התנגדות לבקשת היתר תואם תב"ע

היתנגדותה של הראל נדחתה, תוך קביעה של הועדה כי הבקשה להיתר תואמת את התב"ע החלה על המקרקעין ואת נספח הבינוי שבה.

...

מכל האמור לעיל עולה כי עמדתה של רמ"י, הייתה ידועה לתובעת עוד בשנת 2017, ובמהלך השנים חזרה רמ"י והביעה עמדתה זו. עובדתית, אין חולק כי במהלך כל השנים, חייבה רמ"י את התובעת בדמי שימוש חורג, לפי 0% מסחר (ר' גם ס' 41 לכתב התביעה).

עם זאת, יש בנקוב כדי לעורר סימני שאלה לעניין תום לבה של התובעת כמו גם כדי ליתן משנה תוקף למסקנה על פיה יש בהתנהלות התובעת בפועל, לאורך השנים, כדי ללמד, לכל הפחות על קיומה של ידיעה ברורה, עד כדי זניחת חלק מהטענות, באשר להיקף ומהות אפשרויות השימוש של כל אחת מבעלות הזכויות במקרקעין.

סוף דבר: התביעה נדחית (בסייגים המפורטים בסעיפים 96 ו-101 לפסק הדין).

הועדה המקומית החליטה "לאשר את הבקשה בכפוף להשלמת בקרת תכן ולדחות את ההיתנגדות מכיוון שהבניה המבוקשת לא מוצעת על שטחים משותפים, תואמת לתב"ע ולתשריט רישום בית משותף". העותר הגיש בקשה נוספת להיתר, המהוה בקשה להיתר שינויים מההיתר הראשון, ומהותה: "תכנית שינויים להיתר מס' ... תוספת חדרים בקומה חמישית בגג המוצמד לדירה 23 הקיימת בהיתר, בבניין קיים למגורים" (להלן: "הבקשה להיתר שינויים").

...

הוועדה המקומית דחתה את הבקשה להיתר שינויים בקובעה: "1. לא ניתן לאשר בנייה מוצעת מעל חלל מדרגות. 2 שטח המבוקש גדול מהמותר. 3. לקבל את ההתנגדות". העותר ערר על ההחלטה לפני המשיבה מס' 1 (להלן: "ועדת הערר"), אשר דחתה את הערר, בקובעה, בין היתר: "למרות התכנון הבעייתי של הדירה, ניתן היה לאשרו בהינתן אחוזי הבנייה ולו היו תימוכין קנייניים מספקים. עם זאת, החלטנו לדחות את הערר בעיקר נוכח הבינוי המבוקש על שטח משותף שאינו מוצמד לדירת העורר - המסדרון המקשר בין חלקי הגג שנמצא מעל לחדר המדרגות - המסדרון מצוי בשטח משותף ולא על שטח שהוצמד לדירת העורר. משכך העורר אינו רשאי לעשות בו שימוש לטובתו. הצמדת שטח משותף לדירה לצרכי הרחבתה מחייבת את הסכמת מי שבבעלותם שלושה רבעים מהדירות ושני שלישים מהרכוש המשותף צמוד לדירותיהם (סעיף 71ב(א) לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969). העורר מבקש כי נלמד מתקנון הבית המשותף כי יש לו את הרוב הנדרש. איננו רואים מקום לאשר בינוי ברכוש משותף שאינו צמוד לדירת העורר על בסיס התקנון. ככל שיתקן העורר את צו רישום הבית המשותף ויצמיד את שטח המסדרון לדירתו ניתן יהיה לבחון שנית את הבקשה. נציין כי ספק אם גג חדר המדרגות במקרה זה יכול להיות מוצמד לדירה (ר' סעיף 55(ג) לחוק המקרקעין), טענת העורר כי לא ניתן להוסיף יחידות דיור לבניין ועל כן אין לראות את גג חדר המדרגות כחדר המדרגות, ודאי שתוכרע על ידי המפקח על הבתים המשותפים, שהוא הערכאה המוסמכת לכך. ככל שתובא הבקשה להחלטת המשיבה לאחר שניתן מענה להצמדת שטח המסדרון לדירת העורר, על המשיבה לוודא את הנושאים הבאים בטרם אישור הבקשה ...". במסגרת העתירה נתקפת החלטה זו של ועדת הערר.

תכנית ההגשה מיום 1.1.2020 אכן כוללת טופס "הסכמה לתוספת בניה/שימוש חורג", שלפיו "להלן חתימות ... דיירי הבנין המשותף: הננו מצהירים כי ראינו את התוכנית בניה ואין לנו התנגדות לכך ...". אלא שמדובר בהסכמה לביצוע עבודות הטעונות היתר בנייה, הנדרשת מכוח תקנות התכנון והבנייה (רישוי בנייה), תשע"ו-2016, וסבורני, כי אין ללמוד מכך על הסכמה להוצאת חלק מהרכוש המשותף, ודאי לא הסכמה פוזיטיבית, מפורשת וברורה, לשינוי בזכויות הקנייניות של בעלי הזכויות בבית המשותף.

נוכח האמור, סבורני, כי בדין קבעה ועדת הערר כי רק לאחר הצגת תימוכין קניינים ברורים לגבי החלק המהווה חלק מהרכוש המשותף, ניתן יהיה להוסיף ולבחון את בקשת ההיתר בהיבטים התכנוניים.

העתירה נדחית אפוא.

במסגרת הבקשה להיתר, נתבקשה הריסת מבנה צמוד קרקע הכולל 2 יחידות דיור, והקמת מבנה בן 6 קומות+ קומת גג מעל קומת כניסה, שיכיל 16 יח"ד. עוד נתבקשה הקמת חניון רובוטי בקומת המרתף, בו המכוניות מוכנסות כשהן ריקות למעלית המורידה אותן לחניון, ומחנה אותן באופן אוטומאטי באחד מן התאים הפנויים, ללא מגע יד אדם (להלן: החניון הרובוטי).

תחת הכותרת "מהות הבקשה" נכתב בהחלטה לאישור ההיתר: "הריסת מבנה צמוד קרקע ל-2 יח"ד והקמת מבנה מגורים חדש מכח תמ"א 38 הכולל: 6 קומות וקומת גג הכוללת דירת פנהאוז (כך במקור) מעל קומת כניסה הכוללת יח"ד אחת קומת מידרון הכוללת יח"ד אחת ומחסנים, ומרתף חניה הכולל מתקן רובוטי סה"כ 15 יח"ד." (ההדגשה שלי מ' א'-ג') במסגרת סעיף ב' להחלטה לאישור ההיתר, התקבלה היתנגדות המשיבים 6-3, ונכתב: "לקבל את ההיתנגדות בחלקה לנושא הצפיפות גובה המבנה ומספר הקומות. הקטנת תקן החניה ומעלית החניה אשר מסכלת פיתרון חניה קונבנציונלי.

טענתם השנייה בערר הייתה, כי אם הפרשנות לעיל אינה נכונה – כי אז מוגש ערר על ההחלטה גופה, בין היתר מהטעמים לפיהם: הקמת חניון רובוטי (אוטומאטי) תואמת תב"ע; הוועדה המקומית נתנה אישורה בעבר לבניית חניון רובוטי ואין כל מניעה תכנונית להקמתו; מדובר בפיתרון הסביר היחיד בשל המבנה הטופוגרפי של החלקה (ראו סעיפים 8-10 לכתב הערר, בנספח ג' לעתירה).

...

לאור כל האמור אני קובעת כי לא חלו שינויים תכנוניים המצדיקים דחיית הבקשה להיתר.

אני סבורה כי כפי שטענו העותרים, החלטת הועדה המקומית לא פקעה.

סוף דבר לאור כל האמור אני קובעת כי יוארך בשנה מהיום תוקף החלטת הועדה המקומית מיום 31.5.2015 לאישור היתר הבנייה לעותרים, לאור הסכמת הצדדים כפי שהוצגה לוועדת הערר ובמרכזה התכנית המוסכמת.

ראשית, לאחרונה פסק בית המשפט העליון כי אין לועדה המקומית סמכות לידון בהתנגדות לבקשה למתן היתר תואם תכנית של מי שאינו בעל זכות בקרקע, ואין די בכך שהמיתנגד הוא בעל עניין (עע"מ 1461/20 אנטרים אינווסטמנטס (ישראל) בע"מ נ' הוועדה המקומית לתיכנון ובניה ירושלים (4.5.2021) (להלן: "ענין אנטרים")).

מפלס החניה וגובה הגדר לטענת העותרת החנייה יורדת למפלס המרתף ולפי התב"ע החלה במיגרש מרתף חייב להיות בקונטור הקומה שמעליו ואילו במקרה דנן המרתף חורג מכך; הועדה המקומית טענה כי מבנה החנייה ניבנה בהתאם לתוכנית הר/253/א' כ"נספח" לבית המגורים ומכאן שאינו נחשב מרתף ואינו צריך להיות בקונטור הקומה מעליו, וכי גם לגופו של עניין מבנה החנייה אינו במפלס המרתף ואינו ניכנס להגדרת מרתף בהיותו גבוה ממפלס הקרקע.

...

למען הסר ספק, אין בידי לקבל את טענת העותרת כי "על פי לשון ההחלטה העקרונית... ככל שהעותרת היתה מקבלת הודעה ומתנגדת לבקשה להקמת החניה בסמוך לקו מגרש אזי למשיבות 1-2 לא היה כל שיקול דעת לדחות התנגדותה ולא יכלו לאשר חניה במרווחים". אין מקום לטענה השוללת את סמכותה של הוועדה המקומית ומעניקה להתנגדות "זכות וטו", והדברים נכונים בוודאי מקום בו אין מחלוקת כי מותרת הקמת מבנה חניה על פי התוכנית התקפה.

לסיכום, ענייננו בסכסוך שכנים בנוגע לבקשה להיתר תואם תוכנית.

אלא ששוב מדובר בטענה הנוגעת לטיב התכנון – אין לי אלא לחזור על האמור לעיל הן לעניין זכות העותרת להביע עמדתה והן לכך שמדובר בהחלטה תכנונית מובהקת שלא מצאתי מקום להתערב בה. סוף דבר העתירה נדחית.

ביום 15.3.2019 הגישה העותרת היתנגדות לבקשת ההיתר, במסגרתה טענה, בין היתר, כי בקשת ההיתר מכילה בקשות להקלה וסטייה ניכרת שלא ניתן להתיר.

נטען כי בקשת ההיתר מבקשת לא רק להוסיף חדרים על הגג אלא גם תוספת בקומה א' בבניין, וכי בהתאם לתב"ע, בניית תוספת באגף ביניין צריכה להיות לכל האגף (בכל הקומות), ובמקרה דנן לא התבקשה בנייה מתאימה בקומת הקרקע.

...

יובהר כי נדחות מכל וכל טענות הוועדה המקומית לפיהן תפקידה לבדוק ש"לא מתחילים לבצע עבודות בטרם התקבלו החישובים" (ס' 8 ו-10 להודעה מיום 10.5.2022).

כמפורט לעיל – הגעתי למסקנה שבעת אישור ההיתר לא הייתה בפני הוועדה המקומית חוות דעת מהנדס לעניין חיזוק המבנה כולו וכי הוועדה המקומית לא וידאה שהבקשה עומדת בתקן – כפי שנדרש על ידי ועדת הערר, ומכאן שנפלו פגמים בעת הוצאת ההיתר.

סוף דבר העתירה מתקבלת.