התנגדות לתמ"א 38 בשל מחסור בחניה

שם הצביע המחבר על הקושי שנוצר בעת מימוש פרויקטים על פי תמ"א 38 :"... יתר על כן, לרוב הוצאתם של פרויקטים אלו נעשית מתוך ראיה נקודתית (של הבניין הבודד) ולא כחלק מתכנית עירונית המגדירה את אופני ההתחדשות באזורים השונים בעיר. כתוצאה יכול להווצר לעיתים מחסור בתשתיות ציבוריות (חניה, שטחים פתוחים, מוסדות קהילתיים) שיתנו מענה לתושבים החדשים". עורכי תמ"א 38 היו ערים ככל הנראה לסיכון התיכנוני המפורט לעיל, ולפיכך נקבעו בתמ"א 38 הוראות מאזנות, ובראשן ההוראה המפורטת בסעיף 21 לתמ"א 38 שלפיה "ועדה מקומית רשאית לתת היתר על פי תוכנית זו לאחר ששקלה... ", ולאור הוראה זו נקבע בעיניין "דורפברגר" (פסקה 31) כי: "ואולם בנגוד לזכויות בנייה הקבועות בתכניות מתאר אחרות, המהוות "זכויות מוקנות" לגביהן יש למוסד התיכנון שיקול דעת מצומצם, הרי שלמבקש ההיתר במסגרת תמ"א 38 אין זכות קנויה לקבלת זכויות הבנייה המבוקשות.

יותר מכך בעיניין דורפברגר (פסקה 32) קבע כבוד השופט א. שהם כי: "נוכח ההיתנגשות הבלתי נמנעת, לעיתים, בין ממושה של תמ"א 38, באמצעות ההקלות הכלכליות והתכנוניות הניתנות במסגרתה, לבין הסדרים תכנונים פרטניים, אשר חלים על אותם מבנים הטעונים חזוק, נראה בעיניי כי עצם החריגה התכנונית, האדריכלית, או הנופית, לבדה, אין בה כדי להצדיק את סרובה של הוועדה המקומית ליתן היתר בניה, הכרוך בתוספת זכויות בניה. על החריגה, המצדיקה סרוב לבקשה להיתר, להיות בעוצמה ניכרת, ולגרום לפגיעה בלתי סבירה ובלתי מידתית באינטרסים לגטמיים אחרים, לרבות פגיעה בגורמים המתנגדים לבקשה להיתר. רק פגיעה כזו תצדיק, לטעמי, המנעות ממימוש מטרתה של תמ"א 38, היינו, חזוק המבנה או המבנים, מושא הבקשה להיתר, מפני רעידות אדמה (ראו, בהקשר זה, את גדרון ונמדר, עמ' 338)". (דגש שלי ש.מ).

...

בכל הנוגע לטיעוני העותרים ביחס לצורך בבדיקת התכנות תחבורתית דעת הרוב בועדת הערר קבעה כי "לא הובהר באיזה אופן תוספת יחידות הדיור תעמיס על התנועה ברחוב. לאחר שקבענו כי מדובר בצפיפות סבירה לאזור ובהיעדר ראיות ולו ראשוניות לבעיית התנועה הנטענת, אנו דוחים את טענת המתנגדים בעניין זה" וגם בסוגית העמסת הפרויקט על התשתיות הקיימות קבעה ועדת הערר כי "גם טענה זו נטענה בעלמא ולא נתמכה ולו בראשיתה של ראיה..." לעומת זאת סברה נציגת מתכנן המחוז בדעת מיעוט כי : "רחוב זרובבל הינו רחוב מעגלי, צר, חד כיווני המתחבר בכניסה וביציאה לרח' מוריה. רחוב זה משמש ככניסה לכ- 30 מבני מגורים ותיקים, בבניה רוויה.

החלטת הוועדה המקומית אושרה על ידי הוועדה המחוזית אשר לאחר ששמעה את טענות היזם קבעה כי: "לא מצאנו צורך להתערב בהחלטת הוועדה המקומית לאשר את הבקשה תוך הפחתת שטח ויח"ד. אנו סבורים כי התוצאה המתקבלת מבחינת צפיפות, היא תוצאה נכונה למיקום ולרחוב ותואמת החלטות קודמות של ועדת הערר, בנוגע לצפיפות המתאימה לאזור זה." (סעיפים 36-37 להחלטה).

דיון והכרעה: לאחר שעיינתי בכל טיעוני הצדדים הגעתי למסקנה כי דין עתירת היזם להידחות, ואין מקום להתערב בהחלטות ועדת הערר והוועדה המקומית לפיהן קיים עודף בשטח הבניה המבוקש ובהתאם יש להפחית יחידת דיור אחת.

סיכום לאור כל האמור לעיל, אני מורה על דחיית שתי העתירות במלואן.

בעדותו אף היתייחס השמאי שפיצר לייחודיות הבנייה שבוצעה נוכח מיקום הבניין (עמ' 87; ש' 10 – 18 בפרוט'): "... הנושא של תמ"א 38, גם בפסיקה, מתייחס למיקום הבניין. יש מצב שבבניין שנימצא ברחוב צר שיש בו מחסור גדול של מקומות חניה ותנועה קשה הועדה המקומית באמת תידרוש, כמו שאמרת, תעמוד על חודו של מטר על מקום חניה ולא תיתן את תמ"א 38 במידה ואין מקומות חניה. המקרה הזה זה לא המצב, אנחנו נמצאים ברחוב ראשי, זאת אומרת שהצפיפות של העומס התחבורתי וכל הדברים האלה לא יבואו לידי ביטוי בגלל התמ"א 38 ביחס לעמדת הועדה המחוזית, עמדת בתי המשפט, לאפשר כמה שיותר בנייה של תמ"א 38 של חזוק ושל ממ"דים." ניכר איפה כי עמדתו של השמאי שפיצר ביחס לטענה זו מתבססת על הבדיקות שערך והנסיבות הייחודיות של הבנייה בבניין נשוא תביעה זו. טענה זו איננה מתיישבת עם היתנהגות התובעים עצמם במהלך בירור ההתנגדויות שהגישו.

...

נוכח כל זאת, אני מחייב את הנתבעים גם באגרת בית המשפט, גם בהוצאות התובעים בגין התשלומים למומחה - השמאי שפיצר, וכן בשכר טרחת עו"ד בסך של 40,000 ₪.

לפיכך, אני מקבל את התביעה בחלקה ומחייב את הנתבעים לשלם לתובעים סך של 145,000 ₪.

בנוסף, אני מחייב את הנתבעים לשלם לתובעים את אגרת בית המשפט, את התשלום ששילמו התובעים לשמאי שפיצר, וכן גם שכר טרחת עו"ד בסך של 40,000 ₪.

ביום 8.2.16 דנה הועדה המחוזית בתכניות שמטרותיהן דומות לתכנית דנן והחליטה: "מעבר לבחינה של התכניות לגופו של עניין עומדות בפני הועדה שתי סוגיות מרכזיות בעיניין מרכז העיר רחובות. האחת, מחסור בשטחי ציבור, בעיות חניה וחוסר מידע על מצב התשתיות והשנייה, ריבוי תיכנון נקודתי. הועדה חוזרת על הנאמר בהחלטות קודמות (9.12.13, 24.11.14, 27.10.14) ומציינת כי רואה בחיוב ציפוף ועיבוי מרכזי ערים, בהתאם למדיניות תמ"א/35. יחד עם זאת, סבורה שיש לעשות זאת תוך ראייה כוללת והצגת פיתרונות משלימים שיציגו את השפעת תוספת האוכלוסייה על תיפקוד המרכז העירוני. ...

על יסוד קבלת חלק מההתנגדויות חולקה התכנית לשני חלקים, האחד על פי תמ"א 38 והשני חולש על שני מתחמים בהם יתוספו זכויות בניה ולא תחול עליהם תמ"א 38.

...

זאת ועוד, מקובלת עלי טענת הוועדה המחוזית כי אין להתיר אישורן של תכניות נקודתיות בבחינת טלאי על טלאי כאשר תכנית כוללת נמצאת "מעבר לפינה". בנסיבות אלו, יש לאפשר את השלמתה של תכנית טז'1 אגב יישור קו בין כלל התכניות הנקודתיות.

לפיכך, העתירה נדחית.

העותרת תשלם לוועדה המחוזית שכ"ט עו"ד בסכום של 10,000 ₪.

באשר למעמדה של התוכנית המפורטת טענה לונדון כי כל עוד התוכנית לא הופקדה או אושרה היא אינה יכולה לשמש כחסם לאישור בקשות להיתר בניה ובעניין זה צוין כי הועדה המקומית יכלה לפרסם הודעה לפי סעיפים 77 עד 78 לחוק התיכנון והבניה אך לא עשתה כן. בנוסף טענה לונדון כי הבניה היא במסגרת הבקשה להיתר ניתנו פיתרונות חניה בתחום המיגרש כנדרש על פי התקן, ובאשר לטענות בדבר חסימת אור שמש, נטען כי מדובר בטענות בעלמא אשר לא הוכחו וכן נטען כי אין ממש בטענת המתנגדים למתן ההיתר לפיה אין תחולה לתמ"א 38 על המיגרש בשל תוספת הבניה שבוצעה למבנה המצוי במיגרש בשנות ה 90 ולטענת לונדון טענה שכזו, נדחתה כבר בהחלטות קודמות של ועדת הערר ובחוות דעת שניתנו לבתי המשפט על ידי משרד המשפטים, וכן ניתנה היתייחסות לטענות נוספות שעלו בפני הועדה המקומית.

שם הצביע המחבר על הקושי שנוצר בעת מימוש פרויקטים על פי תמ"א 38 : "... יתר על כן, לרוב הוצאתם של פרויקטים אלו נעשית מתוך ראיה נקודתית (של הבניין הבודד) ולא כחלק מתכנית עירונית המגדירה את אופני ההתחדשות באזורים השונים בעיר. כתוצאה יכול להווצר לעיתים מחסור בתשתיות ציבוריות (חניה, שטחים פתוחים, מוסדות קהילתיים) שיתנו מענה לתושבים החדשים." עורכי תמ"א 38 היו ערים ככל הנראה לסיכון התיכנוני המפורט לעיל, ולפיכך נקבעו בתמ"א 38 הוראות מאזנות, ובראשן ההוראה המפורטת בסעיף 21 לתמ"א 38 שלפיה "ועדה מקומית רשאית לתת היתר על פי תוכנית זו לאחר ששקלה... ", ולאור הוראה זו נקבע בעיניין "דורפברגר" (פסקה 31) כי: "ואולם בנגוד לזכויות בנייה הקבועות בתכניות מתאר אחרות, המהוות "זכויות מוקנות" לגביהן יש למוסד התיכנון שיקול דעת מצומצם, הרי שלמבקש ההיתר במסגרת תמ"א 38 אין זכות קנויה לקבלת זכויות הבנייה המבוקשות.

לעמדתי, משבחרה הועדה המקומית שלא לפעול בהתאם למתווה הקבוע בתמ"א 38 והמאפשר לה להטיל מיגבלות על מתן היתרי בניה, גם בתקופה שעד לאישורה של התוכנית המפורטת, היא אינה רשאית לנהוג בפועל כאילו מילאה אחר הוראות תמ"א 38 וזאת בדרך של יישום הוראות התוכנית המפורטת, ופסילה גורפת של בקשות להיתר על פי תמ"א 38 נוכח התוכנית המפורטת, וממילא צדקה ועדת הערר כאשר פסלה את החלטת הועדה המקומית אשר התבססה אך ורק על כוונת הועדה המקומית לפעול לאישור התוכנית המפורטת.

...

עם זאת אני סבור כי קיים ספק במקרה זה האם אכן נשמרה כנדרש זכות הטיעון של העותרים בסוגיית חישוב השטחים, בשים לב לכך שהעותרים אינם מופיעים בכותרת החלטת וועדת הערר שבה נדרשה הוועדה המקומית להמציא תחשיב של שטחי הבנייה ולא הובאה אסמכתא לכך שתחשיב זה אכן נמסר לעותרים לפני מועד הדיון בועדת הערר.

בנסיבות אלה, אני סבור כי יש לפעול בדרך שנקבעה בעניין "בדייב" לעיל, ובהתאם אני מורה כי לאחר שהוועדה המקומית תבדוק ותאשר את התחשיב העדכני שתגיש לונדון, היא תעביר את העתק חישוב השטחים המאושר לב"כ העותרים אשר יהיו רשאים להגיש לוועדה המקומית את השגותיהם אך ורק ביחס לחישוב השטחים, וזאת תוך 21 יום ממועד המצאת התחשיב לידיהם, והוועדה המקומית תבחן את טענות העותרים ותפעל בהתאם לסמכויותיה.

סיכום סיכומו של דבר, לאחר שבחנתי את כל טענות העותרים אני סבור כי למעט ההנחייה שניתנה בסעיף 165, אין מקום להתערבות בהחלטת וועדת הערר ובהתאם אני מורה על דחיית העתירה על כל חלקיה.

ראשית, אציין שאני מבין את תחושתם של 16 בעלי הדירות והחברה היזמית שפרויקט תמ"א 38 שהיה משדרג מאוד את דירותיהם ואת הבניין ושהם השקיעו בו משאבים וקידמו אותו במשך שנים עד שהצליחו לאשרו ולקבל היתר בניה ,לא יייצא אל הפועל למרות שאושר על ידי הוועדה המקומית והסיבה לכך אינה נעוצה גם בדייר בבניין עצמו המתנגד לפרויקט אלא בשכן שגר בבניין סמוך.

ועדת הערר הסתמכה על הממצא הפרוגרמטי של הוועדה המקומית שיש לשים קו אדום לפרויקטים של עיבוי על פי תמ"א 38 בבת-ים (להבדיל מפינוי בינוי) עקב מחסור ממשי בתשתיות ציבוריות בעקבות בניה מסיבית שנעשתה עקב מתן היתרים רבים ,ברם השוני בגישת ועדת הערר לעומת הוועדה המקומית היה בעריכת האיזון כבר עכשיו ולא לקבל את המועד הנדחה של הוועדה המקומית שדחתה את הכניסה לתוקף של שינוי המדיניות המצמצמת ל-1/1/21.

כך גם ועדת הערר התייחסה לשיקולים תיכנוניים , אדריכליים נופיים על פי תנאי הבניין, המקום והסביבה, כולל החניות, התשתיות הקיימות, יצירת נפחי בניה החורגים במידה ניכרת מעקרונות התיכנון החלים מבחינת גובה ותכסית, צימצום מסיבי של קוי הבניין כולל מגדל ממד"ים בחזית על גבול המיגרש (קרבה של 3 מטר בלבד בין הבניינים וחוסר מרווח איכותי ),אי שמירת מרווחים נאותים, נפחי בניה חריגים ועוד, כך שמדובר במוצר תיכנוני פסול שלא ניתן לאשרו.

...

דיון והכרעה: לאחר ששמעתי את הצדדים ועיינתי בכתובים החלטתי לדחות את העתירה.

ועדת הערר ראתה זאת כמגבלת זמנים שרירותית שהיא אינה מחוייבת בה שכן לשיטתה היא צריכה לבחון את הבקשות ולאשר רק בקשות מתאימות בהתאם לסעיפים 21-22 להוראות התמ"א ואני סבור שהדין והצדק בעניין זה עם ועדת הערר שאכן זה תפקידה והיא צריכה לבחון את הבקשה, בלי קשר למועד זה או אחר, ולאשר רק בקשה מתאימה.

כאמור, מילת המפתח היא איזון וכפי שציינה ב"כ הועדה המקומית ועדת הערר ראתה את נקודת האיזון אחרת מהועדה המקומית ולא מצאתי שמדובר בהחלטה לא סבירה או שנפל בה פגם אחר המצדיק את התערבות בית המשפט בהחלטה זו. התוצאה: לאור כל האמור אני דוחה את העתירה.