זכאות לפיצוי בקבוצת רכישה בגין איחור וליקויים

בבקשה שהוגשה מטעם קבוצת הרכישה (בקשה 220) עתרו הרוכשים לחיוב החברה בפיצויים מוסכמים בגין כל חודש איחור במסירת הדירות לרוכשים.

כך גם לא חלקה קבוצת הרכישה על טענת הנאמנים כי הדרישה לזכותם ב-92 ימי עבודה נוספים בעקבות רשימת השינויים והחריגים הוכרה על ידי אינג' גיל שמגר, מנהל חברת הפיקוח מטעם קבוצת הרכישה, ובין מינהלי הפרויקט מטעם החבר מר גלעד פינטו, דבר אשר אף אושר על ידי אינג' שמגר טלפונית לנציג הנאמנים.

לעמדת קבוצת הרכישה, הנתמכת גם בתצהיר הגב' לי דורפמן, מטעם חברת הפיתוח, הפרות החברה באות לידי ביטוי בקצב היתקדמות איטי, העדר קבלני משנה, העדר כוח אדם, לרבות כוח אדם ניהולי, תיכנון עבודה לקוי, איחור בהספקת מעליות, העדר הספקת משאבות, טענות סתמיות ביחס להזמנת ריצוף, העדר ביצוע עבודות חיוניות בגגות החניונים, קולטי ברקים ואיטום גגות ועוד.

...

סבורני כי בהקשר לאמור יש להפנות לדברי באת כוח הממונה על חדלות פירעון (להלן: "הממונה") שמצאו ביטוים בעמ' 72 לפרוטוקול: "לעניין הארכה המבוקשת, הנאמנים חוזרים ומבהירים שהארכה המבוקשת מתבססת על בקשת חריגים שהם מבצעים לאור דרישת הרוכשים. קרי הם נדרשו לבצע כל מיני דברים שהם לא נדרשו לבצע בהסכם ממרץ 2022, הם מבצעים אותם וזה גורם לעיכובים בעבודות שצריכות היו להתבצע בהתאם להסכם. זה עושה היגיון. לכן לאור הוספת הזמן המתבססת על החריגים אני מצטרפת לעמדת הנאמנים". לנוכח האישור שניתן על ידי אינג' שמגר מנהל חברת הפיקוח מטעם קבוצת הרכישה להארכת מועדי הביצוע ושעה שרשימת השינויים והחריגים הינה רשימה משמעותית, הביאה לשיבושים ולהארכת משך העבודה, ולא הועלתה כל טענה כנגד הזמנתם וביצועם של השינויים והחריגים שנדרשו מטעם קבוצת הרכישה, ולאור גם עמדת הממונה, סבורני כי הדברים ברורים, אינם דורשים ליבון נוסף, לא כל שכן מינוי של מומחה הנדסי וניתן לקבוע כי החברה והנאמנים אכן זכאים להארכת מועדי הביצוע בגין השינויים והחריגים שנמנו בבקשת הנאמנים ובסך כולל של 92 ימי עבודה.

לנוכח כל האמור מקובלות עלי דרישות החברה והנאמנים הן לענין הארכת תקופת הביצוע בפרויקט ב-92 ימים והן לגבי התאמת התשלומים שעל קבוצת הרכישה לשלם לחברה ולנאמנים בהתאם לאחוזי הביצוע מכלל העבודות שנותרו לביצוע על פי ההסכם החדש, תשלום אשר עד כה לא שולם לחברה ולנאמנים.

סוף דבר בקשת הנאמנים להארכת המועד והתאמת התשלומים המשוחררים לחברה לאחוזי הביצוע בפרויקט בפועל, מתקבלת.

סיכום ביניים – הסיבה לעיכוב במסירת הדירות ליקויים נעוצה בהתנהלותה של הנתבעת, שאחראית אחריות מלאה לאיחור עד כה ניתוח הראיות שהוצגו מוביל למסקנה כי בוססה טענת התובעים שהאיחור בהשלמת פרויקט הבנייה היה תוצאה של מחסור בכוח אדם אצל הנתבעת וקשיים בהתנהלותה מול קבלני המשנה שלה.

ההסכמים עם דיירים פרטניים ובהם הסכמות להארכת המועד למסירת הדירות: על הצורך לשמור על כוחה של נציגות הדיירים אין חולק ש-33 "בתי אב" (מתוך 50 "בתי אב" התובעים) חתמו על הסכמים נפרדים בהם הסכימו מפורשות שהם לא יהיו זכאים לקבל מהנתבעת פיצויים כלשהם, לרבות פיצויים מוסכמים, בגין איחור במסירת דירתם, עד לתום התקופה הספציפית הנקובה בהסכמים אלה.

צעידה במסלול קבוצת הרכישה היא מסוכנת יותר, וסביר שעניין זה ישתקף גם בקביעת הפיצויים המוסכמים בגין האיחור במסירת הדירות, כך שאלה יהיו גבוהים יותר.

...

התוצאה לאור האמור לעיל אני מקבל את התביעה כמעט במלואה, ומחייב את חברת דורי לשלם לתובעים את סכום הפיצוי המוסכם בהתאם לסעיף 26 להסכם.

ההודעה לצד שלישי נדחית.

לפיכך אני קובע כי הנתבעת תישא בהוצאות התובעים בסך 470,000 ₪, וכן בשכ"ט באי כוחם בסך 275,000 ₪ בתוספת מע"מ, שנדרשו לעבודת תיאום ניכרת בין התובעים השונים, לבקשות ביניים רבות, ולמספר ישיבות הוכחות.

ענייננו של ההליך במחוזי הוא בתביעה שהוגשה ע"י 11 חברי קבוצת הרכישה של הפרויקט, לא כולל את התובעים בעניינינו, נגד 6 נתבעים (נתבעים 1-5 ו – 8 בתיק קמא) בסך 5,500,000 ש"ח. ההליך במחוזי עוסק בפצוי בגין איחור במסירת דירות בפרויקט, הוצאות מימון, פיצוי בגין ליקויי בנייה, פיצוי בגין עגמת נפש, פיצוי בגין הפרה יסודית והפרת חובת תו"ל בניהול מו"מ וקיום מו"מ והוצאות נוספות.

התובעים בתיק קמא הוחרגו מכתב הוויתור תוך ידיעה שהדבר מבדיל אותם מיתר בעלי הזכויות, בעיקר בנוגע לזכות לפיצויים מוסכמים.

...

אין בידי לקבל את טענות המבקשים בנוגע להעדר הנמקה בהחלטות מושא בקשת רשות הערעור.

ראה לעניין זה: סעיף 1 (8) לצו וכן החלטתי מיום 14.3.22 ברע"א 9534-12-21 סופר אבי בע"מ נ' יונתן דייקסל ואח'.

לסיכום: א) לאור האמור לעיל, נדחית בקשת רשות הערעור.

בסעיף 4.1.3 להסכם הצהיר התובע: "כי הוא מקבל על עצמו את הוראות הסכם השתוף והוראות כתב ההצטרפות כהגדרתם לעיל והוא יכנס לנעלי המוכר לכל דבר ועניין בהסכם זה ביחס לנכס החל ממועד חתימת הסכם זה, למעט לגבי תשלומים והקשורים, בין היתר, בהשלמת בניית הנכס (הכוללים הוצאות הנילוות כגון יועצים והיטלים מכל מין וסוג שהם וכו') שיחולו על המוכר אלא אם נאמר אחרת בהסכם זה באופן מפורש. למען הסר ספק הרוכש אינו מצטרף להוראות הבאות אשר קבועות בהסכם השתוף:..." בסעיף 4.1.4 להסכם הוסיף והצהיר כי: "בכפוף לאמור בסעיף 4.1.3. דלעיל מאשר הקונה כי הוא ניכנס בנעלי המוכר ומחליף אותו בקבוצה. מובהר כי אם יהיו חריגות מהתקציב אלו יחולו על המוכר ללא יוצא מן הכלל." בסעיף 5 להסכם שכותרתו "המכר", צוין במפורש כי הנתבעת תמחה לתובע את זכויותיה והתחייבויותיה בהסכם השתוף והתובע מתחייב לקבל את הזכויות וההתחייבויות: "בכפוף למילוי כל התחייבויות הקונה עפ"י הסכם זה, מתחייב בזאת המוכר למכור ולהעביר לקונה את מלוא זכויותיו בנכס כשהן נקיות וחופשיות מכל עיקול ו/או שעבוד ו/או חוב ו/או צו הריסה ו/או מישכון ו/או זכות צד ג' שהיא, ולהמחות לקונה את מלוא זכויותיו והתחייבויותיו על פי הסכם השתוף, בכפוף לאמור בסעיף 4.1.13, וזאת מבלי לגרוע מחובותיו של המוכר לשאת בכל התשלומים להשלמת בניית הפרויקט (הכוללים הוצאות הנילוות כגון יועצים היטלים וכו') כאמור בהסכם השתוף ובהסכם הקבלני בהתאם לכתב והודעת ההמחאה נספח ו' ו-ז' ולמסור את החזקה בנכס לידי הקונה כשהוא פנוי ונקי מכל אדם וחפץ וכשבנייתו הושלמה וכל התשלומים בגין בניית הדירה בוצעו במלואם וכל מערכותיו פועלות ותקינות לרבות ומבלי לגרוע בכלליות האמור לעיל, חשמל, מים, גז, מעליות וכיוצ"ב והקונה רוכש בזאת ומתחייב לקבל מן המוכר את הזכויות וההתחייבויות האמורות. ... למען הסר ספק מובהר בזאת כי הקונה אינו מקבל על עצמו כל התחייבות מכוח ההסכם הקבלני שנחתם בין הקבוצה באמצעות הועד שלו ולבין הקבלן ביום 9/1/2014." סעיף 7 להסכם שכותרתו "מסירת החזקה והעברת הזכויות", קובע בסעיף 7.2 כי הנתבעת ממחה לתובע את זכויותיה כלפי הקבלן הראשון והשני: "כאמור בסע' 10.4 להלן, המוכר ממחה את כל זכויותיו כלפי הקבלן הראשון סאלה הנדסה והקבלן החלופי ט.ע.ל.ת. השקעות ומבנה תעשייה בע"מ לקונה ובכלל זה זכות לפצוי בגין איחור, אחריות וכד' כך שהקונה מוותר על טענה בדבר עיכוב או איחור בהשלמת הבנייה כלפי המוכר. ובכפוף לכך שאיחור הקבלן אינו נובע ממעשה ו/או מחדל של המוכר." (ההדגשות אינן במקור-ה.פ).

בסעיף 3.17 להסכם הצהירה הנתבעת: "כי הקבלן המקורי אשר החל בבניית הבניין, ניכנס להליך של כנוס נכסים והוחלף ע"י קבלן אחר עפ"י הסכם מיום 09.01.2014. העתק ההסכם החדש מצ"ב כנספח יט' עוד מצהיר המוכר כי הקבלן החדש התחיל לעבוד ביום 20.1.2014 וכי כל התנאים המתלים אשר בהסכם הקבלני החדש מולאו וכי הקבלן התחייב למסור את החזקה בנכס לא יאוחר מ 60 יום ממועד חתימת הסכם זה. מצ"ב נספח כ' ובו פירוט התחייבויות הקבלן החדש כלפי הרוכש." בסעיף 7.1 להסכם נקבע מועד המסירה של הדירה: "המוכר ימסור לקונה את החזקה לא יאוחר מ-60 יום מיום חתימת הסכם זה וכנגד תקוני כל הליקויים כולם כהגדרתם סעיף 3.18 לעיל והשלמת תשלום מלוא התמורה וזאת: לאחר קבלת טופס 4 ואישור אכלוס, כשבנייתו הסתיימה בהתאם להיתר, לתכנית ולמפרט וכשהוא נקי וחופשי ריק מכל אדם וחפץ, וכאשר הזכויות בדירה נקיות מכל חוב ו/או שיעבוד ו/או זכות אחרת של צד שלישי כלשהוא. מובהר ומוסכם כי באם תתעכב מסירת החזקה בשל העדר המצאת טופס 4 לתקופה שלא תעבור את ה-45 יום מעבר מועד הסרת המשכנתא הכללית, הדבר לא ייחשב כהפרה וכל המועדים על פי הסכם זה יידחו לפי העניין." בסעיף 7.2 להסכם נקבע כי הנתבעת ממחה לתובע את זכויותיה כלפי הקבלנים של הדירה גם ביחס לטענות בנוגע לאיחור במסירה: "כאמור בסע' 10.4 להלן, המוכר ממחה את כל זכויותיו כלפי הקבלן הראשון סאלה הנדסה והקבלן החלופי ט.ע.ל.ת. השקעות ומבנה תעשייה בע"מ לקונה ובכלל זה זכות לפצוי בגין איחור, אחריות וכד' כך שהקונה מוותר על טענה בדבר עיכוב או איחור בהשלמת הבנייה כלפי המוכר. ובכפוף לכך שאיחור הקבלן אינו נובע ממעשה ו/או מחדל של המוכר." ביחס לטענת התובע בנוגע לאי הסרת המשכנתה הכללית, אפנה לסעיף 7.4 להסכם הקובע כי: "מובהר כי באם ניתנו טופס 4 ואיכלוס, איחור הנובע מעיכוב בהסרת המשכנתא הכללית לא יהווה עילה לטענת הפרת הסכם או ביטול, ומועדי הסכם זה יידחו בהתאם, עד להסרת המשכנתה הכללית והכל עד 30 ימים ממועד קבלת טופס 4 וטופס איכלוס." התובע לא צירף מסמכים ביחס לטענותיו הנוגעות למשכנתה הכללית.

...

לאור האמור, התביעה ברכיב זה נדחית.

סוף דבר אשר על כן התביעה מתקבלת בחלקה.

הנתבעת תשלם לתובע סך 28,828.8 ₪ בגין ליקויי בניה בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כחוק ממועד הגשת התביעה; סך 254,000 ₪ בגין ירידת ערך, בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כחוק החל מיום 23.6.2015; סך 3,680 ₪ בגין דיור חלופי וכן סך 15,000 ₪ בשל עוגמת נפש.

טענות המערערת (והמשיבה שכנגד) בכתב העירעור, טוענת המערערת כי שגה בית המשפט בקבעו כי המשיב זכאי לפיצויים על האיחור במסירת הדירה, משום שהמומחה מטעם בית המשפט לא קבע כי בשל הליקויים שנמצאו בדירת המשיב לא ניתן היה להתגורר בה. קביעת בית המשפט כי הליקויים מנעו השמוש בדירה אינה נתמכת בחוות דעתו של מומחה בית המשפט.

בעירעור שכנגד, העלתה המשיבה שכנגד את טיעוניה בדיון שהתקיים בתיק 18158-11-22 וטענה כי סעיף 5א' לחוק המכר (דירות), תשל"ג-1973 (להלן: חוק המכר דירות) אינו חל במקרה זה משום שהחוק אינו חל באופן גורף על קבוצת הרכישה ועל כן ההוראה הרלוואנטית היא סעיף 29.3 לחוזה המכר, שנחתם בין קבוצת הרכישה לקבלן וקובע מנגנון פיצוי בגין איחור במסירה.

...

מסקנה דומה עולה גם מימי התיקון הרבים שנדרשו לתיקונם של הליקויים לאחר תאריך מסירתה וכן מהעובדה שהליקויים תוקנו על ידי צוותי עבודה מקצועיים שבראשם מנהל עבודה של המערערת.

בהתחשב באמור לעיל, עולה המסקנה כי לא היה ביכולתו של שהמשיב לפעול להקטנת הנזק באופן סביר על ידי תיקון הליקויים בעצמו.

בדיון שהתקיים לפני, טען המערער שכנגד כי (הדגשות שלי, ש.ד.): "במישור של החוזה בניגוד לטענת חברי, ההסכם מתייחס בצורה מפורשת למזמין. הסכם המכר חל בין יחידי המזמין שזה בין מרשי לבין הקבלן. אלקטרה התקשרה עם כל יחיד ויחיד. הייתה אמורה לבנות בניין דירות". דינה של טענה זו להידחות וזאת מהטעם הפשוט שסע' 2.2 לחוזה בין הצדדים מציין במפורש כי "... אין בעובדה זו לפרש הסכם זה כאילו נחתם בין הקבלן לבין כל אחד מיחיד המזמין בנפרד, אלא יראו הסכם זה כהסכם שנחתם בין כל יחידי המזמין כקבוצה בלבד". לאור כל האמור דין הערעור והערעור שכנגד להידחות.