התנגדות לביצוע שטר בגין חוב שכירות וחסרים במושכר

עובדות המקרה: בפניי בקשת היתנגדות לבצוע שטר חוב, אשר ניתן לפי הסכם שכירות שנערך בין הצדדים ביום 23.3.14, לפיו שכרה המבקשת 2 מהמשיבה מבנה בחוף עין בוקק, מיגרש 350 בחלקה 28 בגוש 100422, בשטח של 640 מ"ר ברוטו (להלן- הנכס או החנות), לתקופה של 10 שנים, החל מיום 15.10.13 ועד ליום 15.10.2023 (להלן- הסכם השכירות).

לטענתם, המשיבה היתקשרה בהסכם השכירות עם המבקשת, בחוסר תום לב ולאחר שהעלימה מהם כי עומדות להתבצע בחוף עין בוקק עבודות בנייה ושפוץ נרחבות על ידי החברה הממשלתית להגנות ים המלח בע"מ. עבודות שקום ושפוץ החוף, אשר החלו בחודש מאי 2015, גרמו לחסימה של הגישה לים מן הנכס, נחסם הנוף לים וכן נחסמה ברובה הגישה מהחניון שליד החנות.

המשיבה הסבירה כי במועד הגשת הבקשה לבצוע שטר עמד סכום הפיצויים המוסכמים על סך של 1,439,100 ₪, המורכב מ- 82 ימי פגור בתשלום דמי השכירות, כאשר בגין כל יום איחור התחייבה המבקשת לשלם 15,000 ₪ בצרוף מע"מ. בנוסף, היה על המבקשת לשלם את דמי השכירות עצמם עבור חודשים מרץ עד מאי 2016, כך שסך הכל החוב בגין דמי השכירות וחוב הפיגורים עמד על 1,958,863 ₪.

...

התוצאה היא כי בגין כל הפרה בתשלום דמי השכירות, קלה כחמורה, הוטל על המבקשת לשלם סכום אסטרונומי בסך של 1,708,865 ₪.

סוף דבר: אני מאריכה את המועד להגשת התנגדות, בכפוף לתשלום הוצאות המשיבה בסכום של 10,000 ₪.

לפיכך, לנוכח קיומו של הליך תלוי ועומד, ובתוקף סמכותי לפי תקנה 152 (א) לתקנות, אני דוחה את הדיון בהתנגדות עד אשר יתברר גורל ההליך התלוי ועומד בבקשה לביטול הסכם הפשרה שקיבל תוקף של פסק הדין.

רק במעמד הדיון הסתבר כי אין בידי המבקשים העתק הסכם השכירות, טענה שאין לה זכר בהתנגדות לבצוע השיטריות או בתצהיר התומך בה. לאחר שב"כ המבקשים עיין בהסכם השכירות שהציג בפניו ב"כ המשיבה העלה טענה נוספת לפיה איסור קזוז תביעות השוכר עם דמי השכירות הוא תנאי מקפח בחוזה אחיד.

אין מחלוקת כי המבקשים לא שילמו את דמי השכירות החל מחודש פברואר 2015 וכי כל שטר מייצג חוב בגין דמי שכירות מדי חודש בחודשו ואין מחלוקת כי המבקשים מחזיקים עד עצם היום הזה במושכר.

כבר בע"א 385/59 החברה הא״י לתעשית כותנה בע״מ, ו־ 2 אח׳ נגד שאול רחמני פ"ד יד עמ' 49 נקבע: "כלל גדול הוא, כי נתבע בדיון דחוף הרוצה ברשות להיתגונן חייב להיכבד ולהכנס לפרטי הענין. הטענה הסתמית ״שלמתי ריבית מופרזת״ אינה מספקת ואינה מזכה אותו ברשות להיתגונן. הנתבע חייב לפרט, מהו שיעור הריבית ששילם, מהו סכום הכסף שקבל בפועל, ועליו להסביר את הנסיבות בהן הוציא את השיטריות". במיוחד יפים לענייננו האמור ב ע"א 465/89 גדעון בן צבי נ' בנק המזרחי המאוחד בע"מ מה (1) 66: "לא תנתן רשות להיתגונן למבקש שלא פירט בתצהירו מסכת עובדתית שלמה ומפורטת של הגנתו, או כשטענתו העובדתית של המבקש חסרת ממשות על פניה או שהיא הגנת בדים (70 ב). (3) במקרה דנן, אין בתשתית העובדתית שפרס המערער כדי לעמוד בחובת הפרוט הנדרשת, שכן המערער לא היתייחס למכלול היחסים החשבונאיים שהיו בין המשיב לבין החייב העקרי, אלא רק למספר מצומצם של תשלומים שבוצעו על-ידי המשיב, שאין בהם כדי לשקף במידה ראויה את המצב העובדתי. אין המערער יכול להיתלות בטענה, כי מחדל זה נובע מחוסר אפשרות להשיג מסמכים שהיו ברשות המשיב, שכן הוא לא עמד בדרישה המקדמית לבקש את המסמכים מהמשיב. לו ביקשם, והמשיב היה משיב את פניו ריקם, היה מקום ליתן למערער רשות להיתגונן, חרף הצגת העובדות החלקית בשל העדר מסמכים אלה ". למעט אמירה סתמית מפי ב"כ המבקשים בהתנגדות עצמה לפיה עותרים המבקשים להמצאת מסמכים כאלה או אחרים, אין כל ראיה ואף לא נטען כי המבקשים או בא כוחם פנה למשיבה או לב"כ בבקשה לקבלת מסמכים ונדחו.

...

דהיינו, עולה מכל האמור לעיל, כי מדובר באירוע ספציפי שאירע ביולי 2015 אשר אף לא זכה לפירוט בתצהיר התומך בהתנגדות ולמעט הפנייה למסמכים אלו – אין כל הסבר או טענה עובדתית התומכת בטענת ה"ריח הרע" הנטען.

" סוף דבר הוא כי דין ההתנגדות להידחות כהגנת בדים בהיותה חסרת בסיס עובדתי ומשפטי הן באשר לסכום הקיזוז והן באשר לאחריות המשיבה לנזקים שנגרמו לה לטענתה.

אשר על כן, ההתנגדות נדחית והנני לחייב את המבקשים בהוצאות הדיון בסך 3,500 ₪.

גם לאחר שהועבר ההליך לבית המשפט, הכחיש כי הסכומים מושא השיקים שולמו (פיסקה 13 לתגובתו להתנגדות לבצוע השיטריות), וטען כי לנתבעים חוב בגין דמי השכירות בסך 45,061 ₪ (פיסקה 17).

עוד טען שההמחאות הוגשו לבצוע בשל חוב זה, ובשל חובות נוספים של הנתבעים כלפיו, הנובעים ממספר אלמנטים: נזקים שהותירו בבית לאחר פינויו בשווי של 87,340 ₪ וסכום נוסף של 20,000 ₪ הנוגע בין היתר לציוד חסר; מניעה מהשכרת הנכס למשך תשעה חודשים "בעקבות הצורך בתיקון הנזקים" שהניבה לתובע הפסד דמי שכירות בסך 112,500 ₪; הוצאות בגין נסיעות לצורך התיקונים ועגמת נפש בסך 10,000 ₪ (בהמשך נתבע סכום נוסף של 15,000 ₪ בגין עגמת נפש); הפרות של הנתבעים את הסכם השכירות בכך שהפעילו במקום אולפן, השכירו את הבית לאחרים וביצעו פעולות כשינוי קירות פנימיים וכריתת עצים בגינה (לא צוין סכום שנתבע בהקשר זה).

...

לכן, אני דוחה את שלל טענות התובע לחובות כספיים של הנתבעים כלפיו.

הכרעה ההתנגדות לביצוע ההמחאות מתקבלת, והתביעה נדחית.

במכלול השיקולים אני קובע, כי התובע יישא בהוצאות הנתבעים ובשכר טרחת עורכת דינם כולל מע"מ, בסכום כולל של 32 אלף ₪.

ביום 29/1/2014, התקבלה היתנגדותו של הנתבע לבצוע השטר, והתיק הועבר לדיון בפסים של תביעה בסדר דין מהיר.

רכיבי התביעה העיקרית לטענת התובעת, הנתבע לא מילא אחר התחייבויותיו על פי הסכם השכירות, ואף הפר את ההסכם מספר הפרות יסודיות, בכך שהחזיר לידיה את החזקה במשרד באיחור, כשהמשרד במצב תחזוקתי ירוד, מבלי לדאוג לניקוי המשרד וסיודו, מבלי לשלם לה את מלוא דמי השכירות, ומבלי לסלק את חובותיו בגין וועד בית וארנונה.

לטענת התובעת, הואיל ומדובר בתביעה שטרית, ולאור חזקת התמורה בסעיף 29 לפקודת השיטריות [נוסח חדש] (להלן: "פקודת השיטריות"), נטל ההוכחה בתביעה מוטל על הנתבע, שעליו להוכיח כי לא היתקיימו התנאים שאותם בא שיק הבטחון להבטיח, קרי עליו להוכיח שלא הפר את הסכם השכירות, וכי קיים את התחייבויותיו בהתאם להסכם.

אך לטעמי, אין בדברים אלה כדי לשלול את זכאותה של התובעת לתשלום בגין עבודות נקוי וסיוד שביצעה למושכר, אם כי אני סבורה שהדברים האלה יש להם השלכה על קביעת הסכום לו זכאית התובעת בגין רכיב זה, שכן אותו עד הגנה- מר לנקרי, אישר בחקירתו הנגדית כי אכן בוצעו עבודות ניקיון במושכר לאחר שהנתבע עזב את המושכר [ראו עמ' 39 לפרוטוקול, שורות 13-16].

מנגד טוענת התובעת כי הנתבע דוקא שילם לה דמי שכירות בחסר, וכי הנתבע לא עמד בנטל להוכיח כי שילם דמי שכירות בעודף, זאת מכיוון שמסמך "הכרטסת" שעליו נסמך הנתבע אינו יכול לבסס את הטענה ששני השיקים ניפרעו בגין אותה תקופה, כיוון שמדובר במסמך שנערך בידי מי שהיתה בזמנו עובדת של הנתבע – גב' סמדר, ואשר בכלל לא הוזמנה למתן עדות מטעם הנתבע על מנת להבהיר על בסיס מה היא ערכה את הטבלה.

...

לאחר קיזוז הסכום שהתקבל בתביעה שכנגד (2,000 ₪) מהסכום שהתקבל בתביעה העיקרית (18,826 ₪), התוצאה היא שהנתבע נותר חייב לתובעת סך של 16,826 ₪.

סבורני כי שני הצדדים בהליך דנא עשו הרבה מהומה על לא מאומה, ועתה לא נותר אלא להצטער על הדרך שבה בחרו השניים לנהל את ההליך בשעה שלא השכילו לסיים את המחלוקת ביניהם בדרך מוסכמת, בסיועו של המגשר אליו פנו בהסכמה כעולה מנתוני התיק.

סוף דבר התביעה השטרית מתקבלת בחלקה וביחס לסך של 16,826 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק ממועד הגשת השטר לביצוע ועד למועד התשלום המלא בפועל.

לפני ביהמ"ש תביעה שטרית שהגישה משכירה נגד שוכר בגין חוב נטען על פי הסכם השכירות.

עוד טען הנתבע בהתנגדות, שהתובעת לא טירחה לציין בבקשת הבצוע כי מימשה וקיבלה לידיה פקדון כספי בסך של 60,000 ₪ אשר הופקד בידיה על ידי השוכרת במעמד חתימת הסכם השכירות וקיבלה לידיה פקדון כספי בסך של 60,000 ₪ אשר הופקד בידיה על ידי השוכרת במעמד חתימת הסכם השכירות בין הצדדים וזאת חלף חיובה לעשות כן ורק מכך ניתן כבר בשלב זה ללמוד על חוסר תום ליבה המשווע.

הטענה להעדר תמורה הנתבע טען בהתנגדות, כי לאור השתלשלות האירועים מדובר בכשלון תמורה מלא של הסכם השכירות בגינו נחתם שטר החוב, שכן מאחר ולא ניתן היה לעשות שימוש בנכס למטרה לשמה הוא הושכר ושעה שבה התובעת תפסה הלכה למעשה חזקה בנכס בעורמה ובכוחניות מבלי לאפשר לשוכרים חלופיים להכנס בנעלי השוכרת ומבלי להסכים בחוסר תום לב משווע לכל הצעותיו, חלף העובדה כי המושכר נותר שומם והנתבע היה נתון במעצר והשוכרת נכנסה להליכי פירוק – הרי התמורה בעבור שטר החוב לא נתקבלה.

...

סכום השטר הנתבע טען בהתנגדות שהתובעת מבקשת לקבל לידיה תשלום דמי שכירות בעבור 13 חודשי שכירות בהן השוכרת לא עשתה כל שימוש בנכס והחל מחודש 2/2018 ועד ליום 2/2019 ובסך של 322,185 ₪ כולל מע"מ. עוד טען, כי נוכח אי התשלום וביטול הסכם השכירות, התובעת גם לא יכולה להתייחס לחישוב סכום החוב בערכים כוללי מע"מ שכן לא הנפיקה חשבוניות כלשהן במהלך התקופה ולא העבירה למע"מ תשלומים כלשהם ומשכך ולצורך החישוב בלבד ולמען הזהירות, יש להעמיד את דמי השכירות במהלך התקופה על 275,371 ₪ כשהם לא כוללים מע"מ. כך יוצא, טען, כי סך של 90,494 ₪ התווספו לחוב (הכולל מע"מ) הנטען על ידי התובעת ללא קשר לדמי השכירות ועל התובעת ליתן את ההסברים אודות כך. ביהמ"ש קובע כי תשלום שכר הדירה לא הותנה בקבלת חשבונית מס. מכיוון שלא שולם שכר הדירה שבגינו הנתבע דורש חשבונית מס, אין לקבל טרוניית הנתבע בעניין זה. ככל שהנתבע ישלם שכר הדירה והתובעת תסרב להנפיק חשבונית מס, יהיה בידיו להתלונן לפני הרשות המתאימה ואף לנקוט הליך משפטי.

כמו כן, הנתבע ישלם לתובעת סכום האגרות ששילמה.

סוף דבר ביהמ"ש מקבל התביעה במלואה ומבטל עיכוב הליכי הגביה.