התנגדות לבניה של שכן בבית משותף בשל הפרת תקנון

טענת הקונים כי המוכרים הפרו את הוראות החוזה והתקנון בכך שהם היתנגדו לבנייה המבוצעת על ידי הקונים החוזה שנכרת בית הצדדים והתקנון המיוחד שמהוה חלק ממנו מעניקים לקונים סמכות רחבה מאד לקבוע מה ייבנה על גג. מנגד, החוזה והתקנון שוללים מהמוכרים את האפשרות להיתנגד לכוונות המוכרים ולתכניותיהם.

אינני סבור כי יש מקום להדרש ל"רוחו" של החוזה שכן בתקנון נקבע במפורש כי הקונים "יהיו רשאים לבנות בניה נוספת... בהתאם להיתרים שיקבלו מהרשויות המוסמכות...". עולה מכך, שהקונים אינם רשאים לבנות בנגוד להיתרים שהם קיבלו מהרשויות.

לטענת הקונים, העובדה שהמוכרים אפשרו הקמה של מרפסת ובניה קלה שלא כדין ושלא על פי היתר, עלולה לפגוע באפשרות לרשום בית משותף משום שמצב הבניין הקיים אינו תואם את היתרי הבנייה של הבניין (סעיפים 287-288 לסיכומי הקונים).

...

הטעם השני הוא, שכפי שייאמר בהמשך בעניין תביעת המוכרים לירידת ערך דירותיהם, אני סבור שיש מקום להמתין להחלטתן של רשויות התכנון.

אך מובן כי במסגרת פסק דין זה אינני מחווה דעה בשאלה כל שהיא הנוגעת לראש תביעה זה, ובכלל זה לשאלה האם קיים בסיס משפטי לתביעה בגין השבחת הנכס, גם אם יימצא בסופו של דבר כי עבודות הקונים השביחו את דירות המוכרים.

סוף דבר בין הצדדים יש מחלוקות רבות בעניינים שונים שפורטו לעיל.

מעבר לעובדה שהתובעת מפריזה בכימות נזקיה עקב הבנייה, הרי שהתובעת היא זו שהפרה את ההסכמים ובחרה לשבש את הבנייה ולפנות לבית משפט חרף העובדה שהתחייבה שלא לעשות כן. עוד טענה הנתבעת שטרם תחילת עבודות הבנייה נערך ביקור וצולמו צילומים על ידי התובעת.

לפיכך, וככל שלא נקבע אחרת בתקנון מוסכם החל על בית משותף או בכל הסכמה מחייבת אחרת, רואים זכויות הבניה נכס המצוי בבעלות משותפת של בעלי הדירות בבית המשותף המחולק בין בעלי הדירות בהתאם לחלקם היחסי ברכוש המשותף.

מנגד כפי שאבהיר להלן גם הנתבעת לא שקטה על השמרים וגם היא העלתה טענות ביחס לרכוש המשותף, הגישה חוות דעת שמאית מטעמה, ועמדה על כך שמומחה בית המשפט יערוך תחשיבים שעה שהיא עצמה ניצלה אחוזי בנייה של שכנים אחרים בבניין.

הנתבעת גם טוענת כי על התובעת לפצות אותה בגין האיחור בהתחלת הבנייה אשר נבע להבנתי על פי טענותיה מההתנגדות למתן ההיתר ולאחר מכן מהפנייה לבית המשפט.

הדרישה לפצוי בגין ריצפה בדירת הנתבעת שמשמשת כגג לתובעת: אפתח ואומר כי אין תביעה לפצוי זה בכתב התביעה של הנתבעת, והדרישה הועלתה לראשונה כאשר הנתבעת ביקשה משמאי בית המשפט לשום את עלות בניית הריצפה בקומה הנוספת שבנתה, שכן זו מהוה גם תיקרה לדירת התובעת.

...

כך או כך, כאמור זו דרישה שנולדה בשלב מאוחר של ההליך והיא בגדר הרחבת חזית אסורה ועל כן נדחית.

יתר השכנים לא היו צד להליך ולא ניתנה להם הזדמנות להביא טענותיהם, ולכן הדרישות של הנתבעת בדבר שימוש בשטחים ציבוריים ותוספת הנאה משימוש ייחודי בחצר נדחות בגדרו של הליך זה. יוער כי ממילא צריך יהיה לברר גם את העלויות של התובעת במסגרת הבניה וההוצאות הנובעות מהשכרת הנכסים, ובאופן שבו הגישה הנתבעת את התביעה שלה לא היה מקום לבירור כאמור.

סיכום דין התביעה הראשונה להתקבל באופן חלקי כמפורט לעיל ודין התביעה השניה להדחות במלואה, ובנסיבות אלו הנתבעת תישא בשכר טרחת התובעת בסך 15,000 ₪ כולל מע"מ ובהוצאות התובעת באופן חלקי בלבד בסך 5,000 ₪.

הקבוץ טען כי הקמת המעלית טעונה היתר בניה, והביע היתנגדותו לבניית מעלון במקרקעין השייכים לו ללא תכנית מאושרת ומפוקחת תוך פגיעה בזכויות השכנים וסיכונם.

לתקנון הקבוץ, על הקבוץ "לספק את הצרכים הכלכליים, החברתיים, התרבותיים, החינוכיים והאישיים של חברי הקבוץ והתלויים בהם, לדאוג לבריאותם, וכן לייסד ולקיים שירותים, מוסדות ומפעלים הדרושים לשם כך, ולהבטיח רמת חיים נאותה של חברי הקבוץ". עוד, טענה הנתבעת כי לפי סעיף 66 לתקנון הקבוץ, הקבוץ מחויב לערבות הדדית (הזכות לקיום בכבוד).

הנתבעת טענה כי הקבוץ הפר את חובתו כלפיה בתור חברת קבוץ והעלתה טענות חמורות וחריפות נגד הגורמים המטפלים והאמונים על הנגשת דירתה, ביניהם ובייחוד הקבוץ, מנהלת הקבוץ, המועצה המקומית גליל עליון, מהנדסת המועצה וגורמים שונים ברווחה.

אין רלוואנטיות לטענות הצדדים בדבר הליך שיוך הדירות וזכאות הנתבעת לשיוך הדירה, שעה שמדובר בעבודות אשר ממילא טעונות היתר בניה ואישור הקבוץ בתור הבעלים של הקרקע, וככל ומדובר בבית משותף, אזי נידרשת גם הסכמת בעלי הדירות בבניין המשותף.

באשר לשאלת ההוצאות, עקרונית יש מקום לחיוב הנתבעת בהוצאות, ואפילו בהוצאות לדוגמא שכן, הנתבעת גררה את הקבוץ להליך זה ואילצה אותו לפנות לבית המשפט לעתור לסעד שאמור להיות מובן לכל אדם סביר.

...

שוכנעתי כי הקיבוץ יצא ידי חובתו בניסיון לקדם את נושא המעלון.

לנוכח האמור, אני מקבלת את התביעה במלואה.

כך אכן קבע פסק הדין, והמערערים שואלים – "הייתכן?! שהרי מדובר בעובדות שנטענו על ידם בהסכם שהופר על ידם וזו התביעה". לדבריהם טעה בית המשפט שקבע שיש להתייחס לתוצאות ההליך, ולדברי המערערים, תוצאות ההליך הן הפרת הסכם - תקנון הבית המשותף שהופר על ידי המשיבים.

לטענת המערערים, שגה בית המשפט בקובעו שהמערערים לא טענו שיש לקיים את התקנון, בעוד שהם טענו זאת במפורש ותבעו בגין הפרת הסכם.

המשיבים טענו בתשובתם שבהתאם לתקנון הבית המשותף ניתנה לבעלי הדירות בקומת הקרקע אפשרות לפצל את הדירה בבעלותם לשתיים, ולהוסיף תוספות לפי הזכויות המוקנות להם, ויתר הבעלים אינם יכולים להיתנגד לכך.

לעניין הפן החוזי, קבע בית המשפט שהמערערים לא טענו כלל לפגיעה בפן החוזי אך יש לדחות את התביעה גם מבחינה זו, שכן היא נוגדת את תקנת הציבור משום שאין לראות את תקנון הבית המשותף כהרשאה לבצע עבודות בנייה ושימוש הדורשים היתר בהעדר היתר כזה.

...

לא ברור איזו חובה חקוקה הפרו המשיבים לטענת המערערים, לאחר שנטען בסעיף 8 לכתב התביעה ש-"ראשיתה וסופה של תביעה זאת הוא בהפרת הסכם". איזה חוק מצווה על המשיבים שלא לדווח לרשויות על עבירות בנייה? על פי כל האמור לעיל, אין מקום לשנות את פסק דינו של בית המשפט קמא, אשר ניתן לאחר מתן הזדמנות הוגנת לצדדים לטעון את טענותיהם, ועל פי סמכותו של בית המשפט לדחות את התביעה על הסף מטעם המצדיק זאת, אשר הופעלה לאחר שיקול דעת בהתאם לדין.

על כן, אני דוחה את הערעור.

המערערים ישלמו למשיבים הוצאות משפט, על פי תקנה 153 ועל פי כללי לשכת עורכי הדין (התעריף המינימלי המומלץ) בסך 10,881 ₪.

בהתאם לתקנון המוסכם (שלא הוגש לעיוני וגם לא תשריט בית משותף של החצרות) נקבעו שלוש תתי חלקות לבית המשותף.

אלא שכאמור לעיל התובעים אינם מאמצים את הגישה של הנתבעים לפיה מדובר ברכוש משותף שאינו מוצמד ולהבנתם: "הכירו הנתבעים בהיות הגדר שבהמשך לקיר המשותף ככזו המחלקת בין הצדדים את שטח החצר". מדובר בהתחייבות חוזית (למנפיקת היתר הבנייה-שכן בבקשה למתן היתר הנתבעים גם סימנו את הגדר) וניתן לראותה כהתחייבות לטובת צד ג'-קרי המנוחה בעלה ז"ל, מר אהרון גרינבוים, אביהם של התובעים.

עוד טוענים התובעים, כי בבקשה למתן היתר בנייה שהגישו בעבר הנתבעים, הם עצמם המשיכו בקוו משורטט שיוצא מקיר הבית המשותף.

ביחס לכך קבע המומחית מטעם בית המשפט במענה לשאלת הבהרה מס' 2 של ב"כ התובעים: "לא מובן לי כיצד אתה מוצא בתוכנית ההיתר הנ"ל, הסכמה או התחייבות לחלוקת השטח". גם בעמ' 22 לחווה"ד נקבע, כי: "השרטוט המצורף אינו מעיד על חלוקה ו/או התחייבות לחלוקת השטח המשותף ולכן אין לראות בשרטוט זה חלוקה הלכה למעשה של שטח החצר". כאמור, הסכמה לייחוד רכוש משותף צריכה להיות מפורשת וברורה, והסכמה שכזו אין בנמצא.

המומחית עומתה עם המסמכים וטענה, כי אין בהם כל קו חלוקה, אלא לכל היותר קו מקווקו שמופיע בחלק מהמקומות ללא מידות והסכמות "הקו לא רשום שהוא מחלק, הוא לא קו עם מידה. הוא לא הולך עד סוף החלקה". ודוק- גם אם לצורך הדיון התאורטי היו מוכיחים התובעים, כי הנתבעים נתנו בעבר הסכמה לבצוע חלוקת הרכוש המשותף לפי קו הקיר המשותף (ולא כך הוא הדבר), הרי שבשים לב לכך, כי עסקינן ברכוש משותף, יכולים הנתבעים לחזור בהם מאותה הסכמה (שהרי הם מתנגדים כיום) וממילא שהדיון במבוקש הופך להיות חסר התכנות.

ראו, ת"א (ת"א) 47094-09-17 **** דרעי, נ' סמדר גואטה, 23.6.2019: "13. הדין בנושא זה עם התובעים. שימוש במחסן למטרת מגורים, ללא היתר לשימוש חורג, מנוגד לסעיף 145(א) לחוק התיכנון והבניה, התשכ"ה-1965 ולתקנה 1 לתקנות התיכנון והבניה (עבודה ושימוש הטעונים היתר), התשכ"ז-1967. די לו לאדם המתגורר בשכנות קרובה לאדם המשתמש במקרקעין בנגוד לתנאים של היתר בניה, שיראה כי השמוש החורג גרם לו "אי-נוחות" – גם אם היא לא מגיעה בהיקפה כדי מיטרד ליחיד כמשמעותו בסעיף 44 לפקודת הנזיקין – לצורך ביסוס עוולה של הפרת חובה חקוקה לפי סעיף 63 לפקודת הנזיקין [נוסח חדש] (בג"ץ 16/50 איגרא רמא בע"מ נ' ועדת ביניין ערים ת"א, פ"ד ה 229 (1951); ע"א 140/53 אדמה בע"מ נ' לוי, פ"ד ט 1666 (1955); ר"ע 62/83 בעל טכסא נ' גונן, פ"ד לח(1) 281, 283 (1984); ע"א 7727/01 קרנש נ' נחומי [פורסם בנבו] (29.12.2002)).

הצוו ייכנס לתוקף בתוך 90 יום מיום שיציגו התובעים לנתבעים היתר בנייה שעניינו בנייה לגובה בצמוד לקיר המשותף שבין הבתים או לחלופין יציגו התובעים בפניהם תנאי למתן היתר של רשות התיכנון, בגדריו מותנה מתן ההיתר בהריסה כאמור של גג רעפים/ארגז הרוח שחודר לרום הגובה של הבנייה המתכוננת.

...

אני פוסק את שכרה של מומחית בית המשפט בסך של 3,000 ₪ בתוספת מע"מ. בשים לב לכך, כי גם התובעים בחרו לחקור אותה בדיון, הרי שאני מחייב את התובעים לשלם מחצית משכרה ואת הנתבעים לשלם את המחצית הנוספת.

סוף דבר ותוצאת פסק הדין: התביעה מתקבלת אפוא ביחס להריסת יחידת הדיור, סגירת החלון בקיר המשותף ומתן הוראות עתידיות ביחס לגג הרעפים וארגז הרוח.

התביעה נדחית בזאת ביחס לחלוקת שהתבקשה בחצר האחורית; ביחס להקמת גדר בקו הקיר המשותף; ביחס לטענות פלישה; ביחס לדרישה לתשלום כספים/דמי שימוש.