יוער, כי ההסכם נחתם כאמור בין התובעת לנתבעת, והנתבע שהנו הבעלים של הנתבעת, לא היה צד פורמאלי להסכם.
משילובן של הוראות דין אלה עולה, איפוא, כי קיימים שלושה תנאים מצטברים המקימים מבחינתו של המתווך במקרקעין זכאות לקבלת דמי תיווך: ראשית, על המתווך להחזיק ברשיון בתוקף; שנית, בין המתווך ללקוח נחתמה הזמנה "בכתב" (היינו, הסכם תיווך בכתב), אשר נכללים בה הפרטים הקבועים בחוק המתווכים ובתקנות המתווכים; בנוסף, ככל שהוסכם כי תנתן למתווך בלעדיות לעסקה מסוימת, כי אז יש לעמוד בדרישות צורניות ומהותיות נוספות שאותן קובע הדין, לצורך הכרה בבלעדיות, לרבות אישורו של הלקוח לכך "במסמך נפרד"; ו-שלישית, המתווך היה הגורם היעיל שהביא להתקשרות הצדדים בהסכם מחייב.
ואולם, במקרה דנן התובעת כלל לא הראתה כי ביצעה את פעולות השיווק המנויות בסעיף 9(ד) לחוק, פרט לטענה כי הייתה מעורבת בפירסום מודעה בעיניין דירת הפנטהאוז באתר "יד2". בנסיבות אלה, משלא מתקיימת החזקה כי התובעת שימשה גורם יעיל בקשר עם העסקה מושא דירת הפנטהאוז, הרי שגם אם הייתי קובע כי יש ליתן תוקף לתניית הבלעדיות – חרף קיומו של "מיסמך נפרד" כפי דרישת הדין – הרי שלא היה מקום לקבוע כי התובעת זכאית לקבלת דמי תיווך, ביחס לדירה זו, מתוקף ההסכם.
יצוין בהקשר זה, כי העסקה שבוצעה לגבי דירת הפנטהאוז הנה הסכם מחודש מאי 2017 (אשר נכרת למעשה ימים ספורים לאחר שנחתם הסכם התיווך מושא ההליך), בין הנתבעת למר ישראל שוקרון, שבמסגרתה הוקנו למר שוקרון זכויות בדירת הפנטהאוז, בתמורה לתשלום של כמיליון ש"ח. הנתבע טען כי לא היה מדובר כלל בעסקת מכר של רכישה כי אם "בעיסקה מסחרית שנעשתה עם משקיע במטרה להזרים כסף לפרויקט, עסקה שלמעשה נכפתה על החברה [...]" (סעיף 13 לתצהיר הנתבע).
...
סוף דבר
ניתן לסכם ולומר, כי אף שהוכח כי בין הצדדים נחתם הסכם תיווך, הרי שלא הוכח כי התוספות שנוספו לו בכתב ידה של התובעת אכן מהוות חלק מן ההסכם המחייב.
על כן, ובשים לב לכך שאף אין מקום ליתן תוקף לתניית הבלעדיות, אני סבור כי יש לקבל את התביעה באופן חלקי בלבד, במובן זה שיש לחייב את הנתבעת לשלם לתובעת דמי תיווך בסך של 21,620 ש"ח בגין חלקה בגיבוש עסקת המכר של דירת הגן.
התביעה לקבלת דמי תיווך בקשר עם דירת הפנטהאוז נדחית, לעומת זאת.
