התנגדות שכנות לבניית תוספת בנייה בקומה תחתונה

כך למשל, העותרת טענה שועדת הערר דחתה את הערר על ועדת המשנה, על-אף שהאחרונה לא קיימה דיון בהתנגדויות השכנים שהוגשו לה. בהתייחס לטענה זו, אזכיר כי ועדת המשנה ציינה בהחלטתה כי מרבית ההתנגדויות נראות מוצדקות, אולם היא אינה רואה לידון בהן, שכן דין בקשת העותרת להדחות מחמת הסטייה המהותית מהוראות תכנית הבינוי החלה על המיתחם.

מדיניות הבינוי העדכנית הותירה את המצב בעינו בכל הנוגע לדיירי הקומות האמצעיות: בעוד שלפי תכנית הבינוי, דיירי הקומה העליונה רשאים להוסיף קומה מעל דירתם ולהפכה לדירת דופלקס, כפי שעשתה העותרת; ובעוד שלפי מדיניות הבינוי העדכנית, דיירי הקומה התחתונה רשאים להוסיף שטח עקרי בקומת תת-הקרקע בכפוף לסייגים ולתנאים מסוימים, וזאת בנוסף לתוספת בנייה אפשרית בצד המבנה; הרי לפי תכנית הבינוי וכן לפי מדיניות הבינוי העדכנית, דיירי הקומה האמצעית במבנים שהם במקורם בני שלוש קומות, יכולים לבנות תוספת בצד המבנה בלבד.

רכיב זה בבקשה, אשר עניינו תוספת קומה מעל הדירה, תואם את תכנית הבינוי, ולפיכך המשיבות אינן מיתנגדות לו כשהוא לעצמו (אזכיר כי בעבר קיבלה העותרת היתר להוסיף קומה לדירתה בקומה העליונה ברח' גת 12, והעותרת אכן הוסיפה קומה לאותה דירה שהפכה לדופלקס.

...

בנסיבות אלה, ובהתחשב בכך שלא מצאתי תשתית לפגיעה חמורה בשלטון החוק או באינטרס ציבורי חשוב (ועל כך יבואר מיד), המסקנה היא כי דין העתירה בעניין החלטתה של ועדת הערר מיום 7.1.2018 להידחות על הסף, מחמת שיהוי ניכר ובלתי מוצדק בהגשתה.

כך למשל, העותרת טענה שוועדת הערר דחתה את הערר על ועדת המשנה, על-אף שהאחרונה לא קיימה דיון בהתנגדויות השכנים שהוגשו לה. בהתייחס לטענה זו, אזכיר כי ועדת המשנה ציינה בהחלטתה כי מרבית ההתנגדויות נראות מוצדקות, אולם היא אינה רואה לדון בהן, שכן דין בקשת העותרת להידחות מחמת הסטייה המהותית מהוראות תכנית הבינוי החלה על המתחם.

על רקע זה, ביום 7.2.2019 ניתנה החלטתי בזו הלשון: "...טרם קביעת מועד דיון בעתירה, על העותרת לצרף משיבים חסרים להליך כמפורט בפס' 6 לתגובת המשיבה 1 מיום 6.1.2019:

באיזון בין השיקולים, אני סבורה כי נכון לחייב את העותרת בהוצאות ובשכ"ט עו"ד לטובת הגב' סוקל, אולם שיעורן יהיה פחוּת במידת-מה ביחס לשיעור ההוצאות והשכ"ט שייפסק לטובת המשיבות 1 ו- 2, אשר נדרשו לטעון לגוף העתירה בדיון הארוך והמפורט שהתקיים לפניי.

אשר על כן, ונוכח מכלול הטעמים שפורטו, העתירה נדחית.

פעולות אלו נעשו ע"י בניית: א) סככה מפח איסכורית מעל קונסטרוקציית מתכת; ב) הקמת משטח בטון, מחסן מאיסכורית וקונסטרוקציית מתכת ; ג) גדר מבטון ומעליה גדר מאיסכורית ; ד) בניית שביל המוביל לדירה התחתונה.

דבריי אלו נאמרים על רקע התשובה שנתן מר ביטון במהלך חקירתו הנגדית לפניי עת נידרש להבהיר מדוע הוא מיתנגד להחזיר את המצב לקדמותו קרי למצב שהיה בשנת 1997 טרם ביצוע הבניה הבלתי חוקית בקומת המסד, לפיה: "אני רוצה לאטום אותו שאף אחד לא ישתמש בו" [ראו עמ' 129 לפרוטוקול, שורה 1].

בטרם סיום חלק זה, אעיר כי בתקופה שבה השתמש מר ביטון בתוספת הבניה שעשה בקומת המסד, קיימת מחלוקת בין הצדדים לעניין מטרת השמוש, ובעוד שהתובעים טוענים כי מר ביטון הפעיל במקום נגרייה, תוך גרימת מיטרד לשכניו וביניהם התובעים, פגיעה שהוערכה על ידם – בהתאם לחוות הדעת השמאית מטעמם, בסך של 72,300 ₪, מר ביטון טוען כי השתמש בשטח זה כמחסן.

...

לעניין התביעה של ביטון (ת.א. 14669-09-13), הרי שזו מתקבלת באופן חלקי, כלהלן: 82.1.

התביעה של מר ביטון נגד משפחת חניה (הנתבעים 5-7 ) נדחית על כל מרכיביה, בכפוף לכך שלדיירי הבית המשותף יינתנו מפתחות השער המוצב בחדר המדרגות בצד המערבי של הבית המשותף.

התביעה של מר ביטון נגד משפחת אדרי (הנתבעים 1-2) מתקבלת באופן חלקי בלבד ובהתאם ניתן בזה צו כאמור בסעיף 79 לעיל.

קביעת שטחי בנייה מירביים, ותוספות הבנייה ל- 356.19 מ"ר. יובהר, שוב, כי התוכנית הנ"ל אושרה רק בשנת 1996, ועל כן, פרשנות ההסכם שבין הצדדים, משנת 1984, צריכה, לכאורה, להעשות בהיתעלם מן האפשרויות שניפתחו בפני הצדדים, בשנת 1996, להוסיף תוספות הבנייה בשטח של- 356.19 מ"ר, אשר יתפרסו על פני שתי קומות נוספות מעל ביניין המגורים, ולהתיר את השמוש בקומת המסד, למגורים.

השכנים בבניין, ובכלל כך בני הזוג לולו, לא היתנגדו להרחבה זו, ואין מחלוקת כי היתר הבנייה מומש, והתובע 2 בנה על הגג תוספת בנייה של כ- 130 עד 140 מ"ר. איחזור ואדגיש: שטח המחסן לא נכלל במניין השטחים המבוקשים על ידי התובע, במסגרת בקשה זו (ושטח המחסן סומן כשטח ריק).

סיכום ומסקנות "השורה התחתונה" היא, כי התובע אינו יכול לאחוז את המקל משני קצוותיו, ולהסתמך, פעם אחת, על הנוהג כי זכויות הבנייה בגג שייכות לו בלבד (כאשר בעלותו על אותן הזכויות אינה מובנת מאליה, והיא נרכשת, לפחות במחיר הנוהג בדבר חלוקת זכויות הבנייה לפי הקומות, הקיים באיזור מגוריו), ובפעם השנייה, להסתמך על אותו הסכם, משנת 1984 (אשר ביקש ליצור חלוקה שויונית של זכויות הבנייה), המעניק לו את זכויות הבנייה בחלק מקומת הקרקע, ומתעלם מן הזכויות בגג הבניין.

...

במקרה הנוכחי, היצמדות "יבשה" לסעיף המחלק את זכויות הבנייה (והקרקע) בקומת המסד, תוביל למסקנה שאין הדעת סובלתה, לפיה, התובעים יזכו גם במלוא זכויות הבנייה שבגג הבניין, וגם במחצית זכויות הבנייה שבקומת המסד.

לאור פתרון זה, יש לדחות את תביעת התובעים, ויש לקבל את התביעה שכנגד, שמהותה הוא מתן זכות לנתבעים לממש זכויות חזקה וחכירה מלאות בקומת המסד, וליתן צו לסילוק התובעים מן המחסן, וזאת כדי שלא להפריע לנתבעים לממש את חזקתם המלאה על המחסנים בקומת המסד.

פסיקתא התביעה – על כל חלקיה ועתירותיה – נדחית.

זכותם של המבקשים מתפרסת על 50% מכלל הדירות ביניין ואילו המשיב בעל דירה אחת בבית האמצעי בקומה התחתונה.

בנוסף, לפי הנטען, הזיזו המשיבים מחסן בחלקו האחורי של המבנה השייך למבקשת מס' 3 – הגב' מנחה שגיא, כדי לפנות שטח לבנייה שם. לטענת המבקשים, המשיבים הפקיעו בכוח הזרוע שטחים מן הרכוש המשותף, להרחבת דירותיהם ללא הסכמת השכנים בנגוד להוראות החוק, וכי הסעד דרוש בהעדר היתערבות מטעם הרשויות.

המשיבים טענו טענות לגופו של ההיתר שנירשם בו מפורשות כי מהותו הנה תוספת בניה בקומת קרקע הכוללת חדר ממד, חדר נוסף ומשטח מרוצף בחזית קומה א' ומרפסת לא מקורה בחזית על עמודים, כאשר המבקשים, לטענת המשיבים הסכימו לצוו עד לקבלת היתר זה. המשיבים הפנו לטיעוניהם לפני ועדת הערר של הוועדה המקומית לתיכנון ובניה בחיפה והקביעה כי אין הם מנצלים את זכויות הבניה שיש להם.

המשיבים הביעו הסכמתם למנות מומחה שיקבע מה הם יכולים לבנות בהתאם להיתר הבניה, כאשר המבקשים היתנגדו למינוי וטענו כי הדבר יהא רלוואנטי רק לאחר פיתרון השאלות הקנייניות.

...

לסיכום – הבקשה למתן צו מניעה מתקבלת כאמור ואני מחדדת את תוקפם של הצווים הקיימים בתיק מיום 30.4.20 ומיום 5.1.21 ומורה לצדדים להימנע מביצוע כל דספוזיציה, ולהימנע מביצוע כל פעולה המשנה את המבנה ובכלל זה עבודות בנייה ו/או הריסה וכל עבודה מכל סוג שהוא במקרקעין נשוא הבקשה הידועים כבית משותף ברחוב בילינסון 10 בקריית חיים, הידועים כחלקה 9 גוש 11586.

בשלב זה, ולפנים משורת הדין, הבקשות לביזיון בית המשפט נדחות תוך שניתנת בזאת התארה למשיבים כי ככל שיוכח כי פעלו בניגוד להוראות הצו, בית המשפט ישקול מתן סעדים מתאימים על פי הוראות הדין.

לשלוח לצדדים ולהודיע תוכן החלטתי למשיב 1 טלפונית.

כאמור, המשיבה 1 סברה בהחלטתה כי קביעותיה של העותרת בעיניין אנילוביץ' תומכות בתוצאה אליה הגיעה המשיבה 1 במסגרת הערר, ולהלן לשון ההחלטה בערר בהקשר זה: "20. החלטת הוועדה המקומית בענין הבקשה להיתר ברחוב אנילוביץ' תומכת במסקנה זאת. אכן, הוועדה המקומית אינה מנועה מלשנות את עמדתה בעיניין פרשנותה הנכונה של תכנית ואולם דעתה הקודמת היא שתיאמה את לשון התוכניות החלות, כמפורט לעיל. לכך יש להוסיף שאף הנימוק הקנייני שבבסיס ההחלטה בעיניין הבניה ברחוב אנילוביץ' אינו סותר את האמור. לא למותר לציין כי לדברי הוועדה המקומית, שם הוסרה היתנגדות השכנים שאף חתמו על הבקשה להיתר, ואילו כאן, כפי שציינה העותרת, לא הוגשו התנגדויות למבוקש, לאחר שהבקשה להיתר פורסמה בהתאם לדין. לא זו אף זו שבעניינינו קיימים משני צדי הבניין מבנים לשימור שאף לגביהם לעמדת הוועדה המקומית ניתן לאפשר במקרה הזה בניה בקוו בנין 0 בהתאם לתכנית החלה." אזכיר כי העותרת טענה כי ההחלטה בעיניין אנילוביץ' ניתנה על יסוד מארג נסיבות חריג, במסגרתו בעל הזכויות במיגרש הסמוך למקרקעין מושא הבקשה להיתר שם, חתם על הסכמתו לבקשה ואף היה ברור בשלב הדיון בבקשה להיתר, כי בכוונת בעלי הזכויות בבניין הגובל מכיוון מערב לבצע הריסה ובנייה מחדש מכוח תמ"א 38, באופן שהיה ידוע לועדה המקומית כי בניה בקוו ביניין אפס לא תיגרום למפגעי פרטיות וכיוצא בדבר (כיון שהבניין החדש יהיה במרחק של 4 מטרים מקוו המיגרש ממילא).

מסעיף זה עולה כי ניתן לבנות תוספת של קומות בהתאם לקו ההקף ("הקונטור") של הקומה התחתונה, והיות ובמקרה הנוכחי – הקומות התחתונות מגיעות עד קו צדדי "0", אפשר לבנות את הקומות הנוספות נשוא הבקשה להיתר הבנייה – מעל הקומות התחתונות, קרי, גם עד "קו אפס". מכאן, שלפי סעיף זה, אין סתירה בין האפשרות לקבל את בקשת ההיתר מכוח התוכנית לבין הוראות תמ"א 38.

...

לא זאת אף זו - אף אם נראה בסעיף 15 לתמ"א 38 כמתייחס באופן כללי למרווחים בין מבנים (ולאו דווקא למרווחים בין מבנים שהורחבו), אזי שהסעיף מאפשר חריגה מהמרווחים המינימליים הקבועים בו, באישור מהנדס הוועדה ואף מאפשר בניה בקו בניין 0 (אפס) אם "לא קיימת לכך מניעה מטעמים תכנוניים ואדריכליים". היות ואין מניעה מטעם תכנוני או אדריכלי במקרה בו עסקינן (והעותרת לא הוכיחה מניעה שכזו) – קיים שיקול דעת למהנדס הוועדה לאשר את הבנייה המבוקשת, וזה אף תומך במסקנה כי הפרשנות של המשיבה 1 את התוכנית לא סותרת את הוראות תמ"א 38.

נוכח האמור הגעתי למסקנה כי אין בהוראות תמ"א 38 כדי לשלול את עמדת המשיבה 1 לגבי הפרשנות של התוכנית וההוראות של תמ"א 38 אינן שוללות את האפשרות להיעתר לבקשת היתר הבנייה במקרה הנוכחי.

סיכום – אשר על כן, לאור האמור מעלה במצטבר, העתירה נדחית – והכל בנסיבות הקונקרטיות של הנתונים במקרה זה. נוכח מהות המחלוקת, לא מצאתי לעשות צו להוצאות לטובת המשיבה 1.