התנגדות בעלי הדירות בקומה העליונה לפרויקט תמ"א 38

בדיונים שהתקיימו טענו התובעים שהנם מקדמים את פרויקט תמ"א 38 בבנין, ואכן בסופו של יום נחתם הסכם בין חברת אילנות נתניה לבניה והשקעה בע"מ לבין הדיירים (ההסכם הוגש ביום 28.4.15 לבית המשפט).

התובעים המהוים למעלה ממחצית בעלי הזכויות בבנין מתנגדים להוצאת הגג המשותף ממסת הרכוש המשותף והצמדתו באופן בלעדי לנתבע.

כן נקבע: "יכול וגג ביניין יהי צמוד לדירה בקומה העליונה, אך אין משמעות הדבר כי הבעלים של הדירה זכאי לבנות על הגג. לצורך הצמדת הגג לדירה העליונה נידרשת הסכמת כל בעלי הדירות סעיף 62 (א) סיפא וכך גם לצורך בבניה על הגג". התובעים טוענים שבהתאם להיתר הבניה שבקש הנתבע אזי מאחר ובקשתו הנה לתוספת בניה שאינה צמודה לדירתו (תוספת בניה על הגג משותף ותוספת מחסן) בקומת הקרקע בתחום הרכוש המשותף נידרש הנתבע להסכמת כל בעלי הדירות.

עוד אוסיף שהנתבע למעשה יהנה יחד עם שאר הדיירים מהיתרונות הגלומים במסגרת הסכם התמ"א 38, כך שלבנין תתווסף מעלית ואף שטח דירתו יוגדל ויתווסף לה ממ"ד. טוען הנתבע שהסכם התמ"א אינו תקף שכן בדרך כלל נידרש להוסיף חניות לדירות החדשות וכן מטעמים נוספים.

...

אף אם המסקנה הינה שהנתבע נופל בגדר סעיף 71 ב' אזי לא השיג הרוב הדרוש כפי שאפרט: בהתאם לקביעתי לעיל שבבנין 15 יחידות על הנתבע היה לקבל הסכמה של 12 בעלי דירות שלדירותיהם צמודים 2/3 מהרכוש המשותף.

לא הוגשו כל ראיות בענין זה ומשכך איני יכולה לקבוע דבר לענין הסכם זה, כאשר יש לציין שכפי שפירטתי לעיל מסקנתי הינה שלנתבע אין כל זכות לבנות על גג הבנין, ללא כל קשר להסכם תמ"א 38 כלשהוא.

כן ישלם הנתבע אגרת בית המשפט כפי ששולמה על ידי התובעים ושכ"ט עו"ד בגובה 5,000 ₪.

טענות נוספות שהעלתה העותרת נוגעות לנושאים תיכנוניים, כגון אי עמידת הבניין בתנאים לבצוע פרויקט תמ"א 38 מן הטעם שאינו מכיל 400 מ"ר בנוי, אלא 324 מ"ר, פגיעת ההחלטה באופן בלתי סביר בבעלי הזכויות במיגרש צמוד, משהותרה בנייה "על 'קו 0' ולא במרחק של 2.5 מטרים מהמגרש", וכפיית, אגב הליך התיכנון, חיבור דירתה של העותרת לדירת הגג.

כך אף פסק בית המשפט ב-דנ"מ 668/11 ‏בני אליעזר בע"מ נ' הועדה המקומית לתיכנון ולבניה גבעתיים (24.7.2011), בהפנותו ל-בג"ץ 1578/90 הנ"ל, בזו הלשון: "בית המשפט בעניינינו הבהיר כי 'נראה כי מצויים אנו בגדרי פסק הדין בעיניין אייזן, לפיו מוסדות התיכנון רשאים לעכב את בקשת המשיבה ולהפנותה לערכאה אזרחית להכרעה בסוגיה הקניינית' [ההדגשה במקור]. אכן, כפי שאף הובהר בפסק הדין, עצם קיומן של התנגדויות מצד בעלי זכויות בנכס אינן מונעות – כשלעצמן – את קיום הדיון בבקשה להיתר בנייה. אלא שמוסדות התיכנון רשאים יהיו לעכב את הדיון בבקשה, במקרים המתאימים לכך, כאשר מתעוררת שאלה קניינית מהותית הדרושה הכרעה" (ההדגשה במקור – א' י').

כפי שצוין בהחלטה בבירור (עמ' 25 שו' 35 ואילך): "טענה זו לא נכונה. במסגרת החלטת הועדה המקומית, נקבע תנאי לפיו הדירה בקומת הקרקע והדירה בקומה העליונה, כל אחת בנפרד, יהוו יחידת דיור אחת שאינה ניתנת לפיצול. משמעות הקביעה היא, שלא ניתן לפצל את דירת הגג ולא ניתן לפצל את הדירה בקומת הקרקע, וזו מטרתו של התנאי שנקבע בהקשר זה. אין המשמעות היא שדירת הגג ודירת הקרקע הן יחידת דיור אחת שאותה לא ניתן לפצל" (ההדגשה הוספה – א' י').

...

נותר לדון בטענות העותרת לעניין קביעות תכנוניות של ועדת הערר, כגון שהבניין כולל מעל 400 מ"ר בנוי ולפיכך עומד בתנאי הקבוע בדין לביצוע פרויקט תמ"א 38, או שההחלטה מתירה פגיעה בבעלי הזכויות במגרש צמוד, משהתאפשרה בנייה "על 'קו 0' ולא במרחק של 2.5 מטרים מהמגרש. טענות אלו נדונו ונדחו על ידי ועדת הערר (עמ' 24 להחלטה שו' 7-1, 23-17). עסקינן בקביעות מקצועיות-תכנוניות מובהקות ולא נמצאה העדיפות שיש לייחס לשיקול דעתו של בית המשפט בנושא על מנת שיחליף את שיקול דעתם של הגורמים המקצועיים ברשות. מכאן שאין בידי לקבל את טענות העותרת אף בהקשר זה.

סוף דבר ביתרת טענות העותרת לא נמצא ממש שיהא בו כדי לשנות ממסקנתי ולאור כל המקובץ, העתירה נדחית.

אף סבורני, מבלי לקבע מסמרות, כי יתרת המחלוקת ניתנת להסדרה ללא צורך בהליך שיפוטי נוסף.

הוחלט והוסכם להתיר בניית חדר נוסף על הגג לבעלי הדירות בקומה העליונה בכפוף לאחוזי הבנייה המותרים והשגת האישורים המתאימים מהעיריה ובכפוף לקבלת חוו"ד הנדסית.

הגב' ישראל הציעה לבצע את הפרוייקט במסגרת תמ"א 38, ונסיון זה עורר היתנגדות.

יצוין כי על אף שבעלי הדירות העליונות הסכימו לממן גם את הלובי ואת שביל הכניסה- עדיין ישראל ווסרמן לא הסכימו לבצוע השפוץ ואף הגישו התנגדויות לבקשה להיתר.

שומני מספרת כי נבות ושנער פנו אליה, בשם בעלי הדירות בבניין וכנציגיהם, וטענו כי בעלי הדירות מעוניינים לקדם פרויקט הכולל בין היתר הקמת מעלית, ממ"דים, מרפסות והרחבת הדירות העליונות על גג הבניין.

...

מכאן- שהפגיעה לא הוכחה ודין התביעה לדחיה אף בעניין זה. באשר לתא בלוני הגז- מאחר וקבעתי כי התובעים חתמו על תכנית ב' תוך הסכמה לה ומחויבות לפרטים המופיעים בה, הרי שממילא הסכימו גם לקיומו של התא החדש.

מכל מקום כאמור- אני מקבל שתא זה אינו אמור לשמש ייחודית דירה ספיציפית בלבד, ואמור לעמוד לרשות כלל הדיירים.

לאור האמור לעיל: התביעה נדחית.

התביעה שכנגד של שני בכתב התביעה שכנגד ובכתב התשובה לתביעה שכנגד טוענים שני כי בינם לקרמין נתגלעו חילוקי דיעות בעקבות היתנגדות הראשונים לקידום פרויקט תמ"א 38 בבניין.

בה במידה, ההסכמה להצמיד את שטח הגג שמעל דירות הקומה העליונה משמיעה, באופן טבעי, שהגג שנימצא מעל לכל דירה יוצמד אליה (קרי: לבעל הדירה שבקומה העליונה תנתן זכות שימוש בשטח הגג שמעל דירתו).

...

אני סבור שלנוכח טענתם של שני שלפיה יש מקום להפחית את הפיצוי המוסכם, הם מנועים מלקבל את מלוא הפיצוי שתבעו.

זאת מהטעם שאין לאפשר העלאת טענות סותרות במישור זה, והדבר פועל לחובתם של שני.

סוף דבר העולה מן המקובץ הוא כדלקמן: התביעה העיקרית של קרמין מתקבלת בחלקה הקטן ונדחית ברובה.

לפני ערעור על פסק דינה של המפקחת על רישום המקרקעין בתל אביב יפו, הגב' דגנית קציר-ברין (להלן: "המפקחת"), בתיק 5/1637/2021 מיום 13/9/22 - במסגרתו התירה המפקחת, בתנאים ובשינויים כפי שנקבעו על ידה ובהתאם לסמכות המוקנית לה בחוק המקרקעין (חזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), התשס"ח-2008 (להלן: "חוק החיזוק"), מימוש פרויקט לפי תכנית מתאר ארצית 38/2 (להלן: "תמ"א 38" או "התמ"א") – הכולל הריסת בית משותף והקמתו מחדש וזאת, הגם היתנגדותה של המערערת (שהיא בעלת דירה בבית המשותף), לבצוע הפרויקט במתכונתו.

נוסף על כך נקבע כי כל דירת תמורה תמוקם בעלייה של 2 קומות לעומת מיקום הדירה הנוכחי ולכל דירה יתוספו חניה צמודה ומרפסת בשטח של 11 מ"ר (אציין כי בפסק דינה קבעה המפקחת כי שטח מרפסת השמש יעמוד על 12 מ"ר ואולם, מנספח ב' להסכם התמ"א עולה כי שטח המרפסת יעמוד על 11 מ"ר) (ההסכם צורף כחלק מנספח 2 לנספחי העירעור לעיל ולהלן: "הסכם התמ"א").

מאידך, ברי כי בעלי הדירות בקומות הגבוהות יותר (ובפרט בקומה העליונה), יסבלו יותר מתוספת הבנייה – זאת הן בזמן הבנייה והן לאחריה שכן דירותיהן תהפוכנה מדירות עליונות לדירות הממוקמות במרכז הבית המשותף.

...

המערערת סירבה לחתום על הסכם התמ"א ומשכך, הוגשה כנגדה התביעה אשר נדונה לפני המפקחת, במסגרתה עתרו המשיבים לסעד הכופה על המערערת חתימה על הסכם התמ"א. המערערת טענה כי דין התביעה כנגדה להידחות.

ובשולי הדברים – טענות המערערת באשר לגובה ההוצאות בהן חוייבה – אשר לכך, טוענת המערערת כי ההוצאות אשר נפסקו לחובתה אינן סבירות וזאת, בין היתר בהשוואה להוצאות אשר נפסקו על ידי המפקחת בתיק אחר אשר נדון לפניה (תיק 5/849/2020) במסגרתו - לטענת המערערת - חייבה המפקחת בהוצאות בסך 15,000 ש"ח. טענותיה אלו של המערערת אין בידי לקבל ראשית לאור ההלכה הפסוקה ובהתאם לה לא תיטה ערכאת הערעור להתערב בפסיקת ההוצאות על ידי הערכאה המבררת.

לכך יש להוסיף כי – בניגוד לטענת המערערת בתיק 5/849/2020 (אשר ערעור בהקשר אליו נדון לפני מותב זה) היו שתי נתבעות וכל אחת מהן חויבה בסך של 15,000 ש"ח, קרי פסיקת ההוצאות לטובת התובעים עמדה על סך כולל של 30,000 ש"ח. לאור זאת, נדחות גם טענותיה של המערערת בנוגע לפסיקת ההוצאות לחובתה.

סוף דבר; לאור כל האמור והמפורט – הערעור נדחה.