השתתפות בהוצאות פיתוח המלצה לפטור ממכרז בשל נסיבות חריגות

כמו כן קבע בית המשפט קמא, שלא הוכחה זכאות המערערת לגביית הסכומים ששולמו בגין הוצאות העבר ולא בגין הוצאות פיתוח, וזאת נוכח עדותו של מזכיר הישוב שהעיד, כי קרן ההון הבלתי חוזר הייתה עבור ביצוע תשתיות ציבוריות, שכן מזכיר היישוב מכהן בתפקידו רק משנת 2014 ובעדותו לא הייתה לו ידיעה על נסיבות חתימת הסכם עם המשיבה.

החלטה 737, שאיפשרה הקצאת קרקעות בפטור ממכרז על פי המלצת אגודת היישוב החקלאי ובתמורה לתשלום דמי חכירה מהוונים מופחתים, בוטלה בפסק דינו של בית המשפט העליון בבג"ץ 244/00 עמותת שיח חדש למען השיח הדמוקרטי ואח' נ' שר התשתיות הלאומיות ואח', פ"ד נו(6) 25, מהטעם ש"יתרון זה של רכישת זכויות חכירה בקרקע ללא צורך להתחרות במיכרז די בו כדי שיימצאו מי שיהיו מעונינים לאכלס את המקרקעין שייעודם ישונה.

מן הכלל אל הפרט במקרה הנידון, סעיף 4א' להוראות ההסכם שנערך בין המערערת למשיבה קובע בהי לישנא : "כתנאי מוקדם לקבלת המלצה למגרש מתחייבים המתיישבים להפקיד בידי מי שתורה האגודה במועד חתימת ההסכם סכום השווה בשקלים ל-10,000 דולר ארה"ב לפי השער היציג במועד התשלום לקרן הון בלתי מוחזרת המיועדת להישתתפות בפתוח הישוב, וזאת ע"ח חלק מהוצאות פיתוח ותשתית שבוצעו בעבר בגין דרכים, נקוז, ותאורת רחוב". מחד, ניתן לפרש את משמעות סעיף זה, כך שהסכום הנוסף שנגבה מהמשיבה בסעיף 2ב' להסכם, מעבר לתשלום הוצאות הפיתוח (30,300 ₪), נועד לתשלום הישתתפות בהוצאות פיתוח הישוב.

מעבר לסכום של 100,000 ₪, המוכר כסביר, נידרש אישור פרטני, כדי למנוע "ניפוח" מלאכותי של הוצאות הפיתוח, והסוואת התשלום העודף, עבור ההמלצה, בדרך זו. כל סכום הנגבה מעבר למותר- מוגדר כ " כספים אסורים". היה ואגודה כלשהיא "נתפסת" כשהיא חורגת מהאמור, וגובה כספים אסורים, ממ"י מקפיא מיד את הרחבת הישוב, עד לעריכת ברור, ורשאי הוא, לפי הנחיות הפנים, החלטה 1180, להפקיע את קביעת הרוכשים (בדרך של הפניית המומלצים) מידי האגודה, ולשווק את המגרשים במיכרז פומבי.

...

לסיכום טענה המשיבה, כי המערערת אינה מבחינה בין כספים אשר אין כל הוראה חוקית המונעת גבייתם, לבין כספים הנגבים כתנאי למתן המלצה להקצאת קרקעות המדינה, אשר נאסרו במפורש בדין ובכך מבקשת המערערת לבלבל את היוצרות.

דיון והכרעה לאחר ששמעתי את טענות הצדדים ועיינתי בכתבי הטענות, באתי לכלל מסקנה, כי דין הערעור להידחות, כמפורט בהמשך הדברים.

כן יתר הטענות ביחס לתקנות או לתקנון האגודה מתייתרות אף הן. לפיכך דין הערעור להידחות.

הארגז קיבלה את המלצת משרד התמ"ת לפיה רמ"י תקצה לה מקרקעין מתאימים באיזור התעשייה בפטור ממכרז.

לטענת הארגז, עוד קודם לבצוע ההקצאות של המקרקעין, היא עידכנה את רמ"י והנתבעת 2 בדבר הצורך לעדכן את התב"ע כך שתתאים לצרכי המפעל החדש, לרבות מבחינת דרכי גישה, כשהאחרונות אף היו שותפות לבצוע השינוי בתב"ע. עוד בטרם החליטה רמ"י על הקצאת המקרקעין לארגז, היתקיימה פגישה במשרדי הנתבעת 2 ובאותה פגישה בה הישתתפו גם אדריכלים, נדון שינוי הייעוד הנידרש במקרקעין אשר עתידים להיות מוחכרים לארגז.

דרישה זו חרגה מעמדתה הקודמת של הנתבעת 2 לפיה הוצאות הפיתוח נקבעות בכלל לפי יחס קבוע לשטח ואינן תלויות כלל בהוצאות שהוצאו בפועל.

כך, במסגרת סעיף 5.3 להסכמים נקבע: "היזם [הארגז] מצהיר כי ידוע לו, שבגין קבלת תוספת זכויות בניה במיגרש, מעבר לזכויות הנקובות בתב"ע נשוא המיכרז, יהיה עליו לשלם למינהל, באמצעות החברה, תוספת להוצאות הפיתוח, הנקובות בחוזה זה, בשיעור שיקבע המינהל, וזאת מבלי לגרוע מחובת היזם לשלם אגרות והיטלים עפ"י חוק לרשות המקומית.

בנסיבות אלה, גורסות רמ"י והנתבעת 2 כי מאחר וכתוצאה מכניסתן לתוקף של התכניות המעודכנות שיזמה הארגז היה צורך בבצוע עבודות על רקע אותו שינוי תיכנוני, אותן אין להכליל במסגרת הוצאות הפיתוח ששולמו על ידי הארגז עד לאותו מועד.

...

לאור מהות היחסים שבין רמ"י לנתבעת 2 ובפרט לנוכח זאת שסך זה שולם ישירות לרמ"י, הנני מורה לרמ"י (לבדה) להשיב לידי הארגז סך זה, בתוספת ריבית והפרשי הצמדה מהמועד בו שולם (6/5/13) ועד התשלום בפועל.

תביעת רמ"י (התביעה שכנגד) נדחית על כלל רכיביה.

בשים לב לתוצאות ההליך, הנני מורה כי רמ"י תישא בהוצאות משפט שהוציאה הארגז ו וכן בשכ"ט עו"ד בסך של 50,000 ₪.

ביום 19.5.2019, בהמלצת בית המשפט (כב' השופט א' בכר) בעת"מ 10740-01-19 ובהסכמת הצדדים, נמחקה העתירה בהיותה מוקדמת שכן טרם ניתנה ההכרעה בבית משפט השלום לעניין זכויות המבקש.

כן עתר המבקש להורות ולקבוע כי על המשיבה 1 לפנות אל המבקש כדייר מוגן ולהציע לו לרכוש את המקרקעין וכי היה עליה להעביר את בקשתו לוועדת הפטור להקצאת מקרקעין בפטור ממכרז מכוח זכותו לדיירות מוגנת.

כך למשל, קבע בית המשפט כי המבקש מודע להחלטת המשיבה 1 "המגבילה את זכותו של דייר מוגן לרכוש זכויות במקרקעין ל-400 מ"ר בלבד ולכן הוא צריך להתגבר אף על כך ומבקש לבטל החלטה מנהלית זו (שאינה נוגעת רק אליו ויש לה השלכות רוחב רבות) בטענה שהתקבלה ללא סמכות חוקית ו/או בחריגה מסמכות ו/או בנגוד להחלטות מועצה/החלטות ממשלה". עוד נקבע כי "סעיף 3 לחוק הגנת הדייר מחריג במפורש קרקע לא בנויה מתחולת חוק הגנת הדייר וכאן מדובר ב-2.6 דונם שמתוכם כ-1.2 דונם בבעלות רמ"י, כשהמכרז מתייחס רק לחלקה 44, בעוד השטח שהעותר [המבקש – ג'.ק.] טוען לו גדול יותר." זאת ועוד, עמד בית המשפט על כך שעל פי חוק הגנת הדייר רשאית המשיבה 1 לפנות את המבקש – גם אם תיתקבל תביעתו ויקבע כי הנו דייר מוגן – ולתת לו סידור חלופי או פיצוי כספי.

לבסוף קבע בית המשפט כי "מדובר במיכרז בהקף כספי אדיר (מוערך בכ-150 מיליון ש"ח) המצוי בעיצומו ימים ספורים לפני המועד האחרון להגשת ההצעות למכרז שהתעכב כבר זמן רב עקב ההליכים המשפטיים שנעשו לפינויים של העותר [המבקש – ג'.ק.] ואימו שגרמו כבר נזקים כספיים לקופה הציבורית ואין כל הצדקה בנסיבות העניין לעיכובים נוספים ולכן דין העתירה להדחות." על פסק הדין הגיש המבקש ערעור לבית משפט זה ולצידו את הבקשה דנן.

עוד טוען המבקש כי מאזן הנוחות נוטה לטובתו מאחר והקדיש "עשרות שנים מחייו בפיתוחו והשבחתו של המקרקעין" וכי מדובר "בנחלת אבותיו" אשר הזכויות בה נרכשו בכסף מלא על ידי משפחתו, בעוד שהנזק שיגרם למציעים המשתתפים במיכרז אינו משתווה לנזק אליו ייחשף המבקש אם לא יינתן הצוו.

בנסיבות העניין ומשלא התבקשה תגובה, אין צו להוצאות.

...

דיון והכרעה לאחר שעיינתי בבקשה על נספחיה, הגעתי לכלל מסקנה כי דין הבקשה להידחות.

בחינת הבקשה על פי אמות מידה אלה, מעלה כי דינה להידחות.

סוף דבר, הבקשה נדחית.

נטען, כי ביטול המיכרז נומק בכך שההצעות במיכרז כללו הסתייגויות מהותיות וכי לא ניתן לבצע מיכרז חדש המותאם להסתייגויות משום שכל הביטוחים במיפרט המיכרז היו הכרחיים ועל כן מיכרז חדש לא יהיה שונה מהנוכחי.

עוד נטען בנוגע לכללי המו"מ, כי על פי הדין והפסיקה, שעה שבוטל מיכרז כדין, אין חלים עוד דיני המכרזים על הליך מו"מ המתנהל בהתאם לסמכות הנתונה בסעיף 22 (ח) הנ"ל. בעיניין זה הפניתה המועצה לרע"א 2973/14 טייפון קבלנים נ' הרשות לפיתוח כלכלי ת"א ואח' (11.8.14), זאת להבדיל מכפיפותו של ההליך לעקרונות המינהל הצבורי וביניהם עקרון השויון בניהול המו"מ. נטען, כי בפועל בעוד הצעת איילון במסגרת הליך המו"מ שיקפה הפחתה של 1,000 ₪ מן הפרמיה (במיכרז) בלבד, הרי שהצעת הפניקס, שיקפה הפחתה בפרמיה (במיכרז) בסכום של כ-89,000 ₪ וכן הופחתו סכומי ההישתתפות עצמית.

לפיכך, משההצעות שהוגשו במיכרז היו פסולות שתיהן, הרי שההחלטה של המועצה בדבר ביטול המיכרז שנתקבלה כאמור לאחר דיון נרחב ושמיעת חוות הדעת השונות (היועץ הבטוחי, והיועץ המשפטי) היתה עניינית ואין להתערב בה. משכך אני דוחה טענת איילון, כי לא נתקיימו נסיבות חריגות במקרה דנן המצדיקות את ביטול המיכרז.

בעיניין זה אציין, כי איילון מיתעלמת כליל מסעיף 22(ח) לתוספת לצוו המועצות המקומיות הקובע כדלהלן – "לא הוגשה כל הצעה למכרז או נדונה הצעה יחידה והוועדה לא המליצה עליה או על הצעה כלשהיא או שהמועצה החליטה שלא לאשר הצעה של ראש המועצה לפי סעיף 123(ג) לצוו זה, רשאית המועצה המקומית להיתקשר בחוזה ללא מיכרז, לאחר שהמועצה החליטה על כך ברוב חבריה, ולאחר שנוכחה שבנסיבות הענין עריכת מיכרז לא תביא תועלת.

וכן נקבע ברע"א 2793/14 טייפון קבלנים בע"מ נ' הרשות לפיתוח כלכלי תל אביב יפו בע"מ (פורסם בנבו, 11.08.2014) – " על הליכים תחרותיים שנקבעו לאחר קבלת פטור מניהול מיכרז נוסף אין מחילים את דיני המכרזים הקשיחים .. עם זאת, אין משמעות הדבר כי המשיבה רשאית לנהל את ההליך החדש ללא כל הגבלות: "ההליך החדש, חלף המיכרז, כפוף, במידה מסוימת, לעקרונות דיני המכרזים וודאי לעקרונות הכלליים בדבר שויון החלים על כל רשות מנהלית באשר היא". לאמור, ההליך של הפטור ממכרז הנו גמיש יותר ממכרז ואין חובה לנהל אותו ממש כמו מיכרז.

העותרים ישלמו למשיבים 2-3 (יחדיו) הוצאות העתירה בסך כולל של 10,000 ₪.

...

טענת העותרת כי נאלצה להמתין עד לקבלת המסמכים בנוגע למכרז וכי רק לאחר העיון במסמכים נודע לה על האופן שבו הושגה התוצאה נשוא ההתקשרות אינה מקובלת עליי.

לסיכום: דין העתירה להידחות.

העותרים ישלמו למשיבה 1 הוצאות העתירה בסך כולל של 10,000 ₪.

העותרים ישלמו למשיבים 2-3 (יחדיו) הוצאות העתירה בסך כולל של 10,000 ₪.

יזם, אשר אושרה לו הקצאת קרקע בפטור ממכרז, משלם למשרד התמ"ת דמי הישתתפות בהוצאות הפיתוח, עבור פיתוח התשתיות במיגרש והוא מופנה למינהל לתשלום עבור ערך הקרקע ולחתימה על הסכם פיתוח".

מטרת הקצאת המקרקעין הוגדרה בהסכם הפיתוח ל"תעשיה" ונקבע כי במקרקעין יוקם "מתקן אספלט ומוצרי אספלט מוגמרים". שטח הבניה המינימאלי במקרקעין נקבע ל-6,500 מ"ר. לטענת רמ"י החברה הפרה את הסכם הפיתוח בכמה וכמה עניינים: אי-עמידה בלוחות הזמנים שנקבעו בהסכם הפיתוח באשר לקצב הבניה על המקרקעין; שימוש חורג במקרקעין; אי-מימוש מטרת ההקצאה בפטור ממכרז.

והואיל ובנוסף לתנאי חוזה הפיתוח שלהלן יחולו התנאים המיוחדים הבאים: ידוע ליזם כי בהמלצת משרד המסחר והתעשיה לפטור ממכרז נקבע גודל השטח הבנוי המינימאלי של המבנה ל-6,500 מ"ר. בניית 6,500 מ"ר מבונה תראה על ידי המינהל כעמידה בתנאי הסכם זה ותאפשר המרת הסכם הפיתוח לחוזה חכירה.

בנסיבות אלה ומאחר שהחברה חרגה מעבר ללוחות הזמנים שנקבעו בהסכם הפיתוח, ביקשה רמ"י מהחברה שתעביר לה לוחות זמנים חדשים לפיתוח המקרקעין [נספח לג'3 ל-נ/6].

ביום 4.12.2005 הגישה החברה בקשה חדשה להמלצה להקצאת המקרקעין בפטור ממכרז לצרכי משרדים, מוסכי תיקון למשאיות וצמ"ה, מיפעל אספלט, חניה למשאיות החברה וחניה לצמ"ה ונגררים אותם מאחסנת החברה מעת לעת לתקופות ממושכות [נספח 30 ל-ת/3].

...

אני מחייב את הנתבעת (מדינת ישראל – רשות מקרקעי ישראל) לשלם לתובעת (אליקים בן ארי בע"מ) סך 5,277,832 ₪ (לא כולל מע"מ).

בנוסף, אני מחייב את הנתבעת בהוצאות משפט: אגרת בית משפט אותה שילמה התובעת בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום התשלום ושכר מומחי הנתבעת, בכפוף להצגת חשבוניות מס כדין.

עוד אני מחייב את הנתבעת לשאת בשכר טרחת באת כוח התובעת, בהתחשב בהיקף ההליכים והתמשכותם, בסך 200,000 ₪.