו בדל ראיה כי פנו למינהל והודיעו לו כי הם בעלי הזכויות בדירה ולא שמואל ז"ל ונורי ז"ל; 3) מכתבו של בעלה המנוח של התובעת למנהל מיולי 2009 בו ביקש הנחה בתשלום החוב עבור הכנס מחזקים העובדה כי למנוח היו זכויות בדירה וכי לא מכר את הזכויות בדירה לכל אדם שהוא; 4) מוזר עד מאוד כי הנתבעים לא הצליחו למצוא אף לא מיסמך אחד שיתמוך בגירסתם, האישורים מהעירייה, ומחברת החשמל לא מעידים דבר אודות בעלות בנכס אלא על החזקתו בלבד; 5) בתיק הנכס של החברה המשכנת לא נמצא בדל מיסמך לעסקה שלטענת הנתבעים נערכה ולא ניתן למצוא בו אף זיקה לנתבעים או לדודם; 6) בתיק המינהל לא נמצא בדל מיסמך לעסקה בה היה מעורב דודים נעים ז"ל; 7) ההסברים שניתנו להבדלי השמות ברחובות בדירה שבה התגורר דודים, לרבות הסבר נציגת הערייה, אינם מניחים את הדעת; 8) שטח הדירה לא תואם לשטח הדירה בפועל והנתבע שידע על כך לא פעל בנדון; 9) מהעדויות עלה כי בדירה לא התגורר הנתבע 1 במשך שנים ארוכות אלא כי לפרקים הדירה הייתה ריקה מאדם ובמשך השנים התגוררו בה בני מישפחה שונים; 10) העובדה שבעלה של התובעת לא ציין בצוואתו את הדירה אך ציין את הדירה בל אביב אין בה כדי לפגוע בזכויות התובעת בדירה, שכן נורי ז"ל לא ציין מהו כל רכושו, ובצוואה הוא הסביר מדוע היתייחס דוקא לדירה בתל-אביב ולא לדירה אחרת; 11) הנתבעים נימנעו מלהביא תמצית רישום ממשרד הפנים לגבי אביו של מר אליהו והסתפקו במענה לשאילתא לגבי כתובתו האחרונה כפי שמסר וגם דבר זה פועל לחובתם.

סוף דבר: לאור כל האמור לעיל, תוצאת פסק הדין היא כדלקמן: 1) אני מורה לנתבעים ולכל הבאים מכוחם לפנות את הדירה מרח' יחזקאל וכיל 3, כניסה ב' ברמלה הידועה כגוש 5804 חלקה 18 תת חלקה 5 בתוך 60 ימים מיום מתן פסק הדין, לסלק ידיהם ממנה בתוך מועד זה ולמסרה לתובעת בתוך מועד זה; 2) הנתבעים, ביחד ולחוד, ישלמו לתובעת את הוצאות המשפט בתוספת הצמדה ורבית מיום מתן פסק הדין ועד ליום התשלום בפועל; 3) הנתבעים, ביחד ולחוד, ישלמו לתובעת שכר טירחת עו"ד בסך 15,000 ₪ בתוספת הצמדה ורבית מיום מתן פסק הדין ועד ליום התשלום בפועל; 4) ניתן בזאת לתובעת היתר לפיצול סעדים.

...

לפיכך טענו הנתבעים כי יש לדחות את התביעה ולמחוק את רישום הדירה על שם התובעת או להסיבו לשמות הנתבעים.

סוף דבר: לאור כל האמור לעיל, תוצאת פסק הדין היא כדלקמן: 1) אני מורה לנתבעים ולכל הבאים מכוחם לפנות את הדירה מרח' יחזקאל וכיל 3, כניסה ב' ברמלה הידועה כגוש 5804 חלקה 18 תת חלקה 5 בתוך 60 ימים מיום מתן פסק הדין, לסלק ידיהם ממנה בתוך מועד זה ולמסרה לתובעת בתוך מועד זה; 2) הנתבעים, ביחד ולחוד, ישלמו לתובעת את הוצאות המשפט בתוספת הצמדה ורבית מיום מתן פסק הדין ועד ליום התשלום בפועל; 3) הנתבעים, ביחד ולחוד, ישלמו לתובעת שכר טרחת עו"ד בסך 15,000 ₪ בתוספת הצמדה ורבית מיום מתן פסק הדין ועד ליום התשלום בפועל; 4) ניתן בזאת לתובעת היתר לפיצול סעדים.

רקע עובדתי: במסגרת הסכמים שנחתמו בשנת 1976, מסר מינהל מקרקעי ישראל זכויות במקרקעין הנמצאים בכפר קרע והידועים כחלקה 21 בגוש 12129 (להלן: "המקרקעין או החלקה").

בין היתר, העביר המינהל למנוחה זיינב מוסטפא ג'מאל ז"ל (להלן: "המנוחה ג'מאל"), זכויות בשטח של 2,500 מ"ר במקרקעין ולמנוח אחמד רדואן בדחי ז"ל (להלן: "המנוח בדחי") נימסרו זכויות בשטח של 6,000 מ"ר. המנוח בדחי רשם את זכויותיו בחלקה בלישכת רישום המקרקעין כבר בשנת 1976, ואילו זכויותיה של המנוחה נרשמו בשנת 2001, ע"י התובעים 2 ו-3, שהעבירו אותם ישירות על שמם מכוח צו ירושה.

הראיה היחידה שהציגו הנתבעים להוכחת הטענה, שהמנוחה ג'מאל מכרה למנוח בדחי את זכויותיה במקרקעין, היה העתק צלומי של מיסמך (שחור לבן, באיכות גרועה), שנחזה להיות הסכם מכר מיום 1/6/1976 (כתוב בשפה הערבית עם תירגום נוטריוני).

בעדותה בבית המשפט העידה כי בעלה מסר לה את ההסכם המקורי כאשר חזר הביתה מיד לאחר חתימת ההסכם, היא לקחה את הנייר, שמרה אותו עם יתר המסמכים ואף אחד לא נגע בו, עד שמסרה אותו לעו"ד חסן עבדי.

הדברים נכונים במיוחד בהיתחשב בכך שהמנוח כן דאג לרשום בטבו את את עסקת הרכישה של 6,000 מ"ר במקרקעין מאת מינהל מקרקעי ישראל, ובהיתחשב עם לוח הזמנים בו בוצעו הפעולות השונות - העסקה עם המינהל נחתמה ביום 2/5/76; העסקה עם המנוחה ג'מאל נחתמה (על פי הטענה) ביום 1/6/76; ביום 29/8/76 רשם המנוח בדחי בלישכת רישום המקרקעין את העסקה מול מינהל מקרקעי ישראל.

הגב' אמנה בדחי, אלמנתו של המנוח בדחי ואמם של הנתבעים 1, העידה כי בשנת 1976, בעלה המנוח אמר לה שהוא מתכוון לקנות 2.5 דונם בשכונת "אלערק" בכפר קרע, מאישה ששמה זיינב גמ'אל, ובקש לקבל כסף מהסכומים שנשמרו בבית כחסכונות לצורך רכישת הקרקע.

...

בקדם משפט שהתקיים ביום 25/2/10, החליט בית המשפט (כב' השופטת רננה גלפז-מוקדי): "אני מורה על תיקון כתב התביעה, ע"י מחיקת הסעד של הריסת מבנים, והותרת הסעד של סילוק יד ופינוי..." לאחר החלטת בית המשפט, ביום 4/3/10, הגישו התובעים כתב תביעה מתוקן בו נמחקו המילים "הריסת המבנים" מרשימת הסעדים המבוקשים.

סיכומו של דבר, לאחר שהוסכם כי הנתבעים מחזיקים במקרקעין ובנו בהם בתים, בחלק שעל פי תשריט החלוקה הוקצה למנוחה ג'מאל, ולאחר שמצאתי כי הנתבעים לא הוכיחו כי הם בעלי זכויות במקרקעין, אני מקבל את התביעה ומורה לנתבעים 1 ו- 3 לפנות את המקרקעין ולהחזיר את החזקה בהם לתובעים כשהם פנויים מכל אדם וחפץ, למעט המחוברים שבנו בהם.

מכיוון שאיש מהצדדים לא עסק בסוגיית תשלום עבור המבנים על פי סעיף 21(ב) לחוק המקרקעין, ולא הובאו ראיות מטעם הצדדים בעניין, אני קובע דיון נוסף כדי לאפשר לצדדים לטעון בנושא זה ובנושא תנאי התשלום על פי סעיף 25 לחוק המקרקעין.

האם בוצעה עסקה במקרקעין נשוא ההליך? זו השאלה אשר הוצבה לפתחי בתיק זה. הרקע והמחלוקת בעניינינו התובעת, אליס רינאוי, אלמנתו של מר סלימאן יוסף רינאוי המנוח והיורשת היחידה שלו, על פי צו ירושה מיום 17.1.2009 (להלן, בהתאמה - "התובעת" ו"רינאוי המנוח") הגישה תביעה נגד הנתבעים 2-8, בניו של מר עיסא סלים רושרוש המנוח (להלן - "רושרוש המנוח").

מוסיפה התובעת וטוענת, כי באותה עת פנה בעלה, רינאוי המנוח, אל רושרוש המנוח ובקש לרכוש חלק מזכויותיו בחלקות האמורות ורושרוש סיפר לו אודות העסקה בה נקשר עם אבו חנין וזריק.

עוד מסר העד, כי מוניר קיבל מאחיו כספים לטובת תשלום מס רכוש [ע' 58, ש' 19-20] ולשאלתו של ב"כ הנתבעים אם נכח בעת שנחתם הסכם מכירה בין רינאוי המנוח לרושרוש השיב כי "לא היה הסכם. הכל היה בעל-פה. עיסא אמר שאין לו זכות חתימה כי הוא עוד לא גמר עם המינהל" [עמ' 58, ש' 28-29].

בנוסף, הוגשה מטעם הנתבעים חוות דעת מומחה שנערכה בידי הגב' חנה קורן, אשר בחנה אף היא והשוותה בין חתימתו של רושרוש המנוח על גבי הסכם החליפין עם המינהל לבין חתימתו הנטענת על גבי הסכם המכירה מיום 11.10.1989.

טענה זו לא הוכחה והיא סותרת את האמור בכתב ההיתחייבות שלכאורה נחתם בין רושרוש המנוח לזריק ביום 27.11.1991, את עדותו של מר אבו חנין שהיה צד לעסקה והעיד כי העסקה עם רושרוש המנוח נכרתה בשנים 1991-1990 [עמ' 77 לפרוטוקול מיום 27.4.2015 ש' 25-28, עמ' 79 ש' 4, עמ' 79 ש' 30-31] ואת הסכם החליפין שנחתם בין רושרוש המנוח לבין המינהל ביום 2.5.1991 ומכוחו הוא מלכתחילה קיבל את הבעלות במקרקעין.

...

על כן, התביעה נדחית.

התובעת תשלם לנתבעים הוצאות ושכ"ט עו"ד בסך כולל של 30,000 ₪ בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כחוק מהיום ועד לתשלום המלא בפועל.

בנוסף, לאור תוצאת פסק הדין, תשלם התובעת לנתבעים הוצאות הבקשה לצו מניעה בסך 10,000 ₪ בהתאם להחלטתי מיום 11.3.2013.

ביום 28.09.08 נשלח לעותרת מכתב בו ניתנה לה אפשרות להשלים את התשלום בגין יחידת דיור, תוך שצוין כי המנהל פועל מכוח נהליו ומכוח הדין ואין באמור כדי להטיל עליו חיוב.

במכתב צוין, כי מועד מכירת המגרשים באותו מיתחם אינו ידוע לעת עתה וכי עומדות בפני העותרת שתי אפשרויות: האחת השבת מלוא הכספים ששולמו על ידה, והשנייה המשך הליך השיבוץ במיגרש.

בעקבות מכתב זה הגיעה העותרת יחד עם בעלה למשרדי המשיבה ושני בני הזוג חתמו על מיסמך לפיו הם מודיעים, כי הם בחרו באפשרות של המשך הליכי השיבוץ כנדרש במיתחם 4.

ביום 02.02.15 נשלח לבעלה של העותרת הודעה לפיה עליהם להגיע למשרדי רשות מקרקעי ישראל (להלן: "רמ"י") בתוך 10 ימים להמשך הליך השיווק, וכי במידה ולא יגיעו לפגישת השיווק, יראו בכך ויתור על זכויות העותרת ברכישת מיגרש בפרויקט זה. יודגש, כי אין חולק שהמכתב נשלח לאותה כתובת אליה נשלחו כל ההודעות הקודמות.

ד. המיגרש יוקצה בהסכם פיתוח לבניה ובתנאים אחרים המקובלים במינהל.

באותו פירסום נקבע, כי רשאים להרשם זכאים העונים על הקריטריונים המפורטים בהחלטת מועצת מקרקעי ישראל: 1) זוג נשוי / אם חד הורית (רווקה, גרושה, אלמנה) אשר מקום מגוריהם הקבוע ב- 3 השנים האחרונות או ב- 4 שנים מתוך 10 השנים האחרונות, שקדמו למועד פירסום זה, הנו בתחום הישוב רהט ובילבד, שהמציא את אישור הרשות המקומית או מירשם האוכלוסין( ההדגשות שלי – י.ר.ל) .

שכן באותם מכתבים נאמר במפורש, כי כל עוד לא יחתמו הסכמים על ידי כל הצדדים, ייחשב הדבר כמשא ומתן בלבד לקראת חתימת ההסכם; וכי לא יהיה בתשלום הסכום הנ"ל (סכום המקדמה ששולם על ידה – י.ר.ל), כדי להקנות לה זכות כלשהיא למגרש במיתחם 4 או בכל פרויקט אחר (ראה למשל נספח 10 לתשובת המשיבה).

...

דיון והכרעה לאחר עיון בעתירה ובתגובה שבכתב ולאחר ששמעתי את טיעוני באי כוח הצדדים בעל פה, הגעתי לכלל מסקנה כי דין העתירה להידחות.

בהינתן האמור וההלכות בדבר היקף התערבות בית המשפט המינהלי בהחלטת הרשות, החלטת הרשות בעניינה של העותרת מצויה במתחם הסבירות ואין מקום להתערב בה. אשר על כן העתירה נדחית.

לא ניתן להתגבר על תוקפה של זכות שנרשמה בפנקס, אלא אם הוכחה עילה לתיקון הרישום לפי סעיף 93-97 לפקודת ההסדר - (ראו, סעיף 125(א) לחוק המקרקעין, התשכ"ט- 1969; ע"א 518/86 אבו סולב נ' מינהל מקרקעין ישראל, באר-שבע, פ"ד מב(4) 518, 522- 521 (1989)).

זאת ועוד, כעולה מעדותה של נתבעת 24 – אלמנתו של המנוח עלי ובתו של המנוח עבד אלרחמן היא מסרה כי לאחר החתימה על הסכם המכר הראשון ובטרם פטירת בעלה ובשל אי תשלום התמורה, המנוחים ביטלו את הסכם המכר הראשון וכך היא מסרה "בעלי לא שילם את הכסף כשהיו כל הסיכסוך והריב, וגם אבא שלי לא קיבל" - (ראו פרוטוקול מיום 7.9.22 , עמ' 52, שורה 25), וכן בשל חילוקי דיעות והתנגדות חלק מאחיה שהם בניו של אביה המנוח עבד אלרחמן, ביטלו המנוחים עלי ועבד אלרחמן את ההסכם הנ"ל - שורה 14-15.

כעולה מחומר הראיות הוכח בפני כי החתימה של אמינה עבד אלרחמאן על הסכם המכר השני זוייפה ע"י בנה אחמד עלי שהוא לבדו חתום בפועל על ההסכם השני למכירת זכויות בחלקה, כאשר לפי צו הירושה הראשון לעזבונו של המנוח עלי שניתן בשנת 1976 ע"י בית הדין השרעי, יורשיו על פי דין הם אלמנתו אמינה וחמשת ילדיו הקטינים, ביניהם אחמד עלי.

מה גם, החלקה הייתה כבר רשומה בטבו על שם יורשי המנוח עבד אלרחמן כאשר לטענת התובע זכויותיו בחלקה הן מכוח הסכם המכר משנת 1973 שלפיו המנוח עלי רכש 8 דונם מהמנוח עבד אלרחמן והוא הסתמך על צו הירושה משנת 1976 שלפיו אחמד עלי הנו אחד היורשים של המנוח עלי אך לא נזהר מלבצע את עסקת המכר במיוחד שנודע לו כי ישנם יורשים אחרים לצד אחמד עלי שמכר לו את הזכויות בחלקה ומבלי שיוצג בפניו כל ייפוי כוח או מיסמך המעיד על כך שאחמד עלי מוסמך למכור בשם שאר היורשים את חלקו בעזבון, וכאשר אחת היורשות ששמה צוין בהסכם- אמינה, מעולם לא ניהל אתה כל מו"מ וחתימתה על ההסכם זויפה.

...

אשר לטענת התובע כי אחמד עלי מכר את חלקו בירושת אביו המנוח עלי בחלקה (כאשר לפי צו הירושה אחמד עלי יורש 198/840 חלקים מעיזבון המנוח עלי), דין טענה זו להידחות.

סוף דבר; לאור כל המקובץ לעיל, אני דוחה את התביעה.

התובע ישלם לנתבעים המיוצגים בידי עו"ד עזאזיה שכ"ט עו"ד בסך 30,000 ₪ בתוספת מע"מ כחוק, ולנתבעים המיוצגים בידי עו"ד אלפריח סך 20,000 ₪ בתוספת מע"מ כחוק ולנתבעים המיוצגים בידי עו"ד שמיה הוצאות משפט ושכ"ט עורך דין בסך של 20,000 ₪, בצירף מע"מ כחוק.