זיקת הנאה מכוח שנים לחניית רכב ומעבר בדירת קרקע

התובעים טענו והתובע הצהיר כי מאז שנת 52'-53' - עוד בטרם ניבנה בית עמוס - הכשירו הורי התובע את המעבר - המדריגות והשביל, כמפורט לעיל - אשר שימש עבורם דרך גישה מרחוב יד לבנים (בעבר רחוב נווה שאנן) דרך חלקת עמוס אל המדריגות בחלקה זו. כן טענו והצהירו כי במשך 60 שנים ברציפות, עשו בני מישפחת ח'ורי לדורותיה שימוש רציף, חיוני ואינטנסיבי בדרך המעבר לצרכי גישה ומעבר לחלקת ח'ורי מדרך יד לבנים ומיד לבנים לחלקת ח'ורי, וגם לאחר בנייתו של בית עמוס לא חל כל שינוי בשימוש, אשר נמשך לטענתם עד שנת 12', אז ניבנה הקיר המפריד בין החלקות.

תנאי שני - אופיו ותכונותיו של השמוש הם כאלה, המאפשרים לו להכנס לגדר הוראותיו של סעיף 94; לגבי תנאי זה נקבע, כי תכונותיו היסודיות של שימוש המאפשר רכישתה של זיקת הנאה מכוח שנים, כוללות שימוש הנוגד לזכות הבעלים של המקרקעין הכפופים, שימוש גלוי וחשוף לעיני כל, שימוש הנמצא בידיעתו הקונסטרוקטיבית של בעל המקרקעין הכפופים, וכן שימוש שמקורו אינו בזכות חוזית או בזכות אחרת שהוענקה על ידי בעל המקרקעין הכפופים למשתמש.

מיד לאחר רכישת המקרקעין בנו גב' אסתר ח'ורי ז"ל ומר ברכאת ח'ורי (יל"א), את דירת מגוריהם, שקיימת מזה יותר מ- 50 שנים, עד יומנו זה, ומהוה את דירת המגורים של מישפחת ח'ורי.

בנגוד לתצהירה בדבר השמוש הקבוע והבלעדי שלה במעבר הנטען, אישרה ג'אנט כי במהלך השנים החזיקו היא ובעלה ברכב פרטי, למעט בתקופה שבעלה החזיק ברכב משטרתי מתוקף עבודתו במישטרה, וכי הוא נהג להסיעה בניידת לבית התובעים.

משנשאלה שוב אם כאשר הגיעה עם בעלה או עם בתה לבית התובעים, היו חונים בכניסה לבית ח'ורי, השיבה תחילה בשלילה, בטענה כי "הדרך לא היתה טובה, אז הייתי הולכת יותר עם האוטובוס לשם. היה יותר נוח לי", עד אשר אישרה לבסוף כי כאשר הגיעה ברכב לבית התובעים, הגיעו עד בית ח'ורי "ש. זאת אומרת מלמטה, ישר לתוך החלקה. ת. כן". (עמ' 53, ש' 13-25).

...

מעבר לכך שבאתי לכלל מסקנה כי השימוש בזכות המעבר פחת באופן משמעותי ביותר משך השנים, ומשנת 96' לכל המאוחר היה "סמוי מן העין", אם בכלל, שוכנעתי כי לאחר שנת 04' הופסק השימוש לחלוטין, ועם הקמתו של הקיר המפריד, נוצר אף שינוי בתנאי השטח, הממחיש את אי הפעלתה של הזיקה הנטענת.

נוכח כל האמור לעיל, לו התגבשה לתובעים זיקת ההנאה הנטענת, הייתי רואה לבטלה.

סיכום התביעה נדחית, אפוא.

התובע אף ביצע בשטחה פעולות חד צדדיות, כגון שתילה ונטיעה, פריצת תעלת נקוז העוברת בדרך לצורך מעבר וכניסה לביתו ולחצרו, בניית חנייה לרכבו והשתלטות על דרך כורכר שברובה מצויה באדמת התובעת וכיסויה באבנים.

  לחלופין, טוענת התובעת כי היה וייקבע שקמה לנתבע זיקת הנאה, הרי שחל שינוי נסיבות במשקה המצדיק ביטול הזכות הנ"ל. בשנת 2004 בנתה התובעת בחלקתה משטח חנייה ו- 3 יחידות דיור והשכירה אותם לאחרים, כך שגם השוכרים ואורחיהם עושים שימוש בדרך נשוא התובענה.

  לחלופי חילופין, נטען כי הנתבע רכש מעמד של בר רשות בדרך ורשות זו הנה בלתי הדירה לאור השמוש רב השנים בדרך ומכוח הסכמתה של התובעת ואי היתנגדותו של המינהל לשימוש זה. הנתבע טוען בסיכומיו, כי סמך על רשות זו ועל מיקומה של הדרך, שעה שבנה מבנים שונים לצדיה של החלקה.

לחלופין טוען הנתבע, כי רכש זיקת הנאה מכוח שנים בהתאם לסעיף 94 (א) לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 (להלן: "חוק המקרקעין"), או שמדובר ברישיון בלתי הדיר לשימוש ומעבר בדרך שבמחלוקת מכוח הסכמה של התובעת.

...

בנסיבות המתוארות לעיל, אין מקום למסקנה כי במקרה שלפנינו דורש הצדק שהרישיון יוסיף ויימשך בדרך העוברת בתוך משק התובעת, בניגוד לרצונה וכנגד זכויותיה, לתקופה בלתי מוגבלת, ולכל היותר, יהא הנתבע זכאי להחזר השקעותיו והוצאותיו אחר ביטול הרישיון.

יצוין כבר כאן, כי אין בידי לקבל טענה זו. זיקת הנאה, לפי סעיף 5 לחוק המקרקעין, הינה "שעבוד מקרקעין להנאה שאין עמה זכות להחזיק בהם". התנאים לקיומה של זיקת הנאה מכוח שנים קבועים בסעיף 94 לחוק המקרקעין הקובע שלושה תנאים מצטברים להשתכללותה של זיקת הנאה: הזכות נושא השימוש היא "זכות ראויה להוות זיקת הנאה" ; אופייו ותכונותיו של השימוש הם כאלה שמאפשרים לו להיכנס לגדר הוראותיו של סעיף 94 לחוק המקרקעין ; תקופת השימוש היא בת שלושים שנים רצופות (ע"א 700/88 אסטרחאן נ' בן חורין, פ"ד מה (3) 720, עמ' 732 (להלן: "פרשת אסטרחאן").

סוף דבר משום כל הטעמים שפורטו לעיל, הנני מקבלת את התביעה במובן זה שהנני אוסרת על הנתבע 1 לעשות שימוש בחלק הדרך העוברת בתוך נחלתה של התובעת ואשר מכונה ע"י המומחה דרך "מגורים", ומורה על סילוק ידו ממנה.

לשיטת המבקשים, השמוש ארוך השנים הנטען בחניות פיליכובסקי, מקנה להם זכות שבדין לרשום לטובתם זיקת הנאה מכוח שנים בלישכת רישום המקרקעין, באופן שיאפשר להם להמשיך ולהשתמש בחניות פיליכובסקי ללא כל הפרעה.

מקובלת עלי טענת המבקשים לפיה זיקת ההנאה המתבקשת נועדה לטובת מקרקעין (הדירות שבבעלות המבקשים) לשימוש המבקשים ודיירים או שוכרים מטעמם.

לא הובהר במדויק היכן הונח המחסום ואם הנחתו אפשרה כניסה ומעבר למיתחם חנייה זה או אחר.

אני מקבל טענה זו. יפה ההפניה לקביעות בגדרי ה"פ 36789-02-11 טנגן נ' רם שם נכסים בע"מ (1.8.12), כהפניית המבקשים, בזו הלשון: "הרציפות הנדרשת, כאשר מדובר בזיקת הנאה לטובת מקרקעין, הנה של תקופת השמוש ולא של השמוש עצמו. ריצפות השמוש נקבעת עפ"י מהותה של הזכות הנטענת, כלומר, בעניינינו – הזכות למעבר כלי רכב, תמרונם, והחנייתם בשטחי המגורים הכפופים (ראה: ת"א (ת"א) 2789/07, פרייס לאה ואח' נ' שחר טליה ואח', פורסם באתר נבו, מפי כב' השופטת ר. רונן, ובעקבות ההלכות שנקבעו בפס"ד אסטרחאן). המבקשים אינם נדרשים להוכיח, כי מדי יום מימשו את זכות המעבר והחניה, ורציפות תקופת השמוש אינה נפגעת בשל כך, למשל, כפי שנטען כלפי מבקש 1, שמבשמך חודשים אחדים עסק בבעלותו היה סגור, וממילא לא נעשה שימוש אינטנסיבי לצורך גישת כלי רכב אליו. מניין 30 השנים אינו נפסקו מסיבה זו, ככל שאותו שימוש התחדש בתום תקופה, יחסית לא ארוכה, של הפסקה, שאחרת היינו מגיעים לתוצאה בלתי מתקבלת על הדעת, של ניתוח ובדיקה פרטניים, לאורך עשרות שנים, של מידת מיצוי הזכות, ו"ניכוי" שבועות ואף ימים שבהם הטוען לזיקה לא השתמש בה בפועל, מסיבותיו".

...

סוף דבר שוכנעתי כי יש להעדיף את גרסת המבקשים על פני גרסתם החלקית של מקצת מהמשיבים, שלא נתמכה בבחינה צולבת של מכלול הראיות ואדנים של הגיון.

ביתרת טענות הצדדים לא מצאתי ממש ולאור המקובץ - התובענה מתקבלת, לצד הכרה בהדדיות שבזכות מחזיקי הדירות בבנייני פיליכובסקי לעשות שימוש בגינה ובחניות שבחלקה 119 על בסיס מקום פנוי.

בנסיבות אלו, לא ראיתי לנכון למתוח את מלוא שורת ההוצאות מול המשיבים ואני מחייב את אלו שהתייצבו לדיון לשלם למבקשים הוצאות משפט, כולל שכ"ט עו"ד, על הצד הנמוך, בסכום כולל של 10,000 ₪.

הבקשה הוגשה לאור העובדה שמעבר לצימצום שטח המעבר לרכבים כתוצאה מהרחבת הבנייה בחלקה 18, וכתוצאה מן הבנייה בחלקה 19, החלו המשיבים לחסום את דרך המעבר בעציצים ואבנים.

חוות דעת הנתבעים נועדה להמחיש כי מאז ומעולם הייתה גישה לרכבים לחלקת התובע באמצעות כביש אשר הגיע מכיוון דרום, דרך חלקה מס' 28, ושלא במעבר דרך חלקת הנתבעים, כך שאין לפרש את זיקת ההנאה כמי שהורחבה ל-3.8 מ' מכוח שנים, אלא כאמור מדובר על זיקת הנאה שאינה שנויה במחלוקת, אך תוכנה הנו זכות מעבר להולכי רגל בלבד, ברוחב 2 מ'.

הנתבע 1 גר בחלקה 18 ואותה דרך אף שימשה אותו למעבר ברכב עד לשנת 98 עת ניבנתה על חלקה 19 דירת המגורים לבניו אחמד וסוהיל.

לשם כך נקבעו תכונותיו הבאות של השמוש ככזה שיאפשר הכרה בזיקת הנאה מכוח שנים: השמוש נוגד לזכות הבעלים של המקרקעין הכפופים; הוא גלוי וחשוף לעין כל; הוא נמצא בידיעתו הקונסטרוקטיבית של בעל המקרקעין הכפופים; מקורו אינה בזכות חוזית או בזכות אחרת שהוענקה ע"י בעל המקרקעין הכפופים (ענין אסטרחאן, שם בעמ' 737).

לעניין זה זכות מעבר וזכות חניה הן זכויות הקשורות קשר הדוק לבעלותם של התובעים בחלקה, באופן שאינו ניתן להפרדה מזכותם בחלקה (שם, בעמ' 741), ומכאן שבמקרה דנן מדובר בזיקת הנאה לטובת מקרקעין, ככל שזו מתקיימת.

...

חרף זאת חרגו כאמור מקו הבניין המותר, כך שבסופו של דבר הגיע לפחות ממטר מקצה הדרך הציבורית והקטין את דרך המעבר בחלקה הצפוני ל-3 מ' לערך.

לסיכום קובע המומחה, כי על פי תצלומי אוויר מהלך עשרות שנים מ-1957 ועד היום, מתקבלות המסקנות הבאות: דרך המעבר הנטענת נשוא התביעה לכלי רכב והולכי רגל, היחידה והרשמית, מוגדרת בתוכניות ובמפה המצבית הרשמיות, ככזו המשרתת את חלקה 20.

בכפוף לכך - התביעה נדחית.

לפניי תביעה למתן סעד הצהרתי כי קרקע בשטח של 155.56 מ' וכן קרקע בשטח של 13.47 מ"ר המקורה בסככה בבית משותף המצוי ברח' רד"ק 13, הידוע כגוש: 10826, חלקה: 50, (להלן: "המקרקעין"), כפופים לזיקת הנאה מכוח שנים לטובת חניית רכב ומעבר לצורך כניסה ישירה ונוחה לדירת קרקע הידועה כתת חלקה 1 (להלן: "הדירה").

...

כל האמור לעיל מקבל משנה תוקף לאור חקיקתם של חוקי היסוד ומעמדה העליון מבחינה נורמטיבית של זכות הקניין במקרקעין השייך לנתבעים 1-3, בה אין לפגוע על נקלה, וזאת לבטח ביחס לזיקת הנאה שמעמדה בגדר אופי משני וארעי.

קבעתי שכאמור לא קמה לתובעות זיקת הנאה ודין תביעתן להידחות.

אזכיר, כי נתבעים 1-3 רכשו את המקרקעין בהסתמך על הרשום בפנקס המקרקעין, כאשר לא יכלו לדעת על טענה לקיומה של אותה זיקת הנאה נטענת (על פניו לגרסת התובעות הן יכלו לדרוש את רישום זיקת ההנאה בשנת 2008, דהיינו 30 שנים לאחר התגבשותה הלכאורית של הזכות), סבורני כי כל אלה הינם בגדר טעמים שהיה בהם כדי לאפשר שינוי של אותה זיקת הנאה נטענת, שכאמור לא הוכחה ולא עמדה ברף הנדרש לה. התביעה על כלל מרכיביה - נדחית.