התנגדות השכן מלמטה לבקשה להרחבת מרפסות

עם זאת, הנתבעת טענה בסיכומיה, כי מדובר ברכוש משותף ולכן, מנועים התובעים מלתבוע בגין ליקוי זה. טענה זו לא הועלתה בכתב הההגנה, היא מהוה הרחבת חזית, לה היתנגדו הצדדים במהלך הדיון ולכן, אינני רואה צורך להכריע בה. חרף האמור לעיל, עיון בכתב התביעה מעלה, כי התובעים לא עתרו לקבל סעד כלשהוא בעיניין החיפוי החצוני והמומחה מטעמם אך העריך את עלות הבדיקה הנחוצה.

במועדים הסמוכים לדיון ההוכחות ולאחריו, בצעה הנתבעת במרפסת זו תיקון יסודי של האיטום (עקב חדירת רטיבות לדירת השכן מלמטה), אשר כלל הרמת הריצוף והחלפת מערכת האיטום שמתחתיו.

מסקנותיו של המומחה לא נסתרו והן עומדות בקנה אחד עם הוראות תקנה 2.28(א), הקובעת כי "חלונותיו של בנין ייבנו באופן המאפשר את ניקוים מתוך הבנין בלא סיכון למנקה". הנתבעת מצידה לא הציגה פתרון לניקוי של החלון, המעוגן באישור מהנדס, בעת עריכת הבקשה להיתר בניה, בהתאם להוראות תקנה 28(ב) ולא הוכח בפני כי ניתן לנקות את החלון מבחוץ בבטיחות.

...

כפי שנקבע לעיל, עלות תיקון הליקויים בדירה מגיעה כדי סך של 34,324 ₪ (כולל פיקוח הנדסי ומע"מ), קרי - 40% לערך מעלות הליקויים שנטענה על ידי התובעים ולסכום זה מתווסף פיצוי בגין עגמת נפש (בנוסף, יש לקחת בחשבון כי בסופו של דבר, הנתבעת נאלצה לתקן את איטום המרפסת בקומה א', בעלות שהוערכה על ידי מומחה בית המשפט בסך של 6,400 ₪, לא כולל עלות פיקוח ומע"מ).

סיכום סיכומו של דבר, אני מקבל את התביעה ומחייב את הנתבעת לשלם לתובעים, באמצעות ב"כ, את הסכומים הבאים: פיצוי בגין ליקויי הבניה - סך של 34,324 ₪.

בנוסף, תשלם הנתבעת לתובעים, באמצעות ב"כ, את הוצאותיהם בגין אגרות התביעה, חוות דעת המומחה מטעמם וחוות דעת המומחה מטעם בית המשפט, כמו גם חלקם בשכ"ט המומחה בעד עדותו בבית המשפט (כנגד קבלות שתוצגנה על ידי התובעים), בשערוך, וכן שכ"ט עו"ד בסך של 6,000 ₪.

הועדה ציינה במכתב זה כי אין לתובע אפשרות להגיש ערר מכח ס' 152 לחוק התיכנון והבנייה, היות והבקשה לא כללה הקלה וזכות ההיתנגדות ניתנה לו מכח תקנה 2 ג' לתקנות התיכנון והבנייה, בקשה להיתר תנאים ואגרות, התש"ל-1970.

הבנייה המותרת: "הרחבת מגורים בשטח של 54.70 מ"ר בקומה א' ובשטח של 23.52 בקומה ב'. סה"כ כולל הקיים 177.07 מ"ר. אין לפתוח חלונות לכיוון השכן..." לא מצוין בהיתר זה גרם מדרגות.

גם בזכרון דברים זה נאמר כי: "מכיוון שהבנייה גדולה ב- 12 מ' מהמותר הרי הוא ויתר לו על 12 מ' המגיעים לו, ועל כך הוא נתן לי חתימה בכתב על מיסמך שקבל מהעירייה". ועל כן הוא מעניק לתובע הזכות לסגור מתחת הריצפה של המרפסת (של הנתבע) בלי שום התחייבות.

בחקירתו הנגדית, אישר הנתבע כי המקור של נספח ו' היה בביתו במשך 20 שנה, לדבריו לאחר שהמהנדס אהרון ללוש אמר כי יש צורך באישור נוטריוני פנה אל התובע, לקח אותו לעו"ד דואק במכוניתו וחיכה לו למטה.

...

אין בכל האמור לעיל לסייע לתובע לקבל את תביעתו, אשר בסיכומיו נשאר סעד אחד בלבד אותו הוא מבקש – "פיצוי לפי שיקול דעת בית המשפט בגין פיצוי לא ממוני" אותו הוא משווה עם פיצוי שבית המשפט נותן בגין כאב וסבל.

דא עקא שהתנהלותו של התובע מהווה שיהוי רב בגינו יש לדחות את התביעה.

מכל הסיבות דלעיל, התביעה נדחית.

התובע הצהיר לגבי המצג שניתן לו עובר לחתימת ההסכם בזו הלשון: "הנתבעת 1 אמרה ואישרה כשהציגה את הדירה, שוב ושוב, כי לדירה צמודה הקרקע המהוה מחצית משטח הקרקע של כלל החלקה והבניין. היא אף סיפרה כי בדירה התגוררה אמה המנוחה. היא הוסיפה וסיפרה כי אמן המנוחה של המוכרות הגיעה להסדר שכנים עם לפיו האם (המנוחה) הסכימה לבקשת השכנים להרחבת דירתם והשמוש היחודי על ידם בגג ובתמורה תקבל (האם) מרפסת גדולה בשטח 30 מ"ר מרוצפת ומקורה, שתיבנה על ידי ועל חשבון השכנים מלמעלה. מדובר בשטח המקורה הנמצא מתחת להרחבת הדירה ותוספת הבניה של השכן. הוצג בפני כי בנוסף, סוכם כי האם תקבל לחזקתה ולשימושה הבלעדי והייחודי את כל שטח הקרקע והגינה שמסביב לדירתה" (ס' 12 לתצהירו).

ראו חקירת נתבעת 3 בעמ' 49 ש' 11-21: "ש. לא היה הבדל פיזי בין החצר של אימא שלך לחצר של השכנים. ת. הדיירת האחרונה החזיקה כלב וכדי שלא יטייל בכל החצר, החצר לא היתה מגודרת. הדיירת האחרונה מאחר והחזיקה כלב היא גידרה את החצר בהסכמת השכנים מלמעלה. ש. למה הם צריכים להסכים. ת. כי זה גם חצר שלהם. ש. היא שמה גדר רשת או בטון. ת. רשת. ש. האם היא ביקשה רשות מהשכנים הצמודים לקרקע. ת. לא צריך, יש קיר בנינו הם הוסיפו יותר מסוף הבית שלי, יש קיר, הם עשו פאטיו, זה קיר שהוא קיר משותף לשנינו. אצלנו רואים קיר אצלם זה קיר פנימי. הוא קיר הפרדה שהולך לכל האורך". כן ראו חקירת נתבעת 1 בעמ' 55 ש' 9-21: "ש. זה נכון שהיה גבול פיזי של גדר בין החצר שמקיפה רק את החצי דירה של ההורים שלך לבין חצי גדר של הדירה הצמודה. ת. בצד ימין לא היה קו מפריד בצד שמאל היה קיר של השכנים מצד שמאל של שני הדיירים מישפחת קרסו שנפטרה ומשפחת ששון. למעלה קלאוזנר לא היה שום גדר הפרדה. ש. למה צריך גדר הפרדה בינך לבין קלאוזנר. ת. יש להם כלבים והם היו חופשיים. ש. את היית כאן ואחותך אמרה שהייתה גדר אך את הגדר עשתה השוכרת כי הכלבים היו שלה ולא של השכנים למעלה. ת. אני לא יודעת מה אחותי אמרה. היו כלבים למטה וגם וגם, היו כלבים בכל מקום. ש. היתה גדר שהפרידה בין החצר. ת. גדר רשת. ש. בחלק מימין. ת. כן. זה לא גדר מגודרת חשמלית" ).

מדברים שאמר עו"ד עמית בחקירתו הנגדית בעיניין זה, מתחזקת המסקנה כי אכן הוא לא סיפק לנתבעות הסבר כדרוש בנושא זה. לדידו, הוא לא הקנה לסעיף זה חשיבות ממשית, משסבר שאין להסדר שכנים בע"פ תוקף ועל כן, גם לא מצא לנכון להיתנגד להכנסת הסעיף (ראו עמ' 67, ש' 14 – 30: "ש. העיד התובע וגם כתב בתצהירו שנושא הסדר השכנים הוא קרא לזה עבר את ביקורתך. תאשר כשכהוא אומר שזה עבר את שלט [כך במקור – י.ד.] ביקורתך זה אומר שדיברתם על זה. התווכחתם. ת. הוא כתב את זה בטיוטה הנגדית שלו, נספח ה'. דברתי עם גילי היא אמרה הסכמה, לא שיניתי את המילה הסדר להסכמה, חוץ מאמרתי שזה לא שווה את הנייר שכתוב. זה בעיני חסר משמעות. כל עוד שההסכם בעל פה אפשר לחזור בו, לא מפורט מה, אי אפשר לרשום אותו בטבו, כיוון שצריך הסכמה של המנהל, הם בעלי הקרקע, צריך אישור של בעל הנכס המינהל לא נותן, צריך חתימה של כל ה-4 אחרת כולם שותפים במוש"ע זו הסיבה לדעתי שנרשמו הערות אזהרה ולא הסכם השתוף. הסכם שתוף שדורש חתימה של כולם אי אפשר לרשום. חוץ מזה פה לא נאמר שההסכם טוב ל-5 שנים אח"כ הוא בטל מעקרו, לא ראיתי חשיבות גדולה לנושא כמו שאמרתי שקלאוזנר יכל [כך במקור – י.ד.] למכור את הנכס, אז עם מי יש הסכם? עם אף אחד. ש. להבנתך המקצועית המילים האלה שהוא היתעקש להכניס הסדר שכנים כאות מתה בהסכם. ת. כן אורי מנשה שהתעסק בחוזה והתעסק עם אפריקה ישראל, אמר לי שאם הצד השני מבקש להכניס משהו ואם זה לא מפריע לך תעשה את זה. זה היה בשנת 73'. לאור זה כולנו למדנו ולומדים והחיים זה בית ספר, כמובן בחוזים אחרים.. "; וכן ראה עמ' 69, ש' 11 – 12: "ש. הסכם שתוף בעל פה יש תוקף כלשהוא. ת. לעניות דעתי לא. לכן לא הפריע לי שזה ייכתב").

...

הודעת צד ג' על רקע דחיית התביעה, מובן שהודעת צד ג' שהגישה הנתבעת 3 כנגד עו"ד עמית, דינה להידחות אף היא.

מדברים שאמר עו"ד עמית בחקירתו הנגדית בעניין זה, מתחזקת המסקנה כי אכן הוא לא סיפק לנתבעות הסבר כדרוש בנושא זה. לדידו, הוא לא הקנה לסעיף זה חשיבות ממשית, משסבר שאין להסדר שכנים בע"פ תוקף ועל כן, גם לא מצא לנכון להתנגד להכנסת הסעיף (ראו עמ' 67, ש' 14 – 30: "ש. העיד התובע וגם כתב בתצהירו שנושא הסדר השכנים הוא קרא לזה עבר את ביקורתך. תאשר כשכהוא אומר שזה עבר את שלט [כך במקור – י.ד.] ביקורתך זה אומר שדיברתם על זה. התווכחתם. ת. הוא כתב את זה בטיוטה הנגדית שלו, נספח ה'. דיברתי עם גילי היא אמרה הסכמה, לא שיניתי את המילה הסדר להסכמה, חוץ מאמרתי שזה לא שווה את הנייר שכתוב. זה בעיני חסר משמעות. כל עוד שההסכם בעל פה אפשר לחזור בו, לא מפורט מה, אי אפשר לרשום אותו בטאבו, כיוון שצריך הסכמה של המנהל, הם בעלי הקרקע, צריך אישור של בעל הנכס המינהל לא נותן, צריך חתימה של כל ה-4 אחרת כולם שותפים במוש"ע זו הסיבה לדעתי שנרשמו הערות אזהרה ולא הסכם השיתוף. הסכם שיתוף שדורש חתימה של כולם אי אפשר לרשום. חוץ מזה פה לא נאמר שההסכם טוב ל-5 שנים אח"כ הוא בטל מעיקרו, לא ראיתי חשיבות גדולה לנושא כמו שאמרתי שקלאוזנר יכל [כך במקור – י.ד.] למכור את הנכס, אז עם מי יש הסכם? עם אף אחד. ש. להבנתך המקצועית המילים האלה שהוא התעקש להכניס הסדר שכנים כאות מתה בהסכם. ת. כן אורי מנשה שהתעסק בחוזה והתעסק עם אפריקה ישראל, אמר לי שאם הצד השני מבקש להכניס משהו ואם זה לא מפריע לך תעשה את זה. זה היה בשנת 73'. לאור זה כולנו למדנו ולומדים והחיים זה בית ספר, כמובן בחוזים אחרים.. "; וכן ראה עמ' 69, ש' 11 – 12: "ש. הסכם שיתוף בעל פה יש תוקף כלשהו. ת. לעניות דעתי לא. לכן לא הפריע לי שזה ייכתב").

סוף דבר אשר על כן וכאמור לעיל, התביעה וההודעה נדחות בזה.

כיום חלוקת השמוש ברכוש המשותף היא כדלקמן: בארבעה טורים מתוך שישה – שבהם בוצעו הרחבות של הדירות על חשבון חלק משטח החצר האחורית הצמודה לבניין, ולדירה בקומה הראשונה ניבנה גם חדר יציאה לגג – כל שטח החצר העורפית שבאותו טור שנותר לאחר ההרחבות משמש באופן ייחודי רק את בעלי הדירה בקומת הקרקע ואילו שטח הגג שבאותו טור משמש באופן ייחודי רק את בעלי הדירה בקומה הראשונה כמרפסת גג. בטור הפינתי המזרחי של הבית המשותף הדירה בקומת הקרקע משתמשת באופן ייחודי בחלק מהחצר האחורית שבאותו טור ובשלב מסוים החלה להשתמש באופן ייחודי גם בשטח החצר הצדדית הגדולה שלצד הבניין ובחלק מהחצר הקדמית.

בהסכם גילת נקבע כדלקמן: (1) הרחבת הבניה של גילת תבוצע באמצעות הורדת שני עמודים בלבד, בקצות הקיצוניים של הבניין, וקורה מחברת ביניהם; (2) לא תתאפשר הורדת עמודים נוספים; (3) כאשר קדר יבקשו להרחיב את דירתן, גילת לא יתנגדו; (4) אם קידר יחליטו להרחיב את דירתן, יוחזרו לגילת 50% מהסכום ששולם לבניית היסודות (מחצית מהעלות אותה עת בדולרים); (5) גילת התחייבו שעם סיום הבניה יוחזר מצב הגינה למצב הנוכחי; (6) תכנית ההרחבה של גילת כוללת בניית חדר על הגג המשותף לכלל הדיירים ובעיקרו מעל דירת קדר.

היה עליהם לברר אם יש בנמצא הסכם שתוף (ואין די לעניין זה בהסכמה עם השכן מלמטה, אלא נידרש הסכם שתוף עם כל הדיירים) אם לאו.

...

התביעה שכנגד נדחית.

ההודעה לצד שלישי בתביעה שכנגד נדחית.

בתביעה שכנגד ישלמו התובעים שכנגד (דנציג) לנתבעת שכנגד (אבידן) שכר טרחת עורך דין בסך של 9,360 ש"ח. בהודעה לצד שלישי תשלם המודיעה (אבידן) לצדדים השלישיים (קדר) שכר טרחת עורך דין בסך של 12,870 ש"ח. כלל הסכומים כוללים מע"מ. הסכומים כולם ישולמו תוך 30 יום ממועד פסק הדין שאם לא כן יישאו ריבית פיגורים כדין.

יתר על כן, בהמשך חקירתה הודתה הנתבעת כי סירבה להתיר לתובע 2 ולמר כהן להכנס לדירה, הגם שאלה עמדו על סף דלתה – "ש.לפני חודש אני ומר סנדרוביץ היינו ליד הדלת וביקשנו לבקר במקום, למה לא נתת לי להכנס? ת.מכיוון שאתה חודר לפרטיות שלי ומשקר לי כל הזמן. אני מאמינה לסנדרוביץ. הוא ראה את הדירה ואני מזמינה אותו בכל מתי שהוא רוצה להכנס" (שם).

התובעים טענו כי הנתבעת תולה כביסה נוטפת מים המטרידה את השכנים למטה, תולה על חזית המרפסת מצעים ושמיכות, חובטת שטיחים ותולה כרזות פרסומת לבחירות שהתקיימו בעירייה.

נראה שניתן לפרש את המונח 'שכנו' פירוש מרחיב, לפיו אין בעל הבית חייב להתגורר דוקא בבית שבו מתגורר הדייר ואפשר גם שמתגורר בקרבת מקום" (בר אופיר, שם, עמ' 95).

לאחר ששמעתי את עדויות הצדדים והעדים מטעמם, ואחר שבחנתי את חומר הראיות שבפני, מצאתי כי התובעים הוכיחו אך חלקית את ביצועם של שינויים בנוסף לתיקונים להם לא התנגד כהן.

...

מכאן, באזני האינטרסים של הצדדים סבור אני כי יהיה זה מן הצדק למנוע פינוייה של הנתבעת מן הדירה, בכפוף לתשלום מתאים לנסיבות, אשר הנני מעמיד על סך של 5,000 ₪.

התוצאה סוף דבר ולאור האמור והמקובץ לעיל התוצאה הינה כדלקמן: אני מורה לנתבעת לפנות את הדירה בת 4.5 חדרים המצוייה בקומה השלישית ברחוב נחלת בנימין 149, בתל-אביב ולהחזירה לתובעת כשהיא פנוייה מכל אדם וחפץ.

צו הפינוי לא ייכנס לתוקפו באם תשלם הנתבעת עד ליום 3/1/08 סך של 5,000 ₪.