התניית חוזה מכר בית באישור ועדת קבלה למושב

השתלשלות העניינים לאחר מועד החתימה על הסכם המכר במהלך חודש מאי 2009, ומיד לאחר חתימת הצדדים על הסכם המכר, אישרה האגודה השיתופית, בחתימת ועדת הקבלה מטעמה, את רכישת הזכויות בנכס על ידי הנתבעים (להלן: "האישור הראשוני").

זאת, מאחר שבעוד שבמועד החתימה על הסכם המכר נהנו ברי-רשות ממדיניות לפיה אינם נדרשים לשלם היטל השבחה, הרי שבשנת 2014 קבע בית המשפט הלכה חדשה לפיה גם ברי רשות חייבים בהיטל זה. כך, בעוד שבשנת 2009, בסמוך לחתימת הסכם המכר, הונפק לתובעת אישור כי על הנחלה לא חל היטל השבחה, לאחר שינוי ההלכה המשפטית ובשל העובדה כי טרם התבצע רישום הזכויות על שם הנתבעים, חויבה התובעת בתשלום.

עוד אני מפנה לטענות הנתבעת 2 בעצמה במסגרת כתב תשובתה בבקשה לצוו העשה (נספח 35 לכתב התביעה), לפיהן: "כל הסיכסוך בעיניין אי רישום זכויות המשיבים 3 ו-4 אצל המשיבה 2 (רמ"י) הורתו בדרישה לא חוקית של המשיבה 1 להתנות את מתן אישורה להעברת הזכויות, בתשלום סכום של 60,000 ₪". ובהמשך: "להפתעת הכל, המשיבה 1 היתנתה את חתימתה ואישורה על גבי המסמכים המתוקנים (תיקון טכני/טעות קולמוס בלבד) בתשלום סכום של 60,000 ₪." אכן, רמ"י ציינה במספר מקומות כי העיכוב נגרם הן בשל העדר מסמכים והן בשל המחלוקת באשר לחוקיות דמי הכניסה (ר' בעיניין זה מכתבה של רמ"י מיום 22.4.14; סעיפים 39, 40.1 בכתב ההגנה להליך דנן), כאשר מוסכם שהמסמכים הדורשים תיקון הוגשו רק ביום 30.12.13.

סעיף 2.6 להסכם המכר קובע תנאי מתלה, לפיו: "המוכר מצהיר כי העברת הזכויות ו/או ביצוע העסקה דנן מותנית ותלויה בתנאי מתלה, קרי- קבלת הרוכש כחבר באגודה. כל צד מתחייב בזאת לפעול בכל דרך ראויה, ובשיתוף פעולה מלא, לצורך קבלת אישור ממוסדות האגודה לקבלת הרוכש כחבר האגודה. במידה ולא יתקבל האישור מהאגודה כאמור שלא כתוצאה ממעשה או מחדל באחריות מי מהצדדים, יתבטל חוזה זה וייחשב כאילו לא נכרת וכל הכספים ששולמו ו/או הופקדו יושבו לרוכש בצרוף הפירות עליהם". כמו כן, סעיף 3.2 להסכם המכר קובע כדלקמן: "הרוכש מתחייב לקבל לידיו את הנחלה במועדים ובתנאים הנקובים בחוזה, למלא את כל התחייבויותיו לפי החוזה, ובכלל זה לפעול כמיטב יכולתו על מנת להרשם כבעל הזכויות בנחלה ברשומי המושב הסוכנות והמנהל" וכך קובע סעיף 6: "מובהר בזאת כי הקונה מתחייב למלא אחר כל התנאים הנדרשים ממנו ע"י המושב כתנאי לקבלתו כחבר ולעשות כמיטב יכולתו כדי להיתקבל כחבר במושב. לקונה תהא הזכות לפעול כדי לשנות את החלטה כאמור, ותנתן לו השהות למצות את כל ההליכים, אם יבחר בכך, כדי לקבל את אישור האגודה וזאת בתוך תקופה של עד 6 חודשים ממועד חתימת ההסכם. במידה ועד ליום 18.11.09 לא היתקבל אישור האגודה על קבלת הקונה כחבר האגודה והסכמתה לרכישת הנחלה (שלא כתוצאה ממעשה או מחדל המיוחס למוכר), יהא רשאי המוכר לבטל את ההסכם דנן, הסכום המצוי בידי הנאמן יושב לרוכש בצרוף פירותיו וכן לכל צד לא תהא טענה כנגד האחר". נשאלת אם כן השאלה, האם ניתן לקבוע שהנתבעים פעלו בכל דרך ראויה וכמיטב יכולתם, תוך שתוף פעולה מלא, לצורך קבלת האישורים הנדרשים? האם עמדו בתנאים להם התחייבו, וביניהם "למלא אחר כל התנאים הנדרשים ממנו ע"י המושב כתנאי לקבלו כחבר ולעשות כמיטב יכולתו כדי להיתקבל כחבר במושב"? לטעמי, התשובה לשאלה זו היא בשלילה.

...

משכך, אני קובע את שכר טרחת עו"ד על הסך של 44,922 ₪.

כן ישלמו הנתבעים לתובעים אגרת משפט כפי ששולמה.

הנתבעים ישלמו לתובעים את כלל הסכומים האמורים לעיל בתוך 30 יום מהיום, שאם לא כן יישאו הסכומים ריבית והפרשי הצמדה כדין.

בית המשפט המחוזי בבאר שבע בפני: כבוד השופט גד גדעון ת"א 2716-11-18 התובעת רווחה מושב עובד של הפועמ"ז להתיישבות חקלאית ע"י ב"כ עוה"ד אפרת אבירם-ואש הנתבעים .1 א.ר.ח.נ. שיווק וניהול פרוייקטים בע"מ ע"י ב"כ עוה"ד מרדכי חזיזה .2 אבי סממה – נמחק .3 עמיר בועז יהושע, עו"ד ע"י ב"כ עו"הד עמרי אלירז .4 מועצה אזורית שפיר (פורמאלי) פסק דין

תוקף ההסכם הותנה באישור מיצטבר של מספר גורמים, וגם משקם האגודה היתנה את אישור ההסכם באישור האסיפה הכללית של האגודה.

נקבעו הוראות מעבר שלפיהן ההגבלה לא תחול על מי שהספיק לקבל אישור ועדת קבלה של האגודה השיתופית בכל ישוב, עד חודש יולי 2012 ולשלם הוצאות פיתוח רלוואנטיות עד 28.11.2012.

לשיטתה, מאחר שעסקינן בחוזה "לייצר עבודות פיתוח", מדובר בחוזה מכר, וחלה על ארחן החובה לפעול לשם כך (עמ' 757-754 לפרוטוקול 8.3.21).

...

אלי מזיג תמך בגרסתו של עו"ד עמיר, ואישר כי הורה בשם ארחן לעו"ד אמיר להעביר כספים גם אם מדובר בערבוב בין פרויקטים שונים, תוך הקפדה שבסופו של דבר החשבונות יהיו מאוזנים ושכספי פרויקט ההרחבה במושב רווחה לא יהיו בחסר (עמ' 335-333, 346-344, 363-361 לפרוטוקול 3.11.20).

בסופו של דבר האגודה לא הוכיחה לסברתי, טענותיה לניהול בלתי תקין של הכספים שהחזיק עו"ד עמיר.

התביעה נדחית אפוא.

בהסכם, ב"והואיל" החמשי נקבע כדלקמן: "וידוע לצדדים כי עסקה זו תלויה בתנאי מתלה לפיה בית המשפט יאשר את העסקה וכן שהקונה אמור לעבור ועדת קבלה במושב, אף שהקונה מצהיר כי לא ידוע לו על שום מניעה הקיימת בו שעלולה לשלול, לעכב או לא לממש קבלתו למושב" הנתבע שילם עד יום 04.09.18 סכום של 380,500 ₪ ולאחר מכן לא שילם דבר.

כמו כן לטענת הנתבע, לא היה ידוע לו על מניעה מקבלתו למושב בעת שחתם על ההסכם והוא עשה כל שביכולתו על מנת לקיים את ההסכם, לרבות איבחון במכון פילת וקבלת אישור עיקרוני למשכנתא משני בנקים, אולם אלה היתנו את ממושה בקבלתו כחבר באגודה.

באותו עניין, התובע (המשיב בעירעור), ביקש לקבוע כי הסכם מכר בטל, משום שלא היתקבל אישור רשות מקרקעי ישראל להעברת הזכויות כפי שדרש ההסכם המשולש בין האגודה השיתופית, רשות מקרקעי ישראל והסוכנות.

...

בפתח הדברים אציין כי אינני מקבלת את טענת התובעים כי הנתבע אחראי לאי קיום התנאי המתלה וכי אילו ביצע את מחויבותו במועד, לא היה נדרש לעבור וועדת קבלה כלל.

על כן מקובלת עלי טענת הנתבע כי לא הוא שמנע את התקיימות התנאי המתלה במובן סעיף 28(א) לחוק החוזים (הקובע: "היה חוזה מותנה בתנאי מתלה וצד אחד מנע את קיום התנאי, אין הוא זכאי להסתמך על אי-קיומו").

סוף דבר העולה מן המקובץ הוא כי התביעה מתקבלת ואני מחייבת את הנתבע לשלם לתובעים את הפיצוי המוסכם בסכום של 130,500 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום הגשת התביעה ועד למועד התשלום בפועל.

ההסכם הותנה בשני תנאים מתלים: הראשון, כי המשיב ישלים את רישום הזכויות בבית על שמו עד ליום 1.4.2013, דהיינו בתוך שנה מיום כריתת ההסכם (להלן: התנאי המתלה הראשון); והשני כי המושב יסכים לקבל את המשיבים כחברים עד אותו המועד.

באשר לתנאי המתלה השני, צוין כי המערערים העידו שהם עברו ועדת קבלה ובדיקת גרפולוג כחלק מתהליך הקבלה שלהם למושב וכי חברי הוועדה אף הודיעו להם שהם עברו את הליך הסינון, ואילו המשיב לא הציג מנגד כל ראייה אחרת.

ב, כי המערערים רשאים לבצע שיפוצים בבית ובמקרה שבו יבוטל הסכם המכר, מכל סיבה שהיא, הם יהיו זכאים להחזר בגין כל השיפוצים כנגד הצגת "קבלות ו/או לפי הצעות מחיר שיוצגו". מדובר, אם כן, בזכות להשבה הקבועה בהסכם, אך זכות זו מותנית בהצגת אסמכתא בדמות קבלות או הצעות מחיר, באשר לסכומים שהוצאו.

בדומה לבית המשפט המחוזי, אף אני סבורה כי הצדדים טעו בשאלת מהות זכויותיו של המשיב בבית מושא ההליך במושב בית מאיר (להלן בהתאמה: הבית והמושב), וכי בנסיבות המקרה מוצדק לבטל את חוזה מכר המקרקעין שנכרת בין הצדדים (להלן: החוזה), מכוח סעיף 14(ב) לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973 (להלן: חוק החוזים).

דמי השכירות שגבו המערערים במהלך השנים: כאמור, לאחר שנודע לצדדים על טיב זכויות המשיב בבית, ביום 6.1.2013 חתמו הצדדים על הנספח לחוזה, שבו הוסכם, בין היתר, כי "דמי השכירות בגין הסכם השכירות שנכרת בין הצדדים מיום 2.4.12 לא יוחזרו לשבו בכל מקרה [...] ובמקרה של ביטול הסכם המכר יבוטל הסכם השכירות, יושבו לאליאסיאן מלוא הכספים ששילם לשבו (570,000 ₪) בצרוף הפצוי המוסכם כאמור בהסכם המכר, וללא כל זכות קזוז של שבו בגין שכר דירה". לנוכח הסכמה מפורשת זו, אין מקום להתערב בקביעת בית המשפט המחוזי כי דמי השכירות שגבו המערערים במהלך השנים יישארו ברשותם.

...

הטעם לכך הוא שבנספח להסכם המכר קבעו הצדדים באופן ברור, בפרוטרוט, מה יהיו תוצאותיו של ביטול הסכם המכר: "במקרה של ביטול הסכם המכר יבוטל הסכם השכירות, יושבו לאליסיאן מלוא הכספים ששילם לשבו (570,000 ₪) בצירוף הפיצוי המוסכם כאמור בהסכם המכר, וללא כל זכות קיזוז של שבו בגין שכר הדירה". ומכלל הן אתה שומע לאו; משקבעו הצדדים במועד החתימה על הנספח להסכם המכר, כיצד ינהגו במקרה שיבוטל ההסכם – השבת 570,000 ₪ למערערים; מתן פיצוי מוסכם בסך 160,000 ₪; ואי-קיזוז שכר הדירה שממנו נהנו המערערים עד לביטול ההסכם – סבורני כי בכך נוצר הסדר שלילי ביחס להשבת סכומי-הכסף שהוציאו המערערים (או יוציאו בעתיד) לטובת שיפוץ הדירה.

אשר על כן, כחברותַי גם אני סבור שיש לדחות את הערעור העיקרי, ולקבל באופן חלקי את הערעור שכנגד.

פסקה אופרטיבית לפסק הדין: אשר על כן, הערעור נדחה והערעור שכנגד מתקבל חלקית, במובן זה שהסכם המכר בין הצדדים יבוטל והצדדים יישאו בתשלומים שפורטו בפסקה 33 לחוות דעתה של השופטת י' וילנר.

בכל הנוגע לאופציה לרכוש את המושכר, טענה כי היא אינה ברת מימוש, הן משום שלנכס אין תב"ע מאושרת והן משום שהנתבעים אינם חברי האגודה, כפי שהותנה מראש.

"האופציה לרכישת הדירה" בסעיף 31 נרשם כי "לשוכר תנתן אופציה לרכוש את דירה 204/2 במועד המוקדם כאשר הליך התב"ע יסתיים ויאושר כדין. מודגש בזאת שמימוש האופציה מותנה במעבר הליך קליטה ואישור ועדת הקליטה של המושב. ללא אישור האופציה לא ניתנת למימוש". הנתבעים ידעו אם כן שהמושכר ניבנה ללא היתר ולכן מכירתו תתאפשר רק אם יאושר כדין, ובקיומו של תנאי נוסף והוא מעבר הליך קליטה.

אני סבורה כי האופציה שהוקנתה לנתבעים עדיין בתוקף, לפחות לשנתיים הקרובות, ולא יותר מהתקופה שהוקצבה בחוזים אחרים של האגודה, לגבי מקרקעין שנכללים או אמורים להיכלל באותה תב"ע. הקבלה לחברות באגודה היא תנאי מחייב בדרך למימוש האופציה טענת הנתבעים בסיכומיהם לפיה אין חובה לעבור הליך קליטה טרם רכישת המקרקעין, וכי יש דוגמאות לכך ביישוב עצמו (סעיפים 9-10), אין בה כדי להועיל לנתבעים, כיוון שהנתבעים הסכימו לתנאי של מעבר הליך קליטה כחלק ממימוש האופציה.

הגב' גולדברג שללה את טענת ב"כ הנתבעים לפיה אי חידוש חוזה השכירות עם הנתבעים נובע מכך שמייעדים את הדירה למקורבי האגודה והשיבה כי "ישנם חברים שנקלטו עכשיו בחברות, אז הם צריכים דירה" (פרו' עמ' 17 ש' 22), ולגבי האפשרות שהנתבעים יתקבלו כחברים השיבה: "כל אחד שרוצה יכול לבוא ולהגיד שהוא רוצה להיתקבל למושב, הוא צריך לעבור את הפרוצידורה, הם לא עברו שום פרוצידורה, הם באו לועדת קליטה להשכיר בית, אנחנו אישרנו להם להשכיר בית וזהו, אנחנו לא המשכנו אחרי זה, כי הם לא ביקשו" (פרו' עמ' 18 ש' 30-31, ראו גם תשובת מלכה אייזן בעמ' 12 ש' 35).

...

מקובלת עלי גם טענת התובעת כי גבתה שכירות עד דצמבר 2020 , כדי להקטין נזקיה.

הוא אישר כי הנתבעים הציגו חוזה להארכת חוזה השכירות, שהיו בו סעיפים הקשורים לרכישת הדירה, אלא שהנהלת הישוב והייעוץ המשפטי החליטה שלא להיעתר לבקשתם, "בשל הבעיות הפרוצדוראליות החוקיות של מעמד הבית עצמו" .

בסופו של דבר נקלטו 7 חברים, חלק מילדי המקום שהגישו מועמדות לא נקלטו.

סוף דבר אני מקבלת את התביעה ומורה על פינויים של הנתבעים מהמושכר (מגרש 204/2 בישוב מתתיהו), וזאת עד לא יאוחר מיום 25.8.23, וזאת כדי לאפשר לילדי המשפחה לסיים את שנת הלימודים במקביל למציאת דיור אחר.