התנגדות דייר מוגן לתוכנית תמ"א 38

לאחר שסקרה הוועדה את טענות הצדדים לרבות טענות הוועדה המקומית ויוזם התכנית, הכריעה היא בטענות העותרים ואלה עיקר הכרעתה: א) ככל שטענות העוררים מופנות כנגד הוראות התכנית ליישום תמ"א 38, ספק אם לעוררים זכות להיתנגד, בשל מעמדם כדיירים מוגנים, אולם אף לגופו של עניין דין טענותיהם להדחות.

...

לאחר שסקרה הועדה את טענות הצדדים לרבות טענות הועדה המקומית ויוזם התכנית, הכריעה היא בטענות העותרים ואלה עיקר הכרעתה: א) ככל שטענות העוררים מופנות כנגד הוראות התכנית ליישום תמ"א 38, ספק אם לעוררים זכות להתנגד, בשל מעמדם כדיירים מוגנים, אולם אף לגופו של עניין דין טענותיהם להידחות.

ועדת הערר בהודעה משלימה טענה, כי דין טענה זו להידחות מאחר ולא נסתרה חזקת תקינות המעשה המנהלי של הועדה המקומית אשר הפקידה את התכנית שתנאי להפקדתה היא המצאת המסמכים הנ"ל. דין טענה זו של מר כהן להידחות.

ראשית טענה זו לא הועלתה בהתנגדות והיא אף לא הועלתה בערר, היא הועלתה לראשונה בטיעונים בעל פה. משכך, נראה, כי דין טענה זו להידחות אך בשל טעם זה .

בכל מקרה הוכח קיומו של מסמך מטעם קונסטרוקטור, ועל כן אני דוחה את טענת העותר בנקודה זו. לסיכום: לא מצאתי כי נפל פגם המצדיק את ביטול החלטת ועדת הערר ועל כן דין שתי העתירות להידחות.

כן נקבע כי מאחר שהמבקשים הם בעלים של 54/64 חלקים בחלקה 219 ומשפחת אמיתי הייתה הבעלים של 10/64 החלקים הנותרים, ועל פי הסכם הרכישה שחתמה המשיבה עם מישפחת אמיתי היא קיבלה על עצמה ועל חשבונה את פינוי הדיירת המוגנת אף כלפיהם, את ההטבה של פינוי הגב' ספיר יש לחלק בינם לבין מישפחת אמיתי לפי חלקיהם במקרקעין, כלומר חלקם של המבקשים בהטבת פינוי הדיירת המוגנת עומד על: 468,000 ₪ X 54/64 חלקים = 394,875 ₪.

כן נטען כי העובדה ש-6 חודשים לפני ביטול ההסכם המבקשים חתמו על בקשה לקבלת היתר בניה על פי תכנית בהתאם לתמריצי תמ"א 38, המאפשרת הגדלת מספר היחידות להן יהיו זכאים במסגרת הסכם הקומבינאציה, כאשר ידוע להם כי מתוה זה יארך זמן רב, מהוה ראיה לטענות המשיבה כי המבקש 1 התחייב לגרום לקבלת היתר בניה ל- 37 יח"ד ולכך שהמבקש 1 עמד על כך שיאושרו 37 יח"ד ולא היה נכון לבניה של 31 יח"ד שהיו מקטינות את התמורה שלו.

נטען כי טענה זו נסתרת מנוסח החלטת ביהמ"ש אשר קובעת כי "בהתאם להסכמת הצדדים כפי שנרשמה בפרוטוקול הדיון היום, ידון כבוד הבורר ויפסוק על פי הדין המהותי" – הא ותו לא. נטען כי גם מפרוטוקול ביהמ"ש באותו דיון עולה שהמבקשים לא רק שלא הסכימו למתן זכות ערעור אלא היתנגדו לכל שינוי, מעבר להכפפה לדין המהותי, לרבות היתנגדות למתן זכות ערעור.

...

עוד יצוין כי במקרה זה אני סבור כי לא ניתן לקבוע כי הבורר התעלם מהדין ביודעין ובמכוון, אלא, כאמור, התכוון לפסוק בהתאם לדין ואף הפנה לסעיפי החוק והפסיקה הרלוונטיים.

בהתאם - הבקשה לביטול פסק הבוררות נדחית.

סיכום: על כן, מהטעמים שפורטו, אני מאשר את פסק הבוררות שניתן ע"י הבורר, עו"ד אבני, ביום 26.6.16, פסק הבורר נשוא הבקשות שבפני, ונותן לו תוקף של פסק דין.

לטענת המשיבים, חלות הוראות תמ"א 38, לפי סעיף 4.2 של הוראות התכנית אך ורק על מבנים שההיתר להקמתם ניתן לפני שנת 1980, ובילבד שלא בוצעה בהם תוספת בנייה לאחר 18.5.05 ולכן טוענים המשיבים שאם תבוצע כעת תוספת בנייה על ידי המערערים, יהא בכך כדי לסכל אפשרות ליישם תמ"א 38 בבניין המשותף.

עוד ובנוסף ציינה כב' המפקחת, כי המערער מס' 1 אישר בעדותו, כי הוא ידע אופראטיבית ש-3 מתוך 4 הדיירים מתנגדים לבנייה, דהיינו, המערער מס' 1 הודה שלא קיבל את הסכמות יתר בעלי הדירות בבניין ואף ידע שהם מתנגדים לבנייה.

לטענת המערערים אין ולא כלום מאחורי היתנגדותם של המשיבים, הואיל והוכח שלא יהא בתוספת הבנייה כדי לסכל אפשרות ליישום תמ"א 38, והתנגדות המשיבים, כך לדעת המערערת, סתמית, לא עניינית ונגועה בחוסר תום לב, שכן המשיבים מנפנפים בתמ"א 38 כדי למנוע שמירה על חיי אדם ולמנוע מן המערערים וילדיהם הקטינים (מתוכם שתי בנות חולות לב) את הזכות הבסיסית להתגורר תחת קורת גג מוגנת ובטוחה.

...

המערערים סבורים, שהתנגדות המשיבים מבוססת על הנחה שגויה, לפיה יהא בבנייה שיבצעו המערערים כדי לסכל אפשרות בנייה לפי תמ"א 38, ומשכך, אם יוכח כטענת המערערים, שאין בבנייה כדי לסכל בנייה לפי תמ"א 38 הרי שהתנגדות המשיבים תימצא כהתנגדות חסרת תום לב. אולם, כב' המפקחת דחתה על בסיס הפסיקה הרלוונטית את טענתם זו של המערערים, בציינה כי "אין לשלול את האפשרות שהבנייה שמבקשים הנתבעים לבנות, הכוללת בניית חדר, חדר שירותים וממ"ד, תימצא בנייה שאינה מינורית, אשר יש בה כדי לסכל אפשרות לבנייה לפי תמ"א 38, ולטעמי אין זה מתפקידה של ערכאה זו לבחון את הכדאיות הכלכלית של יישום תמ"א 38 על בית זה. משקבעה הפסיקה כי נימוקי התנגדות אלו נימוקי התנגדות סבירים הם, אף אני סבורה כך". (ההדגשה שלנו).

האמנם ניתן לקבוע בנסיבות אלה שהתנגדותה של המשיבה , הגב' כסיף, נגועה בחוסר תום לב? נראה לנו שהתשובה לשאלה זו מתייתרת.

כאמור, כל קביעותיה ומסקנותיה של כב' המפקחת מקובלות עלינו ולמעשה, אף ניתן היה לקצר בהרבה את פסק דיננו ולקבוע, כי אין מקום לדחות את הממצאים העובדתיים שקבעה כב' המפקחת בפסק דינה; הממצאים שנקבעו בפסק הדין תומכים במסקנה המשפטית, שאין לגלות בה טעות שבחוק.

נוכח כל האמור לעיל, אנו דוחים את הערעור ומחייבים את המערערים, ביחד ולחוד, לשלם למשיבים שכר טרחת עורך דין בסכום כולל של 12,000 ₪ (כולל מע"מ).

כמו כן היה מקבל התובע היתר, מפנה את הדיירים המוגנים, מסיים את הבנייה ומקבל טופס 4 ואישור איכלוס, כאשר הנתבעת לא דרשה להפקיע מראש את השטח או לקבלו בנוי והייתה נשמרת לתובע הזכות להגיש היתנגדות לתוכנית לתוספת שטחי ציבור בגין תמ"א 38.

ועדת הערר קבעה בהחלטתה כי בקשת הועדה המקומית להכנת חוות דעת מקצועית בעיניין תשתיות הציבוריות בטווח של 500 מטר מהמגרש בגין בקשה לתוספת שלוש יחידות דיור מכוח תמ"א 38 מעבר לדירות אותן ניתן להקים לפי התוכניות החלות במקום, אינה מידתית ובלתי סבירה בצורה קיצונית.

...

הנני מחייב את הנתבעת לשלם לתובעים, ביחד ולחוד, הסך של 2,179,377 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום 15.2.17 ועד מועד פסק הדין.

הנני מחייב את הנתבעת לשלם לתובעים, עד המועד שנקבע לעיל, בגין שכר טרחת עורך דין, סך כולל של 80,000 ₪.

כן תשלם הנתבעת עד המועד שנקבע לעיל לתובעים בגין הוצאותיהם הסכומים דלהלן: 25% מסכום אגרת המשפט ששולמה על ידם – בכפוף לאסמכתאות שיוצגו – בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק ממועד כל תשלום.

על הערך המוסף שיש לאישור תכנית תמ"א 38 עמד ביהמ"ש העליון בעע"מ 7381/15 ש.דורפברגר נ' אברהם עודד (1.1.16) בהסבירו: "התמריצים הכלכליים וההקלות התכנוניות, אשר מוענקות במסגרת תמ"א 38, יוצרות, לעיתים קרובות, היתנגשות ברורה עם ההסדרים התכנוניים החלים על מקרקעין מסוימים, בשל האפשרות הנתנת במסגרת תמ"א 38 לחריגה מתוכניות, אשר חלות על הקרקע. בנוסף להיבט התיכנוני, עלולה להגרם פגיעה, בעקבות מתן היתר הבניה בהתאם להוראות תמ"א 38, לאנטרס הפרטי של דיירים המתנגדים לבקשה להיתר. ואולם, במציאות הקיימת במדינת ישראל, ישנה חשיבות עצומה בהוצאתה לפועל של תמ"א 38, בכדי להיתמודד עם הסיכון להתרחשותה של רעידת אדמה, ובאותה היזדמנות לתרום להתחדשות העירונית ולתוספת יחידות דיור, בעיקר באיזורי הביקוש. לכך יש להוסיף את היתרונות הנוספים לדיירי הבניין, אשר גלומים ביישומה של תמ"א 38, כפי שנסקרו לעיל. למותר הוא לציין, כי במדרג התיכנוני, המדובר בתוכנית מתאר ארצית שהיא גבוהה בהירארכיה, מכל תוכנית מתאר אחרת, מקומית או מחוזית.. כך הוא הדבר גם לגבי תמ"א 38, הקובעת בסעיף 6.1, כי היא "גוברת על כל התכניות האחרות בנושאים בהם היא עוסקת, אלא אם נאמר בה אחרת". .

.עולה מן המקובץ, כי האנטרס המוגן על ידי תמ"א 38 אינו האנטרס הפרטי של בעלי הדירות להשיא את רווחיהם ולשפר את מצב דירותיהם, אלא שמדובר באנטרס צבורי להיערכות נאותה לתרחיש של רעידת אדמה.

...

מקובלת עלי טענות הנתבעת לעניין אי זכאות לנזק בגין פגיעה בנוף הן משום נתוני הדירה והשפעת המכפיל על הנוף ממנה והן לאור אי תקיפת עצם התקנתו כאמור בעת הרלבנטית.

לפיכך בהתייחס לכל האמור, בנוגע למידת הרעש המוכחת ולא נטען כלל כי חל בה שינוי מאז מדידתה ,אני סבורה כי הפיצוי בגין נזק לא ממוני לאורך זמן ,יעמוד בשיעור של 100,000 ₪.

לסיכום לאור כל האמור אני מקבלת את התביעהבחלקה ומחייבת את הנתבעת לשלם לתובעים סך של 100,000 ₪ .לסכום זה יתווספו הוצאות בגין אגרה וכן שכ"ט עו"ד בסך של 20,000 ₪.