זכאות לדמי פינוי בדיירות מוגנת: היקף וחלוקה

המומחה אמד את שווי מלוא זכויות הבעלות בדירה בסך 1,338,385 ₪ ואת דמי המפתח המלאים בהקף של 55% - בסך 735,000 ₪.

ידוע לך שאי פעם אדם בא כלקוח לדירה? ת. לא ידוע לי דבר כזה, לא שמתי מעקב" אף התובעת 3מסרה דברים דומים(עמ' 25 ש' 20-22): "ת. ...לא עקבנו, לא חפשנו, לא עשינו שום דבר, לא שלחנו אנשים לבדוק מצבות או כל מיני דברים כאלה. אנו לא שם. בין היתר תוך כדי התהליך הסתבר שמתקיים שם עסק. אפילו לא נכנסנו לדירה" לעומתן הסביר בנה של הנתבעת בעדותו כי הוא מתגורר יחד עם אמו בדירה, וכי תיבת הדואר הצמודה משמשת אותו לקבלת דברי דואר שנשלחים אל העסק משום שלא מתקיימת חלוקת דואר בבית העלמין (עמ' 28 ש' 26-32): "ת. ... כשהקמתי את העסק והמשרדים שלי היו בתוך בית הקברות ושם לא מחלקים דואר, כבר הודעתי על המקום למע"מ שזו תהיה הכתובת שלי. גם לרשם החברות הודעתי. אפשר לראות מכתבים שמופנים כולם לאבן ושיש נפתלי בשד' מוריה 89. גם היום אני ממשיך לקבל שם דואר... בשנת 2019 עברנו למשרדים חדשים אבל עדין זה משמש אותי תיבת הדואר בבית, לקבל דואר". ברי, כי עצם העובדה שהוצב שלט מחוץ לבניין או על גבי תיבת הדואר עם פרטי העסק - אינה מלמדת על ניהול העסק מתוך הדירה.

בת.א. (תל-אביב – יפו) 12258-01-20 נוה נ' טוכטרמן (15.2.22) סקר כבוד השופט ט' חבקין בהרחבה את הפסיקה בענין דמי הפינוי שהוטלו על בעלי הדירות לשלם לדיירים המוגנים שנדרשו לפנות את המושכר, וקבע כי: "נוסף לרכיב הבסיס של דמי המפתח המלאים פוסק בית המשפט סכום כסף נוסף, תוספת, שמטרתו להבטיח כי הדייר לא ייפגע מהמעבר לנכס חלופי, מעבר אשר נכפה עליו בעל כורחו... בהמשך התקבע בפסיקה נוהג להעמיד את התוספת על שליש מדמי המפתח, בלא שהדייר נידרש להוכיח את עלויות ההעברה בפועל ובמדויק... קביעה זו של שיעור קבוע וידוע מראש מפשטת את הבירור ומיטיבה עם הדייר ככל שסכום דמי המפתח גדול יותר, שאז גדל הסיכוי שעלות העברת המושכר בפועל היא קטנה משליש מדמי המפתח, אשר נפסק ללא קשר להוצאות בפועל. יתר על כן, כשמדובר בבית עסק ההנחה היא שעלויות ההעברה מבטאות את הצורך לרכוש חוג לקוחות חדש במקום אחר. הנחה זו אינה רלוואנטית למושכר שהוא דירת מגורים. אף על פי כן נוהגים בתי משפט להוסיף שליש מדמי המפתח במלואו, תוספת שמיטיבה עם הדייר". אשר לחוות דעת המומחה בעניינינו: בנגוד לטענת התובעות, הרי שהמומחה ציין בהערת לחוות דעתו (ע' 16 לחוות הדעת) כי "בהסכם לעיל אין אזכור לגבי הגג הצמוד לדירה. הגג אינו המשך רציף של הדירה והשמוש בגג אפשרי רק במסגרת מימוש זכויות בנייה נוספות אשר אינן מהוות חלק מזכויות הדייר המוגן. הצמדת הגג לא נילקחה בחשבון תחשיב השווי". מכאן, שאין ממש בטענת התובעת בהקשר זה. במהלך חקירתו הנגדית התבקש המומחה להתייחס לשינויים במחירי הדירות באיזור הכרמל, בתקופה שחלפה ממועד עריכת חוות הדעת ואישר כי הייתה עליה ניכרת (עמ' 15 ש' 17-23, עמ' 16 ש' 1-11): "ש. האם אתה מסכים איתי שמחירי הנדל"ן דרכם לעלות?

...

על מנת לאפשר לנתבעת לאתר דירה המתאימה לצרכיה ולהיערך למעבר, אני קובע כי הפינוי יהיה כפוף להפקדת דמי הפינוי על ידי התובעות, והוא יבוצע תוך 120 יום לאחר שדמי הפינוי יופקדו בנאמנות בידי בא כוחה של הנתבעת.

סוף דבר התביעה לפינוי הנתבעת מהדירה לפי סעיף 131(10) לחוק הגנת הדייר - מתקבלת.

לפיכך, אני קובע כי הנתבעת תישא בהוצאות משפט ובשכ"ט עו"ד התובעות בסכום מופחת, בסך כולל של 12,000 ₪ אשר ישולם תוך 30 יום מהיום.

בע"א 977/91 הוועדה המקומית לתיכנון ובניה נ' נוסייבה, פ"ד מו(5) 758 , 764 אמר כב' השופט שמגר : " מקום שהבעלים מסר את הזכות להחזיק בקרקע לאחר, יתחלקו הפיצויים בין הבעלים לבין השוכר, כך שכל אחד יקבל כפי שוויה של זכותו... בעל המקרקעין יקבל פיצויים בגין קרקע תפוסה, ואילו הדייר המוגן יקבל פיצויים בגובה שווי של האנטרס שלו בקרקע ... מי שחלקו נגרע עקב המצאותם של בעלי זכויות נוספים בשטח הוא בעל הקרקע אשר מקבל פיצוי מופחת ". בע"א 9396/07 כסלו נ' חב' רכבת ישראל בע"מ תקדין- עליון 2010 (4) ,992 הדגישה כב' השופטת נאור בסעיף 26 לפסק הדין : " מטרתם העיקרית של פצויי הפקעה היא להעמיד את בעל הזכויות במקרקעין המופקעים באותו מצב כספי שבו היה עומד אילמלא ההפקעה. לכן הפיצויים אינם יכולים להרע או להיטיב עם בעל הזכויות בהשוואה למצב בו היה ערב ההפקעה " .

הצדדים הודיעו בעמ' 143 שורות 14-23: "סכום שווי הקזוז מפיצויי הפקעה לדייר מוגן ללא תיקרת דמי שכירות בשטח שנתפס שלא כדין נכון ל-9.3.03, שקבע שמאי בית המשפט, בסך 218,400 ₪ - מוסכם. יש מחלוקת לעניין הזכאות. ב"כ התובעת: השטח שנתפס שלא כדין הוא לא שטח שהופקע ולכן אין לקזז ממנו סכום זה, ולא היו צריכים לשלם שום סכום. ב"כ הנתבעת: שילמנו את זה לדייר המוגן והוא יצא. הן לא יצטרכו לשלם את זה שוב". שנית, הסכם הפצוי, שהסדיר את פינוי הנגרייה, נחתם ב-24.10.02 עם הדייר המוגן.

לאחר התפיסה ב-9.3.03 התברר שנפלה טעות, ונתפס שטח של 260 מ"ר שלא כדין, בנוסף לשטח ההפקעה בהקף 317.18 מ"ר. מר אלון פריאל מנתיבי איילון העיד בעמ' 195 שורות 19-20: "הטעות התגלתה לא לפני חתימת ההסכם עם ז'לז'ני [עם הדייר המוגן – י.ג.] אלא אחרי שתפסו את השטח שהוא פינה". עוד העיד מר פריאל בעמ' 177 שורות 26-29: " היתקשרה אליי [ השמאית פריאל מטעם חב' נכסי כהנים – י.ג.] אחרי התפיסה , אמרה טעיתם, תפסתם יותר מדי שטח ... שלחתי את המודד שלי ... לך תיבדוק את הטענות שלה, הוא בדק, היתקשר אליי, הוא חזר אלי, אמר לי היא צודקת ". התשלום ששולם לדייר המוגן עבור פינוי הנגרייה מהשטח שלא הופקע [260 מ"ר] בנוסף לתשלום עבור פינוי הנגרייה מהשטח שהופקע [317.18 מ"ר] נעשה בטעות ובתום לב עפ"י הסכם הפינוי שנחתם, ובטרם בוצעה תפיסת השטח ע"י נתיבי איילון.

...

בנוסף תשלם הנתבעת 2 לתובעת החזר תשלום ששילמה למומחה מטעם ביהמ"ש ולמודד מטעם ביהמ"ש בצירוף הצמדה וריבית עפ"י חוק פסיקת ריבית והצמדה מיום התשלום ועד ההחזר בפועל.

סוף דבר [א] הנתבעת 2 תשלם לתובעת 847,325 ₪ בגין פיצויי ההפקעה, בנוסף לחיוב שנקבע בפסק הדין החלקי בעניין דמי שימוש בשטח שנתפס שלא כדין .

בנוסף תשלם הנתבעת 2 לתובעת החזר תשלום ששילמה למומחה מטעם ביהמ"ש ולמודד מטעם ביהמ"ש בצירוף הפרשי הצמדה וריבית עפ"י חוק פסיקת ריבית והצמדה מיום התשלום ועד ההחזר בפועל.

מן הסיכומים אף עולה כי הצליח להנחיל תפיסה יסודית זו גם לב"כ, ונמצאת היא טוענת בסיכומיה כי זכות הנתבעים קרובה לבעלות וכי שטחים שנקבע בקביעה שיפוטית שהנתבע פלש אליהם ללא רשות הפכו עם השנים לחלק מן הדיירות המוגנת.

ההלכה בעיניין זה נקבעה ברע"א קיסלביץ, שם אישר בית־המשפט העליון פסק־דין של בית־המשפט המחוזי שבו בוטל הסעד מן הצדק שאיפשר לדיירים להמשיך לשמור על זכויותיהם בדירה למרות שנטשו אותה, ונקבע שעל־מנת לפנות את הדירה ישלמו הבעלים לדיירים פיצויים בגובה חלק יחסי מסכום שווי העברת הזכויות המוגנות (החלק שנפסק שם עמד על 25%) (ההדגשות הוספו): כאמור, שאלת פינוים של דיירים מוגנים היא ביסודה שאלה של צדק, התלויה כל כולה בנסיבות המקרה.

הערכת סכומים לצורך סעד "הפוך" מן הצדק היא כאמור מלאכת אומדן עדינה ובה מביא בית־המשפט בחשבון את הערכת שווי הדיירות המוגנת בנכס, מצבו הפיסי של הנכס, סוג השמוש הנעשה בו על־ידי הצדדים ומנהגם של הצדדים זה בזה בדרך מקובלת ובתום־לב. בית־המשפט מצא להעריך סעד זה על־פי הכלים המשמשים בשקול־הדעת בהערכת תשלום פיצוי בגין הפרה בגין סעד מן הצדק שאינו הפוך, בלווית ייחוסם לשווי הזכות המוחזרת: · שומת השמאי פן והשמאים האחרים שנחקרו; · תוספת השטחים שהוצמדו לשכירות המוגנת בפסק־דינו של בית־המשפט המחוזי; · העובדות המלמדות על מנהגם של הצדדים זה בזה סביב חוזה השכירות ביניהם והמצויות למכביר בהליכים הקודמים ביניהם שעליהם הצביעו בבית־משפט זה. נוכח הרקע ההסטורי ביחסי הצדדים והתנהגות הדייר כלפי בעל הבית לאורך כול תקופת השכירות; · הנחיית בית־המשפט העליון בדבר שיעור הסכום שיש לקבוע כ"סעד הפוך" מן הצדק וייחוסו לדמי המפתח המוערכים (25% בנסיבות שם); · הקפן של ההפרות וטיבן; · השוני ביחס בין דירת מגורים לבין בית עסק; · שיטתיות בבצוע הפרות; · יסוד נפשי בבצוע ההפרה; · האם ההפרה תוקנה; · סכויי הדייר להשיג קורת־גג אחרת (לעניין דירת מגורים) למשך תוחלת חייו.

באיזון בין השיקולים נראה כי יש להורות על פינויים של הנתבעים מכול הנכס אשר ברח' ניסן בק 7 , בכפוף לתשלום פיצוי בסך העולה כדי שני שליש דמי הפינוי שהעריך השמאי פן בחוות־דעתו, והוא סך של 747,333 ש"ח. דיון והכרעה – התביעה לדמי שכירות ודמי שימוש ראויים כזכור, טענו הנתבעים לרשות מכללא במקרקעין הלא־מוגנים.

...

קיזוז זה לא הוערך כלל על־ידי שמאי הנתבעים, אך שמאי בית־המשפט העריך הוצאות בנייה כערכן להיום, בחישובו לשם דמי שימוש ראויים ובית־המשפט אשר ראה את מצב הנכס יניח לטובת הנתבעים כי שווי סך השיפוצים בחלק המוגן אשר נדרשו במשך 30 שנה מתוך הערך השמאי המקובל של 50 שנות חיי מבנה מגיע לשלוש חמישיות מעלות בניית מ"ר דהיום על־פי הערכת השמאי והוא 5,000 ש"ח למ"ר ובמכפלת השטח המוגן שנמצא בפסק־דין זה, והוא 135,000 ש"ח. סוף דבר ופסק דין חלקי ו.1.

תשלום דמי שימוש ראויים לאחר קיזוז השיפוצים הנתבעים ישלמו לתובע את היתרה המגיעה לו לאחר הפחתת הסכומים האמורים בהגנת הקיזוז, בסך 108,320 ש"ח. ו.5.

הוצאות משפט ושכר טרחת עו"ד הנתבעים ישלמו לתובע החזר הוצאות על־פי חשבוניות: אגרת בית־משפט, שכר טרחת המומחים ששילם, וכן ישלמו שכר טרחה המחושב על יסוד התעריף המינימלי המומלץ בסך של 54,705 ש"ח. לצורך כך ייאמר כי חישוב שווי הנכס כפנוי נעשה על יסוד הערכת שמאי הנתבעת בדבר שווי הנכס כפנוי, ובו נכללו ישיבות נוספות ומע"מ וחישוב שכה"ט בגין התביעה הכספית נעשה על יסוד הסכום בו זכה התובע לאחר קבלת הגנת הקיזוז.

לעומת זאת, חלוקת התמורה לפי שווי הזכויות בחלקות המקור במועד המכירה משרתת את מי שתרם חלקות פנויות, בין אם הן היו פנויות מלכתחילה, בין (ובעיקר) אם פעל פוזיטיבית לפינוי המחזיקים באותן חלקות לרבות פולשים ודיירים מוגנים בהנתן שלפינוי יש עלויות שבעלי חלקות המקור נשאו בהן.

עובר להתמחרות הביע הכונס עמדתו (בתגובתו מיום 25.11.2019) שהתמורה תחולק לפי יחס הבעלות, ומר קתרי הסתמך על כך. עוד נטען כי עלות הפינויים תתברר רק לאחר סיומם, ואין מקום להפחתה על בסיס הערכה תיאורטית ואומדן גס. ישנה מחלוקת מהותית על מנגנון הבסיס להערכת דמי הפינוי.

נתבעים 53 ו-64 (קבוצת חג'ג'): קבוצת חג'ג' טוענת שאף שהכלל הוא שיש לחלק את התמורה בהתאם להקף הזכויות הקנייני, אין להיתעלם מכך שחובת הפינוי הוטלה על כלל הבעלים, וקבוצת חג'ג' – באופן קונקריטי – ביצעה פינויים רבים ונשאה בעלויות.

...

בסופו של דבר הקרקע נמכרה במחיר גבוה מהותית מהשומה (שמלכתחילה לא כללה את עלות הפינויים, להבדיל מדחיית מימוש בגינם).

אולם, כפי שאראה, אין כל הכרח להגיע למסקנה פרשנית כזו.

המענה המשפטי לסוגיה זו הוא סבוך למדי, ולנוכח התוצאה שאליה הגעתי לא ראיתי להרחיב בו. סוף דבר מכל המקובץ לעיל עולה כי יש לחלק את התמורה לפי מפתח הזכויות שנקבע בטבלת ההקצאה.

בהתאם לדין, נקודת המוצא היא כי מה שלא נזכר בהסכם השכירות אינו כלול במושכר (ע"א 4/67 בריטיש אנד קולונויאל איסטייטס בע"מ נ' טרבלוס, פ"ד כא(1) 463 (1967) ("יש תמיד להבדיל בין המושכר מזה, ובין יתר חלקי הבנין שהם בשימוש של כל דיירי הבניין [...] מתוך סעיף א' לחוזה השכירות המשמש כסעיף העקרי והיסודי להגדרת העיסקה שנעשתה בין הצדדים נאמר שם בפורש ובאופן שאינו משאיר מקום לכל ספק כי המושכר הוא דירה בת שלושה חדרים ונוחיות. לאור הגדרה ברורה זו לא ניתן להסיק מסעיף ב (4) מסקנות כה מרחיקות לכת ..."; "העובדה שהמשכיר מטיל על השוכר חובות גם לגבי חלקי בנין שהם מחוץ לדירה אף שהשוכר עשוי להשתמש בהם יחד עם יתר דיירי הבניין, עדיין אינה הופכת חלקים אלה לחלק מהמושכר").

נימוק זה מחזק באופן משמעותי ביותר את טיעוני התובעים, והוא ניזקף לחובת הנתבעים (יצוין כי בכתב ההגנה המתוקן לא נמצאה היתייחסות בהירה לשאלת הקף המושכר המוגן, על אף ההפניה להסכם השכירות, נספח א' לכתב ההגנה, שעוסק ב"דירה", ואינו מזכיר חצר או חנייה; אני ער לעובדה כי כתב התביעה המתוקן לא הגדיר מהו אותו מושכר מוגן, שהרי התובעים טענו כי הנתבעת אינה דיירת מוגנת).

שיעור דמי הפינוי הפצוי לו זכאי דייר מוגן, אגב פינויו על-יסוד העילה הקבועה בסעיף 131(10) לחוק הגנת הדייר, הוא הפצוי המאקסימאלי המשולם לדייר מוגן, זאת בהנתן העובדה שפינויו נעוץ במשכיר ובמושכר, ולא בהפרה של השוכר את הוראות הסכם השכירות.

...

בסופו של יום, ביום 1.9.2022 הגיעו הצדדים להסכם פשרה (להלן – הסכם הפשרה), שאלו הם עיקריו: מר שחר סקיף, בנה של הנתבעת, יצורף כנתבע נוסף (סעיף 2 להסכם הפשרה); "הצדדים מסכימים כי הנתבעים הם דיירים מוגנים בשטח הנכס המתואר בתשריט נספח 1, למעט החצרות והחניות, לגביהן חלוקים הצדדים ..." (סעיף 4 להסכם הפשרה); הנתבעים יפנו את "הנכס" וימסרו את החזקה בו לתובעת 1 בתוך 90 יום מהמועד בו ייקבע שיעור דמי הפינוי (סעיף 5.1 להסכם הפשרה); שמאי שימנה בית המשפט יקבע את שווי הבעלות של "הנכס". שווי הבעלות יעמוד לצורך קביעת דמי המפתח, מבלי להביא בחשבון זכויות בנייה, ודמי המפתח יעמוד על שיעור של 60% משווי הבעלות בנכס (סעיפים 7.1 ו-7.2 להסכם הפשרה); דמי הפינוי לא יהיו פחותים מסך 4/3 מדמי המפתח המלאים, היינו – 80% משווי הבעלות (ללא רכיב זכויות הבנייה), ולא יעלו על 100% משווי הבעלות (ללא רכיב זכויות הבנייה) (סעיף 7.8 להסכם הפשרה; בנוסף לדמי הפינוי שייפסקו, ומבלי לגרוע מהם, ישלמו התובעים לנתבעים סך של 60,000 ₪; "המקרקעין" – "המקרקעין הנמצאים במתחם סומייל בתל אביב והידועים כחלקה 1490 בגוש 6213" (סעיף ההגדרות, סעיף 1 להסכם הפשרה); ""הנכס" – הנכס בו מחזיקים הנתבעת ובנה, מר שחף סקיף, וכל מי מטעמם (לרבות שטח חצר אשר זכויות הנתבעים בו במחלוקת, מבלי לפגוע ביכולת של כל צד להעלות כל טענה בנושא, הכול כמפורט להלן) כמפורט בתשריט המצ"ב להסכם זה כנספח 1, וכן שטח חניות (לגביו קיימת מחלוקת, לרבות לעניין החזקתו, מבלי לפגוע ביכולת של כל צד להעלות כל טענה בנושא, הכל כמפורט להלן).

כשמביאים בחשבון את הודעת הנתבעים בפרוטוקול הדיון מיום 24.4.2023 (ב"כ הנתבעים נשאר האם הציג למומחה עסקה מסוימת מהרחוב, מהעת האחרונה, והשיב: "עסקה, שוב, אני לא הראיתי"; "אני לא גיבשתי נתונים על עסקאות אחרי חוות הדעת"; "לא אספנו נתונים נגדיים בהקשר הזה"; עמ' 24, ש' 30-24), נחה דעתי כי מסד הנתונים עליו ביסס המומחה את ממצאי ומסקנות חוות דעתו הוא זה שיש לנהוג על פיו.

ראו האמור בסעיף 18 לפסק-הדין, כמו גם האמור בסעיף 20 לפסק-הדין, שם נאמר: לסיכום: דמי הפינוי ייקבעו מתוך נקודת מוצא נדיבה.

עם זאת, בראייה רחבה יותר – המסקנה המתחייבת היא שונה.