התנגדות למימוש משכנתא בלתי מוגבלת על דירות מגורים

לאחר פתיחת תיק המשכנתא היתנגד המערער לבקשה למימושה המיידי של המשכנתא על מלוא חוב ההלוואה המובטח באמצעותה.

ראשית, כל שנקבע בהחלטה ברע"א 3180/13 (פורסם בנבו) הוא, כי ההגנות הקבועות בסעיף 81ב1 לא נועדו לחול במצבם של המבקשים, שכן בעיניינם מימוש המשכנתא לא התבקש בשל פגור בתשלומי החזר החוב המובטח במשכנתא (החוב שנוצר כתוצאה מנטילת ההלוואה לצורך רכישת דירת המגורים), אלא בשל חוב אחר של המבקש כלפי המשיב, שנוצר בגין מעשי המבקש שנטל לכיסו שלא כדין את כספי הבנק ושבגינו אף הוטלו עיקולים על בית המבקשים.

טענת המערער כי מדובר במימוש כפול או במשכנתא, שאינה מוגבלת בסכום, הנה שגויה.

...

לטענת המערער מסקנה אחרת משמעה שהופכים משכנתא מוגבלת בסכום למשכנתא שאינה מוגבלת בסכום.

אשר להחלטות ביהמ"ש המחוזי נטען כי לא מדובר בפסקי דין שדנו בתיק גופו, אלא דובר על החלטות ביניים ביחס להחלטות שניתנו בעניין הפקדת ערבות או תשלום אגרה בהליך העיקרי, ולא ניתן להסיק מהן המסקנה המתבקשת ע"י המערער.

אני מקבלת את עמדת הבנק כי לא ניתן ללמוד מהחלטות ביהמ"ש המחוזי דבר ביחס למהות הצורך בבחינת גובה יתרת חוב ההלוואה וזאת משמדובר בהחלטות ביניים, שלא דנו בהליך לגופו של עניין ואף לא קבעו כל קביעה אופרטיבית לגופו של עניין.

סיכומם של דברים הערעור נדחה.

בבית המשפט העליון ע"א 8222/19 לפני: כבוד השופט ע' גרוסקופף המבקשים: 1. חנניה פרץ 2. שרה פרץ נ ג ד המשיבות: 1. קוואלטי קרדיט פאנד שותפות מוגבלת 2. מילי ברזילי בקשה לעיכוב ביצוע הליך הוצאה לפועל עד להכרעה בעירעור בשם המבקשים: עו"ד יעקב לירז בשם המשיבה 1: עו"ד עידן מרדכי ][]החלטה

החברה, לעומת זאת, מיתנגדת לעיכוב הליך ההוצאה לפועל.

דיון והכרעה לאחר ששקלתי את טענות הצדדים, הגעתי לכלל מסקנה כי יש לקבל את הבקשה למתן סעד זמני המעכב את מימוש המשכנתא הרובצת על דירת המגורים של המבקשים, וזאת עד להכרעה בעירעור שהוגש לבית משפט זה. בית המשפט של ערעור רשאי ליתן סעד זמני לתקופת העירעור "בתנאים שיראו לו" (תקנה 467(ב) לתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד-1984).

...

להשלמת התמונה יצוין, כי במועד מתן פסק הדין עמד חוב ההלוואה על סכום של 465,375 ש"ח, ממנו קוזז כאמור, בעקבות פסק הדין, סכום של 36,022 ש"ח. עוד יצוין כי שווי הדירה נכון לחתימת ההסכם הוערך בכ-700,000 ש"ח. המבקשים טוענים כי מאזן הנוחות נוטה במובהק לטובתם, מאחר שמדובר בפינויים מדירת מגוריהם, כאשר הכלל ביחס למצבים כגון דא הוא להיעתר לבקשה לעיכוב הליכי פינוי, וזאת במיוחד בשים לב לגילם, למצבם הרפואי והכלכלי וכן לעובדה שאין להם רכוש משמעותי נוסף, לא כל שכן דירה אחרת לעבור אליה.

מכאן, טוענים המבקשים כי הנזק שייגרם להם מביצוע פסק הדין יהיה בלתי הפיך, ככל שערעורם יתקבל בסופו של דבר, ואילו לחברה לא ייגרם כל נזק שאינו בר תיקון אם יעוכב פסק הדין כמבוקש.

דיון והכרעה לאחר ששקלתי את טענות הצדדים, הגעתי לכלל מסקנה כי יש לקבל את הבקשה למתן סעד זמני המעכב את מימוש המשכנתא הרובצת על דירת המגורים של המבקשים, וזאת עד להכרעה בערעור שהוגש לבית משפט זה. בית המשפט של ערעור רשאי ליתן סעד זמני לתקופת הערעור "בתנאים שיראו לו" (תקנה 467(ב) לתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד-1984).

במקרה דנן, סבורני כי מאחר שמדובר בפינוי המבקשים מדירת מגוריהם, יש להיעתר לבקשה.

סוף דבר: הבקשה לעיכוב הליך ההוצאה לפועל בתיק מס' 530405-02-19 עד להכרעה בערעור מתקבלת.

ההלוואה נעשתה בדרך של "משכנתא הפוכה" הנתנת לאוכלוסייה של בני 60 ומעלה, דהיינו תקופת ההלוואה על פי רוב איננה מוגבלת בזמן ואין צורך בהחזר חודשי, אלא הפרעון הוא לאחר הפסקת המגורים בדירה או לאחר פטירת הלווה, וזאת באמצעות מכירת הדירה המשועבדת או באמצעות פרעון ההלוואה על ידי היורשים המעוניינים להותיר את הדירה בידיהם.

החברה, לעומת זאת, מיתנגדת לעיכוב הליך ההוצל"פ. לעמדתה, לאור דחיית התביעה, לנוכח היתנהלות המבקשת, וכן בשים לב לכך שבקשה דומה לעיכוב הליך ההוצל"פ נדחתה במסגרת ניהול התביעה – אין זה סביר להעניק בשלב הזה את הסעד הזמני המבוקש.

דיון והכרעה לאחר שבחנתי את טענות הצדדים, הגעתי לכלל מסקנה כי יש לקבל את הבקשה למתן סעד זמני המעכב את מימוש המשכנתא הרובצת על דירת המגורים במסגרת הליך ההוצל"פ, וזאת עד להכרעה בעירעור שהוגש לבית משפט זה. בית המשפט של ערעור רשאי ליתן סעד זמני לתקופת העירעור "בתנאים שיראו לו" (תקנה 467(ב) לתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד-1984).

...

דיון והכרעה לאחר שבחנתי את טענות הצדדים, הגעתי לכלל מסקנה כי יש לקבל את הבקשה למתן סעד זמני המעכב את מימוש המשכנתא הרובצת על דירת המגורים במסגרת הליך ההוצל"פ, וזאת עד להכרעה בערעור שהוגש לבית משפט זה. בית המשפט של ערעור רשאי ליתן סעד זמני לתקופת הערעור "בתנאים שיראו לו" (תקנה 467(ב) לתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד-1984).

במקרה דנן, סבורני כי יש להיעתר לבקשה מן הטעם שמדובר בפינוי המבקשת מדירת מגורים.

סוף דבר: הבקשה לעיכוב הליך ההוצאה לפועל בתיק מס' 501861-02-17 עד להכרעה בערעור מתקבלת.

אדרבה, ממסמכי ההלוואה ניכר כי מדובר בהלוואת משכנתא משותפת והחייבת לא הציגה דפי פירוט מחשבון בנק המעידים כי היא בלבד, נשאה בגפה בתשלומי המשכנתא וכיחידה כלכלית נפרדת מהחייב.

בהערת אגב אציין כי נוצרת גם תחושה לא נוחה מכך שהחייב לא אפשר כניסה לשמאי דוקא לחדר השינה (סע' 5.20 לחוו"ד)ולתת חלקה 2, בכדי לתמוך בטענתו כי הוא אכן מתגורר שם בנפרד.בנוסף, כעולה מן הדו"ח המסכם, בעבר נהג החייב להשכיר יחידה זו על מנת לשלם את הארנונה על דירת המגורים ויש לתהות, היכן התגורר בתקופה שבה השכיר את היחידה בה לטענתו היא מתגורר??! לאור האמור, לא מצאתי הצדקה לסטות מחלוקת הזכויות כפי שזו משתקפת ברמ"י ולפיכך אני קובעת כי לחייב ולמשיבה, כל אחד, מחצית הזכויות בנכס המקרקעין שבמוקד.

צודקים החייב והמשיבה כי על ביה"מ לבחון את התועלת שבהליך לפירוק שתוף בהתייחס לסכום שיוותר לאחר ההוצאות ,לרבות דיור חלופי ולפיכך ייבחן גם עניין זה להלן: השיקולים שעל בית המשפט לשקול בעיניין זה, גובשו בפסק הדין המנחה ברע"א 7700/95 נגולה נ' חזן : על ביה"מ לבחון אפשרות לסילוק החוב בלי למכור את הבית (לפיכך בטרם תנתן הוראה למימוש, יתאפשר לחייב לפדות את זכויותיו בנחלה) יכולת המשפחה להשיג קורת גג לאחר שהדירה תמכר: מקורות ההכנסה והאמצעים שלרשות המשפחה/מקורות מימון חצוניים גודל המשפחה וצרכיה נסיבות אישיות מיוחדות(בריאותיות וכיוב').

יחד עם זאת, זכותו של חייב, לדיור חלוף אינה מוגבלת לחייב שהנו תם לב, והיא נובעת מאנטרס סוצאלי חד-משמעי להמנע מהשלכתם של אנשים לרחוב.

באשר לאופן הפרוק- סמכותו של הנאמן לבקש את פירוק השתוף בדירת המגורים קמה מכוח סעיף 42 לפקודה הקובע כי משהוכרז אדם פושט רגל "יהיו נכסי פושט הרגל ניתנים לחלוקה בין נושיו ויוקנו לנאמן". המשיבה היתנגדה למכירה בשוק החופשי וטענה כי יש לבצע חלוקה בעין.

...

בעניין זה ראו פשר (חי') 20479-01-15 אברהם גולדהמר נ' מירבי יעקובי: "מעיון בפסיקות בתי המשפט עולה כי כאשר מדובר בחייבים מבוגרים, נעשה חישוב בהתאם לתשלום דמי שכירות למשך תוחלת החיים (ראה למשל האמור בפש"ר 2268/05), [פורסם בנבו]". לאור האמור, ולאחר ששקלתי את מכלול השיקולים הרלוונטיים, ולמרות אופן יצירת החוב למל"ל, שוכנעתי כי יש לערוך את החישוב לתקופה של 13 שנים (החייב יליד 1952 ותוחלת החיים הינה עד גיל 82) ובעלות שכ"ד של 2,300 ₪, מדובר בסכום של 358,800 ₪.

עיון בחוו"ד השמאי מגלה כי במקרה דנן קיימת לכאורה, אפשרות לביצוע פירוק בדרך של חלוקה בעין ולפיכך,שוכנעתי כי יש מקום לבחון אפיק זה: מחוו"ד ותשריט הבית המשותף עולה שהדירה ששטחה בטאבו בגודל 133 מ"ר היא תת חלקה 1 ואילו המחסן (כך מופיע בוועדה המקומית) , שבו מתגורר לטענתו החייב, מוגדר בטאבו תת חלקה 2 כדירה בשטח של 44 מ"ר, כל זאת מבלי להתייחס לחריגות הבניה הקיימות, זכויות הבנייה אם קיימות ואפשרות ניצולן.

לסיכום ולאור כל המפורט לעיל: לחייב ולמשיבה, כל אחד, מחצית הזכויות בנכס המקרקעין שבמוקד.

עוד נקבע בהסכם, כי לטובת השבת ההלוואה ימשכנו הלווים את זכויותיהם בדירת מגורים בפתח תקווה ("הדירה").

ביום 30.12.2018 פתחה המערערת תיק הוצאה לפועל נגד החייב ותמיר למימוש המשכנתה על הדירה.

תמיר היתנגד למימוש, וביום 19.1.2020 הגיש לבית משפט זה המרצת פתיחה נגד המערערת, בה עתר לקבוע כי המשכנתה מתייחסת רק לזכויותיו של החייב בדירה, כי אין לו כל חוב כלפי המערערת וכי הליכי ההוצאה לפועל שניפתחו נגדו מבוטלים (ה"פ 40924-01-20).

בתגובה לערעור מעלה תמיר טענות שונות, לרבות כי חתימתו זויפה, כי הובטח לו על ידי בעלה המנוח של המערערת כי ההלוואה לא תגבה ממנו, כי המשכנתה מוגבלת לחלקו של החייב ולסכום של 500,000 ש"ח בלבד, ועוד.

...

בכך יש כדי להביא לקבלת הערעור במובן של ביטול הכרעת החוב, אולם בנסיבות העניין אין די בכך על מנת לקבוע כי יש לקבל את תביעת החוב, וזאת משתי סיבות: ראשית, יש ליתן לנאמנת אפשרות לבדוק, ככל שתמצא זאת לנכון, באופן מעמיק יותר את העברות הכספים בין החברות.

טענה זו לא נבחנה במסגרת הכרעת החוב (אולי בשל כך שממילא הגיעה הנאמנת למסקנה שהחוב נפרע), אולם משעה שהיא הועלתה במועד הרי שיש להכריע בה, ובוודאי שאין זו אשמתו של תמיר שהטענה לא נדונה עד כה. משעה שממילא יש מקום להכרעה חוזרת בתביעה לעניין הטענה לתשלום במזומן, אני סבור כי יש לאפשר בדיקה מחדש של טענת ה"פרעתי" על כל היבטיה, לרבות כי החוב נפרע בהתחשבנות בין החברות.

הערעור מתקבל, אפוא, במובן זה שהכרעת החוב מבוטלת, ותביעת החוב של המערערת תחזור לדיון אצל הנאמנת, אשר תכריע בשתי שאלות: האם נוצר מלכתחילה חוב בסך 150,000 ש"ח (כאשר העובדה שנוצר חוב בסך 500,000 ש"ח אינה שנויה במחלוקת ולא תידון); והאם החוב נפרע (שאלה זו תידון ביחס לחוב כולו).