התקנת מעלית תביעה למפקח על בתים משותפים בשל ליקויים בהתקנה

קביעותיו של השמאי גרון בדבר ירידת ערך בגין התקנת המעלית, בגין הזזת החלון ובגין הליקויים ההנדסיים נדחו.

השהוי בתיקון הליקויים ההנדסיים לטענת הנתבעים, התובעים אחראים לשהוי בתיקון הליקויים, שכן תיקון הליקויים בדירה לא התאפשר בשל חוסר שתוף פעולה מצד התובעים וביתם, כפי שהעיד דין בתצהירו: "משהעלו בני הזוג מזרחי טענות בדבר ליקויים בדירתם ניסו החברות היזמיות אין ספור פעמים לתאם את ביצוע העבודות בתוך דירתם, ניסיונות אלו לא צלחו וכל מהלך של ביקור בדירתם של בני הזוג לווה בעימותים קשים בין הגורמים השונים, לרבות מנהל העבודה, פועלים ומפקח הבנייה. עימותים אלו, לצערנו, היו מלווים אלימות מילולית חריפה מצד המשפחה, או מי מטעמם, לרבות קללות, גידופים והתבטאויות גזעניות כלפי העובדים ואף הגיעו, מספר פעמים, לכדי גירושם בצורה ברוטלית מהדירה. התובעים וביתם עו"ד שרית מזרחי ... לא רק שמנעו את ביצוע העבודות, הם אף גרמו במזיד לחברות היזמיות וליתר בעלי הזכויות בבניין, נזקים רבים והכל מתוך טעמים אינטרסנטים זרים ... " (סעיפים 20 – 21 לתצהיר), וכן בחקירתו: "הרבה מאוד דברים יכולנו לעשות ולא עישינו (כך במקור) כי מזרחי לא נתנו לנו להכנס ... הם לא נתנו לנו להכנס לדירה שלהם. עשרות פעמים ניסינו להכנס, כולל הקבלן שנתקל בקללות" (עמ' 85, שורות 14 – 16).

התובעים צרפו פסק דין מטעם המפקחת על רישום המקרקעין בפתח תקוה מיום 11.3.15 בתביעה שהגישה הנציגות כנגד התובעים בגין אי תשלום דמי אחזקת הרכוש המשותף.

פיני אף מתח ביקורת בתצהירו על עבודות בניה שביצעו היזמים, שלדבריו לא היו מבוצעות לו היה ממונה מפקח חצוני, בהן הזזת החלון בחדר השינה, קידוחים בריצוף, התקנת אף מים במרפסות, העדר בניית מחיצת הפרדה באיזור החלפת האלומיניום, היתעקשות על מינוי יועץ אקוסטי לבידוד פיר המעלית ויועץ אינסטלאציה, ועוד (סעיפים 16 – 17).

...

אך טענות אלה נטענו בכלליות, ללא פירוט וללא ביסוס, וככאלה אין בהן די. סיכום דין טענות התובעים כנגד הנציגות בכלל, וכנגד יעקב ויהודה בפרט – להידחות.

סוף דבר אני מחייבת את הנתבעות 1 ו- 2, צוק איתן בע"מ ווקסמן גוברין גבע חברה להנדסה בע"מ, בפיצוי התובעים בגין ליקויים הנדסיים בדירה בסך של 57,623 ₪, אשר הוא הסכום האריתמטי של הסכומים הבאים: סך של 25,400 ₪ בגין ליקויים הנדסיים וסך של 7,600 ₪ בגין ליקויים שנויים במחלוקת (שני סכומים אלה – בתוספת מע"מ ובתוספת שיעור של 25% בגין ביצוע התיקון ע"י התובעים) וכן סך של 9,360 ₪ בגין ירידת ערך.

אני מורה על דחיית התביעה נגד הנתבעים 3 ו- 4, ה"ה יעקב ויין ויהודה רייך, ומחייבת את התובעים לשלם לכל אחד מהנתבעים 3 ו- 4 הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסך של 20,000 ₪.

על פי עובדות המקרה, המשיבה הגישה תביעה בשם דיירי הבניין בגין ליקויים שונים ברכוש המשותף: נשירת אריחי חפוי חצוני בבניין, ליקויים במעליות, וכן נזילות ברחבי הרכוש המשותף.

ליקויים אלה נכנסים לגדרי סעיף 69 לחוק המקרקעין בהיותם עניינים הנוגעים "להחזקתו התקינה" של הרכוש המשותף ולתיקונים בו. מכאן שעל פי הילכת קדמת לוד, המשיבה רשאית לפעול בשם הדיירים להגשת תביעה כספית על הנזקים שנגרמו לרכוש הצבורי בבניין (ועיינו בעניינים אחרים בהם הנציגות היא שתבעה בגין ליקויי בנייה: רע"א 2565/07 טלנית תעשיות סחר נדל"ן ופיננסים בע"מ נ' נציגות הבית המשותף ברח' לוי אשכול 108 בת"א (25.3.2007); רע"א 4548/00 נציגות הבית המשותף נ' אזורים ביניין (1965) בע"מ (29.8.2000)).

ההסמכה שניתנה לנציגות לפעול הנה הסמיכה ישירה – מכוח חוק" פסק הדין של ביהמ"ש העליון שינה פסיקה קודמת ששללה זכות התביעה של הנציגות בתביעה בגין ליקויי בניה, להבדיל מתביעות לאכיפת תשלומי נציגות לפני המפקח על בתים משותפים.

...

אם הגיע בית המשפט למסקנה כי לא עלה בידי החברה להוכיח שתוכל לעמוד בהוצאות הנתבע אם יזכה בדין, הדיון עובר לשלב השני, בו נבחן אם נסיבות העניין מצדיקות מתן פטור מחיוב בערובה.

כך למשל נפסק בת"א 59258-02-15 נציגות הבית המשותף-אברהם שפירא 5 נתניה ואח' נ' שינדלר נחושתן מעליות בע"מ ואח' (פורסם בנבו): "12. סבור אני כי הרציונל הנזכר לעיל יפה גם לענין נציגות בית משותף, באשר גם במקרה של נציגות כזו עלולים דיירי הבית להסתתר מאחורי אישיותה המשפטית הנפרדת מקום בו תנהל בשמם ועבורם הליך משפטי ותחוייב בהוצאות בגינו והצד שכנגד ימצא חסר שלא כדין.

לפיכך סבור אני כי לענין חיוב בהפקדת ערובה להבטחת הוצאות משפטיות לגבי נציגות בית משותף מתאימות יותר הוראות סעיף 353א לחוק החברות והכללים שנקבעו בפסיקה לגביהן מאשר הוראות תקנה 519(א) לתקנות, כאשר בשל העובדה שאין מדובר בהוראות החלות ישירות על נציגות ייתכן ויש לעשות בהן שימוש מעט יותר זהיר.

לכן, הגיש תביעה לפני המפקחת על בתים משותפים.

בימ"ש זה היתייחס לטענת הגנה זו בת"א 54456-03-18 ליפשיץ ואח' נ' מנור ואח' כלהלן: " 49. משה טען בסעיף 22 לסיכומיו כי דוקא בסכסוך בין שכנים יש להקל. בימ"ש חולק על משה. ביתו של אדם הוא מבצרו, ודוקא במבצרך אתה פגיע יותר לגידופים ועלבונות שמוטחים בך על ידי מי משכניך בתפוצת כל שכניך. אדם עולה ויורד במדריגות או במעלית ונתקל מדי יום, ואולי אף מספר פעמים ביום, בשכניו, כאשר עליו לשאת את המחשבה שהם קראו את דברי הבלע. מכאן שאם באופן כללי, יש לשקול לעיתים להקל בעיניין גידופים וקללות, בסכסוך שכנים, יש דוקא להחמיר." לענייננו, אמנם אין מדובר בבית המגורים, אולם מדובר במקום עבודתו של התובע, כאשר לדברים המבישים נחשפו עובדיו ולקוחותיו, ועל התובע לשאת את המחשבה שהם שמעו את דברי הבלע ולהביא בחשבון שהנתבע גרם לפגיעה בעסקיו.

מעיון בתביעה שהגיש הנתבע נגד התובע לפני המפקחת עולה כי היא לא נוגעת כלל להתקנת מפריד השמן, כנראה מכיוון שהמפריד הוסר לפני הגשת התביעה שם כפי שצוין קודם לכן.

כמו כן, ביהמ"ש מביא בחשבון האופן הלקוי בו גילה התובע מסמכיו והגיש ראיותיו.

...

כב' הש' הדר: אני דוחה את ההתנגדות.

סוף דבר ביהמ"ש מחייב את הנתבע לשלם לתובע סך כולל של 35,000 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום הגשת התביעה ועד למועד התשלום בפועל.

המומחה מטעם בית המשפט, שכאמור עשה עבודה יסודית, היה ער לכך שהוגשה תביעה בגין הרכוש המשותף במסגרתה הוגשה חוות הדעת של מיכאל קרבצ'יק. לפיכך, בחוות דעתו נימנע בצדק מלפסוק פיצוי בגין ליקויים שנכללו בתביעת הרכוש המשותף (ראו חוות דעתו בסעיפים 1, 19, 37 לעניין חוות הדעת מרזוק, סעיפים 5.4 ו-10 לעניין חוות דעת בן עזרא וסעיף י.א לחוות הדעת של סידאוי בעיניין המעלית).

בחקירתו הנגדית הסביר המומחה את הנחתו כי הליקוי היה קיים בעת מסירת הדירה ולא יכול היה להתגלות מפאת הלכלוך בדירה: "אנחנו מכירים איך דירות נמסרים לדיירים עם המסירה. זה מצב שאתה לא יכול לראות את השריטות... באים לדירה, הדירה מלוכלכת... זו בעיה, ואני רואה את השריטה... כשהבית עוד לא נקי ולא מצוחצח, אי אפשר לראות. מומחה סביר לא יכול לראות, כי הדירה לא נקייה" (עמ' 86 שורות23-31).

מאחר שתכנית השינויים מאוחרת להסכם המכר וזו נעשתה לבקשתה של התובעת הרי שאין מקום לפצותה בגין כך. היתייחסות המומחה לחוות דעת המהנדס בן עזרא והאדריכל פרץ לאחר שהמומחה בחן את חוות הדעת על סעיפיה השונים, הוא הכיר בליקויים בעלות כולל פקוח הנדסי בסך של 4,600 ₪.

בהיעדר היתייחסות מצד התובעת ולנוכח הטענות שהועלו בסיכומי הנתבעות התומכות בטענתן כי אינן אחראיות לריצוף, אני דוחה את טענות התובעת בעיניין זה. תריסי אלומיניום (סעיף 8.1): המומחה קבע כי בדירה הותקנו תריסי אלומיניום מוקצפים.

...

התביעה נגד הנתבעות 1 ו- 2 נדחית, התובעת תשלם לנתבעות אלה הוצאות בסך כולל של 10,000 ₪.

התביעה נגד הנתבעות 4 ו-5 נדחית.

התובעת תשלם לכל אחת מנתבעות אלה הוצאות בסך של 10,000 ₪.

התובעת דרשה כי הנתבעת תשלם לה סך של 113,449 ₪ בגין ליקויים בהתאם לחוות הדעת בן עזרא, סך של 271,900 ₪ בגין ירידת ערך בהתאם לחוות דעת סידאוי, פיצוי בגין אי התקנת נקודת מאור בסך של 500 ₪, עגמת נפש בסך של 40,000 ₪, עלויות איחסון והובלה בגין מגורים מחוץ לדירה בתקופת התיקונים בסך של 15,000 ₪ וביחד סך של 440,849 ₪.

זאת ועוד, קומת המגורים המשותפת אינה פתוחה לציבור ובכיוון ההליכה לחלון המדובר קיימת דירה אחת בלבד.

בכתב התביעה טענה התובעת לעגמת נפש מוגברת בשל אי התקנת מעלית שבת.

סוף דבר סוף דבר, התובעת זכאית לקבל מהתובעת את הסכומים הבאים: פיצוי בגין ליקויי בנייה כולל פקוח בהתאם לחוות דעת דבדבני סך 24,278 ₪ כולל מע"מ. הסכום ישולם בתוספת הפרישי הצמדה וריבית כדין מיום 12.3.2020 ועד התשלום בפועל.

...

לאור כל האמור לא מצאתי לפסוק פיצוי נוסף בגין עגמת נפש.

לאחר ששקלתי את האמור, אני קובע כי היא זכאית להחזר הוצאות בסך של 7,000 ₪.

סוף דבר סוף דבר, התובעת זכאית לקבל מהתובעת את הסכומים הבאים: פיצוי בגין ליקויי בנייה כולל פיקוח בהתאם לחוות דעת דבדבני סך 24,278 ₪ כולל מע"מ. הסכום ישולם בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום 12.3.2020 ועד התשלום בפועל.