התנגדות לביצוע תובענה בגין חיובי ארנונה ומים בנכס נטוש

נטען שהנתבע פלש לנכס וביצע בו בניה שלא כדין, ללא היתר בניה או הסכמת התובע, וכי סרב לדרישות התובע לפנות את החלקה.

הוא אינו רשאי לטעון, מחד, שאביו רכש את הקרקע והוא בעליה, ומאידך שיש לו ולאביו זכויות בה בשל העידר היתנגדות מצד הבעלים (תקנה 72 לתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד-1984, ע"א (נצ') 5120-07-10 מנהל מקרקעי ישראל נ' סאלח פיסקה ב' (21.2.11)).

ראיותיו בנושא הסתכמו בעדותו, שמהטעמים שהובאו לעיל קשה להיסמך אך עליה, ובחשבונות מים וארנונה על שם "עוידה גודת עבדלו" (נספח ד' לתצהירו).

בכך אישר, כי חיובי הארנונה והחשמל לא מבוצעים בידי העיריה או חברת החשמל בנוגע לחלקה 210 אלא, לטענתו, בנוגע לחלקה שמספרה 214.

בפסיקה נקבע, כי "לאורך השנים נתפרש המושג 'עיבוד' על ידי בתי המשפט כעיבוד חקלאי של ממש, ומכאן שהקרקע הנטענת צריכה להיות קרקע שמטיבה ומטבעה ניתנת לעיבוד, ואילו שימושים אחרים בקרקע כגון רעיית בהמות, הקמת גורן, חציבה בקרקע וכיוצא באלה אינם מעניקים זכות כלשהיא במקרקעין" (ע"א 4999/06 הממונה על הרכוש הנטוש והממשלתי באיזור יהודה ושומרון נ' מחצבות כפר גלעדי פיסקה 14 (15.2.09)).

מפסק הדין עולה אף כי הדילמה שעורר סעיף 7 עסקה בשאלת סמכותו העניינית של בית המשפט המחוזי (בשים לב לנוסח סעיף 7 העוסק בתביעה "בעיניין זכויות שבמקרקעין"), שאלה שכלל אינה מתעוררת בעניינינו היות שהתביעה הוגשה לבית משפט השלום, לא התבקשה בה הצהרה אודות זכויות התובע בחלקה וההכרעה בנושא נעשתה לצורך תביעת הפינוי בלבד.

...

לאחר בחינה, איני מקבל את טענות הנתבע.

הנתבע גם אישר את הטענות אודות השימוש שהוא עושה בחלקה, ולא הצביע על מקור לגיטימי לשימוש זה. בנסיבות אלה, יש לקבל את התביעה.

בשל מצב החירום, אני קובע כי הסכום ישולם עד 1.7.20 אחרת יישא הפרשי הצמדה וריבית כדין מהיום ועד לתשלום בפועל.

לפני תביעות שטריות, נזיקיות וכספיות, בתביעה ותביעה שכנגד בין התובעים (משכירים) לבין הנתבע (שוכר) בטענות הנוגעות להסכם השכירות, לרבות חיובי שכר דירה, ארנונה, פינוי המושכר ושיקומו.

המבנה ששכר בתחילת השכירות היה נטוש זמן רב, השוכר הסתמך כי יישאר במושכר לפחות 10 שנים, ולכל הפחות חודשים נוספים עד סוף שנת 2017, בהסכם האופציה עליו חתמו הצדדים, ולכן השקיע בשיפוצו ובציוד 216,183 ₪, ולפיכך יש לשפותו בגין סכום זה. אובדן הכנסות מפינוי המושכר: הפסד הכנסות עקב פינוי מהמושכר בטרם עת בסך 192,157.5 ₪; אבדן מלאי מחנות המתנות בסך של 50,000 ₪; אבדן הכנסה מהשכרת משנה בחודשים ינואר 2017 ועד יולי 2017 בסך של כ- 29,484 ₪.

טרם דיון: האם ראוי שבית המשפט יעניק סעד לשני צדדים שחטאו ואף לא חששו לציין בפני בית המשפט כי פעלו שלא על פי היתר, תוך הטחת האשמות הדדיות מי הפר יותר את דיני התיכנון והבניה? מי הערים יותר על עריית כפר סבא בהפעלת חנות שאין לה היתר או בניית פרגולה וקירויה ללא היתר? מי הערים יותר על הערייה בנוגע לתשלומי ארנונה בשים לב לשימוש שבוצע במקום? האם מרחקו של הבניין בכפר סבא שבו נדונים תיקי תיכנון ובניה מצדיק העלאת טענות מעין אלה בבניין האזרחי, שומה הפרדת הבניינים מאפשרת העלאת טענות מעין אלה ללא כל מפריע? אפרט: תביעה זו נוגעת לזכויות וחובות צדדים על פי הסכם השכירות, כאשר המחלוקות החלו, כפי שעולה, הן מהיעדר היתר להפעלת חנות המתנות והן מתוספות שביצע השוכר בחזית המושכר, ובכללן החלפת הכסוי של הפרגולה כגג וכן קירוי הפרגולה על כל צדדיה – יצירת מבנה סגור בגודל של כ- 100 מ"ר על גבי שטח להפקעה בחזית מבנה ועל גבי מדרכה של הציבור והשכרתו לשוכרי משנה.

גם המשכיר, בדומה לשוכר, תבע בגין הפסד שכירות מחנות המתנות ללא היתר, ובכלל זאת שכר דירה וארנונה.

אף אם אצא מנקודת מוצא כי יש לקבל את גרסת הנתבע לפיה המשכיר לא היתנגד להחלפה זו ואף אישר אותה, והפרגולה היתה עוד קודם לכניסתו לנכס, אין די בכך.

כעת הם מבקשים סעדים מבית המשפט, טוענים טענות בנוגע לגובה הארנונה והמים בנוגע לנכסים שהושכרו, ומבקשים לקבל פיצוי בגין נזקים שנגרמו להם משימושים חורגים אלה.

...

שתי ההפרות תלויות זו בזו, שלובות זו בזו באופן שאינו ניתן להפרדה, וככאלה תביעות שני הצדדים ראויות להידחות במלואן ובצוותא.

לסיכום: בשים לב לאמור לעיל, אני פוסקת כי לכל צד בעל אשם תורם ועליו לשאת בנזקיו שלו שנגרמו כתוצאה מהתנהלותו.

משכך, דין התביעות כולן להידחות וכל צד ישא בהוצאותיו.

עיני טוען כי החזיק בפועל בחנות כחצי שנה בלבד ונאלץ לנטוש אותה כבר ביום 1/1/2006 עקב בעיות בחיבורי החשמל והמים לחנות.

בבר"ם 867/06 מנהלת הארנונה בעריית חיפה נ' דור אנרגיה (1988) בע"מ (17/4/2008) הסביר כב' השופט דנציגר (בסעיף 28 לפסק הדין) כי "מטרתם של סעיפים 325 ו-326 לפקודת העיריות להקל על הנטל המוטל על הערייה לגבות את המס, מתוך הכרה בכך שהטלת נטל של בדיקה אקטיבית באשר לזהותו של המחזיק בכל נכס ונכס, הנה גזירה שהרשויות המקומיות לא תוכלנה לעמוד בה". אתייחס תחילה לשאלה האם עיני החזיק בחנות בפועל בתקופה נשוא התביעה או שמא מדובר באזרח תמים שחדל להחזיק בחנות אך לא ידע על דרישת החוק ליתן "הודעת חדילה" בכתב לתובעת.

למען שלמות התמונה אציין כי בבר"ם 867/06 מנהלת הארנונה בעריית חיפה הנ"ל נדונה השאלה האם ייתכנו מקרים חריגים בהם תדרש ערייה לבדוק מיוזמתה מי מחזיק בנכס והאם ניתן יהיה לפטור מארנונה מחזיק לשעבר, שלא נתן "הודעת חדילה", במקרים חריגים כאמור כאשר הערייה לא ביצעה בדיקה מיוזמתה.

לטענתו, שלא נסתרה ע"י התובעת, קיבל את כתב התביעה רק בסמוך למועד זה. בהתנגדות הראשונה טען עיני כי חדל להחזיק בחנות זה מכבר בשנת 2006, כמפורט לעיל.

ב"כ התובעת יגיש, בתוך 7 ימים, פסיקתא שתכלול את חיובי הקרן ההצמדה והריבית החלים על עיני על-פי הקביעות דלעיל.

...

לאור האמור, אני מחייב את עיני לשלם ארנונה עבור החנות מיום 3/10/2005 (המועד בו חדל מתשלומי הארנונה) עד יום 13/8/2009 (מועד הגשת ההתנגדות הראשונה).

ראה לעניין זה דברי כב' השופטת פרוקצ'יה בע"א 1645/03 יפעת עמידן שנייצר נ' בנק לאומי לישראל בע"מ (25.5.2003): "מתן פסק דין בהיעדר הגנה בעיניינו של נתבע יוצר חזקה כי הנתבע הוזמן כדין וכי בית המשפט בדונו בתביעה בדק את מיסמכי המסירה והשתכנע כי בוצעו כדין, שאם לא כן יש להניח כי פסק הדין לא היה ניתן בהיעדר הנתבע". יוזכר, כי מסירת תצהיר כוזב מהוה עבירה פלילית, מה שתומך אף הוא בחזקה האמורה.

באשר לסכויי ההגנה – המבקש טוען, בין היתר, כי חלק גדול ממרכיבי התביעה התיישן לרבות כל רכיב המתייחס לתקופה שלפני שנת 2014; כי הנכסים בשכונת מחאמיד העתיקה כפי שמופיעים בכתב התביעה הם נכסים נטושים שהמבקש כבר הראה למשיבה שאינם בשימוש משנת 1998 וכי החל מאותה שנה המבקש מחזיק בנכסים בשכונת עין גראר; כי בשנת 2011 גילו נציגי התובעת חיבור בלתי חוקי בנכסים בשכונת מחאמיד, כאשר לטענת הנתבע הוא אינו אחראי להם שכן הנכסים נטושים כאמור והיות שהמונה והעמוד נמצאים במיקום שאינו בשליטתו; כי נציגי התובעת ביקרו בנכסי הנתבע בשכונת עין גראר בחודש מאי 2015 וטענו כי קיימים אי סדרים על אף שבביקורים קודמים בנכסים בשנת 2012 ובינואר 2015 לא מצאו כל חריגה או ליקוי; כי מונה החשמל והעמוד של הנכסים שבשכונת עין גראר גם הם לא נמצאים בשליטת המבקש והם נמצאים כ- 150 מטר מחוץ לנכסים.

המשיבה מיתנגדת לבקשה וטוענת, בין היתר, כי על אף האישורים שהציג המבקש לפיהם אינו משלם מים וארנונה בגין נכסים שבשכונת מחאמיד, הרי שמגיליונות השמוש שלה אשר צורפו לכתב התביעה עולה כי נצרך חשמל בנכסים שרשומים על שמו של המבקש; כי בנגוד לטענת המבקש במכתבים שהופנו אליו באשר לאי סדרים ומעקפים בנכסים שבשכונת מחאמיד התייחסה התובעת גם לאי סדרים שקיימים בנכסים שבשכונת עין גראר; כי הנתבע בעצמו מודה שבמאי 2015 התגלו אי סדרים ומעקפים בנכסים שבשכונת עין גראר וכי בעיניינם טרם חלף מועד ההתיישנות.

...

טענותיו של המבקש בדבר אי ביצוע מסירה כדין הן טענות כלליות וסתמיות, וכפי שיפורט בהרחבה להלן, איני מקבלת אותן.

לאחר שקראתי את טענות המבקש ותגובת המשיבה, שוכנעתי שכתב התביעה נמסר למבקש כדין.

לכן, גם מסיבה זו ובשל כלליות הטענות, איני מקבלת את טענת המבקש כאילו לא הומצא לו כתב התביעה.

לאור כל האמור לעיל, אני קובעת כי המסירה בוצעה כדין.

באשר לסיבת המחדל – היות שאיני מקבלת את טענת המבקש כאילו לא הומצא לו כתב התביעה, הרי שהמבקש לא הראה כל סיבה למחדל באי הגשת כתב ההגנה במועד.

המועצה הגיבה בתביעה נגד המערערים לתשלום סך של 4,297,653 ₪ (1,618,555 ₪ דמי שכירות ועוד 2,679,098 ₪ בגין חיובי ארנונה) ובבקשה לפיצול סעדים.

בין היתר, נטען כי המערערת נאלצה להפסיק את פעילותה העסקית במקום (הפעלת מסעדה וגן אירועים) שכן פסק הדין בהליך הפינוי קבע כי עליה לפנות מחצית מהמושכר, וכי המועצה היתנגדה ומנעה כל בקשה להסדרת רישיון העסק של המערערת.

כפי שעולה מכתב התשובה של המועצה, כיום תלוי ועומד בין הצדדים הליך נוסף, בתביעה שהגישה המועצה לסיום הדיירות המוגנת בשל נטישת המערערים את הנכס (ת"א 8579-06-22).

בית המשפט לא נתן אמון בגירסת המערער וקבע כי החלקה לא פונתה בתחילת 2004 וזאת ממספר טעמים: עולה מהסכם פשרה בין המערערת למועצה משנת 2016, שקבל תוקף של פסק דין, שנכון למועד חתימת הסכם הפשרה, הפינוי בחלקה 12 טרם בוצע; המערער לא הסביר בעדותו כיצד טענתו כי פינה את המקרקעין מתיישבת עם לשון הסכם הפשרה; וחוות דעת השמאית איריס ישראלי, שצורפה לכתב התביעה שכנגד שהגישה המערערת, קבעה דמי שימוש ראויים בחלקה 12 בשימוש לחניה מיום 14.5.1997 ועד למועד עריכת חוות הדעת – יום 3.4.2005, כלומר למעלה משנה לאחר מועד הפינוי הנטען ב-2004.

(-) מיסמך "גמר חשבון" מסוף שנת 1998: בית המשפט היתייחס למסמך שלטענת המערערים מהוה "גמר חשבון" לסוף שנת 1998 (נ/2) שהוצא על ידי מנהל מחלקת הגביה בערייה לאחר שהמערער שילם סך של 180,000 ₪ (סכום שצויין במוצג נ/3 ונאמר שמדובר על תשלום חשבון מים, על חשבון שכר דירה, דמי שימוש יתרות מיסים ו"יתרות שכר").

תשובת המועצה לערעור המועצה טענה כי פסק דינו של בית משפט קמא מבוסס על ממצאים עובדתיים ועל הודאת המערערים כי הם מחזיקים בנכס, ואין עילה להתערב בו. נטען כי בניסיון להמנע מסילוקם מהחלק בנכס שבו הם טוענים לדיירות מוגנת, הם ממשיכים לטעון כי הם מחזיקים בנכס אך לא משלמים בגינו ארנונה או שכירות; כי הטענה שהמערערים פינו חלק מחלקה 12 במועד פסק דין בהליך הפינוי נדחתה ברמה העובדתית; כי המערער מעולם לא הודיע כי הוא התפנה מהמתחם ולא השיג על התשלומים שחב למועצה; וכי להבדיל מהטענה להתיישנות חיובי הארנונה, המערערים לא טענו להתיישנות תשלומי השכירות בתקופה שעלתה על 7 שנים שקדמו להגשת התביעה ואף תבעו תביעות כספיות את המועצה שבתקופה שתחילתה בשנת 1992, ומכאן שבזמן אמת סברו כי ניתן להיתחשבן על חיובים מלפני שנים רבות.

...

דיון והכרעה אקדים ואומר כי דין הערעור להידחות בעיקרו, באשר אין דרכה של ערכאת ערעור להתערב בממצאי עובדה ומהימנות, אלא במקרים חריגים, שהמקרה שלפנינו אינו נמנה עליהם.

מצאנו להתערב בפסק דינו של בית משפט קמא בנקודה מהותית אחת הנוגעת לחיובו של המערער באופן אישי בחיובי הארנונה של המערערת.

סוף דבר שאנו דוחים את הערעור על כל ראשיו, למעט חיובו האישי של המערער בחיובי הארנונה.