זכאות מתווך תיווך ללא הסכם בכתב

התובע מבהיר כי בפסיקה נקבע כי על אף שבהתאם לחוק, מתווך אינו זכאי לדמי תיווך ללא הסכם בכתב , אולם יש חריגים לתנאי זה. כמו במקרה בו אי חתימה על הסכם בכתב לא נבעה מרשלנות ונעשתה בתום לב והלקוח נהג שלא בתום לב. לטענתו אי חתימה על הסכם, בנגוד להתחייבות מפורשת, יכולה להוות פעולה בחוסר תום לב. לדבריו על פי חוק החוזים עיקרון תום הלב עשוי לגבור על דרישת הכתב.

...

אמנם הם לא יזמו את הפניה לתובע, אולם בסופו של דבר נכרת הסכם בין הצדדים בע"פ, והיתה התחייבות לתשלום דמי תיווך.

כך גם ע"א 3384/16 עמית מזרחי נ' אהוד מרקוביץ (פסק הדין מיום 05.07.2018)‏‏ קבעה השופטת דפנה ארז-ברק הבחנה בין מקרים בהם חסר פרט או פרטים בהסכם, לבין מקרים בהם אין כלל חוזה בכתב: "ראוי אפוא לומר כך: ההקפדה על עריכתו של חוזה תיווך בכתב הכולל את הפרטים הקבועים בחוק ובתקנות היא הכלל. במקרים שבהם קיים חוזה תיווך בכתב, אלא שהוא חסר פרט זה או אחר, על המתווך יהיה מוטל להראות כי יש לאפשר בנסיבות העניין את השלמתו של פרט זה (למשל באמצעות מסמך אחר או על סמך פרטים שמסירתם על-ידי המתווך הוכחה כדבעי). לעומת זאת, במקרים שבהם כלל לא קיים חוזה תיווך כתוב, אין מקום ללמוד במישרין מפסקי הדין המאפשרים התגברות על דרישת הכתב בחוזה מקרקעין, וככלל יש מקום להחמרה רבה יותר. אם לא כן – החוק ירוקן מכל תוכן, תוך פגיעה בתכלית של הסדרת שוק התיווך ובהגנה הנדרשת על מי שנזקקים לשירותי תיווך. בסופו של דבר, מתווך שזהו עיסוקו אמור להיות מודע לחובתו להחתים את לקוחותיו על חוזה תיווך כדין, דרישה שאינה מורכבת כל עיקר. אם אינו עושה כן הסיכון הכרוך בכך אמור להיות מונח לפתחו." (ההדגשה הוספה.

לאור הבחנה זו שנקבעה על ידי בית המשפט העליון, אני קובעת כי על אף שהוכח בפנינו חוסר תום ליבם של הנתבעת ובן זוגה, אין זה המקרה בו יגבר עקרון תום הלב על דרישת הכתב, לנוכח המדיניות המשפטית להגן על הציבור הנזקק לעזרתם של המתווכים.

כפי שצויין בצדק בסיכומי הנתבע, אין זכאות לדמי תיווך ללא הסכם בכתב.

...

סיכומו של דבר נוכח כל האמור לעיל, אני קובע כי כוונת הצדדים בהסכם התיווך היתה כי תשלום עמלת תיווך ייעשה אך ורק אם הנכס יימכר בסכום העולה על 2,400,000 ₪.

נוכח כל האמור לעיל, התביעה נדחית.

כיוון שהצדדים הסכימו כי לא יישמעו הוכחות בתיק, יהיו ההוצאות ושכר הטרחה שישלם התובע לנתבע מינוריים ויעמדו על סכום כולל של 10,000 ₪.

הדין החל מחייב קיומה של הזמנה בכתב סעיף 9 לחוק המתווכים במקרקעין תשנ"ו-1996 שולל את זכאותו של מתווך לדמי תיווך אם לא חתם הלקוח על הזמנה בכתב שבה נכללו כל הפרטים הנדרשים: "9. (א) מתווך במקרקעין לא יהא זכאי לדמי תיווך, אלא אם כן חתם הלקוח על הזמנה בכתב לבצוע פעולת תיווך במקרקעין, שבה נכללו כל הפרטים שקבע השר..." תקנה 1 לתקנות המתווכים במקרקעין (פרטי הזמנה בכתב), תשנ"ז-1997 קובעת את הפרטים שיש לכלול בהזמנה בכתב וכותרתה "פרטי חובה בהזמנה לבצוע פעולת תיווך במקרקעין": "1. בהזמנה בכתב לבצוע פעולת תיווך במקרקעין לפי סעיף 9(א) לחוק, ייכללו לפחות הפרטים הבאים:

בפסיקה נקבע לא אחת כי בשונה מהסכם תיווך בכתב שחסרים בו פרטים ויש לבחון האם ניתן להשלימם, הרי שכאשר אין הסכם בכתב - אין מקום לתביעה לתשלום דמי תיווך (ת"א (מחוזי י-ם) 3283/01 אלן זולברג נ' הבנק הבנלאומי הראשון לישראל בע"מ, 15.03.2009)‏.

...

למרות קביעות עובדתיות מפורשות אלו סבר בית המשפט, הן מטעמי צרכנות והן מטעמי יעילות, שיש לדחות את התביעה כליל (ולא רק להפחית את שיעורה) שכן מצוות המחוקק היא למנוע מהמתווך את פירות עמלו אם לא החתים את הלקוח על הזמנה בכתב, על מנת להגן על הצרכנים העתידיים של מתווכי הדירות (רת"ק (מחוזי ב"ש) 24666-10-18 יפה טזזו נ' רונית כהן, 06.01.2019).

סבורני שהמקרה שלפנינו, אף כפי שהוצג בכתב התביעה, הוא לכל היותר בגדר 'המקרה הרגיל' בו יחסי המתווך והלקוח הובילו את המתווך לסמוך על הבטחת לקוח בעל-פה ולא להעלותה על הכתב, ובסופו של דבר חזר בו לכאורה הלקוח מהבטחתו.

סוף דבר ענייננו בתביעה לתשלום דמי תיווך מכוח הסכם עליו חל על פי הנטען חוק המתווכים במקרקעין תשנ"ו-1996, ובטענה להתחמקות הנתבע מתשלום דמי תיווך שהתחייב לשלם לתובע.

נקבע כי הדין קובע דרישות צורניות מפורטות ביחס לחוזה תיווך במקרקעין, והודגש: "שלא כחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 (להלן: "חוק המקרקעין"), חוק המתווכים אינו מסתפק בקביעה כי נידרש חוזה "בכתב", אלא מוסיף ומונה את הפרטים שצריכים להופיע באותו חוזה כתוב.

בימ"ש הסיק שעצם הסכם התיווך לא הוכח: "המסקנה העולה מהסיכום האמור היא, כי התובע לא הצליח להוכיח את התקיימותו של התנאי הראשון מבין התנאים המצטברים, שרק בהתקיימותם זכאי מתווך לדמי תיווך: הסכם תיווך שנעשה עם הנתבעות או מי מהן או התחייבות שלהן לתשלום דמי תיווך. משטוען מתווך כי זכאי הוא לדמי תיווך בגין עסקה שנקשרה בין שניים אחרים, נושא הוא בנטל להוכיח, בראש ובראשונה, כי נקשר הסכם בינו לבין הצד לעסקה הנתבע על ידו לתשלום דמי תיווך, לבצע עבורו פעולת תיווך (ע"א 7247/97 יצחקוב נ' מרדכי אביב מפעלי בניה בע"מ, פ"ד נו(1) 842 ,847)". עוד נקבע שם, שלא כל מפגש בין מתווך לבין צד לעסקה משכללת הזמנת תיווך והעובדה כי נותר הסכם תיווך בין מתווך לבין הצד השני לעסקה, אינה מחייבת כי נכרת הסכם תיווך גם עם הצד הראשון לעסקה.

...

לסיכום –אני סבורה כי נסיבות המקרה דנא אינן בגדר הנסיבות החריגות והקיצוניות אשר עשויות להקם הצדקה לחיוב הלקוח בדמי תיווך כאשר אין בנמצא הזמנת תיווך.

במקרה כאן, לא שוכנעתי כי בהיעדר הזמנת תיווך, הורם הנטל לשכנע שהנתבעת הסכימה להתקשר בהזמנת תיווך מחייבת.

התביעה נדחית.

אכן, הכלל שנקבע בפסיקה הוא כי בהיעדר הסכם בכתב אין מתווך זכאי לדמי תיווך.

...

לאור כל האמור והמפורט לעיל נראה כי הטוען 3 היה הגורם היעיל והפעיל ביותר בעסקה והביא לסיומה ברכישת הבית ע"י המבקשים במחיר העומד בתקציבם ולשביעות רצונם ולכן, זכאי לקבלת דמי עמלת התיווך מהמבקשים בגין עבודתו, בהתאם למוסכם ביניהם ובשיעור שעליו הוסכם עם המבקשים.

סוף דבר אני קובעת כי לטוען 3 הזכאות לעמלת דמי התיווך בגין העסקה נושא התובענה.

המבקשים ישלמו לטוען 3 את דמי עמלת התיווך, כמוסכם בין הצדדים בסך 62,302 ₪.