זכאות לדמי דיור חלוף בפירוק שיתוף במקרקעין

השאלה העומדת להכרעה היא; האם התובעים, זכאים לדמי הדיור החלוף שנפסקו לנתבעים בתיק פירוק השתוף, מכוח היותם בעלים משותפים בנכס, או לחילופין, מכוח העובדה כי בקביעתו את סך דמי דיור החלוף, לקח בית המשפט בחשבון את גודל הנכס הכולל את חלקם, או לחילופי חילופין, מכוח הסכם שנעשה ביניהם בעבר.

" בעניינינו, יושם אל לב, כי אף שהמקרקעין נמכרו במסגרת הליך של פירוק שתוף ולכאורה, היה מקום להחיל עליהם את ההגנה הרחבה שבסעיף 33 לחוק הגנת הדייר, בפועל, לא זכו קופלה בהגנת הדיירות המוגנת, אלא בסידור של דמי דיור חלוף, הדומה יותר להגנת סעיף 38 לחוק ההוצאה לפועל, התשכ"ז-1967, המאפשר פינוי ומכירת הנכס כפנוי, תוך הבטחת קורת גג לחייב.

...

כפי שקבעתי לעיל, אני סבורה שמדובר בתשלומים פרסונאליים, אשר אינם דומים לתשלומים אחרים שנקבעו בהסכם, ואינם נובעים מן הבעלות, אלא ממגורים.

אשר על כן, אני קובעת כי אין לאמנון ולאה גם זכות חוזית בדמי דיור החלוף, גם מכוח הסכם החלוקה.

סוף דבר לאור המסקנה לפיה אין לאמנון ולאה זכות בדמי הדיור החלוף, אני מורה על דחיית שתי התובענות.

ביום 14.10.2013, הגישה המבקשת תביעה בבית משפט השלום בירושלים (ת"א 29679-10-13), לפיה היא זכאית לחלק מדמי דיור חלוף שנפסקו לנתבעים במסגרת תביעת פירוק השתוף (בתביעה המקורית נידרש סעד הצהרתי, ואולם ביום 8.3.2015 תוקנה התובענה, והתבקש סעד כספי).

המשיבים בתשובתם, הבהירו כי הנכס פונה על ידם בשנת 2013 ונמכר לצדדים שלישיים, כך שככל שיקבל בית המשפט קמא את בקשתה, יש לצרף להליך את בעלי המקרקעין הנוכחיים, אשר עשויים להפגע מרישומה של הערת האזהרה.

...

משכך, סבורה המבקשת כי פסק הדין ההצהרתי בתוקף ולא פקעו זכויותיה בנכס, ועל כן, יש להיעתר לבקשתה לרישום הערת אזהרה בנכס.

דיון והכרעה לאחר שעיינתי בבקשת רשות הערעור על נספחיה, הגעתי למסקנה כי דינה להידחות ללא צורך בתגובות.

בקשת רשות הערעור נדחית איפוא.

המחלוקת בהקשר זה הוכרעה כבר באופן פוזיטיבי כי אין מדובר בכספים הקשורים לזכויות הבעלות במקרקעין אלא תמורת דמי דיור חלוף המגיע לנתבעים 1 ו- 2 בלבד.

עילת התביעה אם כן, על פי ניסוח כתב התביעה עצמו, נולדה כבר בשנת 2005 וברי כי היתיישנה ממועד זה. לכל המאוחר עילת התביעה נולדה מעת מתן החלטת כבוד השופט שמעוני בהליך פירוק השתוף מיום 30.06.11 במסגרתה נקבע כי הסכום הנידון מוקנה לנתבעים 1-2 בגין דיור חלוף ולא בגין חלק מזכויות הבעלות.

...

לאור האמור הרי שיש לדחות את התביעה על הסף כנגד הנתבעים 3 ו- 4 גם מחמת התיישנות התביעה.

סיכום לאור כל האמור לעיל יש מקום להורות על דחיית התביעה על הסף.

בהתחשב בכל האמור לעיל אני מחייב את התובעים לשלם לנתבעים 1-2 סך של 5,000 ₪, לנתבע 3 סך של 9,000 ₪ ולנתבע 4 סך של 9,000 ₪ בגין החזר הוצאותיהם בהליך.

בקשה מטעם המנהל המיוחד להורות על פירוק שתוף בנכס מקרקעין ומכירתו.

לטענתו, לפי הדין, רוכש נכס תפוס זכאי לתשלום דמי שכירות ראליים כפי שמשתלמים בשוק החופשי ולכן לא קיים הפסד בגין רכישת נכס תפוס.

הטענות שמעלה החייב (דיור חלוף, הפחתות בשווי הנכס) אינן טענות להליך זה. ודוק: הנושה המובטח רשאי להמשיך בהליכי המימוש בנפרד מהליכי פשיטת הרגל (ראו החלטתי בפש"ר (מרכז) 10209-01-17 הלוי נ' כונס הנכסים הרישמי (6.1.20)).

...

הטענות שמעלה החייב (דיור חלוף, הפחתות בשווי הנכס) אינן טענות להליך זה. ודוק: הנושה המובטח רשאי להמשיך בהליכי המימוש בנפרד מהליכי פשיטת הרגל (ראו החלטתי בפש"ר (מרכז) 10209-01-17 הלוי נ' כונס הנכסים הרשמי (6.1.20)).

לכן, אני מורה כדלקמן: מתירה לנושה המובטח ולמנהל המיוחד לממש את הנכס בהוצאה לפועל כמבוקש על ידם, וזאת בחלוף 45 ימים מהיום.

אשר על כן ועל מנת שלא יתעוררו "אי הבנות" בקשר לכך הננו שבים ומבקשים לקבוע את הנוסח של סעיף 16 להסכום המוצע, כדלקמן: הנתבע הודיע לתובעים כי בינו לבין הוועדה המקומית לתיכנון ובניה היתקיימו הליכים משפטיים לפינויו מן הנכס המבונה שעל החלקה (ושבגין אותה חלקה קיבל זכויות במקרקעין נשוא התביעה לפירוק שתוף) וכי בהמשך לכך הגיע הנתבע להסדר פשרה עם הוועדה בדבר פצויי ההפקעה ודמי הפינוי אשר ישולמו לידיו בגין פינויו מן הנכס האמור, ושבעקבותיו נפסקו לזכותו פצויי הפקעה ע"י בית המשפט אשר דן בענין.

תאור זה של השטחים לצד ההבחנה שנוצרה במהלך המשא ומתן בין 'נכס מבונה' לבין זכויות בניה' תומך בפרשנות שלפיה הצהרת התובע בסעיף 18 להסכם אינה מתייחסת באופן גורף לכך שלא קיבל תשלום שכולל חלק יחסי של שווי הקרקע ככל שחלק זה נכלל בהערכת הנכס המבונה לצורך קביעת שווי הדיור החלוף אלא ניתן ללמוד כי בהתייחסותו לתשלומים המשולמים על ידי הועדה נכלל גם ערך הקרקע הנילווה לנכסים המבונים – הדירה והחנות וזאת במסגרת הערכת שווי הדיור החלוף.

...

הודעה על הביטול לא ניתנה עד להגשת הבקשה לרשות להתגונן ואיני מקבל את העדויות לפיהן ניתן היה ללמוד על הודעה כזו מתוך התנהגות הצדדים.

סיכום אני מחייב את הנתבעים לשלם לתובע סכום בשקלים חדשים השווה ל- 266,500 דולר ארה"ב בתוספת ריבית חודשית מצטברת בגובה של 1.5% החל מחלוף 30 יום ממועד מתן חוות דעת השמאי פן (הסכום כולל את עלות רכישת המקרקעין וכן את שכר טרחת עורך הדין (בהתאם לסעיף 14 (ה') להסכם).

התשלום יבוצע בכפוף לאמור בסעיף 15 להסכם ולהתחייבות עו"ד יהושע המצויינת שם. הנתבעים ישלמו לתובע שכר טרחת עורך דין בסכום של 100,000 ₪ וכן את הוצאות המשפט שהוציא כפי שישום אותן הרשם.