התנגדות להרחבת מושב: הוספת יחידות דיור

מעיון בתכנית ובדברי ההסבר לה עולה שהמדובר בתכנית מפורטת המתייחסת לכלל מקרקעי המושב, ומאפשרת בין היתר, הוספת יחידות דיור בנחלות כך שבכל נחלה יהיו 3 יחידות דיור ויחידה קטנה נוספת; הסדרת הגבולות בין המגרשים; הסדרת השטחים החקלאיים הצמודים לשטחי המגורים; קביעת זכויות ומיגבלות בניה; ועוד.

במושב ישנן 70 נחלות ו- 60 יחידות דיור במגרשי הרחבה, ובסך הכל ישנם כ- 130 בתי אב. ברור איפוא שביטול התכנית ואף עיכוב ממושה – כמבוקש בעתירה ובבקשה לצוו ביניים - עלולים לגרום לפגיעה בכל אחד מהפרטים הנמנים על ציבור זה. תקנה 6 לתקנות בתי משפט לענינים מנהליים (סדרי דין), התשס"א-2000, מחייבת עותר לכלול במשיבים לעתירה בין היתר את כל מי שעלול להפגע מקבלתה.

שכן, על פי הוראות החוק, ההודעה על הפקדת התכנית היתה צריכה להיות מפורסמת בתחומי המושב במשך 60 יום ובפועל הפירסום היה רק בין התאריכים 31.1.18 ל- 14.2.18, דהיינו במשך 14 יום, שמתוכם רק 5 ימים היו בתוך התקופה הקבועה להגשת ההתנגדויות.

...

לטענתה, התכנית חלה על כל מקרקעי המושב וכלולים בה שינויים כמעט בכל המגרשים במושב; התכנית פורסמה כדין, הוגשו לה התנגדויות, ההתנגדויות נדונו, ובסופו של דבר הוועדה המחוזית לתכנון ובניה אישרה את התכנית ביום 13.5.19 והדבר פורסם ברשומות ביום 11.9.19; התכנית מגלמת הטבות משמעותיות לאגודה ולכל אחד מבעלי הנחלות שבתכנית; עיכוב קידום התכנית עלול לגרום נזקים כספיים משמעותיים – התכנית מאפשרת להוון את הזכויות בנחלה אל מול מנהל מקרקעי ישראל, מאפשרת לפצל מגרש מהנחלה ולבנות עליו בית נוסף, שלישי, ומאפשרת להעביר זכויות בחלק המפוצל; בנוסף לכך, בזמן שיחלוף, ערך הקרקע עשוי לעלות ובנגזר מכך דמי ההיוון יתייקרו, והדבר עלול לגרום לבעלי הזכויות בנחלות שבתכנית הפסדים כספיים העשויים להגיע לכדי מאות אלפי שקלים; ועלויות התכנון להן התחייבה האגודה צפויות להתייקר.

מיום 18.11.09), בדבר חובתו של המבקש סעד בהליך מנהלי להקפיד על גילוי נאות של מלוא העובדות הנוגעות לענין, מתאימים לענייננו - "חובתו של העותר היתה לפרוש בעתירתו את מלוא היריעה העובדתית הרלוונטית, ובכלל זה - להביא לידיעת בית המשפט את עובדת קיומם של דיונים משפטיים קודמים שהתנהלו ואת ההכרעות המשפטיות שנתקבלו בנושא העתירה. הדבר נכון שבעתיים, כאשר אמורים הדברים בבקשה המוגשת במעמד צד אחד, בה יש להקפיד במיוחד על גילוי נאות ומלא של העובדות. במובנים אלה, הוגשו הן עתירתו של העותר והן בקשתו למתן צו ביניים במעמד צד אחד, בחוסר ניקיון כפיים בולט; העתירה והבקשה אינן מגלות דבר קיומם של ההליכים המשפטיים הרבים שהתנהלו בערכאות משפטיות סביב זכויות המתיישבים בכפר גבירול; את הקביעות באותן פסיקות לחובת העותר ויתר הנתבעים; ואת חיובם לפנות את המקרקעין זה לא מכבר. משכך, דינה של העתירה להידחות על הסף, אף בלא בירור העתירה לגופה (בג"צ 291/81 חברת האני מיסטר די בע"מ נ' מנהל המכס והבלו, פ"ד לו(4) 53 (1982); בג"צ 4409/98 ד.ש. שמנים וכימיקלים בע"מ נ' מנהל מחוז חיפה במשרד לאיכות הסביבה והממונה לפי חוק החומרים המסוכנים, תשנ"ג-1993 ([פורסם בנבו], 28.10.1998), פיסקה 5; בג"צ 1439/08 ניצולת הקרטל בע"מ נ' פקיד השומה למפעלים גדולים, רשות המיסים בישראל ([פורסם בנבו], 20.11.2008), פיסקה 3; בג"צ 384/09 הקרי (יטאח) נ' משטרת ישראל ([פורסם בנבו], 2.2.2009), פיסקה 6)." התנהלות המבקשים בענין זה, פוגמת בניקיון הכפיים ותום הלב שלהם ומצדיקה בפני עצמה את דחיית הבקשה.

סוף דבר, אי צירוף בעלי הזכויות בנחלות ובמגרשי ההרחבה כמשיבים, בפני עצמו, מצדיק את דחיית הבקשה; הצגת העובדות בבקשה על ידי המבקשים נגועה בחוסר ניקיון כפיים ותום לב, ודבר זה מצדיק בפני עצמו את דחיית הבקשה; ושיקולי סיכויי העתירה ומאזן הנוחות, מצדיקים בפני עצמם את דחיית הבקשה.

הבקשה נדחית.

יתרת מיכסת התיכנון לאחר הרחבת המושב ושמירת יחידות לבנים ממשיכים, אינה מספקת לאפשר לכל המעוניינים באופן שיוויוני להוסיף יחידת דיור בכל משק עזר, בית בעל מיקצוע או נחלה.

בסיכומיהם היתנגדו הנתבעים לטענות חדשות שהעלו התובעים בסיכומיהם בנימוק של הרחבת חזית פסולה.

...

למען הסר ספק, איני מקבלת את הטענה.

סוף דבר לנוכח כל האמור, אני סבורה כי התובעים לא הוכיחו כי הא"ח 32 חלה עליהם.

התביעה נדחית.

נציגי יזם התכנית הסבירו לוועדה, כי במושב אחיעזר קיימות ומתוכננות, בתכניות סטאטוטוריות, 301 יח"ד. לפיכך ומכיוון שתמ"א/35 מייעדת למושב אחיעזר סה"כ 350 יח"ד, ניתן להוסיף עוד יחידות דיור במושב, ולאחר התוספת על פי שתי התכניות יהיו באחיעזר סה"כ 304 יח"ד. הוועדה סברה כי תוספת של 3 יח"ד במושב היא אפשרית לפי תמ"א/35, ועל כן החליטה להפקיד את התכנית (בתנאים, כמפורט שם).

להלן ציטוט מלא של החלטות הוועדה להשלמת תכניות מיום 15.10.15, הן הן ההחלטות נושא עתירה זו: "הועדה סבורה כי השינוי המוצע במסגרת התכנית לא נבחן בראייה מערכתית כלל יישובית. בעיניין זה מפנה הועדה להחלטת הועדה המחוזית (ועדת המשנה להתנגדויות) בתכנית עח/1/9/138 מיום 29.4.12. בהחלטתה זו, עמדה הועדה על המשמעויות של פסק דינו של בית המשפט העליון בבג"צ 1027/04 והחלטת מועצת מקרקעי ישראל מס' 979 (אשר עודכנה על ידי החלטת מועצת מקרקעי ישראל 1155) בנושא הזכויות בחלקות המגורים בקרקע החקלאית. כפי שנאמר שם, למרות שמהות ההחלטה עוסקת במישור הקנייני מינהלי וביחסים שבין המנהל לחוכר הקרקע, עשויות להיות לה השלכות משמעותיות ומרחיקות לכת על המישור התיכנוני, הן ברמת היישוב והן ברמה המחוזית אזורית. זאת במיוחד במישור הגדלת הביקוש למגרשי מגורים ביישובים הכפריים ובכפוף למיכסת יחידות הדיור שנקבעו בתמ"א/35.

ניתן היה אז לרכוש מיגרש בהרחבה של המושב בעלות ממוצעת של כ-300,000₪ (ר' נספח 12 לעתירה), בעוד שמגרש כזה מחירו כיום לטענתם למעלה ממיליון ש"ח. בתים במושב נמכרו בשנים ההן במחירים שבין 1 – 1.4 מיליון ש"ח, בעוד שבשנים האחרונות המחירים הם בסביבות 2.5 מיליון ש"ח (נספח 12 לעתירה).

...

אינני מקבל טענות אלה.

האם היה במקרה זה שינוי משמעותי בנסיבות, או טעמים כבדי משקל אחרים, שהצדיקו הפיכת הקערה על פיה, בשלב מאוחר זה, אחרי אישור התכניות? אני סבור שלא.

סיכום לסיכום ולאור כל האמור לעיל, אני מקבל את העתירה, מבטל את החלטות הועדה להשלמת תכניות מיום 15.10.15 בענין תכנית על/47/391 ובענין תכנית על/48/391, ומורה לפרסם התכניות למתן תוקף לפי סעיף 117 לחוק התכנון והבניה התשכ"ה – 1965.

התוכנית נועדה לחזוק אופיו החקלאי של המושב על ידי הוספת נחלות, והגדלת מספר התושבים בו. בבעלות עזבונות המנוחים חלקה שייעודה לחקלאות, ואינה מוגדרת כנחלה (להלן: חלקת המנוחים או החלקה); ויצוין כי זו נכללה בתחילה בתחום התוכנית, לצד קרקעות חקלאיות נוספות.

מנהל העזבון הגיש היתנגדות לתוכנית בפני ועדת המשנה להתנגדויות של הועדה המחוזית, בטענה כי המנוחים מופלים לרעה מכיוון שלא מתוכנן פיתוח בחלקתם; כי התוכנית חורגת מיגדרי תמ"א 35 ותמ"מ 9/2, שהוראותיהן חלות על המושב; וכי נפלו פגמים בהליכי הדיון בתוכנית.

בעירעור שב מנהל העזבון על שלל טענותיו, לרבות החובה לכלול את חלקת המנוחים בתחום תוכנית ההרחבה מכוח תמ"א 35; אי עמידה בדרישות סעיף 61(א)(ב1) לחוק התיכנון והבניה; אפליה; אישור התוכנית שלא כדין; ומיצוי כלל פוטנציאל יחידות הדיור במושב.

...

לאחר שעיינו בפסק דינו של בית המשפט המחוזי, בנימוקי הערעור ובתגובות, על נספחיהם; ולאחר שהיטינו אוזן לטיעוני הצדדים בדיון שנערך לפנינו; נחה דעתנו כי דין הערעור להידחות בגדר סמכותנו על פי תקנה 460(ב) לתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד-1984.

למסקנה זו הגענו משמצאנו כי אין מקום לשנות מקביעותיו העובדתיות וממצאיו של בית המשפט המחוזי; כי ממצאים אלה תומכים במסקנות המשפטיות שאליהן הגיע; וכי לא נפלה בפסק הדין טעות שבחוק.

משאלו פני הדברים, דין הערעור להידחות.

ביום 10.5.2023 דחתה הועדה המחוזית את היתנגדות העותרים ממספר נימוקים, הרלוואנטי לענייננו הוא שלאחר תוספת יחידה שלישית בנחלה תמה מיכסת יחידות הדיור במושב: "הקו הכחול של התכנית כולל את כל סוגי המגורים והיעודים של הישוב וזאת בהתאם להנחיות התמ"א. מיגרשי המתנגדים לא נמצאים בתחום מגורים בישוב כפרי ועל כן הוראות תמ"א 35 לעניין יחידת דיור שלישית לא חלות עליהם. לענין הוראת המעבר בתמ"א 35 - יובהר כי כבר מיום אישור השינוי לתמ"א לא נותרו במקרה הנוכחי עוד יח"ד בלוח 2 עבור הרחבת המושב שלא במסגרת יח"ד נוספת בנחלה, כך שגם הפיצול התיכנוני לשתי תכניות לא היה מביא לתוצאה של תוספת יח"ד בשטחי המתנגדים.

העותרים מפנים להחלטת הועדה המחוזית מיום 21.5.2006 שדחתה את היתנגדותם לתכנית: "הועדה מחליטה כי אין זה המועד המתאים להוסיף יחידת דיור נוספת בתחום תכנית זו. הועדה סברה כי מבחינת הצדק החלוקתי בין השכונה לבין הישוב 17 יחידות הדיור (הקיימות והמתוכננות בשכונה) הנן מספר שסביר להוסיף על יחידות הדיור הקיימות או המאושרות לישוב כולו בהיתחשב שכולן נחשבות לחלק מההרחבה של ישוב 'צופית'.

...

דיון ומסקנות לאחר שעיינתי בכתבי הטענות ושמעתי את טענות הצדדים החלטתי לדחות את העתירה.

התוספת של ס"ק 4ב' מחייבת את המסקנה כי קיימת הגבלה במחוזות ספציפיים שבעטיה סדר הפעולות שונה, שבמחוזות אלו התוספת של יח"ד שלישית בנחלה זוכה למעמד בכורה ושבכך מצטמצמת האפשרות לתוספת יח"ד בדרך אחרת.

טענת העותרים שמדובר בפרשנות מצמצמת או מפלה נדחית.

סוף דבר העתירה נדחית.