זכאות רשות מקרקעי ישראל לדמי חכירה מוגדלים לאחר היוון

בתצהירו של מר ירון ספוביץ, עובד רשות מקרקעי ישראל (להלן: "ירון") אישר הלה כי התובעת אינה רשאית להתנות את ההסכמה לתוספת הבניה בתשלום ומכאן נמצא שאין מחלוקת בין הצדדים בשאלה זו. לטענת התובעת כאמור ,הבסיס לחיוב הוא זכותה על פי סעיף ו(1) להסכם החכירה לבצע ההערכה מחודשת של דמי החכירה השנתיים במקרה של תוספת בניה .משכך הודיעה התובעת לנתבע ביום 15.12.2011 שבגין תוספת הבניה חויב הנתבע בתשלום דמי חכירה שנתיים מוגדלים בסכום של 38,200 ש"ח לשנה.

החלטות אלה עוסקות בתשלום דמי היתר במקרים של "תוספת בניה, שינוי יעוד, ניצול ופיצול מיגרש". יוזכר שוב כי הגדרת "דמי היתר" בהחלטות אלה היא "דמי חכירה שנתיים או מהוונים עבור זכויות חכירה לבניה נוספת במקרקעין, בגינן לא שולמה למנהל תמורה". לאחר שבחנתי את טענות הצדדים, הראיות והעדויות מצאתי כי במקרה שלפניי יש לחייב את הנתבע בתשלום דמי חכירה שנתיים מוגדלים בהתאם להחלטת מועצת מקרקעי ישראל מס' 1245 דהיינו החיוב יהיה בגין 80 מ"ר שטח מבונה ואנמק החלטתי זו להלן.

...

אני סבורה כי אין לזקוף עניין זה לחובתו בשים לב לפערי הכוחות שבין הצדדים וכאשר מול החוכר ניצבת רשות ציבורית בעלת חובה מוגברת לפעול כלפי החוכרים בהגינות ובתום לב. החיוב בכתב התביעה מתבסס על שומה שנערכה עבור התובעת ביום 22.11.2011 עובר לכניסתה לתוקף של החלטה מס' 1245.

בנסיבות אלו ניתן בזאת פסק דין חלקי במובן שהתביעה מתקבלת בכל הנוגע לזכותה של התובעת לחייב את הנתבע בתשלום דמי חכירה שנתיים מוגדלים לאחר שנדחו טענות ההגנה בעניין זה. עם זאת לא מצאתי נימוק מצד התובעת מדוע לא יזכה הנתבע בפטור הקבוע בהחלטת מועצת מקרקעי ישראל מס' 1245 שהייתה בתוקף במועדים הרלוונטיים ובכלל זאת במועד הגשת התביעה .

אשר על כן אני מורה לתובעת להגיש שומה עדכנית שבה יבוא לידי ביטוי הפטור שניתן לחוכרים בגין תוספת בניה בהתאם להחלטה מס' 1245.

בפני תביעה שהגישה רשות מקרקעי ישראל (להלן: "התובעת") כנגד אסתר ומיכאל יצהר (להלן: "יצהר או הנתבעים") בגין חוב לתשלום דמי חכירה מוגדלים או דמי שימוש בסכום של 1,051,883.6 ש"ח נכון ליום 16.9.13 (להלן: "החוב").

אולם לתובעת קיימת הזכות לבצע הערכה מחדש לעניין דמי החכירה השנתיים בגין תוספת הבניה (סעיף 8 להסכם החכירה) – פרשנות הנתבעים וטענתם כי סעיפים אלו אינם יכולים לדור בכפיפה אחת, נדחית! תעודת ההוון לטענת הנתבעים מיכשול נוסף ניצב בפני התובעת כנגד דרישתה לחייב את הנתבעים לשלם דמי חכירה שנתיים מוגדלים והוא תנאיה של תעודת ההוון שהוצאה לאחר שהמוכרת ממנה רכשו הנתבעים את זכויות החכירה, שילמה דמי חכירה מהוונים במסגרת מבצע הוון שהתקיים על פי החלטה 729.

אכן, בתעודת ההוון לא צויינה קיבולת הבניה בקרקע במועד הוצאת תעודת ההוון אולם אין לקבל בהקשר זה את טענת הנתבעים היא כי בעת חישוב דמי ההוון לא הוענק כל משקל לקיבולת הבניה הקיימת במועד ביצוע ההוון ולכן מרגע שבוצע הוון של דמי החכירה השנתיים אין זה משנה מה הייתה קיבולת הבניה, וכי במועד ביצוע ההוון קנויה לחוכרים הזכות להגדיל את הנכס ללא מיגבלה מבלי שיידרשו לשלם בעתיד דמי חכירה מוגדלים ביחס לתוספת הבניה.

...

גם לאחר שעיינתי במסמכים הפנימיים לא מצאתי כי יש בהם כדי להועיל לנתבעים שכלל לא נטלו חלק במו"מ לקראת חתימת הנספח, שכן למרות שחתמו על הסכם מכר לרכישת זכויות החכירה בחרו שלא להודיע על כך לתובעת.

המו"מ לקראת חתימה על הנספח להסכמי החכירה נוהל כאמור על ידי בא כוחה של המוכרת, עו"ד יהושע קלינמן, שהנתבעים בחרו שלא לזמנו לעדות בעניין זה. אשר על כן, עמדת התובעת עובר לחתימה על הנספח אינה רלוונטית, באשר אין מחלוקת כי הנספח שמחייב את הצדדים כלל בסופו של דבר תנאי אחד בלבד והוא מועד תחולת הסכמי החכירה.

סוף דבר התביעה מתקבלת בחלקה .מחייבת את הנתבעים לשלם לתובעת דמי חכירה שנתיים מוגדלים בגין תוספת הבניה בשיעור של 2.5% מתוספת הבניה ששוויה הוא 2,647,000 ש"ח עבור השנים 2006-2013.

בפניה נוספת זו ביקשה לשלם דמי שינוי ייעוד, המגלמים תשלום חד פעמי, מהוון, של דמי חכירה מוגדלים (נספח 16 לתצהיר קובלנץ).

ביום 16.3.2003 השיבה הנתבעת לתובעת במכתב בו ציינה כי "הטיפול בהשגה יתבצע רק ולאחר ביצוע העיסקה כולל תשלום 75% מהסכומים והפקדת ערבות בנקאית על יתרת התשלום, תשלום חובות דמי חכירה וחוב בגין שימוש חורג...". זאת, מבלי להתייחס להשגה לגופה (נספח 23 לתצהיר קובלנץ).

זאת, נוכח תשלומם של דמי השמוש החורג בפועל לתקופה של 5 שנים עד לסוף שנת 2001 על ידי התובעת, בהתאם לדרישת הנתבעת, המצביע על כך שגם התובעת הכירה בחובתה לתשלום דמי שימוש חורג מקום בו נעשה שימוש מסחרי במקרקעין בעוד שדמי החכירה מכסים שימוש לצורכי תעשיה בלבד (ראה בעיניין זה ע"א (מחוזי ת"א) 2154/04 קרן קיימת לישראל - מינהל מקרקעי ישראל נ' ישפרו חברה ישראלית להשכרת מבנים בע"מ (20.08.2009)‏).

בעיניין רע"א 8313/08 לידו כינרת בע"מ נ' מינהל מקרקעי ישראל (31.08.2009) קבע בית המשפט העליון קיומו של מקור משפטי לחיוב מכוח דיני עשיית עושר מקום בו לא קיים מקור חוזי לחיוב כאמור: "סמכותו של המינהל לגבות דמי שימוש בקרקע נובעת, בדרך כלל, מכוחו של חוזה חכירה בין המינהל לבין חוכר המקרקעין. המינהל, כמי שמנהל עבור מדינת ישראל את מקרקעיה, גובה מהחוכרים מעין דמי שכירות בגין השמוש בקרקע, וזאת על פי ההסכם בין הצדדים ובהתאם לסוג הקרקע, סוג השימושים המותרים, מיקומה וכיו"ב. יחד עם זאת, מקום שבו לא קיים הסכם המסדיר את השמוש בקרקע, אין פירוש הדבר כי המינהל אינו זכאי לגבות דמי שימוש. במקרה כזה, תנבע הזכות לגבות דמי שימוש (או החובה לשלמם, מן הצד השני) מכוח דיני עשיית עושר ולא במשפט [ראו: ע"א 290/80 ש.ג.מ. חניונים בע"מ נ' מדינת ישראל, פ"ד לז(2) 633, 639-642 (1983); ע"א 588/87 כהן נ' שמש, פ"ד מה(5) 297, 315 (1991); רע"א 7452/96 מדינת ישראל, משרד הבטחון נ' חברה קבלנית האחים אהרון בע"מ, פ"ד נא(5) 874, 878 (1997)]." בהמשך, יושם כלל זה גם על דרישת רשות מקרקעי ישראל לתשלום דמי שימוש ראויים נוספים עבור שימושים חורגים שנעשו בקרקעות שבבעלותה (ר' ת"א (מחוזי מרכז) 44446-06-12 מדינת ישראל - מינהל מקרקעי ישראל (רשות מקרקעי ישראל) נ' סמיה (25.5.2015)).

...

כמבואר להלן, במחלוקות אלו בין הצדדים ביחס לשיעור דמי השימוש החורג וביחס לשומת הבסיס ממנה יגזרו דמי שימוש חורג אלו, אני סבורה, כי יש לדחות את עמדת התובעת וטענותיה.

שלישית, אני סבורה, כי גם בנסיבות המקרה דנן, יש מקום לתמרץ את התובעת להשלים את עסקת שינוי היעוד, אשר במשך שנים רבות עדיין לא הושלמה וכאשר השימוש שנעשה בפועל במקרקעין במשך שנים רבות, המניב לתובעת רווחים משמעותיים, אינו תואם את מטרת החכירה הקבועה בחוזה החכירה.

יתכן והמסקנה תהא, כי השיעור הראוי במקרה דנן הינו אכן 6% ואולם, בעניין זה לא הובאו לפני בית המשפט על ידי הצדדים טיעון וראיות מספקים בהליך דנן, ומשכך לא ניתן להידרש לקביעת סכומים או שיעורים קונקרטיים בפסק דין זה. יש לקוות כי לאחר מתן פסק דין זה יבואו הצדדים בדברים ביניהם ויגיעו להסכמות לצורך קידום עסקת שינוי ייעוד והסדרת נושא תשלומם של דמי השימוש החורג ההולמים עד להשלמתה של עסקה כאמור.

בית המשפט המחוזי מרכז-לוד ע"א 15537-11-20 מנהל מקרקעי ישראל - נ' רימלר ואח' תיק חצוני: תיק עזר - 49992-10-15 בפני כבוד השופטת הלית סילש מערערת רשות מקרקעי ישראל משיבים 1. שלמה רימלר 2. בעז יצחק רימלר (פורמאלי) 3. יורם רימלר (פורמאלי) פסק דין

הקביעה לפיה לא ידוע מה ערך המקרקעין לאחר ההפקעה, אשר מהם יגזרו דמי החכירה המוגדלים.

המשיב הוסיף וטען, כי המערערת פעלה בנגוד לכללי המנהל התקין, מקום בו, כאשר היא הציעה לו, לשלם דמי היתר, במקום דמי חכירה מוגדלים, היא הסתירה ממנו את החלטת מועצת מנהל מקרקעי ישראל מס' 1184 (להלן: "החלטה 1184"), המיטיבה עמו, ואשר על פיה, היה על המערערת לידרוש ממנו דמי היתר, רק בגין תוספת הבנייה שמעבר ל- 160 מ"ר הראשונים (ולא מן המטר הראשון).

מנגד, שטר הוון דמי החכירה מיום 10.11.2005 (להלן: "שטר התיקון"), אשר הוגש על ידי מנהל מקרקעי ישראל ללישכת רישום המקרקעין, מאשר כי שולמו דמי החכירה המהוונים לתקופה נוספת של 49 שנים, לעניין הנכס הידוע כגוש 6502 חלקה 79 ת"ח 0, וכן נרשם בו כי "בעל זכויות החכירה יהא פטור מתשלום דמי חכירה שנתיים עד תום תקופת החכירה המוארכת" וכי: "יתר תנאי החכירה יעמדו בתוקפם בשינויים המחויבים". כל זאת, ללא אזכור של יחידת הדיור.

...

סוף דבר הערעור מתקבל, במובן זה שבטלה הקביעה על פיה נוכח ההפקעה, יש לראות את המערערת כמי שלא הוכיחה מהו גובה חובו של המשיב כלפיה.

טענתה החלופית של המערערת, נדחית.

טענותיו של המשיב, ככל שהיה באלו כדי להשליך על שאלת אפשרות חיובו בתשלום דמי החכירה הנוספים, נדחות אף הן. בהינתן קביעותי דלעיל, ובהינתן יתר קביעותיו של בית המשפט קמא (אשר כאמור לא נמצא כי נפלה שגגה באלו), אני מורה כי המשיב יישא בתשלום חוב דמי החכירה כמפורט בכתב התביעה אשר הוגש לבית המשפט קמא.

בית משפט השלום בתל אביב - יפו ת"א 21843-06-16 רשות מקרקעי ישראל מחוז מרכז נ' מדמוני ואח' תיק חצוני: לפני כבוד השופטת הבכירה רונית פינצ'וק-אלט תובעת רשות מקרקעי ישראל מחוז מרכז ע"י ב"כ עו"ד רפאל מרון נתבעים עזבון המנוח יחיא מדמוני ז"ל ע"י יורשיו עפ"י דין 1. גזל מדמוני ז"ל 2. ישראל מדמוני 3. מנחם נחמן מדמוני 4. אהובה כהן 5. ניסים מדמוני 6. זאב מדמוני 7. עזריאל מדמוני 8. אורה לוי 9. אלי מדמוני 10. אילנה מדמוני נתבעים 1-6, 8-10 ע"י ב"כ עו"ד זהר הלוי נתבע 7 בעצמו פסק דין

בסעיף 3 למכתב התבקש המנוח להודיע בכתב על גבי הספח בתחתית העמוד על בחירתו באחד מישניים: האחד – תשלום דמי היתר בתשלום חד פעמי ודמי חכירה מופחתים בהתאם להחלטות מועצת מקרקעי ישראל.

השני – תשלום דמי חכירה מוגדלים בשיעור של 4% משוויו המעודכן של המיגרש בעקבות תוספת הבניה בהתאם להוראות חוזה החכירה הפרטני של המנוח.

בגין שתי החלקות שפוצלו נערכו חוזים ושולמו דמי הוון (ואף הנתבע 7 העיד כי עבור החלק שפוצל עבורו שילם את כל התשלומים שנדרשו על ידי התובעת).

הנתבעים אשר ירשו עפ"י דין את המנוח, לרבות המקרקעין, היו חייבים לדעת על המסמכים שהוחלפו בינו לבין התובעת, ומהמכתב שממנו עולה כי ביקרו במשרדי התובעת כדי להעביר על שמם את הזכויות בנכס עולה כי ידעו על כך בפועל.

בנוסף המבצע חייב תשלום החובות בעוד שגם המנוח וגם הנתבעים לא שילמו כלל, גם לא לאחר שהם עצמם באו למשרדי התובעת על מנת לבדוק מה עליהם לעשות כדי להעביר את הזכויות של המנוח אליהם.

...

אינני מקבלת את טענות הנתבעים כי העובדה שהתובעת הייתה מוכנה להגיע עמם להסדר פשרה, בתנאי שזה יאושר על ידי וועדת פשרות מלמדת על כך שהתובעת מכירה בטענות הנתבעים.

לאור כל האמור לעיל התביעה מתקבלת במלואה.