התנגדות לתכנית איחוד מגרשים וחלוקתם מחדש עם שינוי קווי בניין

אין חולק כי תוכנית זו נועדה להכשיר את חריגות הבנייה על ידי איחוד שתי החלקות, קביעת זכויות הבנייה במיגרש המאוחד (לרבות המרת הבנייה משני בניינים נפרדים לבניין אחד; שינוי קוי הבניין); התרת שימושים חדשים וחלוקת הזכויות מחדש בין הערייה לבין הבעלים הפרטיים.

וועדת המשנה להתנגדויות היתכנסה לאחר מכן ושמעה טענות הצדדים הנוגעים בדבר, לרבות המרכז למשפט ולעסקים, ששכר את הבניין (עד ליום 31.8.2021, עם 2 אופציות להארכה) ולרבות שני שוכרי משנה (הבנק הבנלאומי לישראל בע"מ, ששכר את קומות 8 ו-9 לתקופה המסתיימת ביום 15.6.18 ולאומי קארד בע"מ, ששכר את הקומה השביעית לתקופה המסתיימת ביום 31.10.15 ומכתב תשובתו לעתירות עולה כי לאחרונה, היתקשר בהסכם שכירות חדש עם המרכז למשפט ולעסקים, שתוקפו עד לשנת 2021.

...

הוועדה הציבה מולו שיקולים מתחרים, אשר בסופו של דבר – גברו עליו ברמה העקרונית וברמה המעשית (שכן לא הוחלט על דחיית התוכנית מחמת החריגות המופלגות, אלא הוחלט להכשיר את המבנה כולו, שני שלישים כבמקור ושליש בשינוי ייעוד, לא בהפקעה ובאיטום קצר מועד).

האיזון בין שיקולי הפגיעה המיידית לבין הנחלת אמון הציבור במוסדות התכנון, הכתיב מסקנה בדבר הכשרת המבנה, בתנאים שנקבעו.

העתירות נדחות אפוא והחלטת וועדת המשנה לעררים נושא העתירות – נותרת בעינה.

בתמצית, לטענת העותר בהתנגדות, אישור תכנית האיחוד והחלוקה במתכונתה חורג מסמכותה של הועדה המקומית כפי שנקבעה בסעיף 62א (ד) לחוק התיכנון והבניה, התשכ"ה – 1965 (להלן: "חוק התיכנון והבניה"), שכן לטענתו היא מהוה "סטייה ניכרת" מהתכנית הראשית, שנובעת משינוי הוראות תכנית כוללנית תא/5000, אשר ישנו את אופי הסביבה.

כאמור במסגרת העתירה לפני הרחיב העותר את היריעה וטען טענות אשר לא נזכרו קודם לכן, בכלל כך – הוסיף העותר טענות חדשות הנוגעות לתוקפה של התכנית הראשית – כך העותר טען כי הועדה המחוזית הפרה את החוק כאשר התירה במסגרת התכנית הראשית קבלת נתונים הסותרים את האמור בתכנית הכוללנית המופקדת (כשאישרה לתת בתכנית הראשית רח"ק 4 במקום רח"ק 3.5), והתוצאה הנובעת מכך היא כי התכנית הראשית משנה את אופי הסביבה ומהוה "סטייה ניכרת; עוד הוסיף העותר טענות ולפיהן כפועל יוצא מהסגת קו הבניין, מתווסף למעשה למרחב הציבור שטח מקרקעין בו תוקנה זיקת הנאה, אשר יש בה בכדי לפגוע בזכויות הקנייניות של בעלי הזכויות במקרקעין; זאת ועוד, העותר הוסיף טענות הנסבות על שינוי הייעוד של המיגרש; נוסף על כך טען העותר כי נפל פגם בתכנית האיחוד והחלוקה וזאת, משלא צורף לה תשריט ומשכך, לא ניתן היה לדעת בבירור מה יהיו השינויים על פיה; וכיוצא באלו טענות אשר לא הועלו קודם לכן על ידי העותר.

...

עוד אין בידי לקבל את טענתו הנוספת של העותר הנסבה על העדר סמכות לוועדה המקומית באשר – לטענתו – תכנית האיחוד והחלוקה מהווה סטייה ניכרת לתכנית הראשית ומשכך, דינה בטלות.

לאור האמור הרי שגם טענתו זו של העותר הנסבה על העדר סמכות לוועדה המקומית דינה להידחות.

סוף דבר; משנדחו כלל טענות העותר – העתירה נדחית.

תוכנית זו היוותה למעשה שינוי יעוד של המקרקעין מחקלאות למגורים ועיקריה הקמת איזור מגורים ומרכז מסחרי, קביעת מערך דרכים בהתאמה לקיים ולמתוכנן וקביעת התנאים לבניה ולפיתוח.

התוכנית מהוה למעשה תוכנית איחוד וחלוקה מחדש של המגרשים המיועדים למגורים.

במהלך תקופת ההפקדה הוגשה היתנגדות על ידי המועצה המקומית לענין קוי בנין צדדיים אך לאחר דיונים והבהרות מצד התובעת הוסרה ההיתנגדות.

...

בסופו של דבר – בחינת האיזונים השונים תעשה לפי נסיבות המקרה הספציפי והתכלית הראויה.

וראו הערת כב' השופטת פרוקצ'יה בדנא 3993/07,אומנם בדעת מיעוט אך בשיקול רלוונטי לענייננו – "משעה ששוב אין זה ברור אם יש וניתן לפעול על פי ההלכה הפסוקה כמות שהיא, והאזרח והרשות מצופים להניח את אפשרות שינוייה, ולפעול על פי הערכה זו, נשמט יסוד הוודאות והיציבות בהתנהלותו של הפרט ובפעולתה של הרשות כאחד. תוצאותיה של מציאות כזו – מי ישורן". נראה לי כי באיזון הראוי, במקרה שבפני, נוטה הכף לעבר החלת החריג לכלל, באופן השולל תחולה רטרוספקטיבית של ההלכה החדשה על המקרה הנדון בתיק זה. ועוד ניתן היה תיאורטית להמשיך ולדון בעובדות, האם היתה בכלל כפיה במקרה זה ,אם לאו, לאור הפסיקה העניפה הקיימת, ומה היתה המשמעות של כל אחת מההתחייבויות בהסכם הפיתוח, עד כמה סבירה, עד כמה מעוגנת בחוקי העזר, מה סה"כ הרוויחה או הפסידה כספית התובעת מהסכם הפיתוח בהתייחס בין היתר לחוות דעת מומחים שהוגשו בנושא, ומה משמעות ביטול חוזה 7 שנים לאחר כריתתו, במיוחד שהצד השני נתן את מלוא התמורה, ועל היבטים של תום לב, ועוד כהנה וכהנה.

לסיכום 13.1 התביעה נדחית.

התוכנית קובעת שינוי ייעוד משטח חקלאי לאזור מגורים א' ואזור מגורים א' מיוחד, שינוי ייעוד מאזור מגורים לדרך משולבת, ואיחוד וחלוקה מחדש לחלקות 73 ו-331 ללא הסכמת הבעלים.

ביום 29.6.2003 קיימה וַעדת ההתנגדויות דיון פנימי, והחליטה לקבל את התנגדות העותרת בעניין שינוי קו הבניין הגובל בחלקתה, אך דחתה את היתנגדותה בנושאים השמאיים ואישרה את התוכנית למתן תוקף (ראה ההחלטה, שצורפה נספח א' לעתירה).

בסעיף 3 למכתבו כתב השמאי גירון: "עם זאת (הדגשה שלי-א.ט.), אני מבקש לקבל את תגובת השמאי טיגרמן לפני חוות-דעת סופית." השמאי טיגרמן, שנתן חוות-דעתו מטעם אחד המתנגדים, כתב בסיפא מכתבו למשיבות מיום 1.5.2003 (ראה נספח ב' לתגובת המשיבה): "בבחינת טבלת האיזון שלי ושל השמאי אהרוני, מצאתי כי הטבלה של אהרוני מעוותת ולכן יוצרת את הפער המלאכותי בשווי המגרשים. לסיכום, לדעתי, לאחר בדיקה, טענות הגב' ציפורה סבירסקי אין בהם כדי לשנות את התוכנית." 38.

...

טבלת האיזון כוללת לא רק את גודל השטח אלא גם את יחידות הדיור שניתן לבנות עליו: "בסופו של דבר, אחרי כל השיקולים לכאן ולכאן, עלינו לחזור לנוסח החוק, דהיינו סעיף 122(3), המדבר על "שווי של מגרשו החדש" כנגד "שווי של מגרשו הקודם". בשיטת תכנון כלל-ארצי כשלנו, שוויו של מגרש לעולם אינו ניתן להערכה על-פי גודלו וצורתו הגיאומטרית בלבד אלא מיד נשאלת השאלה: מה יכול בעל המגרש לעשות בו? האם הוא יכול לבנות עליו ואם כן, מה וכמה? ללא נתונים אלה אין כל משמעות למונח "שוויו של מגרש" בכלל, ובסעיף 122(3) בפרט.

לאור כל האמור לעיל אני דוחה את העתירה.

העותרת תשלם למשיבה 1 הוצאות ושכר-טירחת עו"ד בסכום כולל של 10,000 ₪ + מע"מ. העותרת תשלם למשיבה 2 הוצאות ושכר-טרחת עו"ד בסכום כולל של 5,000 ₪ + מע"מ. העותרת תשלם למשיבים 6-3 הוצאות ושכר-טרחת עו"ד בסכום כולל של 10,000 ₪ + מע"מ. הסכומים הנ"ל יישאו ריבית והפרשי הצמדה מהיום ועד ליום התשלום המלא בפועל.

מטרת התוכנית היא לקבוע: איזור לתעסוקה (בתעשיות עתירות ידע, מסחר, משרדים ושירותים הנלווים להם) ושטח לבנייני ציבור; דרכי גישה ראשיות לשטחים השונים; זכויות בניה וקווי בניין; הוראות לשמירה על איכות סביבה ומניעת מטרדים; מחלף הרב-מכר בכביש מס' 2; שטח לתחנה להסעה המונית.

נימוקי ההתנגדות התייחסו: לפגמים שנפלו במסמכי התוכנית, ביניהם סתירה בין גודל מינימאלי למגרש בהתאם למסמכי התוכנית לבין שטח המגרש שיועד למסעדה; לפגיעה כלכלית אנושה בעסקם המהווה מקור פרנסה למשפחות נוספות; להתעלמות מזכויותיהם במבנה הקיים ולאי עיגון זכויותיהם במגרש המוצע, ובפרט לכך שהמגרש יועד ל-"מסעדת לויקו מושיקו", שאינה אישיות משפטית; להעדר התייחסות לשאלת ההוצאות הנכפות עליהם לצורך הריסתו של המבנה הקיים והקמתו של מבנה חדש; להוצאת המיגרש מגדר המתחמים שנועדו לאיחוד וחלוקה מחדש; להעדר דרכי גישה בטוחות, נוחות וסבירות, שכן דרך הגישה היחידה המוצעת הינה דרך איי המשאבות של תחנת הדלק; למצוקת מקומות חניה ושטחי פריקה וטעינה; ולכך שהיתר השימוש החורג הוא לפרק זמן קצר, במובן זה שהוא יפקע בטרם תוקם ותופעל המסעדה החלופית.

בתשובה לטענות אלה מגיבים המשיבים 1-2 כי מדובר בניצול הליכי משפט לרעה, שכן המשיבים 4-5 שינו טעמם, ובמקום לתמוך בתוכנית כשם שהצהירו בתחילה "בחרו לנצל את הגשת העתירה דנן, להגשת עתירה משלהם, בכסות של כתב תשובה". זאת ועוד, לטענת המשיבים 1-2 העלו המשיבים 4-5 בכתב תשובתם טענות שלא הועלו במסגרת ההיתנגדות שהגישו, ואף מטעם זה מושתקים הם מלהעלותן, שכן לא דאגו למיצוי ההליך המינהלי הקבוע בחוק.

...

כאמור לעיל, אין מקום להידרש לטענות המשיבים 4-5 ואין לאפשר לעותרים להסתמך על טענות אלה.

כפי שקבעתי לעיל, אין מקום להידרש לטענות המשיבים 4-5 במסגרת עתירה זו. באשר לעותרים, בנסיבות המקרה שבפני, מקובלת עלי עמדת המשיבים 1-3 בסוגיה, ולא שוכנעתי כי תיגרם לעותרים פגיעה קניינית כלשהיא בעקבות התוכנית, שכן הם ימשיכו להחזיק בחלק בלתי מסוים במקרקעין שבבעלותם.

העתירה נדחית.