זכאות לדיירות מוגנת ופינוי מושכר לפי חוק הגנת הדייר

איזו משמעות יש לייחס לבצוע העבודות בהיעדר הסכמה? סעיף 6 להסכם השכירות קובע כי: "השוכר מתחייב לא לשנות את מבנה המושכר באיזה אופן שהוא, וכן לא להוסיף לו כל מבנה בלי קבלת רשות בכתב מאת המשכיר מבלי לפגוע בזכויות המשכיר לפי סעיף 10 – הרי כל הוספה או שינוי שיעשו במושכר יחשבו כרכושו של המשכיר אלא אם ידרוש המשכיר מאת השוכר לסלקם ובמקרה זה על השוכר לעשות זאת על חשבונו הוא. ולמשכיר הרשות לעשות זאת על חשבון השוכר. במקרה והמשכיר יסכים להשארת התוספת או השינוי יהיה השוכר חייב לשלם דמי שכירות גם עבור התוספת שעשה בעצמו" ובסעיף 10 להסכם נכתב: "אם השוכר יפר או לא יקיים איזה תנאי או התחיבות הכלולים בחוזה הזה או גם אם השוכר לא ישלם בזמן איזה שהוא סכום שהוא חייב בו לפי החוזה הזה וגם / או אם החברה או השותפות המהוה את השוכר תפורק או תחוסל, אזי בכל אחד מהמקרים הנ"ל יחשב החוזה כבטל ומבוטל ומבלי לפגוע בזכותו של המשכיר לקבל כל סעד או תרופה אחרים, יהיה הוא רשאי לתבוע מיד את פינוי המושכר..." אין ספק, כי הנתבעים הפרו את הוראות סעיף 6 להסכם השכירות, כאשר שינו שינוי מהותי ויסודי את מבנה המושכר, ודי לעניין זה אם אתייחס לשינויים שנעשו בחדר האמבטיה, שכללו את שבירת הכלים הסניטריים הקיימים והחלפתם באחרים, כאמור – ללא רשות בעלת הבית.

האם זכאים הנתבעים להשבה – חלקית או מלאה של איזה מן הסכומים הללו? כידוע, סעיף 131 לחוק הגנת הדייר, המציג את המצבים שבהם יהיה זכאי בעל בית לפינוי הדייר המוגן, מתחלק לשני סוגי מצבים: מצבים שבהם הזכות לפינוי קמה בשל היתנהגות הדייר המוגן עצמו, ובין היתר – הפרת הוראות הסכם השכירות (וראו לעניין זה סעיפים 131 (1) – (6)) ומצבים שבהם הזכות לפינוי קמה בשל צרכיו של בעל הבית עצמו (סעיפים 131 (7) – (11) לחוק).

...

אני סבור שהפרה כזו של החוזה מחייבת סנקציה ראויה, ובענייננו – סעד של פינוי מן המושכר, מחמת הפרתו היסודית של הסכם השכירות, עילת פינוי לפי סעיף 131 (2) לחוק הגנת הדייר.

אני מורה אפוא על פינוי הנתבעים מן המושכר כהגדרתו לעיל.

מטעמים הלקוחים מדיני החוזים הכלליים, ולחילופין – כ"סעד מן הצדק הפוך" אני קובע כי התובעת תשיב לנתבעים את החלק בדמי המפתח שקיבלה מהם, בסך של 360,000 ₪.

לצד זאת ציינו התובעות בסיכומיהן ביחס לזכותן לפי חוק הגנת הדייר, כי בנסיבות בהן כלל לא נוהל עסק במושכר ערב מות הוריהם, לא חלה הדרישה בסעיף 26 לחוק הגנת הדייר בדבר המשך ניהול אותו עסק שנוהל במושכר ע"י הדייר הקודם.

לעניין מעמד בני מישפחה של דייר מוגן בבית עסק שנפטר, נפסק בהקשר זה כי: "אין בעל הבית יכול להחזיר לעצמו את החזקה במושכר, אשר דיירו נפטר, כאשר זו מצויה בידי בן-הזוג, הילד או היורש האחר כאמור בסעיף 23 לחוק, אלא אם תבע פינוים בשל אחת מן העילות המעוגנות בחוק, וניתן פסק-דין כמבוקשו; כפי שנאמר בע"א 173/64 הנ"ל: 'מקום שלא נתקיימו התנאים המצדיקים את החלת הסייג האמור בסעיף 22 לחוק, לא תיפקע מיניה וביה, במות הדייר המקורי, הדיירות הסטאטוטורית של זה, כי אם היא תעבור אז לבן-הסוג או לילדיו ושמן הנמנע אפוא לשלול מאלה את הגנת החוק, כל עוד לניתן נגדם צו פינוי ..'" (ההדגשה במקור) ("א 127/77 קפה נ' לוי, פ"ד לא(3) 455, 460-461). ולענייננו, כל עוד לא ניתן צו פינוי נגד התובעות, אין מקום לקבוע כי זכות הדיירות המוגנת פקעה מאליה עם מות המנוח וכי התובעות מחוסרות כל מעמד לתבוע צד שלישי המחזיק בנכס ללא זכות.

...

אשר לתביעה לסילוק יד נגד הנתבעת; התביעה מתקבלת בזאת.

אני מורה לנתבעת וכל מי מטעמה לסלק את ידם מהחנות, ולהשיבה לתובעות כשהיא פנויה מכל אדם וחפץ.

בנסיבות ונוכח השימוש שנעשה בחנות, אני מורה כי צו הפינוי ייכנס לתוקפו בתוך 90 ימים מהיום.

התובעת מוסיפה וטוענת, כי הנתבעים 2-3 נטשו את המושכר לכל הפחות לפני מספר שנים; אינם מחזיקים במושכר ואינם בעלי זכויות דיירות מוגנת במושכר, כל זאת תוך שהם מעבירים את זכויות הדיירות המוגנת שלהם לידי הנתבע 1, מבלי שבקשו, וממילא מבלי שנתנה הסכמת התובעת שהנה "בעל הבית" לפי חוק הגנת הדייר.

הלכה היא כי בעל בית המבקש לבסס עילת פינוי על יסוד סעיף 131(2) לחוק הגנת הדייר, נידרש להוכיח שלושה יסודות מצטברים: (א) קיומו של תנאי מפורש בחוזה השכירות אשר אוסר או מחייב פעולות מסוימות; (ב) הפרת תנאי זה על ידי הדייר המוגן; (ג) הפרת התנאי מעניקה לבעל הבית על פי תנאי הסכם השכירות, את הזכות לתבוע את פינוי הדייר המוגן מהמושכר (ר': בר-אופיר, סוגיות בדיני הגנת הדייר, (עידכון 10, נובמבר 2019) עמ' 15 - להלן – בר אופיר; ע"א 460/77 דרוקר נ' פלטין פ"ד לב (2) 809).

...

נוכח כל האמור, אני קובע כדלקמן: הנתבעים נטשו את המושכר ולפיכך התובעת זכאית לפינוי הנתבעים מהמושכר.

פינוי הנתבעים מותנה בכך שהתובעת תשלם לנתבעים פיצוי בסך של 447,500 ₪ אשר מהסכום האמור יופחתו דמי השכירות שהופקדו בידי ב"כ הנתבעים ואלה יושבו לנתבעים (הואיל ומדובר בדמי שכירות עבור התקופה בה הנתבעים המשיכו לתפוס חזק המושכר ולהפעיל בו עסק).

נוכח התוצאה אליה הגעתי ובהתחשב ובמכלול הנסיבות, אני מחייב את הנתבעים לשלם לתובעת הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסכום כולל של 40,000 ₪.

לפני תביעת פינוי לפי חוק הגנת הדייר [נוסח משולב], תשל"ב - 1972 (להלן: "חוק הגנת הדייר"), ביחס לחנות הידועה כגוש 16504 חלקה 158 במיתחם שוק "אל-רום" בנצרת (להלן: "המושכר"), וכן לתשלום דמי שימוש בסך של 72,000 ₪, כמפורט להלן.

ראו ע"א 10308/06 רבקה שטוב נ' כונס הנכסים הרישמי (28/10/09), (להלן: "עניין שטוב"), בעמ' 5: "...להבהרת  גדר  המחלוקת ראוי לציין כבר עתה: חוק הגנת הדייר מבחין בין שני סוגים של דיירים מוגנים בדירה: האחד – דיירים מוגנים בעלי זכות מקורית, הם המכונים "דיירים מקוריים", והאחר - דיירים מוגנים בעלי זכות הנגזרת מן הזכות המקורית, הם המכונים "דיירים נגזרים". "הדיירים המקוריים" הם ככלל השוכרים החוזיים בתקופה שלאחר תום תקופת השכירות החוזית, וכן הדיירים הנכנסים לנכס במסגרת הסדר דמי מפתח; "הדיירים הנגזרים" הם אלה ההופכים לדיירים מוגנים מכוח סעיפים 26-20 לחוק, ולענייננו - סעיף 23 - הבאים מכוח דייר שנפטר; קטגוריה נוספת שאליה נידרש היא זו של "דיירות נדחית" העולה מסעיף 27 לחוק, ולענייננו לפי סעיף 27(2) "מקבילי" דייר נגזר, כפי שיבואר.

...

ראו ע"א 10308/06 רבקה שטוב נ' כונס הנכסים הרשמי (28/10/09), (להלן: "עניין שטוב"), בעמ' 5: "...להבהרת  גדר  המחלוקת ראוי לציין כבר עתה: חוק הגנת הדייר מבחין בין שני סוגים של דיירים מוגנים בדירה: האחד – דיירים מוגנים בעלי זכות מקורית, הם המכונים "דיירים מקוריים", והאחר - דיירים מוגנים בעלי זכות הנגזרת מן הזכות המקורית, הם המכונים "דיירים נגזרים". "הדיירים המקוריים" הם ככלל השוכרים החוזיים בתקופה שלאחר תום תקופת השכירות החוזית, וכן הדיירים הנכנסים לנכס במסגרת הסדר דמי מפתח; "הדיירים הנגזרים" הם אלה ההופכים לדיירים מוגנים מכוח סעיפים 26-20 לחוק, ולענייננו - סעיף 23 - הבאים מכוח דייר שנפטר; קטגוריה נוספת שאליה נדרש היא זו של "דיירות נדחית" העולה מסעיף 27 לחוק, ולענייננו לפי סעיף 27(2) "מקבילי" דייר נגזר, כפי שיבואר.

ראו והשוו עניין גדעון סבאח, ס' 57: "כך גם סבורים אנו כי צדק בית משפט קמא עת לא מצא לקבל את טענת המערער שכנגד לחיוב המערער בדמי שימוש ראויים בסך של 43,500 ₪ בגין חניה. מעבר לעובדה שבית משפט קמא סבר כי המערער השכיר את החניה בה עשה המערער שימוש למר הלון ובשל כך לא זכאי לקבל דמי שימוש בגין החניה גם מהמערער, המערער שכנגד לא הציג בפני בית משפט קמא ראיות לביסוס גובה דמי השימוש. מטעמים לא ברורים המערער שכנגד נמנע מלהגיש חוות דעת שמאית בדבר שווי דמי החניה. אין צורך להרבות מילים, שאין יסוד לטענת המערער שכגד בערעורו, לפיה היה על בית משפט קמא, להחיל את ידיעתו השיפוטית ולקבוע את דמי השימוש בגין מחדלו של המערער שכנגד מלהוכיח כדבעי את דמי השכירות." (ההדגשה אינה במקור) די להפנות בנקודה זו לעדות התובע בעמ' 15 לפרוטוקול, שורות 12-25: "ש: מה שכתוב בתצהיר שלך שבשנת 2011 חנא הגיע אליך ומסר לך כסף אתה לא זוכר את זה?

על אף כל האמור לעיל, משהנתבעים עצמם אישרו דבר זכאותם של התובעים לדמי שכירות בסך של 8,000 ₪ בגין השנים 2012-2019 (ס' 21-24 לתצהיר הנתבע 2, ס' 40 לסיכומי הנתבעים) - הרי שיש לחייבם בסכום זה. משהנתבע 2 מחזיק כיום במושכר באופן בלעדי, אני קובעת כי יש לחייבו בתשלום דמי השכירות המוגנים כאמור.

סוף דבר אשר על כן, דין התביעה להתקבל באופן חלקי בלבד.

בעיניין זה מוכרים דבריו של כב' השופט א' רובינשטיין ברע"א 4664/06 צארום נ' פרלמוטר (פורסם בנבו, 17/9/2006) לפיהם: "... חוק הגנת הדייר נחקק כחוק סוצאלי. התכלית שעמדה בבסיס החוק הייתה להעניק הגנה לשוכר דירה חסר קורת גג אחרת וחסר אמצעים להשיג כזו. ברבות הימים נשתנתה המציאות הכלכלית והחברתית, ו"הדייר המוגן לא תמיד היה חסר כל הראוי להגנה, ובעל הנכס לא תמיד היה הַגְבִיר שראוי לפגוע בקניינו לטובת הדייר. על רקע זה הסתמנה מגמה להגבלה ולצמצום של תחולת החוק" (ע"א 3295/94 פרמינגר נ' מור ואח' פ"ד נ(5) 111, 118 (השופטת שטרסברג כהן)" (שם, פסקה ד.4 לפסק הדין)

נטישה המסגרת הנורמאטיבית כפי הידוע, עילת הנטישה הוכרה בפסיקה כעילת פינוי נוספת מעבר לעילות המנויות בסעיף 131 לחוק הגנת הדייר, וזאת על רקע מטרתו הסוציאלית של החוק להבטיח לדייר השוכר קורת גג או מקום עסק.

בנסיבות שבהן דייר מוגן מפסיק לעשות שימוש עסקי בנכס שנועד לשמש כבית עסק, ניתן לראות בכך נטישה ולקבוע שהדייר המוגן אינו זכאי עוד להגנת החוק.

...

אני דוחה אפוא גם את טענתה זו של התובעת וקובעת כי לא קמה לה עילה לפינוי הנתבע מן המושכר בשל שינוי מטרת השכירות.

סוף דבר התובענה נדחית לאחר שמצאתי כי הנתבע לא נטש את החנות ואף לא שינה ממטרת השכירות.

התובעת תשלם לנתבע הוצאות ההליך ושכ"ט עו"ד בסך כולל של 30,000 ₪.